Saksframlegg. Trondheim kommune. LIAN OG KYSTADMARKA FORSLAG TIL NY REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 08/ (136372/08)

Transkript

1 Saksframlegg LIAN OG KYSTADMARKA FORSLAG TIL NY REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 08/ (136372/08) Saksbehandler: Ingunn Midtgård Høyvik Forslag til innstilling: Bystyret vedtar revidert reguleringsplan for Lian og Kystadmarka som vist på kart i målestokk 1:2000 merket Trondheim kommune, datert , senest endret og bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. 1

2 SAMMENDRAG Området Lian og Kystadmarka omfattes av reguleringsplan r0185, vedtatt På bakgrunn av en lengre prosess har rådmannen utarbeidet et forslag til ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka. Foreliggende forslag innebærer at så godt som alle bebygde eiendommer får boligstatus. Unntaket er eiendommer som i gjeldende plan er regulert til friområde eller skogbruk. Disse eiendommene videreføres som friområde eller friluftsområde. Eiendommer som i dag har bebyggelse som står til forfall foreslås også endret til friområde eller friluftsområde i forslaget som nå fremmes. Videre foreslås to hytteeiendommer regulert til friluftsområde på grunn av sin beliggenhet. I gjeldende plan er det ca. 100 boliger, 110 hytter og 15 foreningshytter. I forslaget som nå fremmes er dette skillet borte, med unntak av to eiendommer i utkanten av området, som beholder sin status som hytte. Forslaget innebærer dermed omtrent 200 boliger og 2 hytter. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Lian og Kystadmarka vedtas. BAKGRUNN Prosess Våren 2006 ble ulike alternativer for utvikling av området presentert av administrasjonen. Saken ble tatt opp til politisk behandling som følger: bygningsråd , byutviklingskomiteen (utsatt) og , bystyret Bystyret vedtok at det mest restriktive alternativet skulle ligge til grunn for det videre arbeidet med ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka. I tillegg vedtok bystyret en rekke presiseringer. Bystyrets vedtak: 1. Bystyret vedtar at alternativ I, med de presiseringer og endringer som går fram av dette vedtaket, skal legges til grunn og være premiss for videre arbeid med ny reguleringsplan for Lian og Kystadmarka. 2. I alternativ I skal hytter som ikke brukes som bolig i dag, ikke reguleres til bolig. Ubebygde hytteeiendommer og hytteeiendommer i sterkt forfall bør reguleres bort. 3. Det skal i reguleringsbestemmelsene legges strenge restriksjoner med hensyn til husenes størrelse, utforming og tilpasning til terrenget. Fri ferdsel til marka skal sikres ved at gjerder og liknende ikke tillates, med unntak av beiteområder. 4. For å bidra til å gi større grad av naturlig avgrensning av hva som er boligstrøk og ikke, vil bystyret ut fra en helhetlig vurdering be rådmannen i det videre arbeidet vurdere på nytt noen av eiendommene som i følge alternativ I foreslås å opprettholde reguleringsmessig status som fritidseiendom. 5. Bystyret er innforstått med at eiendommer som kan dokumenteres brukt som bolig fra før , men som ikke er regulert til boligeiendom i dag, kan bebos også videre. 6. Ovenstående føringer ligger til grunn for videre arbeid, og det forutsettes at hver enkelt eiendom skal vurderes i reguleringsprosessen og at konsekvensutredning og reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn samtidig. 7. Bystyret forutsetter at det ikke er tillatt med seksjonering for hybler. 2

3 8. Bystyret ber om at konsekvensutredningen vurderer om løsningen innebærer flere veier, eller utviding av eksisterende og om det hindrer tilbakeføring av ulovlig bygde veier til sti. 9. Vedtak fattes i henhold til PBL Bystyret ber om at alle ulovlige tiltak effektivt blir fulgt opp etter at en reguleringsplan er vedtatt. Bystyret ber videre om at det legges en streng praksis til grunn for dispensasjoner mv etter at reguleringsplanen er godkjent. På bakgrunn av politiske føringer utarbeidet rådmannen forslag til reguleringsplan høsten Forslag til ny plan ble behandlet i bygningsrådet 1, og planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. Planforslaget lå ute til høring i perioden til Innen fristen kom det inn 89 merknader og kommentarer til forslaget, samt ytterligere merknader og kommentarer etter fristen. Forslag til reguleringsplan ble fremmet for sluttbehandling våren 2007 og behandlet som følger: bygningsrådet (utsatt) og , byutviklingskomiteen 31.05, bystyret (utsatt av rådmannen) og (utsatt av rådmannen). I forkant av bystyrets sluttbehandling ba rådmannen om at saken ble utsatt på ubestemt tid. Utsettelsen var begrunnet med følgende: En reguleringsplan er et juridisk dokument, og hele formålet med planen er at den skal kunne følges opp og håndheves i ettertid. Dette er også utgangspunktet og målsetningen for den prosessen vi har gjennomført i denne saken. Gjennom planprosessen og den politiske behandlingen av saken har det kommet inn et stort antall merknader og spørsmål. Med bakgrunn i både kvalitet og kvantitet på innkomne merknader anbefaler rådmannen at saken utsettes inntil videre. Utsettelsen begrunnes primært i behovet for mer tid til å vurdere de innspill som har kommet i løpet av prosessen. Jeg finner at dette er avgjørende for å få en plan som er juridisk holdbar, og som kan følges opp etter at den er stadfestet. I bygningsrådets møte ble saken enstemmig sendt tilbake til rådmannen, som fikk i oppdrag å utarbeide et nytt planforlag. På bakgrunn av innkomne merknader og erfaringer fra planarbeidet utarbeidet rådmannen et nytt forslag til plan. Saken ble fremmet for bygningsrådet Saken ble først utsatt, men behandlet Bygningsrådets vedtok følgende: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan Lian og Kystadmarka ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. ( ) Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar følgende tillegg: 1 Rådmannen må komme tilbake med en sak i om hvordan oppfølging av ulovlig bruk av hytter kan følges opp i hele kommunen. Trondheim kommune ønsker ikke å komme i en 1 Bygningsrådets møte

4 tilsvarende situasjon i framtiden. I tillegg til de tradisjonelle hytteområdene, må det også inkludere Smistad og Hestsjøenområdet. 2 Det er viktig å få på plass merking av turstier og løypenett i området. Om dette ikke snart er på plass, vil området snart kunne forringes i tur- og friluftssammenheng. 3 Det er uklarhet rundt hva rådmannens forslag vil gi av økonomiske kostnader for kommunen. Det vil blant annet bli merkostnader knyttet til vann, kloakk og vei. Før ny behandling må rådmannen utarbeide en oversikt over økonomiske konsekvenser knyttet til reguleringsplanen. 4 Rådmannen bes om en vurdering av mulige utviklingsmuligheter for Lian-området, eks som for økologisk forsøksvirksomhet. En eventuell stedsutvikling skal ta hensyn til nødvendige turveier, løypetraseer, bevaring av Lianjordene og grøntområde rundt Lianvatnet. TIDLIGERE PLANFORSLAG Som tidligere nevnt fremmet rådmannen våren 2007 et planforslag basert på bystyrets vedtak Dette forslaget omtales ikke videre her, men for en komplett oversikt over merknadene som kom inn til dette forslaget, samt rådmannens kommentarer og vurderinger, viser vi til tidligere saksframlegg. FØRSTE GANGS BEHANDLING Innkomne merknader Mens planen lå ute til offentlig ettersyn kom det inn 91 merknader. Disse er oppsummert og kommentert i orienteringsvedlegg. En rekke merknader går igjen. Disse er ikke kommentert i orienteringsvedlegget, men diskutert i dette saksframlegget. Samtlige merknader er dessuten lagt ved saken som orienteringsvedlegg. I en rekke av merknadene er forhold rundt historisk borett, vann- og avløpsforhold trukket fram. Dette er tema som var aktuelle i planforslaget som ble fremmet våren 2007 og da gjeldende plan ble utarbeidet tidlig på 1980-tallet. Siden temaene ikke har hatt betydning for eiendommers status i dette planforslaget, er temaene ikke kommentert og vurdert. Oppsummering av merknader Mange boliger er i dag godkjent for større bruksareal enn BRA 100 m 2. Merknadene går på at de ønsker at bestemmelsene sikrer at de får bygge opp tilsvarende areal som er godkjent etter for eksempel brann. Det er tatt inn et punkt i reguleringsbestemmelsene som sikrer gjennoppbygging etter brann. Dette innebærer at eiendommer som er godkjent for BRA på mer enn 100 m 2 kan bygges opp med et areal i henhold til gjeldende tillatelse. En rekke grunneiere reagerer på at deler av eiendommene er regulert til friluftsområde, og mener hele eiendommen må reguleres til boligformål. Mange av tomtene innenfor planområdet er svært store. I gjeldende plan er deler av disse tomtene regulert til friområde, mens deler av eiendommen er regulert til bolig eller fritidsbolig. Avgrensning av den delen av eiendommene som er regulert til byggeområde er i all hovedsak videreført fra gjeldende plan, men formålet for øvrig del av tomta er endret fra friområde til friluftsområde. For 4

5 noen få eiendommer, som endrer status fra hytte til bolig, er den delen av tomta som er foreslått til byggeformål redusert noe. For de eiendommene som er over 1 daa, er omtrent 1 daa av eiendommen foreslått til byggeformål. Da bestemmelsene setter begrensninger i areal og antall bygg anses dette som tilstrekkelig byggeområde for de tre byggene som kan plasseres på eiendommen. For eiendommer som i gjeldende plan er boligeiendommer, er arealet regulert til byggeformål ikke redusert i forhold til gjeldende plan. Avgrensningen innebærer at bare deler av tomta kan bebygges, og erstatter i stor grad byggegrenser. Grunneier kan fortsatt benytte tomta, men den kan ikke bebygges. Mange peker i sine merknader på at deres areal ikke har betydning for friluftslivet, ingen benytter arealet til friluftsliv, eller at det er mer enn nok arealer rundt omkring. Rådmannen er enig i at hver enkelt tomt sett for seg ikke har så stor betydning for allmennhetens ferdsel i området. Videreføring av dette prinsippet har likevel vært et viktig grep for å beholde områdets naturpreg med spredt bebyggelse. I forslag til reguleringsbestemmelser som ble sent ut på høring ble det listet opp hvilke eiendommer som er godkjent for to boenheter. En rekke merknader går på at de mener listen er mangelfull, og kommentarer går på at flere eiendommer som bør stå på denne lista. Bestemmelsen knyttet til hvilke eiendommer som er godkjent for flere boenheter er tatt ut av bestemmelsene. Godkjenningen følger byggesaken og det har således ingen betydning om den er med i bestemmelsen. Rådmannen presiserer likevel at de eiendommer som har godkjent flere boenheter beholder denne godkjenningen selv om bestemmelsen er tatt ut. En rekke merknader kommer fra beboere som har boligstatus i gjeldende plan. Merknadene går på at eksisterende boliger nå får strengere begrensninger i areal enn hva gjeldende plan gir mulighet for. De ønsker et større bruksareal for sine eiendommer, enn for hyttene som nå får boligstatus. Mange mener den nye planen tar fra de som har godkjent bolig i dag for å gi til de som har hyttestatus, gjennom at maksimalt bruksareal settes så lavt som 100 m 2 for boliger og med strenge begrensninger i størrelse og areal på garasje og bod. Planen har ikke tilbakevirkende kraft. For de eiendommer som har godkjent bruksareal over 100 m 2, innebærer ikke ny plan at godkjent bruksareal må reduseres. Det følger av plan- og bygningsloven at reguleringsplaner ikke gir tilbakevirkende kraft, og dette er derfor ikke uttrykt spesifikt i bestemmelsene. Det har aldri vært rådmannens intensjon at areal på godkjente boliger skal reduseres, men bestemmelsene er satt for å begrense nybygging i området. Argumentet med at planforslaget tar bruksareal fra noen for å gi til andre er en feil oppfatning av gjeldende plan. Gjeldende plan er en frysplan på flere måter. Både gjennom at den frøs situasjonen for de som bodde på eiendommene da planen ble utarbeidet, men også ved at tillatt utnyttingsgrad på eiendommen var fastsatt i planen ved å vise bebyggelsens fotavtrykk, i tillegg til å gi begrensninger i gesimshøyder. Fotavtrykk til bebyggelse var i tråd med daværende bebyggelse. Opp gjennom årene er det gitt mange dispensasjoner i området. Rådmannen antar det er derfor 5

6 mange tror dagens bestemmelser er mer romslige enn hva forslag til ny plan vil være. Etter år 2000 er dispensasjonspraksis strammet inn, og normen om at boliger innenfor marka ikke skal overskride 100 m 2 er lagt til grunn for saksbehandlingen. I dagens plan er åtte boliger nordøst i området regulert til B2-boliger. Bestemmelsene for disse boligene innebærer en utnyttelsesgrad av eiendommen på 0.15, og ikke lik fortavtrykket, som i resten av planområdet. Gjennom merknadene har det kommet ønsker at disse boligene beholder disse bestemmelsene, og ikke at det settes en grense på 100 m 2 i bruksareal og maksimalt tre bygg per eiendom. I tillegg ønsker flere av de nærliggende eiendommer tilsvarende bestemmelser. I gjeldende plan er det åtte boliger som har status B2. Etter denne planen beregnes utnyttelsesgraden ut fra total golvareal, inkludert yttervegg. Med utgangspunkt i GAB-registret, hvor bruksarealet til eiendommene er registrert, har de aller fleste av disse eiendommene et areal godt over det gjeldende plan tillater. Selv om rådmannen ikke har oversikt over brutto areal på eiendommene er det derfor lite sannsynlig at gjeldende bestemmelser gir rom for utbygging. Rådmannen mener derfor at det ikke er nødvendig å forskjellsbehandle disse eiendommene. Det innebærer også at det ikke er aktuelt å gi andre eiendommer B2-status. Hovedgrepet i forslag til plan er at det ikke skal skilles mellom hytter og boliger, og heller ikke mellom nye boliger, gamle boliger eller ulike utnyttelse innen området. Begrunnelsen for dette er å få en gjennomførbar og håndterlig plan. Flere protesterer på at planområdet omfatter tre eiendommer i øst. To eiendommer i sin helhet og den ubebygde delen av en tredje eiendom inngår i Lianplanen. Dette er et område som etter disses syn heller hører hjemme i området øst for de aktuelle boligene. I merknadene bes det om at disse eiendommene overføres til reguleringsplan øst for Lianområdet. Disse har status B1 i gjeldende plan. Rådmannen er enig i at det kan synes uhensiktsmessig at området er med i Lianplanen, men dette området ligger også inne i dagens plan. Det er således ikke snakk om en utvidelse av planområdet. Tilgrensende plan, R7, ble vedtatt og omfatter blant annet de aktuelle tomtene. I denne planen er disse tre eiendommene vist med eksisterende bebyggelse, og det heter at bebyggelse kan tillates som vist på planen. Dagens bebyggelse er større enn hva som er vist i denne planen. Da Lianplanen ble vedtatt i 1985, ble den delen av planen R7 som omfatter disse tomtene opphevet. Dagens bebyggelse er også større enn hva dagens reguleringsplan for Lian tilsier, med en utnyttelse på I følge opplysninger i GAB-registeret har disse eiendommene en utnyttelsesgrad på over Heller ikke innenfor rammene av gjeldende bestemmelser er det dermed rom for utbygging på disse eiendommene. Da det kun er mulighet for å sette opp gjerde som avviker fra mulighetene i tilgrensende plan og forslag til plan, mener rådmannen det ikke er nødvendig å forskjellsbehandle disse eiendommene. Takvinkler og gesimshøyder er mer romslig i forslag til Lianplan enn tilliggende plan R7. Dersom dette området skulle tas ut av planen, må det lages egen plan for disse boligene. Rådmannen har vurdert at det ikke gir store konsekvenser om området er med innenfor planområdet for Lianplanen, og har derfor ikke funnet det hensiktsmessig å endre planavgrensning og lage egen plan for disse eiendommene. 6

7 I mange av merknadene er det motstand mot begrensninger i antall bygg per eiendom. Det er sterke ønsker om at retningslinjene ikke opphever 5 i SAK. Denne paragrafen gir åpning for at mindre byggverk kan oppføres uten søknad eller melding. I merknadene kommer det fram ønsker om flere garasjer, boder, dukkehus, hundegårder m.m, og at dette skal kunne tillates uten søknad. Beboerne ønsker like muligheter som i andre deler av byen. 5 i SAK åpner for at mindre bygg kan settes opp med fritak fra byggesøknad, forutsatt at dette er i tråd med gjeldende plan for området. Dersom det ikke er i tråd med gjeldende plan, må det søkes om dispensasjon for plassering, men selve bygget kan føres opp uten byggesøknad. Heller ikke dagens plan gir mulighet for bygging uten dispensasjon fra planen, da det i bestemmelsene heter: Mindre uthus i tilknytning til bolig kan tillates ut over de golvarealer som utnyttingsgraden gir. Beboerne sammenligner seg med andre deler av byen. Det er heller ikke fritt fram å bygge mindre bygg der, dersom det overskrider utnyttelsen av eiendommen. Rådmannen ønsker å begrense byggingen innenfor området, jf. kommentar knyttet til boligstørrelse. Det er derfor ikke ønskelig med en generell mulighet for å bygge ytterligere på eiendommen. Siden bestemmelsene begrenser antall bygg på eiendommen, er punktet angående 5 tatt ut av retningslinjene. Under punktet dispensasjonspraksis i retningslinjene er det tatt inn at det ikke er ønskelig med flere og større bygg enn det bestemmelsene gir åpning for. Gjennom merknadene kommer det fram motstand mot reguleringsbestemmelser knyttet til byggenes utseende og den innstrammingen det medfører i forhold til eksisterende plan. Mange protesterer på at det blir enda strengere regler i området, og vil at området skal sidestilles med andre deler av byen. Merknadene synes i stor grad å være knyttet til manglende kjennskap til gjeldende plan, og til at det også i andre deler av byen er detaljerte reguleringsbestemmelser som regulerer tomteutnyttelse, fargevalg, takvinkler med mer. Det er derfor ikke utelukkende på grunn av at området ligger innenfor marka eller på Lian det knyttes bestemmelser til bebyggelsens utforming. Rådmannen kan ikke se at bestemmelsene i forslag til plan er vesentlig strengere enn for gjeldende plan. Eksempler på dette er: - I bestemmelsene til gjeldende plan heter det for eksempel at bebyggelse skal ha saltak med takvinkel mellom 25 og 35 grader. I forslag til plan er dette endret til grader. - Når det gjelder farger heter det i gjeldende plan at bygninger skal ha mettede, mørke røde eller brune farger uten lyse kontrastmarkeringer. I forslag til ny plan er det foreslått mørke farger. Dette gir dermed noe større valgfrihet enn i gjeldende plan. - Også gesimshøyde er økt i forslag til ny plan, da det i gjeldende plan er satt maksimal gesimshøyde på 3.1 meter for boliger og 2.5 meter for uthus og mindre bygg. I forslag til plan er dette økt til henholdsvis 4,4 og 2,8 meter. - I gjeldende plan kan dette i utgangspunktet tillates dersom det er vist på planen, og ellers kan det gis tillatelse til mindre uthus i tilknytning til bolig. I forslag til plan kan uthus og garasje bygges på hhv. 15 og 18 m 2. 7

8 Når det gjelder muligheten til å sette opp gjerder er dette en innstramming av gjeldende plan, da det i bestemmelsene gis åpning for å gjerde inn inntil 300 m 2 av tomten, mens det i forslag til ny plan er foreslått forbud mot gjerder. Unntak er rundt barnehage. For øvrig vises det til rådmannens kommentar knyttet til merknader knyttet boareal når det gjelder ta fra noen å gi til andre. Flere merknader uttrykker motstand mot at det ikke tillates bygging på eiendommer som er ubebygde og som er regulert til friområde i gjeldende plan. Planen legger ikke opp til at det skal tillates bygging på i dag ubebygde eiendommer. Dette begrunnes ut fra ønsket om å redusere antall bebygde eiendommer og at området ligger innenfor marka. På ubebygde eiendommer innenfor marka tillates det ikke ny bebyggelse. Mange merknader uttrykker motstand mot at eiendommer som er regulert til hytter eller bolig i gjeldende plan reguleres til friområde eller friluftsområde. Endring fra hytte/bolig til friluftsområde anføres å ramme tilfeldige eiendommer uten planfaglig begrunnelse. Dette gjelder både ubebygde eiendommer og eiendommer med bebyggelse til nedfalls. Dersom merknadene ikke blir tatt til følge og eiendommen videreføres som friområde eller friluftsområde krever de at eiendommen blir innløst til såkalt strøkspris. Med noen unntak er det på disse eiendommene enten ikke bebyggelse eller bebyggelsen står til nedfalls. Begrunnelsen for at disse reguleres til friluftsområde er at det ikke er ønskelig med flere bebygde eiendommer innenfor området. Det er derfor ikke tilfeldig hvilke eiendommer som foreslås bortregulert, selv om de ligger spredt rundt i området. Grunnen til forfallet av eiendommene er ikke relevant. Videre er det politisk vedtatt at bebyggelse til nedfalls skal fjernes. Dette både for å rydde opp i området, men også for å begrense antall bebygde eiendommer innenfor området. Verdsetting av ubebygde friområder følger de alminnelige verdsettingsreglene. Som hovedregel medfører dette en beskjeden verdi for slike arealer fordi reguleringsformålet er bestemmende for prisen. Unntaksvis erstattes friområdeareal til en høyere pris etter parkprinsippet. Dette gjelder mindre arealer som etter reguleringsplanen er gjort ubebyggelige, men som er trukket inn i utbyggingene for å dekke utbyggingsfeltets behov (i motsetning til allmennhetens behov). Dette er typisk dersom utbyggingen ikke kan gjennomføres uten at naboeiendommen trekkes inn i utbyggingen og dekker utbyggingsområdets behov for eksempel for friområder, lekeplass, parkering og atkomster. I disse få tilfellene får eier av areal som kan bebygges og eier av areal som ikke kan bebygges samme erstatning ( strøkspris ). På Lian vil bortregulering av eiendommer begrunnes med at Lian skal bevares som et ikke for tett bebygd område i marka. De grønne områdene er ikke regulert for å ivareta behov for de i gjenværende eiendommene. Videre er det ikke noe mangel på arealer for grønne områder, fellesareal og lignende. 8

9 Parkprinsippet blir ofte påberopt ved verdsetting av friområder. Det er imidlertid et snevert unntak som sjelden blir brukt. Rettspraskis har stadig snevret inn anvendelsesområdet. Det vil ikke være juridisk grunnlag for å anvende parkprinsippet på Lian. Flere merknader uttrykker motstand mot videreføring av i dag bebygde, bortregulerte eiendommer. Flere mener eiendommene ble regulert til friområde eller skogbruk ved en feiltagelse da gjeldende plan ble utarbeidet og kommunen må nå ikke videreføre denne feilen. Andre mener de ble lovet en ny vurdering dersom eiendommen kunne oppgraderes uten at det innebar totalombygging. Merknadene går også på at siden én hyttes status er endret fra friområde til bolig er ikke intensjonen med planen konsekvent. Disse eiendommene er av rådmannen vurdert til å ligge i utkanten av området, hvor det enten er svært spredt bebyggelse i dag eller at de ligger for seg selv eller i klynger på noen få eiendommer som samtlige har status som friområde eller skogbruk i gjeldende plan. I gjeldende plan var det ikke noe mål å få bort hyttene i området. Det er det nå, og det er derfor ikke ønskelig å regulere inn nye hytteeiendommer i planområdet. Den ene hytten som har endret status ligger i en klynge av eiendommer som får boligstatus. Området her oppfattes som et tettere bebygd område, og skiller seg dermed fra øvrige eiendommers beliggenhet. Den aktuelle eiendommen kan sammenlignes med eiendom 207 som ble endret til hytteformål etter at gjeldende plan ble vedtatt. Mange protesterer på at det i retningslinjene foreslås at veier i området skal ha lav standard. Både på grunn av beboerne og turfolk mener mange det må tillates veistandard lik andre deler av byen. Planen legger opp til at turfolk ikke skal kjøre innover i området, men stoppe på utfartsparkering i nedkant av området. Området er innenfor marka og veistandard skal også gjenspeile dette. Lav veistandard bidrar til fartsreduksjon, og innenfor planområdet skal dette også tillegges vekt. Med lav standard menes for eksempel at det ikke skal tillates særlig breiere veier, varmekabler, asfalt med mer. Merknader inneholder også ønsker om mulighet for å gjerde inn eiendommen. Ønske om gjerde begrunnes både i å sikre barn og husdyr innenfor gjerdene og å holde dyr og uvedkommende utenfor. Det har vært et overordnet mål med planarbeidet at det skal være fri ferdsel i området og at det skal sikres et åpent preg. Bestemmelsen om at gjerder ikke skal tillates er også presisert gjennom bystyrets vedtak våren 2006, da de fattet vedtak om at gjerder ikke tillates, med unntak av i beiteområder. Flere bemerker at foreningshytter innebærer mye bråk, søppel og vanskelige parkeringsforhold, og at formålet er dårlig forenelig med boligområde. Flere foreningshytter foreslås derfor omregulert til boligformål av naboer. 9

10 Foreningshytter er en del av historien i området og bør bestå. Problemer med nattebråk kan ikke reguleres gjennom en reguleringsplan, men må følges opp av brukerne av hyttene og eventuelt politivedtekter. I en rekke merknader er det framsatt ønsker om at bestemmelsene gjør det mulig med framtidig tilpassing for livsløpstandard for boliger, for brannsikring, markedstilpassing og om- og utbyggingsbehov for barnehage, restaurant og forsamlingslokale. Planen setter ikke forbud mot at bebyggelsen skal få livsløpstandard, men det er ikke satt krav om dette jf. andre deler av kommunen, hvor det er et mål at minimum 50 % av nye boliger skal ha universell utforming. En del tiltak for å legge til rette for livsløpstandard kan gjennomføres i tråd med planen og er ikke søknads- eller meldepliktige. Eksempler på dette er fjerning av dørstokker, sette inn bredere dører og lignende. Andre tilretteleggingstiltak er så vesentlig at de må omsøkes, i likhet med andre steder i byen. Tiltak for brannsikring, en del ombygging og lignende kan også skje i tråd med plan. Andre tiltak må det tas stilling til når konkrete planer foreligger. En del finner det som et merkelig rettsprinsipp at de som tar seg til rette seirer, mens de som følger lover og regler blir skadelidende. Mange mener dersom de hadde oppført eller rehabilitert bebyggelse uten søknad, ville de nå fått boligstatus. De finner derfor planforslaget veldig urettferdig. Planen er utarbeidet på grunnlag av nåværende situasjon, noe som oppleves urettferdig. Rådmannen har valgt å ikke prioritere en kamp mot de ulovligheter som er begått, men rydde opp slik at eiendommene kan behandles på likt grunnlag i framtiden. Flere etterlyser svar på tidligere henvendelser, særlig innspill til planforslag i Kommunen gir ikke personlig tilbakemelding på denne type henvendelser, men besvarer og drøfter innspillene i saksframlegg. En rekke av de som i dag har boligstatus mener nytt planforslag medfører en betydelig verdireduksjon for eksisterende boliger. Rådmannen kan ikke se at dette er tilfelle, all den tid det som allerede er godkjent ikke må rives og bestemmelse om gjennoppbygging etter brann er tatt inn. I hovedsak er ikke bestemmelsene som foreslås strengere enn i gjeldende, jf. tidligere vurderinger i saksframlegget. Merknader går også på at ny plan medfører mange begrensninger, og de som kommer med merknader 10

11 mener de må behandles etter likhetsprinsippet. På grunn av utviklingen i området har det de siste årene vært et politisk ønske om en endring og innstramming av praksis i området. Dette er tydeliggjort gjennom blant annet innstramming av dispensasjonspraksis i området. Tidligere behandlinger er derfor ikke førende for hva som kan godkjennes i området i framtiden. Blant grunneiere innen området vil også dette forslaget oppfattes som forskjellsbehandling av for eksempel grunneiere som har ubebygde eiendommer eller bebyggelse til nedfalls. Hensynet til marka skal stå sterkt i ny plan, og det tillates derfor ikke bygging på disse eiendommene. Også blant folk flest kan dette forslaget fortone seg som at det på lang sikt lønner seg å ta seg til rette. Dette skal fortsatt ikke belønnes i Trondheim kommune, men i et historisk perspektiv er denne saken svært spesiell. Mange har protestert på at markagrensa er flyttet, og krever at denne flyttes tilbake der den lå før Flytting av markagrensa et ikke tema i denne reguleringplanprosessen. Tross i at planen legger opp til en økning i antall boenheter i området skal Lianområdet ikke være et vanlig boligområde i kommunen, men et område med spredt boligbebyggelse i marka. Dette gjenspeiles også i bestemmelsene til planen. Endringer etter første gangs behandling Opprettinger og endringer er oppsummert i det følgende. En detaljert liste over endringer følger i saksvedlegg. Kartet Kartopprettinger Markagrensa er lagt inn som illustrasjon. Skiløype helt øst, nederst på Lianjordene er tatt inn (mellom overgang og kulvert). Endringer Mindre justeringer av løypetraseer på bakgrunn av merknader. Grensejusteringer av boligeiendommer av hensyn til friluftslivet. Turvei tatt inn på Solemsmyra, som atkomst til tre eiendommer. Bestemmelser Presiseringer Tatt inn bestemmelse som sikrer at bebyggelse som er godkjent for mer enn 100 kvadrat kan bygges opp igjen etter brann. Endringer Bestemmelse angående antall bygg per eiendom er endret til én garasje og bod per eiendom. I utgangspunktet var det en garasje og bod per boenhet. Dette er gjort for å få begrense byggingen ytterligere. Oversikt over hvilke eiendommer som er godkjent for flere boenheter er tatt ut. Bestemmelsene legger til rette for å etablere felles søppelhåndteringsområder. 11

12 Eksisterende boenhet knyttet til Lian restaurant er tatt inn igjen. Retningslinjer Retningslinje om at bygg som kan tillates etter forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) 5 ikke tillates oppført i planområdet er tatt ut. Det vises til diskusjon for begrunnelse for endringen. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan, r0185, ble godkjent Da reguleringsplanen ble utarbeidet, var intensjonene at daværende bruk av området skulle kunne fortsette, men at en ytterlig utvikling i retning mot boligområde skulle stanses. Planen omtales derfor som en frysplan. For utdyping av planformål og godkjente endring i gjeldende plan viser rådmannen til tidligere saksframlegg. I påvente av ny plan innførte bygningsrådet bygge- og deleforbud i området Bygge- og deleforbudet er forlenget to ganger. I brev fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert , er byggeog deleforbudet forlenget ut FORSLAG TIL NY REGULERINGSPLAN Som beskrevet i rådmannens notat til bystyret før forrige sluttbehandling, er formålet med planen at den skal kunne følges opp og håndheves i ettertid. I løpet av planprosessen og gjennom den politiske behandlingen av saken, har det kommet inn et stort antall merknader og spørsmål. På bakgrunn av dette kom rådmannen til den konklusjon at vedtak gjort underveis i prosessen ville gi en plan som er vanskelig å følge opp og håndheves i ettertid. Hovedgrunnen til dette er at det er mye uklart i tidligere lovverk og tillatelser. I tillegg vil det være både vanskelig og ressurskrevende å framskaffe dokumentasjon for en rekke av eiendommene. Ved å gå videre med føringene som er gitt tidligere i prosessen, ville resultatet kunne bli flere dokumenterte forhold om borett, og intensjonene om hvor det er ønskelig med boliger uthulet. Det vil si at lange og ressurskrevende prosesser vil resultere i at kommunen oppnår lite totalt sett. Rådmannen har ut fra dette kommet til at alle eiendommer bør få boligstatus, forutsatt at de er regulert til byggeformål (både bolig og hytteformål) i gjeldende plan. Forslaget omfatter også hyttene som i dag ikke er bebodd, men som er holdt ved like. Følgende eiendommer foreslås ikke til boliger: eiendommer regulert til friområde eller skogbruk i dagens plan. Dette gjelder både bebygde og ubebygde eiendommer (omtales i det videre som bortregulerte eiendommer ), ubebygde eiendommer, eiendommer hvor bygningene er til nedfalls, foreningshytter, to hytter helt nord-vest i planområdet (eiendom nr. 126 og 127), to eiendommer som er regulert til hytter i dagens plan, men på grunn av sin beliggenhet er foreslått til friluftsområde. På denne måten unngås skillet mellom hytter og boliger i framtiden. Dette er et skille som rådmannen anser som svært vanskelig å følge opp i praksis. Det er også usikkerhet knyttet til hvilke eiendommer som er 12

13 bebodd, blant annet ut fra at bystyret ikke ga et klart definert skjæringspunkt for når eiendommen skal være bebodd. Siden det er betraktet som ulovlig å bo i eiendommer regulert til hytter, har flere bodd der uten å melde flytting. Hvorvidt hytter har vært bebodd kan derfor være vanskelig å dokumentere. I tillegg oppleves dette vedtaket urettferdig både for de som har bodd i hyttene sine i perioder, men ikke akkurat da bystyret fattet sitt vedtak, samt for de som har fulgt forbudet mot å ta i bruk hytten til bolig. Den planfaglige begrunnelsen for at bare de bebodde hyttene skulle få boligstatus, var å begrense antall boenheter innenfor området. Med hensyn til ovennevnte finner rådmannen ikke at det er hensiktsmessig å skille mellom hytter som er bebodd eller ikke. Ut fra rådmannens vurdering vil det bli vanskelig å følge opp forhold knyttet til om eiendommens hytte- eller boligstatus med hytter innimellom boligene. At dette er vanskelig å følge opp viser også historien. Med økt antall boliger kan det bli en utfordring å dempe forventningene som kanskje vil komme noen år etter at planen er vedtatt, med ønske om høyere standard på veier, infrastruktur og lignende. Det må fra starten av, og i framtiden, være helt klart at dette skal være et spesielt boligområde, med lav standard på veier, små boliger, lav tetthet, strenge restriksjoner og høy terskel for dispensasjon fra planbestemmelsene. Dette må komme klart fram i forarbeidet til planen, reguleringsplanen i seg selv, men også være tydelig for beboere og politikere i framtiden. For å tydeliggjøre intensjonene med planen og fastsette mål for området, har rådmannen funnet det hensiktsmessig å knytte retningslinjer til planforslaget. Forhold som ikke kan nedfelles i bestemmelser kan på denne måten uttrykkes tydelig i planen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområde Planområdet er omtrent 43 km 2, og i hovedsak lik gjeldende plan. Under behandling av gjeldende plan ble området rundt Haukåsen sykehus unntatt fra stadfestelse. Det er i ettertid godkjent en egen reguleringsplan for dette området. Dette området er derfor ikke tatt med i planområdet. Et område mellom Bjørnebyvegen og Lianvannet er i dag uregulert. For å få en større sammenheng i friområdene langs Lianvannet, er dette arealet tatt inn i planen. Arealet eies av Trondheim kommune. Et mindre område ved Nilsbyen er tatt ut av planområdet. Her pågår planarbeid i forbindelse med eksisterende barnehage og klubbhus for Byåsen IL. På grunn av at hovedproblemstillingene her er forskjellig fra det øvrige planområdet, lages en egen plan for dette området. Prosess Innspill, merknader og betraktninger fra tidligere prosess er tatt med inn i prosessen forut for foreliggende planforsalg. Det er avholdt informasjonsmøte med fylkesmannen og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Kartet Kommunens grunnlagskart er tegnet opp som bakgrunn på reguleringsplanen. Dette viser veier, bygninger osv., slik som situasjonen er i dag. Av plantekniske grunner er denne informasjonen med på kartet. Bygninger og veier som er vist på kartet er likevel ikke nødvendigvis godkjent, og blir ikke godkjent ved at de er vist på kartet. Byggeområder Området er fra tidligere tider preget av tradisjonelle markahytter. Både rådmannen og mange av grunneierne i området ønsker å videreføre dette preget på området. Bestemmelsene for området søker å 13

14 ivareta dette. Også dagens plan har begrensninger. Rådmannen viser til oppsummering av merknadene for diskusjon av gjeldende plan og forslag til plan. Størrelse og antall bygg Det er de siste 20 årene gitt tillatelse til flere store boliger i området. Det er fortsatt et begrenset antall, og de oppfattes som fremmede i området. Et overordnet mål for planarbeidet er å beholde et preg på området som minner mest mulig om det opprinnelige preget; et gammelt, bynært hytteområde. Rådmannen foreslår at det settes en øvre grense for bruksareal (BRA) på boligene på totalt 100 m 2. Dette er en størrelse som er tilpasset at området ligger innenfor marka, men størrelsen er samtidig tilstrekkelig for å gi en hensiktsmessig bolig. Siden tomtene er av ulik størrelse og med forskjellig topografi må bruksarealet sees i sammenheng med tomtas utforming. Ikke alle eiendommer vil tåle et så stort bygg, slik at dette er et maksimalt areal. For noen vil 100 m 2 oppfattes som lite, men rådmannen anser det som nødvendig for å opprettholde det ønskede preget på området. Ut ifra at dette er et gammelt hytteområde i skogen, tilsier strøk-karakteren små boliger uten eksponerte bygningselementer. Beliggenheten innenfor marka tilsier stor varsomhet i å fravike god norsk byggeskikk for småhus. Bestemmelsene regulerer både bruksareal for boliger, garasjer og uthus, samt maksimalt antall bygninger på tomta. Rådmannen foreslår tre bygg for boligeiendommer (bolig, garasje og uthus) og to bygg for hytteeiendommer (hytte og uthus). Arealbegrensninger på disse byggene foreslås til 18 m 2 for garasje og 15 m 2 for bod. Dette er i tråd med praksis for bebyggelse innenfor marka i andre deler av kommunen. Rådmannen har vurdert om areal for garasje bør økes, men har konkludert med at 18 m 2 tilstrekkelig for en bil, og øvrig utstyr som ofte oppbevares i en garasje kan plasseres i bod. Rådmannen har vurdert å skille på hvor stort bruksareal som kan tillates for nye og gamle boliger. Siden området ligger innenfor marka, skal bebyggelsen ha beskjeden størrelse, og det praktiseres en grense på BRA på 100 m 2 også andre steder innenfor marka. Eiere av eksisterende boliger vil nok finne 100 m 2 for lite, da disse i hovedsak er større per i dag. På den annen side får ikke bestemmelsene tilbakevirkende kraft. I forhold til at mange hytter i dag er små (25-40 m 2 ) vil 100 m 2 innebære en stor økning i bygningsmassen i området. På bakgrunn av dette har rådmannen ikke ønsket å skille mellom nye og gamle boliger med hensyn til tillatt areal. Selv om eiendommer reguleres til bolig, er det nødvendig å søke om bruksendring, fra fritidsbolig til bolig, for å kunne ta i bruk eiendommen til boligformål. Bakgrunnen for dette er at eiendommene må oppfylle en del krav før de kan benyttes til bolig. De som fortsatt ønsker å benytte eiendommen som hytte kan fortsatt det, selv om eiendommen reguleres til bolig. Utforming av bebyggelse Reguleringsbestemmelsene er utformet for at bebyggelsen i størst mulig grad skal beholde preget som markahytter. Dagens bestemmelser setter en rekke begrensninger til bebyggelsens utforming, og mye av dette videreføres i ny plan. Bebyggelsen skal ha en utforming som passer med huset i skogen og skal ha trepanel uten eksponerte bygningselementer. Laftede hus kan også tillates. I gjeldende plan er den delen av eiendommen som er regulert til byggeområde begrenset, ved at deler av eiendommene er regulert til friområde. Dette fungerer blant annet som byggegrenser. Avgrensning av tomter er i all hovedsak videreført fra gjeldende plan. Av hensyn til friluftsinteressene er det i planforslaget 14

15 lagt inn ytterligere byggegrenser mot viktige turveier og skiløyper. Dette er gjort for å hindre at ny bebyggelse kommer nærmere turdrag og løyper enn eksisterende bebyggelse. I noen tilfeller er formen på tomten endret noe, slik at eiendommen kan kobles mot vei eller for å gi større avstand mot løypetraseer. Begrensningen av hvor stor del av eiendommen som reguleres til byggeformål har i hovedsak som hensikt å begrense plassering av bygningene på eiendommen, da eier fortsatt kan benytte eiendommen. Gjerder I bystyrets vedtak 2 ble det forutsatt at gjerder ikke tillates, med unntak av i beiteområder. Rådmannen foreslår at det kan settes opp gjerder rundt barnehagen, men at gjerder for øvrig ikke tillates. På grunn av at deler av området benyttes til beite gis det retningslinjer om at gjerder kan tillates i forbindelse med organisert beite. Det forutsettes at det etableres klyv og at gjerdene kan åpnes om vinteren, slik at skiløyper uhindret kan gå gjennom området. Universell utforming Trondheim kommune har et mål om at minimum 50 % av nye boliger skal ha universell utforming. Innenfor reguleringsområdet er det ikke planlagt bygging på nye tomter. Rådmannen har valgt å ikke sette krav om universell utforming for boliger, fritidsbebyggelse eller foreningshytter innenfor området. Kravet om universell utforming er dermed fraveket, men det kan selvfølgelig bygges i henhold til dette om ønskelig. For restaurant og barnehage følger krav om universell utforming ved ombygging eller endringer, i tråd med plan- og bygningsloven. Fritidsbebyggelse To hytter ligger helt nord-vest i området (nr. 126 og 127). Disse vurderes som verneverdige og foreslås videreført som hytter. Hyttene ligger i en klynge med tre hytter (disse to pluss en foreningshytte) i utkanten av planområdet. Bakgrunnen for at rådmannen mener disse to kan videreføres som hytter, og dermed bryte prinsippene for planen om at bebyggelse enten skal få boligstatus eller bli regulert til friområde/friluftsområde, er at disse ligger i utkanten av området. Hyttene har ikke vei og har en slik beliggenhet at rådmannen anser det som lite ønskelig at disse skal tas i bruk til bolig i framtiden. Foreningshytter Foreningshyttene er svært ulike i form og størrelse. I planforslaget er det knyttet en bestemmelse om at foreningshytter ikke kan utvides. Foreningshytter kan verken tas i bruk til bolig eller fritidsbebyggelse. To foreningshytter er foreslått omregulert til bolig på grunn av dagens bruk, samt deres beliggenhet innimellom eksisterende bebyggelse (nr. 109 og 168). Atkomstveier På bakgrunn av plan- og bygningslovens krav om at boliger skal ha mulighet til helårsvei er alle boligeiendommene vist med atkomst. Atkomst skjer enten fra felles atkomstvei, turvei, privat vei eller offentlig vei. For eiendommer som kan ha atkomst fra forskjellige retninger, er atkomst vist med en pil på plankartet

16 Noen opplever å få felles atkomstvei eller turvei over eiendommen, for at eiendommer innenfor skal få atkomst. For å få til en akseptabel løsning, samt at alle skal få mulighet til atkomst til eiendommen, mener rådmannen berørte grunneiere må akseptere en slik løsning. Fornminner Fornminner i gjeldende plan er videreført i nytt planforslag. Videre ble det gjennom en kartlegging våren 2007 påvist flere fornminner i området. Dette er tjæremiler, kullgroper og åkerreiner. Områdene er avsatt på plankartet i tråd med anbefalinger fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, samt at bestemmelser for områdene er innarbeidet i planforslaget. Friområder kombinert med spesialområde bevaring Sør-Trøndelag fylkeskommune har undersøkt området med tanke på å registrere kulturminner. Det er registrert flere områder som er regulert til spesialområde, bevaringsområde kulturminne. På grunn av at det er usikkerhet knyttet til om det er flere fornminner i grunnen, har Sør-Trøndelag fylkeskommune anbefalt at friområdene reguleres til friområde kombinert med spesialområde bevaring. Dette innebærer at graving, masseforflytting og andre inngrep som medfører inngrep eller endring av terreng og landskap ikke er tillatt. Eiendommer regulert til friområde eller landbruk i gjeldende plan og eiendommer til nedfalls Forslaget opprettholder at alle eiendommer som er bortregulert i gjeldende plan (dvs. regulert til friområde, eller skogbruk) fortsatt bortreguleres. Dette gjelder både bebygde og ubebygde eiendommer. Eiendommer med bebyggelse til nedfalls reguleres til friområde eller friluftsområde. Et par av eiendommene er malt siden registreringstidspunktet, men rådmannen har likevel valgt å videreføre forslaget. Bortregulerte eiendommer som er bebodd I følge rådmannens opplysninger er det tre eiendommer som i gjeldende plan er regulert til friområde eller landbruk som bebos i dag. Den ene bebos i perioder (nr. 233), de to andre på permanent basis (nr. 122 og 208). Den ene eiendommen (nr. 122) ligger i Ottobyen, mellom eiendommer som nå foreslås til boligformål. Eiendommen er regulert til friområde i gjeldende plan. Ettersom begrunnelsen for bortregulering ikke lengre er til stede, er eiendommen foreslått som bolig i forliggende planforslag. På grunn av beliggenheten har rådmannen vurdert at det ikke er aktuelt at eiendommene 208 og 233 får boligstatus. Her forutsettes en oppfølging av reguleringsplanen. Rådmannen har vurdert om det er aktuelt med makeskifte for disse to eiendommene, men har likevel konkludert med at dette ikke er aktuelt. Dette ville kunne fått betydning for andre bortregulerte eiendommer som ligger i utkanten. I tillegg er begge disse eiendommene omsatt i den senere tid, og nye eiere burde har vært klar over at de har kjøpt en eiendom hvor bebyggelsen er bortregulert. REGULERINGSFORMÅL SOM VIDEREFØRES FRA GJELDENDE PLAN Flere reguleringsformål er ikke endret fra gjeldende plan. Områdene det gjelder er beskrevet nedenfor. Selv om formålet ikke er endret, er likevel reguleringsbestemmelsene til disse formålene tilpasset dagens plan- og bygningslov. Område for herberger og bevertningsteder - restaurant Bestemmelsen om at en boenhet knyttet til driften av restauranten er videreført fra gjeldende plan. 16

17 Sporvei (Gråkallbanen) Området regulert til sporvei er opprettholdt fra gjeldende plan. Bestemmelsene er justert litt. Videre er bestemmelsen som sier at toalettanlegget på trikkeholdeplassen også skal betjene badeplassen, tatt ut. Fareområde Fareområder knyttet til høyspent er tatt inn etter opplysninger fra Trondheim energiverk. Offentlig vei Veiføring for Lianvegen, Solemsvegen og Vådanvegen er videreført som i gjeldende plan. Selv om dagens veier ikke er opparbeidet i regulert bredde, er også veibredde videreført. Det er ingen intensjon om at veibredden skal øke, men det skal være tilstrekkelig areal for snøopplag og veiskulder. Kommunaltekniske anlegg Planen omfatter to områder for kommunaltekniske anlegg. Planen endrer ikke eksisterende anlegg ved Leirsjøen. Det er godkjent bygging av et nytt høydebassenget i Herlofsonsløypa. Dette arealet er tatt inn i planen. Eksisterende anlegg skal rives når nytt anlegg er ferdigstilt, og er derfor tatt ut av plankartet. Vann- og avløpsanlegg Etter at gjeldende plan ble vedtatt, er det bygd ut tre private avløpsanlegg i området, og de fleste bebygde eiendommer er koblet til et av disse. Pumpestasjon og slamavskillere, som ikke ligger innenfor arealer som er regulert til boligformål, er avsatt på plankartet. Bestemmelsene regulerer hvilke installasjoner som tillates i de ulike områdene. Drikkevannsmagasin Planområdet avgrenses i sør av Leirsjøen. Dette er per i dag reservedrikkevannskilde, og er regulert til spesialområde, drikkevannsmagasin. Videre er nedslagsfeltet avmerket som nedslagsfelt drikkevann. Kulturminner, gravrøyser I dagens plan er det regulert inn to områder for spesialområde, bevaringsområde gravhauger. Disse to områdene er videreført i forslag til ny plan, men nå som spesialområde, kulturminner. Disse kommer i tillegg til nyregistreringene. På grunn av buffersonene som kreves for slike områder er områdene utvidet noe. Videre er bestemmelsene endret, slik at de er i tråd med dagens bestemmelser knyttet til formålet. ENDRING AV REGULERINGSFORMÅL Barnehage og forsamlingslokale Eiendommen gnr. 104 bnr benyttes i dag til barnehage (1. etasje) og forsamlingslokale (2. etasje). I forslag til ny plan er reguleringsformål for eiendommen videreført som barnehage og forsamlingslokale. Det er knyttet bestemmelser til formålet, slik at dagens bruk kan videreføres. Utfartsparkering Parkeringsplasser for turutfart er tatt inn i tråd med gjeldende plan samt sti- og løypeplan. Det er ikke foreslått å etablere nye parkeringsplasser eller utvide noen av de eksisterende. Rådmannen har vurdert at 17

18 parkeringskapasiteten i området er tilstrekkelig for normale utfartsdager. Det er tatt inn en bestemmelsene som åpner for at avfallscontainere kan plasseres på utfartsparkeringsplasser. Foreningshytte til allmennyttig formål I gjeldende plan er alle foreningshytter regulert til hytter, med underformål foreningshytter. I forslag til ny plan er formålet endret til allmennyttig formål, foreningshytter. Dette innebærer ikke endret bruk, men er gjort for å skille foreningshyttene fra fritidsbebyggelse. Formålet er også mer i tråd med den bruk eiendommene har. Bortregulering av eiendommer I tråd med bystyrets vedtak 3 er hytteeiendommer som ikke er bebygd eller hvor bebyggelsen står til forfall regulert til friområde eller friluftsområde i forslag til ny plan. 21 hytteeiendommer er foreslått bortregulert på bakgrunn av bystyrets vedtak. Av disse er sju ubebygd. I tillegg er én bolig foreslått bortregulert. Selv om bystyrets vedtak omfatter eiendommer regulert til fritidsbolig, foreslår rådmannen også denne eiendommen bortregulert. Begrunnelsen for dette er at bebyggelsen er til nedfalls. To hytteeiendommer er foreslått til friluftsområde på grunn av sin beliggenhet. Den ene eiendommen ligger innenfor eksisterende bom på veien mot Grønnlia (eiendom nr. 133 i eiendomsoversikten). Den andre eiendommen (nr. 202 i eiendomsoversikten) ligger like ved pilegrimsleden, og da på utsiden av leden i forhold til øvrig bebyggelse. Friområder, friluftsområder eller skogbruk Rådmannen har vurdert hvorvidt skogområdene bør reguleres til friområde, friluftsområde eller skogbruk. I gjeldende plan er store deler av kommunens arealer regulert til friområder eller friluftsområder, mens større private arealer er regulert til skogbruk. Det er en forutsetning at det kan drives skogskjøtsel både innenfor områdene som reguleres til friområde og friluftsområde. At disse områdene er foreslått til friområde eller friluftsområde er likevel et viktig signal om at friluftsinteressene er mer tungtveiende enn landbruksinteressene. Bestemmelsene gir anledning til skogskjøtsel i området i tråd med skogloven og til enhver tids gjeldende planer for skogskjøtsel i kommunen. På bakgrunn av at ny plan skal sikre marka og friluftsinteressene er noen områder foreslått endret fra område for landbruk til friområde. Et område øst for Haukvannet og et område øst for Solemsvegen er også foreslått endret fra skogbruk til friområde. Erverv av disse områdene er ikke avgjørende for å få til gjennomgående skiløypetraseer gjennom området, men er foreslått endret fra skogbruk til friområde på grunn av områdets betydning som rekreasjonsområde for store befolkningsmengder som bor i nærheten. Landbruk Det er to gårder i drift innenfor planområdet. For inn- og utmark på disse eiendommene er