4/114 og Asplundvegen 8 B - klage på vedtak - enebolig og garasje

Transkript

1 Arkiv: 4/114 Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 4/114 og Asplundvegen 8 B - klage på vedtak - enebolig og garasje Vedlegg: 1. Asplundvegen 8 B - Rammetillatelse - enebolig og garasje 2. Korrigering av skrivefeil i journalpost nr Klage byggesak - Asplundvegen 4. Klage Byggesak Gnr 4 Bnr 114 Asplundvegen 8 5. Oversendelse av tegninger 6. Situasjonskart 7. Fasade og snittegninger 8. Asplundvegen 8 B - Oversendelse av tegninger 9. Kotesatt kart 10. Snittegning 11. Fasadetegning 12. Merknad til nabovarsel 13. Epost 14. Merknad til nabovarsel 15. Nabovarsel om bygging 16. Oppdaterte tegninger og situasjonsplan 17. Sit.kart Plantegning Fasader Asplundvegen - endret ansvar 21. Asplundvegen - Vedrørende søknad om tillatelse 22. Kopi av mesterbrev Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel, stadfestet 20. juni 2011 Tidligere rammesøknad datert 14.desember 2012 (trukket). Saksopplysninger Saken gjelder klage på vedtak i delegert sak gitt i rammetillatelse datert 10.desember Oppføring av en enebolig med garasje.

2 Eiendommen ligger i regulert område, innenfor reguleringsplanen for Vikhamar st.- Saksvik, vedtatt 4. oktober 1977, samt omregulering av eiendommen Kongshaug, vedtatt 9. desember I tillegg til dette legger bestemmelsene i kommuneplanens arealdel visse føringer for ny bebyggelse i området. Eiendommen har adkomst fra Asplundvegen, som benevnes som en felles privat veg, mens vann og avløp vil være tilknyttet offentlig ledningsnett. Eiendommen er i dag bebygd med en boligdel, mens den delen av eiendommen som ønskes utbygd er bebygd med et eldre uthus/- garasjeanlegg. Malvik kommune har i den forrige kommuneplanen åpnet for en fortetting i området Vikhammer/ Saksvik. Denne bestemmelsen er videreført i dagens kommuneplan, hvor det spesielt er lagt vekt på en fortetting/- omforming av området, da med tanke på sentrumsformål. Nærmere detaljering og beskrivelse av sentrumsformål vil skje gjennom en egen sentrumsplan for deler av Vikhammer området. I kommuneplanens arealdel under punkt 2.6 (fortetting) vil- /er Vikhammer lagt inn under sone A og B. Nærmere beskrivelse av hva som inngår i de forskjellige sonedelingene kommer frem under samme punkt. Ved en slik fortetting i eksisterende bebygde områder vil man kunne utnytte deler av den eksisterende infrastrukturen, samt en bedre arealutnyttelse. En fortetting vil også medføre en viss oppgradering av området, vi tenker da spesielt på lekearealer, veg (innbefattet gang- og sykkelnett), vann og avløp. En slik oppgradering vil bl.a. skje gjennom utbyggingsavtaler med de aktuelle utbyggerne. Viser også til bestemmelsene i kommuneplanen punkt Den omsøkte boligen tenkes oppført på den sørlige siden av eiendommen med adkomst fra Asplundvegen, via felles privat veg. Avstanden fra ny bolig til nabogrensen er oppgitt til å være 4.1 meter på vestsiden, mens avstanden til felles privat veg blir ca. 3 3,5 meter. Avstanden til regulert vegareal (Asplundvegen) skal være min. 5 meter. Boligen tenkes oppført i tre etasjer og får et arkitektonisk uttrykk i form av en funkispreget stil. Det tenkes benyttet relativt store vindu og flat takkonstruksjon. Materialbruken i fasaden er ikke oppgitt. Boligen tenkes oppført i tre plan, hvor 1. plan blir tilnærmet et kjellerplan, og hvor topp grunnmur blir lagt på kote ca. 9.4 meter, jfr. snittegninger datert 16. oktober Topp gesims er satt til kote ca. 16. I tilknytning til boligen skal deler av dagens uthus/- garasje rives, mens resterende del endres til en ren garasje. Garasjen er tenkt oppført i samme stil som boligen, dvs. flatt tak, hvor gulvdekket legges på kote ca. 8,2. Høyde på garasjen er oppgitt til kote ca. 11,0. Boligen får et bebygd areal på 88 m 2 og et bruksareal på 238 m 2. Garasjen får et bebygd areal på 23 m 2, begge tiltakene skal oppføres i h.h.t. TEK 10. I tilknytning til boligen skal det i tredjeplanet føres opp en altan mot sør på 18 m 2 og en på nordsiden på 26 m 2. Altanene har et utspring fra fasaden på 1 meter mot nabogrensen, dvs. at utspringet ikke skal legges til grunn ved plasseringen av boligen, jfr. TEK 6-3. I tillegg til dette skal en mindre del av grunnmuren for det gamle bygget beholdes og skal overbygges med en lett takkonstruksjon. Dette arealet utgjør ca. 18 m 2 og skal benyttes til en hagestue/ bod. I h.h.t. vedlagt situasjonskart vil hagestuen/ boden komme 1,4 meter fra nabogrensen mot vest, og det foreligger ingen erklæring fra nabo. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det fremlegges dokumentasjon på materialbruken, og hvordan dette er tenkt utført. Se delegert vedtak i sak nr. 457/13, datert 10. desember 2014.

3 Klage: Kommunen mottok den 7. januar 2014 klage på dette vedtaket. Klagen er et felles skriv i fra flere naboer og omhandlere flere forhold. Merknadene er gjengitt noe forkortet, se vedlagt klagebrev. 1. Naboer har ikke mottatt snitt- tegninger. Ved utsendelse av nabovarsel manglet snitt- tegninger av bolig. I følge rammetillatelsen har Utbygger etter dette, oppgitt at snitt- tegninger nå er på plass. Dette medfører ikke riktighet, den tid vi som nabo aldri har mottatt disse tegningene fra utbygger, ei heller har fått informasjon om at disse tegningene var på plass. 2. Naboer har ikke mottatt søknad om dispensasjon. I nabovarslet var det opplyst at dispensasjonssøknad ikke var relevant for saken. Dette er ikke riktig, det er i henhold til rammetillatelsen søkt og gitt dispensasjon fra reguleringsplanen. Malvik kommune har fått en slik søknad, men vi har verken fått opplyst eller fått en slik søknad. I stedet fikk vi feil- informasjon. 3. Feilberegning av tomtestørrelse, BYA, og følgelig feil utnyttelsesgrad. Nabo mener at både tomtestørrelse og bebygd areal er feil beregnet. Arealer regulert til felles veg skal ikke tas med ved beregning av utnyttelsesgraden. Hagestue/bod og takoverbygg ved inngangsparti skal medregnes i bebygd areal. Også altaner skal medregnes fordi disse har en frihøyde lavere enn 5 meter og er understøttet. 4. Avstander til nabogrenser. I rammetillatelsen ble det gitt dispensasjon for at hagestue/ bod kunne plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter, dette basert på at denne delen av tiltaket kunne betraktes som et mindre tiltak. Nabo mener at denne delen av tiltaket ikke kan defineres som et mindre tiltak. Dette gjelder også garasjen, så lenge denne ikke er frittstående. 5. Adkomstveg plassert feil. Utbygger har plassert adkomstevegen til gnr. 4, bnr. 188 feil på situasjonsplan ikke slik den er fastsatt i dom og stadfestet i Høyesterett.( jfr: HR U (sak nr. 2011/1176)). Avstanden mellom inngangsparti og felles privat veg blir for trangt, og at dette vil medføre uheldig trafikkmessige situasjoner. Avstanden bør være 3 til 4 meter, tilsvarende resterende deler av nabolaget. 6. Takløsning. Valg av en flat takkonstruksjon vil ha en særdeles negativ konsekvens for nabohusene, og vil bli for høy over en stor flate. Argumentasjonen for å kunne gi dispensasjon blir feil, da dette ikke er direkte sammenlignbart. En saltaksløsning vil ta mindre sol/ lys og utsikt enn et flatt tak med samme høyde. En gesimshøyde på 6,6 meter blir feil da man ikke skal regne fra topp grunnmur, men fra gjennomsnittlig planert terreng. Det påpekes også at den omsøkte boligen ligger i et eldre villastrøk og geografisk avgrenset/ skjermet område, hvor ingen boliger er oppført med flat

4 takkonstruksjon. De bygningene som er oppført med flate tak ligger i tilknytning til butikksenteret og omsorgssenteret, og har visuelt sett ingen forbindelse med vår boområde. En flat takkonstruksjon vil bryte med den tradisjonelle byggeskikken i området. 7. Høyde og etasjeantall. Kotehøyden som er lagt til grunn i rammetillatelsen gjør at bygget kan ruve 7,6 meter over dagens terreng og at den reelle høyde ved at terrenget er planlagt å heves i forhold til dagens nivå. Dette må ansees som vesentlig mye høyere enn det som er regulert i gjeldende reguleringsplaner. Det stilles også spørsmålstegn ved etasjeantallet, da bestemmelsene i kommuneplanen fastslår at fortettingen ikke skal være til ulempe for naboer sol/skygge og utsikt, jfr. pkt Søppelordning. Det henvises til kommuneplanen som angir at sentrumssonene skal ha felles avfallspunkt, og at avfallsordningen i området er et problem. 9. Utleie I h.h.t. tegninger har kjellerplanet en romløsning og egen inngang, og fremstår som en egen leilighet. Dette vil i så fall forverre parkeringssituasjonen i området. Tiltakshaver/ ansvarlig søker har i brev mottatt 28. januar 2014 kommentert de ovennevnte punktene. Se vedlegg. Her bemerkes at boligområdet er et eldre boområde og at det ikke har vært oppført ny bebyggelse de siste 20 årene og at byggestilen har endret seg i løpet av denne perioden. Den omsøkte boligen er tenkt oppført på arealer som i dag er bebygd med et gammelt uthus/ lager og vil være i tråd med intensjonen om fortetting. Det planlagte bygget vil være lavere enn de omkringliggende boligene. Det gjøres også oppmerksomt på at eier av det omsøkte tiltaket på gnr. 4, bnr. 114 også eier gnr. 4, bnr. 188, og at det foreligger erklæring om bruken av arealet. Det henvises også til naboeiendommer hvor bebyggelsen har en utnyttelsesgrad overstigende 30%, bygget etter tidligere bestemmelser. Det henvises også til at eier av gnr. 4, bnr. 174 ikke hadde merknader til selve søknaden, og har derav ingen klagerett. Vurdering Rådmannens kommentarer til klagesaken: Punkt 1 og 2. Byggesaksforskriften sier hva som skal vedlegges selve nabovarslet, jf. SAK 5-2. Varsel skal inneholde de opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Begrunnelse for søknad om dispensasjon skal vedlegges varselet i den grad dispensasjonen berører naboers eller gjenboeres interesser.

5 Manglende snitt- tegninger burde ha vært vedlagt nabovarslet eller tilsendt naboer, når disse var ferdig utarbeidet. Men denne mangelen ansees ikke som vesentlig, eller ha innvirkning på vedtaket, da fasadetegningene gir nok informasjon om byggets høyde, jf. punkt C i klagebrevet. Når det gjelder opplysninger om dispensasjon er det, som nevnt i deres brev, krysset av for ikke relevant, men i beskrivelsen er det opplyst at man søker om dispensasjon fra bestemmelsene knyttet til takformen. Punkt 3. Eiendommen 4/114 har et areal på 880 m 2. I dette inngår, som nevnt i klagebrevet, et areal regulert som felles adkomstveg for flere eiendommer. I veileder til Grad av utnytting 3-11 Tomt, står følgende: Tomt er det areal som i kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan er avsatt til byggeområde. Med mindre annet er fastsatt i bestemmelser til den enkelte plan gjelder den fastsatte grad av utnytting også for den enkelte eiendom. Regulerte friområder, fellesområder og offentlig trafikkområder medregnes ikke i tomtearealet og inngår dermed ikke i grunnlaget for beregning av grad av utnytting. Felles privat adkomstveg på østsiden og en mindre del av kjørbar gangveg skal derfor ikke medregnes. Arealet av dette er beregnet til ca. 100 m 2. I samme veileder, under 3-4 Bebygd areal (BYA), står følgende: Bebygd areal (BYA) beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, dog slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter Dette innebærer at nødvendig parkeringsareal regnes med ved beregning av BYA. Bebygd areal angir det areal i kvadratmeter som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terreng. For å utdype siste setningen, skal også utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng høyst 5 meter medregnes i bebygd areal. Hensikten er at utkraging som i vesentlig grad påvirker brukbarheten av det underliggende terreng skal tas med i bebygd areal. Dette begrunnes med at terreng som ligger under slike bygningsdeler vil kunne ha mindre sol og dagslys. Dvs. at altaner og takutstikk, lavere enn 5 meter over terreng, skal regnes med i BYA. Altanene er oppgitt til å ha et areal på 44 m 2, mens tak over inngangsparti har et areal på ca. 2,5 m 2. Nå kan man stille spørsmål om hvorfor altanen skal være en del av det bebygde arealet da altanen i seg selv vil være en del av utearealet, men med begrenset adkomst. Ved flere sammenlignbare tilfeller er det gitt dispensasjon fra denne forskriften ved oppføring av mindre altaner til eneboliger, da det er huseier selv som tar ansvaret for de ulempende eller fordelene dette gir. I kommentarbrev fra tiltakshaver/ ansvarlig søker er det opplyst at det foreligger en erklæring om bruk av gnr. 4, bnr. 188 for bygg på gnr. 4, bnr Denne erklæringen er ikke vedlagt rammesøknaden og må ettersendes. En slik erklæring må også tinglyses på de respektive eiendommene. Eiendommen 4/188 har et areal på 374 m 2. Dette arealet betraktes som et fellesareal for boligene på 4/114. Hvis vi legger dette arealet inn ved beregning av utnyttelsesgraden vil dette gi følgende oppsett:

6 Eiendommen 4/114 har et areal på 780 m 2 (fratrukket felles privat veg ca. 100m 2 ), samt at 4/188 har et areal på 374 m 2. Dette gir 1154/2 = 577 m 2. Altaner, garasje, p- plass og bolig gir et bebygd areal på 172 m 2. Grad av utnytting blir da på 30%. Arealet på 4/188 må støyskjermes og sikres mot jernbanesporet. Punkt 4. I rammetillatelsen er det ikke gitt noen godkjenning for hagestue/ bod før materialbruken/ konstruksjonen er nærmere beskrevet, og om dette kan betraktes som en mindre konstruksjon. Kommunen har per dato ikke mottatt noen redegjørelse på dette. Inngangspartiet til kjeller/ sokkel er tenkt etablert ved bruk av eksisterende murer, mens takkonstruksjonen over inngang utgår og må omsøkes særskilt. Som nevnt i klagebrevet er garasjen sammenbygd med eksisterende bolig og betraktes som en del av denne. Avstanden til nabogrensen skal derfor være min. 4 meter, eventuelt at garasjebygget føres opp som et frittstående og mindre bygg. Nye tegninger og kart må eventuelt ettersendes. Punkt 5. Adkomstvegen og retten til veg frem til gnr. 4, bnr. 188 må være avklart før igangsettingstillatelse gis. Hvordan dommen skal tolkes vil være en privatrettslig sak. Når det gjelder avstanden mellom hovedinngang og felles privat veg er det ingen regel som sier at det skal være 3 eller 4 meter, så lenge inngangspartiet ikke er til hinder for bruk av vegen. Avstanden til nabogrensen vil være godt over 4 meter. Punkt 6 og 7. I bestemmelsene i kommuneplanen er det ikke satt noen høyde for den nye bebyggelsen, men kun angitt hvor mange etasjer man skal forholde seg til. Bestemmelsene i reguleringsplanen for Vikhamar st. Saksvik sier at bygningshøyden settes til 5,5 meter over ferdig terreng og at takformen skal være saltak, men at kommunen kan godkjenne en annen takform når det foreligger særlige grunner. Reguleringsplanen for dette området ble utarbeidet og vedtatt i 1977 og gjenspeiler datidens arealbruk og byggeform. I den senere tid har kommunen gjennom flere bebyggelsesplaner og andre enkeltprosjekt godkjent bygninger med flate tak. Dette gjelder ikke bare i Vikhammerområdet, men generelt i kommunen. I nær tilknytning til dette boligområdet er det i dag flere offentlige bygg, samt leilighetsbygg, som har flate tak. Og vi har også registrert at flere byggherrer ønsker en flat takløsning, noe som gjenspeiles gjennom en funkispreget arkitektur. Ved valg av flate takløsninger vil man være med på og underbygge hensynet til den bakenforliggende bebyggelsen bl.a. med tanke på utsikt. Hvis det er noen som blir berørt av sol/ skygge er det tiltakshaver selv. Gesimshøyden på det omsøkte bygget vil ligge på tilnærmet samme mønehøyde som bolig på naboeiendommen i Asplundvegen 8A. Rådmannen vil anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 6 bokstav d og e, og godkjenner en flat takform, samt en gesimshøyde på maks kote 11 for garasjebygget og kote 16 for ny bolig. Punkt 8. I forbindelse med en fremtidig regulering av Vikhammer sentrum vil det bl.a. bli sett på felles nedgravde avfallsløsninger. Hvor disse skal etableres er det ikke tatt noen avgjørelse på per dato. For at dagens renovasjonsløsning skal fungere til det beste for beboerne i området bør man tilstrebe å finne en snuløsning. Bruk av felles privat veg bør kunne aksepteres så fremt renovatørene godkjenner en slik midlertidig ordning.

7 Punkt 9. Søknaden omfatter kun en boenhet. Rådmannens innstilling Merknader fra naboer tas ikke til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19 gis det dispensasjon fra reguleringsplanen for Vikhamar st Saksvik og kommunen godkjenner oppføring av en bolig i 3 etasjer med en kotehøyde på maks 16 og flat takløsning. I henhold til plan- og bygningslovens 20-1 gis det rammetillatelse for: Enebolig og garasje. Bebygd areal er 141 m 2 og et bruksareal på 238 m 2, og på følgende vilkår: Vedtak i delegert sak nr. 457/13 opprettholdes, med følgende tillegg. Tinglyst avtale om bruk av gnr. 4, bnr. 188 som en del av utearealet for gnr. 4, bnr 114 må ettersendes. Eiendommen gnr. 4, bnr. 188 må være støyskjermet og sikret mot jernbanesporet før det gis brukstillatelse eller ferdigattest. Nye tegninger av garasje samt nytt situasjonskart må ettersendes