Saksframlegg. NY REGULERINGSPLAN FOR LIAN OG KYSTADMARKA FORSLAG TIL KONSEKVENSUTREDNING OG VALG AV ALTERNATIV Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg NY REGULERINGSPLAN FOR LIAN OG KYSTADMARKA FORSLAG TIL KONSEKVENSUTREDNING OG VALG AV ALTERNATIV Arkivsaksnr.: 05/4687 Saksbehandler: Ingunn Midtgård Høyvik Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at alternativ I skal danne bakgrunn og være premissgivende for videre arbeid med ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka. Det forutsettes at hver enkelt eiendom skal vurderes i reguleringsplanprosessen og at konsekvensutredning og reguleringsplan skal legges ut til offentlig ettersyn samtidig. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 05/4687 1

2 Saksutredning: Bakgrunn I Bystyrets vedtak av ble det vedtatt at det skal utarbeides ny reguleringsplan for området Lian og Kystadmarka. Gjeldende reguleringsplan for området ble vedtatt Arbeidet med ny reguleringsplan for planområdet Lian og Kystadmarka gjøres i tråd med ny forskrift i plan- og bygningsloven om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven av I Bygningsrådsmøte ble forslag til planprogram vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i seks uker i november og desember I løpet av høringsperioden kom det inn 26 merknader. De fleste av merknadene kom fra grunneiere som ønsket sin hytte omregulert til bolig, eller med ønske om å bygge på ubebygd tomt. Det kom også inn et forslag til et nytt alternativ fra beboerforeningen i området, Lian vel. Foreningen representerer en del av beboerne i området. Meningene om utviklingen på Lian er delte blant de som har eiendommer på Lian. Det kom også inn merknader fra de som benytter eiendommen sin til hytte, og ønsker at området også i framtiden skal være hytteområde. Etter høringen ble forslag til planprogram bearbeidet, og planprogrammet ble fastsatt i mars Planprogrammet ble fastsatt administrativt, da det ikke kom inn kontroversielle merknader til forslag til planprogram. De viktigste endringene i forhold til forslag til planprogram er at alternativet til Lian vel er tatt inn, samt at kommunens alternativ III er omarbeidet i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. Fastsatt planprogram og oppsummering av merknader følger som orienteringsvedlegg. Forslag til konsekvensutredning På bakgrunn av fastsatt planprogram er det utarbeidet et forslag til konsekvensutredning. I tillegg til dagens plan (0-alternativet) er fire alternativer for utviklingen av området utredet. Forslaget til konsekvensutredning gir først en generell beskrivelse av beslutningsrelevante tema, deretter beskrives konsekvensene for de ulike alternativene. Til slutt diskuteres hvordan gjeldende plan har fungert, samt vurderinger om hvordan en ny plan kan forventes å virke. Planlegging av markaområder skiller seg fra annen arealplanlegging ved at det ikke tar sikte på å avklare utbygginger og gjennomføre større tiltak, men på å bevare og forvalte arealer. Hele planprosessen må derfor vinkles ut fra dette. I forslag til konsekvensutredning er det ikke gjort noe forsøk på å prissette konsekvensene for eksempel knyttet til friluftsliv, og utredningen skiller seg på dette området fra tradisjonelle konsekvensutredninger. En rekke av vurderingene er også diskuterbare, men gjenspeiler kommunens holdning. En kort oppsummering av de ulike alternativene er som følger: 0 alternativ Dette er gjeldende plan inkludert godkjente endringer. Innenfor 0-alternativet kan noen få (3-5) hytter få endret status fra hytte til bolig. Alternativ I Områder med mange boliger i dagens plan blir boligområde. Bebyggelse som ligger innimellom boliger får status som bolig. Hytter i utkanten av disse områdene beholder status som hytte. Saksfremlegg - arkivsak 05/4687 2

3 Alternativ II Alternativet åpner for at flere hytter endrer status til bolig enn alternativ I. Områder med innslag av boliger i dagens plan blir boligområder. Sammenlignet med alternativ I, inkluderes mer av bebyggelsen i randsonen i boligområdene. Alternativ III Områder med innslag av boliger i dagens plan blir boligområde. Hyttene som ligger utenfor disse områdene blir bortregulert. Som kompensasjon for de hyttene som blir bortregulert, etableres erstatningstomter på arealer lengre nede på Lian. De som har hytter som blir bortregulert, kan få tilbud om å kjøpe en godkjent boligtomt i området. Ny boligbygging skjer kun under forutsetning av at eksisterende bebyggelse rives. Lian vel sitt alternativ Alternativet legger opp til at alle de som bor i området i dag skal få boligstatus, forutsatt at de har tilfredsstillende vann- og kloakkløsning. I tillegg ønsker de at tre eiendommer som benyttes som fritidsbolig skal få boligstatus. Dette på grunn av at disse eiendommene tidligere har vært benyttet til bolig. Forslaget er således en ny frys-plan. I tillegg til spørsmålet om hytte- eller boligstatus, omfatter Lian vel sitt alternativ forslag til mange tiltak for å bedre forholdene for friluftslivet i området, som nye gangveier, områder for skilek, hoppbakke for barn o.a. Oversikt over boliger og hytter i ulike alternativer Tabellen gir en omtrentlig oversikt over hvor mange boliger og hytter som blir i området i henhold til de ulike alternativene. Nye boliger Boliger totalt Gjenværende hytter Eiendommer som foreslås bortregulert i ny plan Antall hytter som bebos i dag som blir igjen i området Alternativ Alternativ I Alternativ II Alternativ III Lian vel sitt alternativ 88 + opp til 16 erstatningsboliger opp til 16 erstatningsboliger * 0 0 *Summen av boliger og hytter avviker her fra de andre alternativene. Dette skyldes at Lian vel sitt alternativ innebærer at bortregulerte hytter får boligstatus, samt at en foreningshytte omreguleres til bolig. Diskusjon Forslag til konsekvensutredning viser at det er mest vesentlig for friluftsinteressene, herunder verdiene knyttet til marka, hvilket alternativ som velges. Alternativ 0 opprettholder blandingen av boliger og hytter uten at det virker logisk i dag. Dette gjør at en ny plan basert på alternativ 0 ikke vil følge opp Bystyrets vedtak om at planen skal gi en mer helhetlig inndeling av hytter og boliger i området. Hovedforskjellen på alternativ I og II er at alternativ I gir boligstatus til bebyggelse i områder med mange boliger, alternativ II i områder med innslag av boliger. I alternativ I begrenses boliger til de områdene som Saksfremlegg - arkivsak 05/4687 3

4 er tettest bebygd, samt at hytter danner overgangen til friluftsområder og løypetraseer. Alternativ II åpner for en vesentlig økning av antall boliger innefor planområdet, og prinsippet om gradvis oppspising av marka understrekes. Med begge alternativene beholdes en god del hytter i området. Ingen av alternativene forventes derfor å gi en fullgod løsning i forhold til å løse problemet med at hytter kan tas i bruk til boliger. Med alternativ III har kommunen en mulighet til å rydde opp i hytte-boligproblematikken. Samtidig er det dette alternativet som gir en størst økning i antall boliger i området. Kommunen må prinsipielt ta stilling til om det skal gjennomføres en aktiv eller passiv handlemåte i forhold til hytter som skal bortreguleres. Dette blir både et prisspørsmål, samt et spørsmål om hvor raskt endringen bør skje. Lian vel sitt alternativ er en ny frys-plan. Det viderefører samme blandingen av hytter og boliger som i dagens plan og som har vist seg å være en lite gunstig løsning. Alternativet gir også en form for premiering for de som har tatt i bruk eiendommen i strid med gjeldende plan. Dette gjennom at alle de som har flyttet til området, og tatt i bruk hyttene til bolig får boligstatus. Alternativet har også noe større konsekvenser for friluftslivsinteressene, sammenlignet med de andre alternativene. Hovedproblemet i utviklingen på Lian, i likhet med mange andre markaområder, er ikke hvert enkelt lite inngrep i seg selv, men summen av alle de små inngrepene. Med å tillate økt bosetning, øker også inngrepene i marka gjennom større bygninger, økt tilrettelegging, biltrafikk, støy osv. Selv om det ikke har vært nybygging på ubebygde tomter på Lian, så privatiserer boligbebyggelse mer enn de gamle, tradisjonelle markahyttene. Behovet for større plass, både i form av økt større hus, flere uthus og garasjer med mer, gjør at området endrer karakter. Som regel krever et boligområde også annen infrastruktur enn et område med små markahytter. Undersøkelser viser at det å komme ut i frisk natur, vekk fra støy og forurensing og oppleve naturens stillhet og fred er rangert som de to viktigste grunnene til å drive friluftsliv. Slike argumenter er også vektige argumenter for å hindre inngrep i markaområdene. I Trondheim kommune er det ikke bare på Lian det er problemer i forhold til inngrep i marka og gradvis oppspising og utbygging. Vi kan likevel ikke si at fordi det også skjer inngrep andre steder, så skal vi ikke la være å endre utviklingen på Lian. Hovedregelen i kommunen er at bruksendring fra hytte til bolig ikke tillates. Heller ikke tilbygg på fritidsboliger innenfor markagrensa tillates. Siden dette er regelen i kommunen, må vi tilstrebe samme holdning også i Lianområdet. Da markagrensa ble endret ved revisjon av kommuneplanens arealdel i 1995 tok kommunen standpunkt til utviklingen på Lian, ved at utviklingen skulle skje i henhold til bestemmelser for markaområdene. Dersom kommunen har ambisjoner om å redusere bebyggelsen innenfor marka, bør eiendommer i området som er til salgs på det åpne marked kjøpes opp. Det bør da settes av midler til dette på kommunens budsjett, uansett hvilket alternativ som velges. Konklusjon I forhold til en framtidig løsning av problemene med at hytter blir tatt i bruk til boliger anses verken alternativ 0, I, II eller Lian vel sitt alternativ som tilfredsstillende. Det er kun alternativ III som på lengre sikt vil håndtere dette problemet, enten ved at hyttene gjøres om til boliger eller at hyttene blir regulert bort. På den andre siden gir dette åpning for at nesten samtlige bebygde eiendommer kan få boligstatus, noe som gir flest boliger av alle alternativene. Ut fra en planfaglig vurdering er alternativ I å foretrekke, til tross for at det også med Saksfremlegg - arkivsak 05/4687 4

5 dette alternativet blir igjen hytter innenfor området. Hytter og boliger er foreslått i relativt atskilte områder. Selv om det ikke er store forskjeller i konsekvensene mellom alternativ I og II er alternativ I å foretrekke av følgende grunner: Lianområdet fra gammelt av er et hytteområde hvor kommunen ønsker å forhindre at området utvikler seg til boligområde i større grad Av hensyn til markagrensa og de vurderinger som er gjort i forhold til å innlemme planområdet i marka Bebyggelse som ligger inn mot stier, skiløyper og turdrag er hovedsakelig hytter i dette alternativet. For turgåere oppleves området i større grad som hytteområde enn om eiendommene ut mot stier og skiløyper endres til boligformål. Rådmannen anbefaler at alternativ I legges til grunn for videre arbeid med ny reguleringsplan. I reguleringsplanprosessen skal hver enkelt eiendom vurderes. Konsekvensutredningen forutsettes lagt ut til offentlig ettersyn sammen med reguleringsplanforslaget. Det kan bli aktuelt å supplere det foreliggende forslaget til konsekvensutredning før utlegging. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Saksvedlegg 1: Forslag til konsekvensutredning ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka Orienteringsvedlegg 1: Fastsatt planprogram ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka (kart som i forslag til konsekvensutredning) Saksfremlegg - arkivsak 05/4687 5