Saksbehandler: Helge Lynghaug Tlf: Arkiv: REGU Ny plan Arkivsaksnr.: 14/145-47

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Helge Lynghaug Tlf: Arkiv: REGU Ny plan Arkivsaksnr.: 14/ DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN, UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN ::: Sett inn innstillingen under denne linja. NB NB NB KKE RØR DENNE LINJA Rådmannens forslag til vedtak: 1. I henhold til plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Sjøsiden ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Plan ID: P_ Planen består av: -Plankart Tegningsnr: D 234 -Bestemmelser -Planbeskrivelse med vedlegg. 2. Før annen gangs behandling av planforslaget pålegges tiltakshaver i samråd med Vefsn kommune å konkretisere et omforent bestemmelse som ivaretar spørsmål rundt aktivisering av fasader. Det settes som krav at bestemmelsen skal gi målbarhet. Begrunnelse: Utvidelse av Sjøsiden senter vil gi ny giv i forretningsstanden i Mosjøen. Planforslaget er godt utarbeidet og kan sendes ut til offentlig ettersyn. ::: Sett inn innstillingen over denne linja. NB NB NB IKKE RØR DENNE LINJA... Sett inn sakutredningen under denne linja NB >NB IKKE RØR DENNE LINJA MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? Hvis ja klargjør kort: JA: NEI: x LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? Hvis ja klargjør kort: JA: NEI: x PLANFORANKRING Er saken forankret i Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. kommuneplanen? JA: NEI: x DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) JA: x NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. JA: NEI: x Trykte vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse med vedlegg. Det informeres om at de illustrasjoner som ligger i planbeskrivelsen av bygninger ikke er juridisk bindende. Det vil si at de kun kan behandles som et mulig bygg, ikke som bygget som

2 faktisk kommer på nåværende tidspunkt. Planforslaget vil kunne åpne for mange alternative løsninger innenfor rammene som settes. Bakgrunn Salto AS har igangsatt regulering med tanke på å legge til rette for utvidelse av Sjøsiden senter på område tidligere regulert til offentlig formål og parkering. Planlagt utbygging vil innebære at Sjøsiden 1 og 2 bygges sammen, samt at nytt Sjøsiden 3 bygges i forlengelsen mot Justisbygget. Under Sjøsiden 3 vil det være parkeringskjeller. Forretninger i 2 etasjer, samt boliger i 4 blokker på 2 til 3 etasjer over taket. Takarealet på Sjøsiden 3 vil bli opparbeidet som grøntareal for beboerne i blokkene. Gjeldende plankart i området. Forslaget innebærer også etablering av varelevering under tak mot krysset Tordenskjoldsgate og Skjervgata.

3 Plankart nytt planforslag Vurdering Problemstillinger som har vært aktuelle hittil, og antas vil være aktuelle i det videre planarbeidet: 1. Gjenbygging av gangareal og innganger Gjenbyggingen av gangarealet mellom Sjøsiden 1 og -2 vil endre gangmønsteret mellom kommunal parkering på nordsiden av Sjøsiden mot øvrig sentrumsareal. Etter utbyggingen vil man enten måtte gå rundt bygningen eller gjennom Sjøsiden. I område BS2 er det lagt til rette for utgang mot Malerbua som vil motvirke noe av ulempen, men det vil ikke bli utgang på motsatt side. Tiltakshaver har også utdypet at innganger vil bli plassert som følger: BS1 skal ha inngang fra nord, fra ST1 (kinoplassen) og fra Skjervgata. Inngang fra Skjervgata trenger ikke være tilknyttet internt gangareal, men kan lede direkte inn til butikkareal. BS2 skal ha inngang mot ST2 i sør. BS3 og 5: ikke krav om innganger. BS4: inngang mot sør og nord. BS6. inngang mot offentlig parkeringsareal i nord, samt inngang mot torgareal ST2 i sør. Inngang mot cafeen i Sjøsiden 1 fra smuget bak Malerbua forutsettes stengt.

4 Kartet viser innganger mot Sjøsiden samt gangmønster mot byen for øvrig, utarbeidet av AMB Arkitekter. Kartet er ikke fullstendig oppdatert. Oppdatert kart vil bli krevd til 2. gangs behandling.

5 2. Parkering Det vil bygges ned 34 offentlige parkeringsplasser. Det forutsettes at disse erstattes under bakken. Etter utbyggingen vil Salto likevel ha et behov for frikjøp eller erstatning av 117 parkeringsplasser etter deres egen beregning. Salto AS arbeider med forslag til parkeringshus for å frembringe nødvendig parkeringsareal. Sak om et eventuelt parkeringshus fremmes som egen plansak når detaljene er mer utarbeidet. 3. Bevaring av trær Langs eksisterende fortau/gangvei på nordsiden av Skjervgata er det står det i dag to trerekker av lerk og bjørk. Lerkene er relativt store trær, mens bjørkene er noe mindre. I gjeldende regulering er trærne (to lerker, ti bjørker) som står mellom gangveien og kjørebanen samt en mindre lerk som står akkurat i hjørnet av området regulert til O2 regulert til bevaring av trær. En bjørk som står helt på hjørnet mellom Tordenskjolds gate og Skjervgata er ikke omfattet av bevaringsformålet. Øvrige lerker, som står i område regulert til O2 har ikke vern i dagens regulering. Administrasjonen har vært delt i spørsmålet vedrørende vern av tre. Kommunegartner har ønsket at øvrige lerker også burde fått et vern av estetikk- og miljøhensyn. Det tar lang tid før tilsvarende trær vokser til, og disse trærne er de største og dermed mest miljøskapende i området. Da dette vil redusere utnyttbart areal for utbygger, og disse trærne ikke er regulert til bevaring fra før, anbefaler administrasjonen at man ikke utvider bevaringsområdet, og også opphever bevaringsformålet for det treet som står inne på O2. Dette treet har ikke de store kvalitetene uansett. Videre vil bevaring av tre bjørker mellom gangvei og kjørebane også måtte oppheves for å kunne legge til rette for utkjøring fra planlagt varelevering. 4. Estetikk Ut fra foreliggende illustrasjoner vil utbyggingen også innebære et generelt løft av de estetiske kvalitetene til eksisterende bygninger. Mot nord vil det bli en særlig lang fasade med relativt likt uttrykk. Derfor bør ny bebyggelse i BS3 utformes slik at det blir et brudd i fasaden. Videre er det viktig at fasadene aktiviseres. Det bør være vindusarealer med innsyn og gode utstillinger som styrker utearealene, herunder særlig mot Skjervgata og ST2.

6 Utsnitt av forslag til detaljregulering. Rosa prikker viser innmålt posisjon for tre mellom gangvei og Skjervgata. 5. Varelevering Utformingen av vareleveringen kan ha trafikkmessige ulemper, særlig knyttet til lyskrysset like ved. Administrasjonen har vurdert dette som akseptabelt med tanke på den begrensete trafikken som vil benytte denne vareleveringen. Det kan også være aktuelt å se på avbøtende tiltak, eksempelvis regulere trafikken i vareleveringen med en utvidelse av lyskrysset, slik at utkjørende trafikk fra vareleveringen må vente på lyssignal. Det er også aktuelt å lage høyresvingefelt fra Tordenskjoldsgate. Dette er ikke framstilt i planforslaget, men høringen skal ivareta muligheten. 6. Aktive fasader Kjøpesentre er ofte bygd slik at butikkarealer og kafearealer er vendt mot interne gangarealer fremfor ut mot omkringliggende gater og torg. Ofte vil passive / stengte fasader oppleves som utrivelige, og mennesker vil ikke oppholde seg der over tid. Administrasjonen har anbefalt for tiltakshaver og tiltakshaver har bifalt at man setter krav om 70 % aktive fasader i ny bebyggelse mot Skjervgata og torgarealet o_st2/parkeringsarealet f_sp1. Dette for å fremme trivsel og opphold i de offentlige gaterommene. Aktivisering av fasadene innebærer krav om vindusarealer med innsyn eller med vindusutstillinger, dører, eller andre løsninger. Det er også en tendens mot at selv om det er vindusarealer mot gatene, folierer forretningsdrivende disse igjen for å hindre innsyn eller utsyn. Slik foliering blir gjennom bestemmelsen ikke tillatt. Dersom planutvalget ønsker større bruk av aktive fasader, kan dette settes som vilkår før 2. gangsbehandling gjennomføres. Vefsn kommune har ikke erfaring med tilsvarende bestemmelser fra tidligere og derfor bør bestemmelsen særskilt vurderes gjennom høringen. Videre bør det også problematiseres hvor stor andel av fasaden som skal ha aktiviserende elementer, dvs hvorvidt 70 % vurderes som et passende krav. 7. Forholdet til øvrig forretningsliv i sentrum Utbygging av nytt forretningsareal kan gi både positive og negative virkninger for øvrige næringsdrivende i byen og sentrum. Dette var belyst i planutvalgssak 34/14 ved oppstart. Ingen nye forhold har kommet på bordet siden da. 8. Byggehøyder (alle høyder måles fra ferdig planert terreng. Terreng ligger 3 m.o.h.) Ny regulering legger til rette for nye byggehøyder i området. I dagens regulering åpner man for en gesimshøyde på 8,5 meter på Sjøsiden 1 og 2. Sjøsiden 1 har i tillegg redusert byggehøyde mot Skjervgata. Administrasjonen anbefaler at byggehøyden mot Skjervgata videreføres, men at øvrige byggehøyder kan økes noe. For Sjøsiden har man foreslått 12m (7m mot Skjervgata i område BS1 og BS9) + inntrekt overetasje. I BS6 foreslås det en nedre gesims på 12m. Dette vil være kant på flatt tak over andre etasje over kjøpesenteret. Over dette skal det bygges fire boligblokker med gesimshøyde på inntil 24m. Takarealet over kjøpesenterdelens andre etasje, mellom boligblokkene skal bli et såkalt grønt tak med uteoppholdsareal og lekeareal for boligene. Utbyggingen på BS6 vil ikke gi uheldig skyggevirkning på sårbar bebyggelse, da det ikke er boliger eller uteoppholdsarealer som ligger utsatt til.

7 Område BS9, eksisterende situasjon. Illustrasjon av mulig utbygging på BS9 9. For området BS9 (Malerbua) har administrasjonen vurdert at det er mulig å tillate økte byggehøyder, både med tanke på gesims mot BS7 (Abelbakken), og eventuelt inntrekt høyere bebyggelse uten at dette gir mer skyggevirkninger mot de vestvendte balkongene i andre etasje. Ut fra befaring estimeres det at man kan minst bygge minst 3 etasjer mot parkeringsarealet uten at dette gir mer skygge på balkongene enn det

8 Øyfjellet allerede gjør. 10. Det fastsettes også ny grad av utnytting i hele området. Tabellen under viser tenkt utnytting i planforslaget: BRA BRA forretning Nybyggspotensial BS BS BS ,4 BS BS5/samlet BS ,2 BS BS ,6 BS BS o_st2 p u bakken TOTALT ,2 Kolonne merket BRA (bruksareal) viser hva som foreslås i planforslaget som total utnyttelse. BRA forretning bestemmer hvor mye av dette arealet som er tillatt utnyttet til forretningsformål. Bygd BRA viser stående bygningsmasse pr dato, og nybyggspotensialet illustrerer hva som kan bygges innenfor planens rammer i tillegg til stående bebyggelse. Avklaring i forhold til utredningsplikt For å avklare at planen ikke utløser utredningplikt i henhold til forskrift om konsekvensutredninger er det nødvendig at man ikke legger til rette for mer enn m 2 ny utbygging i forhold til gjeldene regulering. I dette tilfellet åpner gjeldende regulering for 29041,8 m 2 BRA over bakken, omregnet fra U-grad. Videre var det bestemmelser om parkeringskjellere som i dag må regnes inn i BRA. Dette er beregnet til sammen 4825m 2 BRA. Samlet åpner dermed gjeldende regulering for 33866,8 m 2 BRA, noe som gjør at utredningsplikten vil slå inn på hvis tillatt BRA overstiger 48866,8. Planforslaget legger til rette for og utløser dermed ikke utredningsplikt. Øvrig vurdering Utbyggingen av Sjøsiden vil gi Mosjøen et større kjøpesenter i sentrum, som kan virke attraktivt utover kommunens grenser og øke den samlete forretningsattraktiviteten i Mosjøen. Gjennom et godt samarbeid mellom administrasjonen og Salto AS og AMB arkitekter er det blitt utarbeidet et forslag til nybygg og opprustning av eksisterende bygningsmasse som er attraktivt. Det er lagt vekt på at man styrker forbindelsen mot resten av sentrum, og har aktive fasader mot sør. Boligdelen av utbyggingen vurderes som særlig positivt. Bygningene bil samlet sett bli høyere enn eksisterende bygningsmasse i Mosjøen, men vil ikke gi skyggeproblematikk for naboer. Grønt tak på takarealet mellom boligblokkene vil for Mosjøen være en nyvinning som vil kunne gi et godt utemiljø for beboerne. Det kan være problematisk at dette ikke er utdetaljert, men konsekvensene av en slik utbygging er begrenset til estetikk og skyggeproblematikk, som kan avgjøres gjennom byggesaken Avhengig av plassering vil imidlertid skyggeproblematikken være begrenset.

9 Konklusjon Forslaget er godt utarbeidet og kan sendes på offentlig ettersyn. Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes