Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: /254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: /254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: DELEGERT 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplanen for Nordby, Felt A, vedtatt , får følgende mindre endring/tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: Det tillates bebyggelse i 2 etasjer inklusive underetasje Utnyttelse Bebygd areal kan økes med inntil 25m2 BYA, utover boligens opprinnelig areal, der forholdene ligger til rette for det. Boder og terrasser/balkonger skal også være inkludert i dette arealet Garasje/carport Det tillates 1 garasje/carport pr. boenhet. Denne inngår i BYA for bebyggelsen. Ved evt. bruksendring av original garasje til annet formål tillates det som hovedregel ikke oppført ny garasje eller carport. Det kan etableres inntil 2 biloppstillingsplasser, i tillegg til garasje/carport, i tilknytning til hver bolig, dersom forholdene ligger til rette for det. Hver biloppstillingsplass skal regnes som 18m2, BYA, og kommer i tillegg til BYA beregningen for bebyggelsen. Endrede reguleringsbestemmelser legges ut til offentlig ettersyn på delegert fullmakt. Osmund Kaldheim Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Bertil Horvli Byutviklingsdirektør

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja 26/254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING DELEGERT 1. GANGS BEHANDLING Hensikten med saken Hensikten med saken er å fastlegge en ramme for tilbygg/påbygg innenfor reguleringsplanen for Nordbylia felt A. Det foreslås en mindre endring og 2 tilleggspunkter i reguleringsbestemmelsene. Denne saken vurderes å være av en så beskjeden karakter, og kun berøre beboerne i området, så det legges opp til en administrativ 1. gangs behandling. Saken legges ut til begrenset offentlig ettersyn. Det vil si de berørte boligeiendommene og berørte offentlige etater. Saksutredning Bakgrunn Reguleringsplanen for Nordbylia, felt A er vedtatt (Vedlegg 1). Planen har ingen angitt utnyttelsesgrad, verken på plankartet eller i bestemmelsene. I forbindelse med gjennomføringen ble det utarbeidet en detaljert bebyggelsesplan for å få gode løsninger for den tett-lav løsningen som var ønsket. Heller ikke denne planen opererer med bestemmelser om utnyttelsen, men en utnyttingsgrad U på maks. 0,5. fremkommer på bebyggelsesplankartet (Vedlegg 2). Utbygging av hele felt A er organisert etter borettslagsmodellen. Det innebærer at hele prosjektet er bygd på en tomt (gnr/bnr 26/254) og de enkelte hus har denne felles, inkludert veier, friarealer etc. Det er ingen formelle interne eiendomsgrenser som utnyttingsgrad kan regnes i forhold til. I ettertid har dette ført til en del uklarhet og usikkerhet i forbindelse med ønsker og muligheter for utvidelser av de enkelte boligene, da de enkelte delområdene (B1-B16) kan være ganske forskjellige når det gjelder romslighet og mulighet for utvidelse. Forslag til rammer Borettslaget ønsker å få til en mest mulig enhetlig, forutsigbar og enkel ramme for hvor mye de enkelte huseierne kan bygge til eller på. Borettslaget og Byplankontoret har vurdert flere muligheter, og har i fellesskap kommet fram til å anbefale en enkel begrensning i bebygd areal (m2 BYA), regnet i forhold til opprinnelig boligtype. Det legges opp til at hver bolig kan utvides med inntil 25m2 BYA, pluss 1 parkeringsplass for bil, i forholdt til den opprinnelige bebyggelsesplanen. (Vedlegg 2). Noen har allerede gjennomført utvidelser, og således brukt opp sin kvote. Målsettingen er en mest mulig enkel og enhetlig behandling av huseierne, og bevaring av et godt fysisk bomiljø, uten for stor fortetting. For øvrig gjelder selvfølgelig byggeforskriftene på vanlig måte. Særlig er brannhensyn viktig å ivareta i så tett bebyggelse. Behovet for særlige brannbegrensende tiltak må alltid vurderes ved utvidelser i så tette

3 områder. Ved å formulere bestemmelsen som under har vi søkt å ivaretatt det faktum at forholdende varierer, og at de konkrete byggesakene må vurderes individuelt. Bebygd areal kan økes med inntil 25m2 BYA, utover boligens opprinnelig areal, der forholdene ligger til rette for det. Boder og terrasser/balkonger skal også være inkludert i dette arealet. Dette legger også tilrette for å ivareta beboernes forskjellig behov og ønsker. Noen ønsker terrasser, andre utvidede boligrom, eller ekstra parkeringsplass. Men de konkrete prosjektene må uansett vurderes individuelt, da både boligtype og romsligheten varierer mye innenfor boligområdet. Om Utnyttingsgrad U På den tid da planen ble vedtatt (1988) var utnyttingsgrad med betegnelsen U mest benyttet. Denne ble beregnet som et forholdstall : Brutto gulvareal/ brutto tomteareal. Tomtas areal kunne bli tillagt ytterligere areal, som halve tilstøtende vegs areal, og inntil 10m inn på tilgrensende friareal, der det var relevant. Det var heller ikke vanlig å medregne garasje/carport eller parkering i brutto arealet. En liten tomt kunne således utnyttes hardere hvis den lå inntil et friområde. Den utnyttingsgraden som dukker opp i bebyggelsesplanen er Umaks = 0,5. (Vedlegg 2) Det betyr at bruttoarealet ikke må overstige halve arealet til tomta +10m inn på tilgrensende friområde + halve vegarealet som grenser inn til tomta. BYA De senere år er % BYA (Bebygd areal) blitt den mest benyttede regnemåten. I kommuneplanen er for eksempel denne satt til maks 30% BYA for områder der det ikke foreligger egen reguleringsplan. Dette betyr at fotavtrykket av bygning inklusive balkonger/terrasser + garasje + parkering ikke skal overskride 30% av tomtas areal. Areal i grunnplanet regnes således med, men ikke arealer i etasjene over. Terrasser, plattinger og lignende skal også regnes med hvis de er over 0,5m over terreng. Men BYA kan også fastlegges som et konkret antall m2. Det er det som foreslås her, da det ikke er detaljerte tomtegrenser for hvert hus å forholde seg til. BRA Bruksareal beregnes av boligbebyggelsen, og måles innenfor omsluttende yttervegg. Alle plan, og overdekte terrasser (minus 1m inn) regnes med. For øvrig henvises til departementets veileder:

4 En sammenligning Under forberedelse til saken har søker regnet seg gjennom alle delområdene, for å få en oversikt over utnyttelsesforholdene i dag. Disse omfattende beregningene er ikke tatt med i denne saken, men et område, er tatt med for å illustrere sammenhengen mellom de 3 måtene å regne utnyttelsesgrad på: U, BYA og BRA. Det er område B7, som viser et område med knappe arealer (Vedlegg 3). Det som kan aksepteres her bør også kunne akesepteres på de romsligere områdene. Regneeksempel felt B7 BRA BYA Eksisterende bebyggelse = 55,1%BRA Dersom tilbygg på inntil 25m2 BRA tillates = 62%BRA Dersom tilbygg på inntil 15m2 økt BRA tillates = 60,4 %BRA Eksisterende bebyggelse = 40,8%BYA Dersom tilbygg på inntil 25m2 BYA tillates = 48,3%BYA Dersom tilbygg på inntil 15m2 økt BYA tilllates = 46,3%BYA Utnyttelsen for disse områden er allerede høy, men så er det da også et klassisk tett-lav prosjekt av sin tid. Økningen i utnyttelse vurderes som akseptabel, selv for det største alternativet med inntil 25m2 økning der forholdene ligger tilrette for det. Området bærer preg av å være godt gjennomarbeidet på bebyggelsesplan nivå. Dette preget ønskes opprettholdt både av borettslaget og kommunen. Det er stor variasjon i bygningstyper og romslighet, så de enkelte byggesaker må uansett vurderes individuelt, og tilpasses situasjonen på stedet. Dette forutsettes ivaretatt gjennom den vanlige byggesaksbehandlingen. Bruk av BRA gir best kontroll på hvor mye boligareal som kan bygges, mens BYA gir rom for større fleksibilitet, men samtidig ivaretas det totale fotavtrykk for bebyggelsen. BYA foreslås benyttet her: Utnyttelse Bebygd areal kan økes med inntil 25m2 BYA, utover boligens opprinnelig areal, der forholdene ligger til rette for det. Boder og terrasser/balkonger skal også være inkludert i dette arealet. Etasjetall Nordbylia er i dag bygd ut i 1etasje, 1 etasje + underetasje eller 2 etasjer.

5 Gjeldende reguleringsplan har følgende bestemmelse for etasjetall: Det tillates bebyggelse i 2 etasjer + underetasje Dette foreslås nå endret i forbindelse med den generelle mulighet til å øke utnyttelsen i området: Det tillates bebyggelse i 2 etasjer inklusive underetasje. Det vurderes ikke som ønskelig at denne utvidelsesmuligheten blir brukt til etablering av en 3. etasje i form av utnyttet loft, tårnbygg el. Dette både av hensyn til den arkitektoniske helheten i området, brann, sol og skygge mm. Parkering Det er ikke satt særskilte krav til parkeringsplasser og garasjedekning i gjeldende reguleringsplan.. Men i utomhusplanen er det anvist 1 garasjeplass og 1 parkeringsplass for hvert hus. Dette oppleves som lite av en del beboere i dag, og mange har selv lagt tilrette for flere biler. Borettslaget foreslår å begrense denne muligheten til 1 ekstra biloppstillingsplass. Dersom beboerne allerede har tatt garasjen i bruk til beboelse skal det heller ikke være noen automatikk i at ny garasje eller carport kan bygges, da dette fort ville kunne bli en uforholdsmessig dominerende del av bebyggelsen. Dette er søkt i varetatt i ny reguleringsbestemmelse : 1.17.Garasje/carport Det tillates 1 garasje/carport pr. boenhet. Denne inngår i BYA for bebyggelsen. Ved evt. bruksendring av original garasje til annet formål tillates det som hovedregel ikke oppført ny garasje eller carport. Det kan etableres inntil 2 biloppstillingsplasser, i tillegg til garasje/carport, i tilknytning til hver bolig, dersom forholdene ligger til rette for det. Hver biloppstillingsplass skal regnes som 18m2 BYA, og kommer i tillegg til BYA beregningen for bebyggelsen. Rådmannens vurdering Rådmannen vurderer det som positivt at borettslaget nå selv har tatt tak i den uklare situasjon som har vært i forhold til utbyggingsmuligheter i området. De foreslåtte tilføyelser ansees som en mindre reguleringsendring som i hovedsak stadfester den praksis som har vært forsøkt ført i området hittil, og som ikke vil ha noen praktisk konsekvenser for andre utenfor borettslagets område. I tillegg legges det et formelt grunnlag for en fleksibel og mest mulig lik behandling av alle beboerne, da de i prinsippet får utvide like mye, men selvfølgelig innenfor byggeforskriftenes krav og muligheter. Anbefaling De foreslåtte endringer og tilleggsparagrafer til reguleringsbestemmelsene anbefales behandlet som en enkel reguleringsendring, med delegert 1. gangs behandling.

6 Vedlegg: 1. Gjeldende reguleringsplan for Nordbylia, felt A, vedtatt Nordbylia, Felt A, bebyggelsesplan Beregninger av utnyttelsesgrader for delfelt B7 4. Reguleringsbestemmelser, med nye tilleggsparagrafer, sist justert Sett inn saksutredningen over denne linja