Acea AS - kjøp av festede tomter til barnehageformål

Transkript

1 Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 11/84 Formannskapet Acea AS - kjøp av festede tomter til barnehageformål Sammendrag Det tilrås at Acea AS får kjøpe de seks tomtene Bodø Barnehageutbygging AS fester av kommunen til bruk til barnehage. Tomtene overdras heftefritt, dog bør det for to av tomtene avtales en forkjøpsrett ved eventuelt videre salg. Videre foreslås det at administrasjonen gis fullmakt til å fastsette prisen med utgangspunkt i en taksering av tomtene samt mottatt tilbud fra Acea AS. Saksopplysninger Bodø Barnehageutbygging AS fester av Bodø kommune tomt til barnehagene Bjørneborgen, Breivika, Kjeldmyrlia, Mellommyra, Vollen og Vollen avd. Solenga. Totalt festet areal er ,2 m². Bodø Barnehageutbygging AS er et datterselskap i holdingselskapet Acea AS, som eies av Benn Eidissen, Even Carlsen, Roger Adolfsen og Kristian Adolfsen. Selskapet, som har sitt hovedkontor i Bodø, eier og drifter i dag 44 barnehager rundt omkring i landet og i Sverige, og er i ferd med å etablere barnehager i Danmark. Antall ansatte i selskapet er over 700. Acea AS er et selskap i sterk vekst. Ved etableringen høsten 2008 hadde selskapet 17 barnehager og omsatte for ca. 160 millioner kroner. I 2011 forventes omsetningen å bli nærmere 500 millioner kroner. Den sterke veksten stiller krav til finansiering og sikkerhet for bankene. Selskapet søker derfor om å få kjøpe de seks tomtene som festes til ovennevnte barnehager for kr ,-. Av søknaden fremgår at bakgrunnen for søknaden er at de heftelser tomtene er beheftet med, vanskeliggjør fleksible finansieringsløsninger, og at det er viktig for selskapet å ha økonomisk handlefrihet og fleksibilitet for å kunne nå de mål de har satt seg i sin strategiplan. De heftelser det snakkes om, er følgende bestemmelse som kom med i standardavtalen for feste av barnehagetomter rundt 1990: Bodø kommune skal godkjenne alle låneopptak som skal hefte som pant på eiendommen (jfr. pgr. 4). Bodø kommune kan overta driften av barnehagen, samt eiendomsretten til bygningen, uteanlegg og inventar ved å overta ansvar for påhvilende pantegjeld. Det skal ikke ytes vederlag for eventuell verdi utover pantegjeld. Kommunen fester i dag bort tomt til 16 private barnehager. De fleste av disse festeforholdene ble inngått på og 1990-tallet. Ovennevnte bestemmelse om samtykke til pantsetting og overtakelse til påhvilende pantegjeld er med i festeavtalene til 11 av de 16. Festeavtalene for de øvrige 5 ble inngått før denne bestemmelsen kom inn i standardavtalen. I løpet av de 3 siste årene har kommunen overdratt 3 tomter vederlagsfritt (Lille Frøbel barnehage i Bodøsjøveien, Studentongan Side 141

2 barnehage og Grønnåsen barnehage (overdragelse av tidligere festet tomt)). Samtlige av disse tomtene er overdratt med en tilsvarende bestemmelse om samtykke til pantsetting og overtakelse til påhvilende pantegjeld som nevnt ovenfor. Ifølge opplysninger fra økonomikontoret hadde kommunen pr ikke garantiansvar for lån til angjeldende seks barnehager. Vurderinger Samtlige av de 16 tomtene kommunen fester bort til barnehageformål, bortfestes vederlagsfritt. Dette har sin bakgrunn i at vederlagsfri leie ble ansett som et viktig stimuleringstiltak for å få opp barnehagedekningen på tallet. På den tiden var mye av barnehagedriften tuftet på idealisme, og mange barnehager var foreldredrevet. Kommunen så derfor samtidig behov for et virkemiddel for å sikre fortsatt drift dersom eieren av barnehagen ikke ønsket å drive lenger. Ovennevnte bestemmelse om overtakelse til påhvilende pantegjeld ble løsningen på dette behovet, og kom som nevnt inn i standardavtalen for feste av barnehagetomter rundt I behandlingen av søknaden fra Acea Eiendom AS om en heftefri overdragelse av seks av disse barnehagetomtene, står vi overfor følgende to alternativer: Fastholde bortfeste på opprinnelige vilkår, herunder bestemmelse om overtakelse til påhvilende pantegjeld Tilby heftefritt salg av tomtene Fastholde bortfeste For å oppfylle kravet om full barnehagedekning er kommunen avhengig av at det drives barnehager både i privat og kommunal regi. Fortsatt bortfeste på opprinnelige vilkår, herunder bestemmelsen om at kommunen kan overta barnehagen til påhvilende pantegjeld, gir kommunen en større sikkerhet for at det fortsatt blir drevet barnehage på tomten. Kommunen har som eier av tomten full kontroll med at festeren bruker tomten i samsvar med formålet med festeforholdet. Kommunen har også til en hver tid anledning til å kreve å overta barnehagen til påhvilende pantegjeld. Fortsatt bortfeste innebærer imidlertid også ulemper for kommunen. Den viktigste ulempen er at det knyttes usikkerhet rundt tomtefestelovens bestemmelser, blant annet bestemmelsene om innløsning av festetomter, og at man må forholde seg til den usikkerheten om hva framtidige endringer i tomtefesteloven kan medføre. En annen ulempe er at kommunen må bruke ressurser på oppfølging av festeavtalene. For den enkelte barnehagedriver vil en viktig ulempe være at man sannsynligvis oppnår dårligere tilbud i forhold til finansieringsløsninger for barnehagen enn om barnehagen hadde eid tomta selv. Det er rimelig å anta at en finansieringsinstitusjon vil vurdere det som mer usikkert å gi lån til barnehagen med en tidsbegrenset festekontrakt og hvor kommunen når som helst kan overta barnehagen enn om barnehagen hadde eid tomta selv. Tilby heftefritt salg Heftefri overdragelse av de festede tomtene gir både fordeler og ulemper for kommunen. En av de viktige ulempene er at kommunen ikke lenger vil ha samme mulighet til å overta barnehagen for videre drift dersom kommunen skulle finne behov for det. Ved fortsatt bortfeste har kommunen som tidligere nevnt til enhver tid rett til å kreve å overta barnehagen til påhvilende pantegjeld. Ved en heftefri overdragelse vil kommunens mulighet til å overta barnehagen være begrenset til at barnehageeier faktisk ønsker å selge barnehagen. Det er rimelig å anta at det vil bli dyrere for kommunen å kjøpe barnehagen gjennom et ordinært salg enn ved å overta barnehagen for påhvilende pantegjeld. Ved salg vil også kommunen miste den mulighet de som grunneier av den festede tomten hadde til å ha kontroll med at tomten ble brukt i samsvar med festeforholdet. Dette anses imidlertid Side 142

3 ikke å være av spesielt stor betydning, i og med at kommunen gjennom sin rolle som reguleringsmyndighet fortsatt vil ha kontroll med hva tomten brukes til. For fester av barnehagetomten vil et heftefritt salg først og fremt bety at de får eiers rettigheter over tomta. De har dermed et bedre panteobjekt å tilby ved eventuelle forhandlinger om låneopptak. Fortsatt bortfeste eller tilby heftefritt salg? Som nevnt tidligere var vederlagsfri bortfeste av tomt til barnehage et viktig virkemiddel for å få opp barnehagedekningen på tallet. Samtidig var det viktig å ha sanksjonsmuligheter for å sikre videre drift dersom barnehageeieren ikke ønsket å drive lenger. Vi ser nå at de fleste barnehagene som ble oppstartet på den tiden fortsatt er i virksomhet. Samtidig begynner barnehagene etter hvert å bli noen år gamle, og behovet for modernisering og eventuelt nybygg vil etter hvert melde seg. Spørsmålet blir da om det fortsatt er behov for å opprettholde klausulen om overtakelse til påhvilende pantegjeld. Med bakgrunn i ovennevnte er vi kommet fram til at Acea AS bør få tilbud om å kjøpe de seks tomtene de i dag fester til barnehageformål. Tomtene overdras uten heftelser, dog bør det for tomtene til Breivika barnehage og Vollen barnehage avtales en forkjøpsrett ved eventuelt videre salg. Dette fordi det kan være interessant for kommunen å sikre seg disse tomtene dersom de i framtiden ikke lenger skal benyttes til barnehage, og dermed blir lagt ut for salg. En slik forkjøpsrett bør være slik at kommunen har anledning til å tre inn i høyeste bud, slik at forkjøpsretten i minst mulig grad begrenser tomtas verdi som panteobjekt. Hvorfor forkjøpsrett for to av tomtene? Tomta til Breivika barnehage er nærmeste nabo til friområdet i Breivika, herunder Pelle Molins plass, og tomta kan således være interessant i forhold til en eventuell framtidig utvikling av området til friluftsformål. Tomta kan også være interessant dersom planene om en ny småbåthavn utenfor Breivika skulle bli realisert. Tomta til Vollen barnehage kan med sin beliggenhet nede på Vollsletta være interessant i forhold til en eventuell framtidig utvikling av området til HS-formål. Som nevnt ovenfor vil det først og fremst være interessant å vurdere en annen bruk av disse to tomtene dersom barnehagedriften skulle opphøre. Salg til hvilken pris? I henhold til vedtatt instruks for salg av fast eiendom i Bodø kommune (vedtatt av bystyret i møte ) er hovedregelen at fast eiendom skal selges til markedspris. Et av unntakene fra denne hovedregelen er at tomter til barnehageformål kan selges vederlagsfritt. Det kan da settes vilkår til overdragelsen. De vilkår som da vil være aktuelle er at kommunen skal samtykke til pantsetting av eiendommen og at kommunen har rett til overtakelse av til påhvilende pantegjeld. I og med at Acea AS ønsker å overta disse seks tomtene uten slike heftelser, må det være hovedregelen om salg til markedspris som skal gjøres gjeldende her. Acea AS har tilbudt seg å betale kr ,- totalt for de seks tomtene. Vi anser det som viktigst å få avklart om hvorvidt kommunen skal selge tomtene, eller om man skal holde fast ved bortfeste på dagens vilkår, og har dermed ikke fokusert på pris. Det foreslås derfor at administrasjonen gis fullmakt til å fastsette prisen, dersom det blir vedtatt at tomtene skal selges. En fastsettelse av prisen vil i så fall ta utgangspunkt i en taksering av tomtene samt nevnte tilbud fra Acea AS. Side 143

4 Konklusjon og anbefaling Under henvisning til delegasjonsreglementets pkt. 2.5 underpunkt 1, tilrås det at Acea AS får kjøpe de seks tomtene Bodø Barnehageutbygging AS fester av kommunen til bruk til barnehage. Tomtene overdras uten heftelser, dog skal det for tomtene til Breivika og Vollen barnehage avtales en forkjøpsrett ved eventuelt videre salg. Videre foreslås det at administrasjonen gis fullmakt til å fastsette prisen med utgangspunkt i en taksering av tomtene samt mottatt tilbud fra Acea AS. Forslag til vedtak 1. Acea AS tilbys å kjøpe de seks tomtene Bodø Barnehageutbygging AS fester av kommunen til bruk til barnehage. Tomtene overdras uten heftelser, dog skal det for tomtene til Breivika og Vollen barnehage avtales en forkjøpsrett ved eventuelt videre salg. Forkjøpsretten skal gi kommunen anledning til å tre inn i høyeste bud. 2. Administrasjonen gis fullmakt til å fastsette prisen med utgangspunkt i en taksering av eiendommene samt mottatt tilbud fra Acea AS. 3. Acea AS må dekke kostnadene forbundet med overdragelsene, så som tinglysingsgebyrer og dokumentavgift. Saksbehandler: Rolf Arne Åsheim Rolf Kåre Jensen Rådmann Thor Arne Tobiassen Eiendomssjef Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Bud på de tomtene som Bodø Barnehageutbygging fester i Bodø 2 Informasjon om ACEA AS Utrykte vedlegg: Ingen Side 144

5 Side 145

6 Side 146

7 OM ACEA AS ACEA AS er et holdingsselskap som eier og drifter til sammen 44 barnehager over hele landet og i Sverige. Selskapet er i ferd med å etablere barnehager i Danmark. Ved etableringen høsten 2008 hadde selskapet 17 barnehager og omsatte for ca. 160 millioner kroner. Omsetningen i 2010 var 329 millioner kroner og den forventes å bli nærmere 500 millioner kroner i Antall ansatte er nå over 700. ACEA AS er et selskap i sterk vekst, som hovedsakelig skyldes oppkjøp av barnehager. Barnehagedrift har noen klare stordriftsfordeler som dermed kan utnyttes. Selskapet har en vekststrategi med mål om å passere 1 milliard kroner i omsetning i løpet av de nærmeste 3 årene. Den sterke veksten stiller krav til flnansiering og sikkerhet for bankene. Eksisterende virksomhet må pantsettes for å kunne flnansiere ny virksomhet/oppkjøp. Dette kombinert med størst mulig fleksibilitet og handlekraft gjør at selskapet bør eie barnehagenes bygninger pg tomter. ACEA AS er derfor villig til å betale for tomter som i dag og i lang tid fremover festes av Bodø kommune, uten at kommunen i dag har noen inntekter av dem. Tomtene er regulert til barnehageformål og kan ikke brukes til annet formål uten søknad og godkjenning av Bodø kommune. ACEAs intensjon er å drive barnehager så lenge det er behov for det, hvilket høyst sannsynlig vil bety i overskuelig fremtid. ACEA AS er Bodø - basert. Selskapet er registrert og betaler skatt for samlet virksomhet til Bodø, og den opprinnelige etableringen er i Bodø gjennom to av eierne, Benn Eidissen og Even Carlsen. Disse var også sentrale i stiftelsen av Private Barnehagers Landsforbund, som holder til i Bodø med nær 100 ansatte. ACEA AS er nå i ferd med å bli en av de størst private bedrifter i Bodø, og har bidratt til vesentlige ringvirkninger. I dag eies selskapet av Kristian og Roger Adolfsen, Benn Eidissen og Even Carlsen, som danner styret, med Åge Danielsen som leder for styret. Alle nordlendinger med ønske om å bidra til vekst og utvikling i Bodø. Vi ber Bodø kommune medvirke til videreutvikling av selskapet ved å selge - til en akseptabel/omforent pris de 6 tomter på til sammen ,2 m2 som ACEA AS i dag fester av Bodø kommune (kfr. søknad, datert og sendt 15. januar 2010). Side 147