SAKSFRAMLEGG. Vedlegg i saken: Utbyggingsavtale Vedlegg 1 kart som viser område som inngår i utbyggingsavtalen Opsjonsavtale Blåfjell boligfelt

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frank Holdal Arkiv: L80 Arkivsaksnr.: 16/1826 Godkjenning av utbyggingsavtale for Blåfjell boligfelt, Ørnes Rådmannens innstilling: 1. Det er fremforhandlet en utbyggingsavtale for utbygging av Blåfjell boligfelt, Ørnes mellom Meløy kommune og Evonor DA, på grunnlagt av reguleringsplan for Blåfjell boligfelt, godkjent av kommunestyret i sak 69/16 den 23. juni Kommunestyret godkjenner fremlagte utbyggingsavtale mellom Evonor DA, org,nr og Meløy kommune, org,nr godkjennes. Vedlegg i saken: Utbyggingsavtale Vedlegg 1 kart som viser område som inngår i utbyggingsavtalen Opsjonsavtale Blåfjell boligfelt Bakgrunn: Kommunestyret behandlet i sak 99/16 den 8. desember 2016 forslag til utbyggingsavtale for Blåfjell boligfelt, Ørnes mellom Meløy kommune og Evonor DA. Det ble fattet dette vedtaket: 1. Det foreligger søknad om utbyggingsavtale for utbygging og drift av offentlige veier etc. og kommunaltekniske anlegg fra Evonor DA, datert Kommunestyret kan ikke på nåværende tidspunkt inngå en utbyggingsavtale med Evonor DA før kommunestyret har tatt stilling til prinsipielle forhold ved omsøkte utbyggingsavtale og etter gjennomføringen av forhandlingene om en utbyggingsavtale, jfr. kriterier for dette som er satt i plan- og bygningslovens kapittel 17, Utbyggingsavtaler. 3. Det er en forutsetning for Kommunestyret at utbyggingen av Blåfjell boligfelt Ørnes skjer i hold til godkjent reguleringsplan, jfr. kommunestyrets vedtak i sak nr. 69/16 og at det kan inngås forhandlinger om en utbyggingsavtale med kommunen med bakgrunn i plan- og bygningslovens (PBLs) 17-4.

2 4. Kommunestyret gir følgende forutsetninger for rammene i forhandlingene: a. I forhandlingene må det vurderes nærmere om overtakelse av kommunaltekniske anlegg for drift innenfor vann-, avløp- og overvannssystemet skal inngå i utbyggingsavtalen. b. Det må før fysisk igangsetting med opparbeidelse av byggefeltet foreligge en godkjent teknisk plan for utbygging av all infrastruktur innenfor vedkommende byggetrinn/reguleringsplanens grenser c. Tilføring av overflatevann til avløpsledning skal ikke tillates. d. Det er en rekkefølgebestemmelse om at gang-og sykkelveiløsning skal være opparbeidet langs Aspdalsveien før ferdigattest blir utstedt til boliger innenfor utbyggingsområdene, jfr. planvedtak i kommunestyret, sak 68/16, egengodkjenning av reguleringsplan for del av Aspdalsveien. 5. Kommunestyret aksepterer at det medtas i forhandlingene at de omsøkte regulerte veier kan kommunen overta vederlagsfritt og foreta helårlig vedlikehold av. 6. Før forhandlinger oppstartes skal alle problemstillinger i utbyggingsavtalen forelegges en juridisk vurdering i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. På dette grunnlag er det nå fremforhandlet en utbyggingsavtale for Blåfjell boligfelt, Ørnes mellom Meløy kommune og Evonor DA. Disse har deltatt i forhandlingene: Fra Meløy kommune: planlegger Dagfinn Stavdal og rådgiver eiendom Frank Holdal Fra Evonor DA: Olav og Inger Gåsvær. Saksutredning: Evonor DA har engasjert egen konsulent, Rambøll AS i Trondheim, som har utarbeidet reguleringsplanforslaget og senere forslag til utbyggingsavtale for Blåfjell boligfelt. Utbyggingsavtalen er utarbeidet med grunnlag i godkjent reguleringsplan. Utbyggingen omfatter flere byggetrinn. I reguleringsplanforslaget er det medtatt en utbygging av boligområder på ca 30 daa. Foreløpig er det ikke fremmet søknad om byggetillatelse for noen av disse omsøkte delområder for utbygging Generellt om utbyggingsavtaler. (fra sak 99/16) Lovmessige forhold ved definerte utbyggingsavtaler. Stortinget vedtok i april 2008 en lovendring vedrørende forholdet om regulering av utbyggingsavtaler gjennom plan- og bygningsloven. Utgangspunktet for de nye bestemmelsene er at avtalene kan være et viktig redskap ved utbygging og hindre bruk av press og urimelige avtaler. Meningen med slike avtaler er at lovreglene strammer inn rammene for hva som kan inngå i avtalene og sikrer dermed forutsigbarheten til utbyggere/grunneiere. Loven er supplert med ny forskrift hvor det er

3 lovfestet at det er forbudt å pålegge utbygger å bidra med finansiering av såkalt sosial infrastruktur, som f.eks barnehager, skoler, sykehjem og tilsvarende tjenester. Denne lovendring og tilhørende forskrift trådte i kraft fra Etter plan- og bygningslovens 17-1 er det en definisjon av utbyggingsavtale slik: Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Formålet med utbyggingsavtale er beskrevet slik: Utbyggingsavtaler lovreguleres for å hindre at det inngås urimelige avtaler, og i verste fall at kommunens myndighet misbrukes. Reglene skal beskytte utbygger/grunneier mot avtaler som er urimelig fordyrende. Andre berørte som naboer, grendelag, interesseorganisasjoner og konkurrenter beskyttes mot at avtalene påvirker planens utforming og gjennomføring på en uheldig måte. Det er viktig at prosessen er gjennomsiktig, slik at det ikke oppstår mistanke om at viktige hensyn i planleggingen blir skadelidende på grunn av avtalene. Forutsetningen for bruk av utbyggingsavtale er i henhold til plan- og bygningslovens 17-2: Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. En forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler er at disse må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen, se plan- og bygningslovens I 17-4 er det sagt at kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Denne bestemmelse skal sikre at kommunens forutsetninger for å tillate utbygging blir kjent på et tidlig stadium, gjerne gjennom overordnet planlegging av kommuneplan. Reglene skal beskytte utbygger/grunneier mot avtaler som er urimelig fordyrende. Andre berørte som naboer, grendelag, interesseorganisasjoner og konkurrenter beskyttes mot at avtalene påvirker planens utforming og gjennomføring på en uheldig måte. Det er viktig at prosessen er gjennomsiktig, slik at det ikke oppstår mistanke om at viktige hensyn i planleggingen blir skadelidende på grunn av avtalen. Utbyggingsavtaler vil være et virkemiddel for kommunene for å sikre at utbygging skjer i samsvar med de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk, som gjennom økonomiplan, handlingsprogram, boligbyggeprogram etc., og arealplaner Hensikten med et slikt formelt vedtak er å legge til grunn en forutsigbarhet for utbyggere og grunneiere om hva som forutsettes av utbyggingen og hvilke krav etc. som vil stilles til ulike utbygginger i ulike deler av kommunen. Hensikten og forutsetninger med utbyggingsavtaler. I de fleste tilfeller vil utbyggingsavtale omfatte gjennomføring av: Tiltak i reguleringsplanen som utarbeides av private forslagsstillere etter kap. 12 i planog bygningsloven. Tiltak som er nedfelt i rekkefølgebestemmelser til kommuneplanens arealdel, kommunedelplan eller i reguleringsplanen. Utbyggingsavtaler vil være et virkemiddel for kommunene for å sikre at utbygging skjer i samsvar med de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk, som gjennom økonomiplan, handlingsprogram, boligbyggeprogram etc., og arealplaner.

4 Bruk av utbyggingsavtaler krever mer faglige ressurser i kommunens arealplanlegging og en bedre sammenheng mellom ulike fagområder på utbyggingssiden. Både kommunen og private må ha kompetanse innenfor bl.a avtaleverk, for slik type planlegging og gjennomføring etter denne lovregulering. Kommunestyret behandlet i sak 17/17 den 23. mars 2017 og godkjente forlengelse av opsjonsavtale for Blåfjell boligfelt frem til Opsjonsavtalen ivaretar rollen som kommunen har som grunneier, mens en utbyggingsavtale ivaretar den rollen som kommunen har som planmyndighet. I opsjonsavtalen punkt 4. lyder: Når deler av feltet er klar for utbygging skal Evonor DA få kjøpe grunn innenfor planens angitte byggeområder. I utbyggingsavtalen går det frem at kommunen fremmer søknad om fradeling som etter avtale skal bli overført til Evonor DA. Det skal inngås egne kjøpekontrakter på dette. Omkostningene med dette dekkes av Evonor DA. Vurdering: Utbyggingsavtalen innebærer at utbygger Evonor DA tar på seg oppgaven med å utarbeide tekniske planer for gjennomføring av utbygging av vei- vann-, overvann og avløp innenfor utbyggingsområdet (kartvedlegg nr. 1) Disse planene skal Meløy kommune godkjenne før arbeidet kan bli startet opp. Anleggene blir overtatt og driftet av Meløy kommune etter utbygging gjennom egne overtagelsesforretninger. Utbygger er også ansvarlig for terrengmessig opparbeiding av grønnstruktur Meløy kommune skal beholde eierskap til veier, gangveier og friområder. Meløy kommune er ansvarlig for bygging av ny gang- og sykkelvei fra kryss ved Fv. 17 og opp langs Aspdalsveien. Nødvendig grunnerverv er utført til dette prosjektet og Meløy kommune planlegger å få gjennomført dette prosjektet i løpet av Tilkoblingspunkt for VA anlegg er i krysset mellom o_v og f_v4 Konklusjon: Rådmannen innstiller på at vedlagte utbyggingsavtale mellom Evonor DA, org,nr og Meløy kommune, org,nr godkjennes. Utbygging gjennomføres i tråd med vedtatt reguleringsplan for Blåfjell boligfelt, egengodkjent av kommunestyret i sak 69/16 den 23. juni Hege Sørlie rådmann

5