Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum RØRVIK E-post: SAKSFRAMLEGG

Transkript

1 VIKNA KOMMUNE Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum RØRVIK E-post: Saksnr.: 2014/ Arkiv: 611 SAKSFRAMLEGG Dato: Saksbehandler/Tlf: Dag Roar Opdal / Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato Formannskap Emilsen Fisk AS - Klage på premisser knyttet til kjøp av areal på Kråkøya Vedlagte dokumenter: 1 Emilsen Fisk AS - Klage på betingelser for kjøp av areal på Kråkøya 2 Brev til Rådmann 3 Emilsen Fisk AS - Kart tomt på Kråkøya iht. formannskapets vedtak 4 Emilsen Fisk AS - Kart tomt på Kråkøya - rådmannens forslag 5 Emilsen Fisk AS - Kart opprinnelig søknad 6 Vikna kommune - Utkast til salgsavtale med Emilsen Fisk AS for tomt på Kråkøya Dokumenter ikke vedlagt: Vedtak i f. sak PS 76/14 Retningslinjer for håndgivelse, salg og feste av næringsareal i Vikna kommune Vedtak i f. skap PS 48/15 - Kråkøya - Håndgivelse av tomt til Emilsen Fisk AS Vedtak i f. sak PS 114/15 - Kråkøya - Salg av areal til Emilsen Fisk AS Vedtak i f. sak PS 62/16 - Trøndelagsbase AS - Revidert søknad om kjøp av areal på Kråkøya RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Formannskapet viser til sitt vedtak i sak nr. 114/15. Med utgangspunkt i brev av fra Emilsen Fisk AS har formannskapet vurdert de forhold som tas opp, og fatter følgende nytt vedtak: 1. Emilsen Fisk AS gis et justert tilbud om å kjøpe et areal innenfor sone 10 i områdereguleringen, jfr. vedlagt kart. Arealet er på ca. 15 dekar og prisen er

2 350,- kr m 2 inkl. infrastruktur. Emilsen Fisk AS tilbys å få kjøpt arealet for 5,25 mill. kr. Endringen i det nye tilbudet er relatert til at tomteareal er beregnet ut fra det som på sjøkart er markert som areal om faller tørt ved lavvann (grå farge på kartet). Arealet blir dermed 2 dekar større enn det som Emilsen Fisk opprinnelig fikk tilbud om (omfattet bare landareal), men samtidig 3,5 dekar mindre enn det føringene fra formannskapets vedtak i sak 62/16 legger opp til (vestre tomtegrense følger reguleringsplanen mot sjøen iht. kart vedlegg 4). 2. Formannskapet forutsetter at det iht. bestemmelsene i områdereguleringsplanen utarbeides en detaljreguleringsplan for arealet. 3. Formannskapet ber rådmannen v/teknisk sjef om at det utarbeides utbyggingsavtale mellom kjøper og selger. Denne avtalen legges fram til godkjenning i kommunestyret. 4. Videre inngår det i kjøpsavtalen en gjenkjøpsklausul som sikrer Vikna kommune en fortrinnsrett til gjenkjøp av tomta til markedsverdi. 5. Emilsen Fisk AS gis 3 måneders svarfrist fra vedtaksdato om de aksepterer tilbudet (innen ). 2

3 SAKSGRUNNLAG Vedlagte dokumenter. SAKSOPPLYSNINGER Emilsen Fisk AS klager i brev mottatt på betingelsene som er gitt ved salg av areal på Kråkøya. Firmaet fikk tilsagn til å kjøpe 13 mål på Kråkøya i formannskapets behandling sak 114/15. Vedtaket lød slik: Formannskapet viser til vedtak i f. sak PS 48/15 og vedtar iht. vedtatte retningslinjer for salg, feste av næringsareal i Vikna kommune, å tilby for salg omsøkt areal (sone 10 i områdereguleringen) på Kråkøya til Emilsen Fisk AS. Arealet innenfor sone 10 framgår av vedlagt kart og er på ca. 13 dekar. Salgsprisen på 2,6 mill. kr er iht. retningslinjene og er på kr 200,- pr m 2 for næringsareal, ikke opparbeidet/råtomt, som er avsatt til dette formålet gjennom en kommunal områderegulering. I tillegg tilkommer, etter selvkostprinsippet, inndekning av kostnader knyttet til infrastruktur, dvs. vann, avløp, trekkrør og vei fram til tomtegrensen. Dette utgjør kr 150 m 2, dvs. 1,95 mill. kr. Emilsen Fisk AS tilbys å få kjøpt arealet for samlet 4,55 mill. kr. Emilsen Fisk AS gis 3 måneders svarfrist fra vedtaksdato om de aksepterer tilbudet. Generell merknad: Formannskapet vil ved framtidige salg av tomter vurdere pris pr. kvm ifht. attraktivitet og strategisk beliggenhet. Firmaet ba senere i samtale med rådmannen om å få utsatt fristen for endelig avgjørelse vedrørende kjøp av arealet til desember Formannskapet ble muntlig orientert om dette. Bakgrunnen for klagen er vedtaket i formannskapet den sak 62/16 der vedtaket ble: Formannskapet viser til vedtak i f. sak nr. PS 48/15 og vedtar iht. vedtatte retningslinjer for salg, feste av næringsareal i Vikna kommune, å tilby for salg omsøkt areal (sone 10 i områdereguleringen) på Kråkøya til Trøndelagsbase AS. Omsøkt areal ligger innenfor sone 10 i områdereguleringen og lokaliseringen framgår av vedlagt kart og er på ca. 4 dekar. Prisen per kvm. er kr 200,- iht. retningslinjene for næringsareal, ikke opparbeidet/råtomt. I tillegg kommer, etter selvkostprinsippet, inndekning av kostnader knyttet til infrastruktur, dvs. vann, avløp, trekkrør og vei fram til tomtegrensen. Dette utgjør kr 150 per kvm. Formannskapet forutsetter at vestre tomtegrense følger reguleringsplanen mot sjøen, og østre tomtegrense følger grense mot hovedvei, minus behov for eventuelt areal til veiutløsning for arealet mellom Emilsen Fisk AS og Trøndelagsbase AS. Tilleggsareal som eventuelt utløses av nevnte to forutsetninger foran, selges for kr 200,- per kvm som øvrige areal. Videre inngår i avtalen en gjenkjøpsklausul som sikrer Vikna kommune en fortrinnsrett til gjenkjøp av tomta til markedsverdi. 3

4 Formannskapet ber rådmannen v/teknisk sjef om at det utarbeides utbyggingsavtale mellom kjøper og selger. Denne avtalen legges fram til godkjenning i kommunestyret. Trøndelagsbase AS gis 3 måneders svarfrist fra vedtaksdato om de aksepterer tilbudet (innen ). Denne saken fikk også direkte innvirkning på salget til Emilsen Fisk. Salgskontraktene som er utarbeidet både for Emilsen Fisk AS og Trøndelagsbase AS reflekterer de premissene formannskapet har satt gjennom sitt vedtak. Både Emilsen Fisk og Trøndelagsbase har reagert negativt på noen av forutsetningene som nå er satt. Emilsen Fisk skriver at resultat av de nye premissene for kjøp av tomt på Kråkøya bryter klart med det som i utgangspunktet ble forespeilet i kjøpsavtalen, og gjør at tomten ikke lengre er av interesse. Følgende forhold trekkes fram som bakgrunn for denne beslutningen: Pris De nye premissene gjør at tomten blir uforholdsmessig mye dyrere enn først forespeilet. Ved å pålegge Emilsen å kjøpe ca. 5,5 mål sjøområde i tillegg til allerede planlagt landområde til samme m 2 pris medfører at tomten blir over 1,9 mill. kr dyrere enn først antatt. Naturlige forhold Bakgrunnen valget av tomt var områdets geografiske fordeler. Ved å fylle ut sjøområde mister området denne fordelen. Videre vil en eventuell fylling på nabotomten ødelegge deres tilgang til landareal dersom de ikke samtidig fyller ut. Overskuddsmasser Dersom tanken er at det aktuelle sjøområde kan fylles ut med overskuddsmasser er ikke dette tilfelle. Totalprisen for deres del blir enda høyere da det på deres tomt ikke er beregnet å bli noen overskuddsmasser som kan benyttes til fylling, noe som vil resultere i at dette må kjøpes, i tillegg kommer arbeidskostnaden. Nabotomt Som nevnt vil det by på utfordringer dersom kun én av tomtene ønsker å fylle ut, Emilsen Fisk er derfor avhengig av at området foran mot nordvest ikke får noen fylling foran seg i forhold til deres tiltenkte utnyttelse av arealet. Begge tomtene må dermed enten fylles ut likt, eller ikke fylles ut i det heletatt. Videre skriver de at ved å være en av de første aktørene som etablerer seg på området påtar de seg en risiko ved at de ikke vet hvordan videre utvikling på området kommer til å bli. Firmaet anser det som heldig for kommunen at noen aktører er villig til å påta seg denne risikoen, og tenker videre at det er uheldig at urimelige premisser for kjøp av tomteareal skal ødelegge den tenkte etableringen. Emilsen Fisk vil med dette anbefale kommunen å revurdere vilkårene for salg av tomteareal på Kråkøya. Til slutt stiller de spørsmål om hvordan kommunen kan selge sjøareal som ligger utenfor marbakkenivå, da dette i utgangspunktet ikke eies av kommunen. Hvis kommunen skulle endre oppfatning er Emilsen Fisk AS klar for snarlig oppstart og iht. entreprenøren som holder til på stedet vil området være klart for bygging allerede i desember. I motsatt fall har Emilsen Fisk et annet område de vil fokusere på. 4

5 RÅDMANNENS VURDERING Rådmannen avholdte et møte på sitt kontor med representanter fra Emilsen Fisk den , og har en viss forståelse for at endringene av premissene for utnyttelse av tomten oppfattes som urimelig av firmaet. Samtidig må rådmannen forholde seg til de politiske vedtak som er fattet og som innvirker på salg av areal på Kråkøya. Dersom de ytre plangrensene for ulike formål i områdereguleringen skal følges slavisk, så vil det medføre at enkelte tomter blir uforholdsmessig kostbare pga. betydelige kostnader knyttet til fylling. Videre vil et slikt krav, som påpekt at Emilsen Fisk, medføre at enkelttomter ikke vil kunne utnyttes optimalt ut fra bl.a. naturgitte forhold. Rådmannen vil foreslå at Emilsen Fisk AS tar på seg å detaljregulere også bukten nord for sin tomt. De får dermed økt forutsigbarhet for utnyttelse av sin eiendom, og samtidig sikrer kommunen seg at en her vil kunne selge også dette arealet til et formål i tråd med det som områdereguleringen legger opp til. Dersom Trøndelagbase går inn for å kjøpe arealet nord for bukten, finner rådmannen det naturlig at det utarbeides en detaljregulering samlet for hele dette arealet. Rådmannen foreslår derfor at tomteareal beregnes ut fra det som på sjøkart er markert som areal om faller tørt ved lavvann (grå farge på kartet). Argumentet for dette er at det vil gi en lik premiss for alle tomter som grenser mot sjø og at fyllkostnader da vil være mer på lik linje med andre naturgitte forhold, slik som tjern/dalsøkk/myr etc. der oppfylling må påregnes. Rådmannens forslag innebærer at Emilsen Fisk får økt arealet de må betale for med 2 dekar i forhold til det de er tilbudt tidligere, men samtidig er om lag 3,5 dekar mindre enn de føringer formannskapets vedtak i sak 62/16 innebærer. Slik rådmannen ser det er det svært viktig å få i gang utbygging på Kråkøya så raskt som mulig. Dette har både et økonomisk aspekt, men er også viktig for å øke attraktiviteten for framtidige etableringer området. KONKLUSJON/TILRÅDING I samsvar med forslaget til vedtak. Rørvik, Roy H. Ottesen rådmann 5