RYNESÅSEN 87 OG SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TERRASSEHUS I FEM ETASJER.

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Wibeke Johansen Tlf: Arkiv: GNR 117/767 Arkivsaksnr.: 08/ RYNESÅSEN 87 OG SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TERRASSEHUS I FEM ETASJER. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget gir med dette rammetillatelse for omsøkte terrassehus. Før igangsettingstillatelse kan gis, må følgende forhold ivaretas: Reviderte tegninger av bygget som viser at høydebestemmelsene i plan- og bygningslovens 70 nr. 1 er ivaretatt, må innsendes. Tegningene må vise sikringsgjerde på forstøtningsmurene. Reviderte tegninger forelegges utvalget til godkjenning. Oppdatert situasjonskart i hht avtale med Shmil må forelegges utvalget til godkjenning. Grensejustering/arealoverføring skje, for å få hele tiltaket inkludert forstøtningsmurer, innenfor tomt Rynesåsen Rammetillatelsen omfatter også vesentlige terrenginngrep; terrengbearbeidelse og flytting av masser fra Rynesåsen til Rynesåsen 87, samt oppføring av forstøtningsmurer i hht vedlagte illustrasjoner og situasjonsplan datert Begrunnelse: Tiltaket regnes for å være, under forutsetningene som nevnt ovenfor, innenfor de rammer som lov og plangrunnlaget gir. Dette er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven og kan påklages til Fylkesmannen i Nordland via kommunen. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: X PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: X Hvis ja klargjør kort: Stort byggetiltak i et område med eneboliger Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Gjeldende reguleringsplan for Rynesåsen Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Trykte vedlegg: Brev datert fra ansvarlig søker Situasjonsplan datert

2 Fasadeoppriss fra vest, øst, nord og sør, datert Snittegning datert Perspektivskisser, 4 stk, datert Bakgrunn Arkitektfirmaet Halvorsen og Reine AS varslet oppstart av privat reguleringsendring for to tomter i Rynesåsen våren Tiltakshaver Rynesåsen Terrasse AS ved Roar Abelsen, ønsket å tilrettelegge for terrassert boligbebyggelse på begge eiendommene som i dag er regulert til hhv enebolig og terrassert bebyggelse. Dette resulterte i stort engasjement fra naboer og etter forhåndshøringen ønsket tiltakshaver likevel å forholde seg til gjeldende reguleringsplan. Reguleringssaken er dermed avsluttet. Kommunen mottok revidert søknad om rammetillatelse den Administrasjonen påpekte flere forhold som måtte være avklart før en rammetillatelse kunne gis, og komplett søknad forelå den Søknad om rammetillatelse gjelder et femetasjes terrassehus på tomta Rynesåsen samt etablering av forstøtningsmurer helt i og delvis over tomtegrensene, terrengbearbeidelse og flytting av masser fra Rynesåsen til Rynesåsen 87. Terrassehuset inneholder i alt 16 leiligheter av varierende størrelse og har en største byggehøyde på 12,5 m. Parkering er løst i underetasjen. Det er vist i alt 21 parkeringsplasser. Tiltaket var nabovarslet i mai Tiltakshaver mottok ingen naboprotester. Rammesøknaden er innsendt før , og kan i hht overgangsordningen for ikrafttreden av nye energiforskrifter forholde seg til de gamle energiforskriftene. Vurdering Planstatus og tiltaket jf reguleringsplanen Gjeldende reguleringsplan, 2 Byggeområder, pkt. e), sier følgende om aktuelle tomt: Arealet skal benyttes til terrassert bebyggelse. Terrassehus kan bygges i inntil 5 etg. inklusiv garasjeanlegg. Maksimal gesimshøyde fra vegnivå er 4 meter. Tillatt bebygd areal skal ikke overstige 60 % av tomtas areal. Nødvendig parkering skal løses på egen grunn. Administrasjonen drøftet tidlig i prosessen tiltakets karakter og hvorvidt tiltaket var i tråd med formålet terrassehus / terrassert bebyggelse i reguleringsplanen. Da byggforskserien Boliger Definisjoner viser kun rene eksempler på bygningstyper, kontaktet ansvarlig søker Sintef Byggforsk for en vurdering av tiltaket som kan kalles en mellomform. Sintef anser bygningen å være nærmere definisjonen terrassehus enn terrasseblokk. Dette da bygningen ikke bare har forskutte etasjer, men også lener seg inn mot terrenget. Byggforskserien , ang terrassehusbebyggelse, viser dessuten gjennom illustrasjoner at to etasjer uten innrykk aksepteres innenfor definisjonen terrassehus. Eksempler på et slikt terrassehus finner vi forøvrig i Mariskovegen. Administrasjonen aksepterer dermed tiltaket som i tråd med formålet. Tiltaket gir en tomteutnytting på 55 % BYA. Reguleringsplanens grad av utnytting satt til maks 60 % er dermed ivaretatt. Byggehøyder

3 Som nevnt over er det i gjeldende reguleringsplan for området satt en maksimal gesimshøyde i forhold til veien. Slik søknaden foreligger er dette forhold ivaretatt. Det er imidlertid ikke sagt noe om byggehøyden i forhold til omgivelsene for øvrig. I følge plan- og bygningslovens 70 nr. 1 er gesimshøyde satt til 8,0 m og mønehøyde til 9,0 m, hvis annet ikke er bestemt i reguleringsplanen. Disse høydene skal måles i forhold til gjennomsnittlig terrenghøyde rundt bygget, hvis annet ikke er bestemt. Slik reguleringsplanen er utformet blir disse høydene gjeldende. Omsøkte bygning har i følge tegninger datert en største byggehøyde i forhold til gjennomsnittlig terreng på 12,5 m, jfr. fasade øst. For at en slik byggehøyde skal kunne godkjennes må det gjennomføres en reguleringsendring med hensyn til største byggehøyde. Dette ønsker ikke utbygger i denne omgang. Det betyr at dersom bygget skal kunne godkjennes, må byggehøyden reduseres innenfor rammen på 9,0m. Det medfører at 5. etasje må tas bort. Trapperom og heistårn kan stikke over denne høyden i henhold til vanlig praksis. Forstøtningsmurene som vist på tegningene må av sikkerhetsmessige årsaker utføres med et gjerde likt det på forstøtningsmur på motsatt side av bygget - mot nabotomt Rynesåsen 87. Avstand til naboeiendommene Tomt sørøst for Rynesåsen er del av et regulert friområde tilhørende kommunen. Forstøtningsmur i sørøst ligger helt i tomtegrensen. Dette forhold samt byggets totalhøyde, som selv etter en reduksjon som forutsatt før en igangsettingstillatelse (beskrevet i avsnitt «byggehøyder») tilsier at avstanden på 4 meter som vist i situasjonskart datert kun kan godkjennes dersom samtykke fra kommunens eiendomsavdeling foreligger. Slikt samtykke er innhentet, og tiltaket godkjennes oppført 4 meter fra tomtegrense i sørøst. Bygningens avstand til tomt Rynesåsen 87, vist i situasjonskart datert , er 3,5 meter. Forstøtningsmuren her krysser i tillegg tomtegrensen, og omtrent halve konstruksjonen ligger på tomt Rynesåsen 87. Forstøtningsmur ved avkjørselen til tomta krysser også eiendomsgrensen. For disse forhold er det innhentet samtykke fra eier av Rynesåsen 87, som forøvrig er tiltakshaver. Samtykket tilsier at kommunen kan godkjenne byggets avstand til eiendomsgrensen samt forstøtningsmurer som ligger i tomtegrensen. Tiltak som krysser eiendomsgrenser har kommunen derimot ikke hjemmel til å godkjenne samtykke eller ei, og en forutsetning for å få utstedt ferdigattest er at tiltakshaver har fått gjort en grensejustering/arealoverføring slik at forstøtningsmurene tilhørende tiltaket på tomt Rynesåsen ligger innenfor denne tomtens eiendomsgrenser. Byggegrense I reguleringsplanen er byggegrense mot vei regulert inn. Renovasjonshuset som en mindre bygning aksepteres utenfor denne byggegrensen på lik linje med oppførte garasjer i samme gate. Reviderte tegninger av renovasjonshus jf dialog med Shmil Lokalt avfallselskap har vært i dialog med tiltakshaver angående renovasjonsløsning for prosjektet. Plassering av renovasjonshus i hht avtale med Shmil avviker noe fra løsning vist i rammesøknadens situasjonsplan; renovasjonsrommet blir gjort noe

4 mindre, og avstand til veg minker. En forutsetning for igangsettingstillatelse er en revidert situasjonsplan i hht avtale med Shmil. Arealer til lek / Uteoppholdsareal Minimumsareal for nærlekeplass er 50 m2 i hht kommunale vedtekter. Arealer avsatt til lek i søknaden ansees å være i hht kommunale vedtekter. Av de arealer som i søknaden er benevnt som lek, anser administrasjonen at ca. 90 m2 (og ikke m2 som ansvarlig søker har oppgitt), oppfyller de kvalitetskrav som må forlanges for slikt areal. Gang- og adkomstareal mellom veg, leiligheter og søppelhus kan ikke sies å være areal avsatt til lek. I tillegg har prosjektet en felles terrasse i sørvest på 38m2. Ved beregning av uteoppholdsareal for de enkelte boenheter tillegges areal på private terrasser som her er i størrelsesorden 12,5 73,7 m2. Uteoppholdsarealet for leilighetene varierer dermed fra 20,5 m2 til litt over 80 m2. Terrengbearbeidelse / Flytting av masser Flytting av masser fra Rynesåsen og terrengbearbeiding på Rynesåsen 87 i hht vedlagte fasadeskisser og situasjonsplan datert , ansees ikke å forringe kvalitetene på tomt 87. Tiltaket ansees å være i tråd med formålet; oppføring av enebolig, og tillates. Estetikk Plan- og bygningslovens 74 nr. 2: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. I rundskriv H-20/89 fra KRD står det følgende om nevnte paragraf: Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at det er en såkalt "ja-lov", dvs at bygningsmyndighetene ikke kan nekte et bygg oppført med mindre det foreligger en klar avslagshjemmel. Pbl 74 nr 2 er en slik hjemmel. En tiltakshaver har krav på å få sette i verk tiltaket dersom lovgivningens krav er oppfylt. Ved å se på ordlyden i 74 nr 2, fremgår det klart at det er 5 uttrykk som krever en nærmere vurdering når bestemmelsen skal fortolkes. Det er for det første uttrykket skal se til", for det andre "etter rådets skjønn", for det tredje uttrykket "rimelige skjønnhetshensyn". Dernest uttrykkene: både "i seg selv" og "i forhold til omgivelsene". Som vedlagte fasadetegninger viser er bygget søkt delt opp i form av oppbrutt bygningskropp, sprang i fasadene og bruk av forskjellige fasadematerialer. Administrasjonen anser tiltaket å ha de arkitektoniske kvaliteter for å kunne godkjenne tiltaket i seg selv. Administrasjonen stiller seg for øvrig skeptisk til at det på tegningene ikke er vist utførelse av skillevegger etc. mellom tilgrensende terrasser (spesielt aktuelt for terrasser i 3.etg). Dette kan i ettertid medføre en uforutsigbar utvikling av fasaden i form av individuelle utførelser av skillevegger m.m., som vil kunne forringe det estetiske helhetsinntrykket betraktelig. Tiltak for å skape forutsigbarhet her bes vurdert. I forhold til de nærmeste omgivelsene vil form og volum bryte fra etablert bebyggelse. Dette er dog i tråd med gjeldende reguleringsplan, hvor Rynesåsen har formål terrassert bebyggelse og en tillatt grad av utnytting nesten to ganger grad av utnytting

5 for tomtene regulert til eneboliger. Denne kontrasten forutsettes å være vurdert i tidligere reguleringsplanprosess. Plassering av tiltaket på tomta virker fornuftig, med god avstand til eiendommer i sørvest bebygd med eneboliger. Terrassehustomta er for øvrig omgitt av nokså store friarealer både i sørøst og sørvest, og tomtas plassering medfører at skyggevirkninger grunnet tiltakets størrelse og form verken vil berøre friarealet eller andre naboer enn gjenboer i nordøst. Her er for øvrig tiltakets høyde i hht reguleringsplanen, og omsøkte bygg aksepteres derfor estetisk i hht form og plassering. Konklusjon Administrasjonen vil etter en helhetsvurdering anbefale at det under gitte forutsetninger gis rammetillatelse for omsøkte terrassert bebyggelse, og at forstøtningsmurer, terrengbearbeidelse og flytting av masser godkjennes i hht mottatte situasjonsplan. Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes