REGULERINGSPLAN FOR RUUD LEKNES GÅRDEN PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as

Transkript

1 2014 REGULERINGSPLAN FOR RUUD LEKNES GÅRDEN PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes

2 Navn på plan/tiltak: Ruud Leknes Gården Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana Adresse\, Gårds- og bruksnr: Fridtjof Nansens gate 16, Gnr 20 bnr 791 Plantype: PlanID: Detaljreguleringsplan 2150 Tiltakshaver: Ruud Leknes Eiendom as Fridtjof Nansens gate Mo i Rana Rådgiver: post@shaas.no Saksbehandler: Åsmund Rajala Strømnes aasmund.stromnes@shaas.no Oppstartskonferanse: Oppstartsmøtet ble avholdt Referat fra dette møtet legges ved planforslaget ved endelig innsendelse til Rana kommune. Formål Arealene er i dag regulert til Kontor/Forretning i reguleringsplanen for «Del av Mo sentrum». Formålet med planforslaget er å legge til rette for at bolig og bevertning også kan etableres på tomta. Hotellparken Jernbaneparken Planområdet Figur 1 Oversiktskart med planområdet Side 2 av 5 sider

3 Overordnede føringer Regionale føringer Vi kan ikke se at det er noen regionale føringer som binder opp arealbruken for dette område. Kommuneplan I kommunedelplan for Mo og omegn er det gitt bestemmelser for krav til parkeringsplasser som vil gjelde for dette området. Ordlyd ang parkering tas med i bestemmelsen, disse lyder: - Boligbebyggelse: o For tette byboliger (blokker eller blokklignende bebyggelse) skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser per bolig. - Forretningsbebyggelse: o Detaljhandel, kontor, restaurant og kafeteria skal ha 1 plass pr. 50 m2 golvflate bebyggelse o I tillegg kommer lasteareal for vare- og lastebiler - Studentbolig: o Parkeringskrav til studentboliger (definisjon i henhold til gjeldende forskrift) vil være lavere enn vanlige boliger og må vurderes spesielt for hvert område. o For studentboliger er det krav om 1 sykkelparkeringsplass per hybelleilighet og 2 per parhybelleiligheter. Reguleringsplan Gjeldene reguleringsplan for området er «Del av Mo sentrum», planidentifikasjon Her er arealene regulert til Kontor /Forretning. Dagens situasjon kjent bakgrunnskunnskap Planområdet ligger midt i sentrum av Mo, og er omgitt av gågater. Eiendommen er en hjørnetomt og ligger ut mot Jernbanegata og Frithjof Nansens gate. Arealet som omfattes av planforslaget er på ca 850 m 2. Dette innebærer at selve bygningsmassen på eiendommen inngår i planforslaget samt felles bakgård. Om bakgården inngår i planforslaget ved innsending til kommunen vil planprosessen avklare. Dagens bruk og eiendomsforhold Eksisterende bebyggelse har vært og er i bruk til sentrumsfunksjoner. I dag brukes eiendommen til klesbutikk, kiosk og kontorer. Tidligere har det også vært bevertningssted i bygget. Sorenskriveren har også hatt tilhold i bygget i mange år. Barnehage, skole, forretninger Barnehage, barneskole og forretninger ligger i gangavstand fra området. Trafikk, adkomst, parkering Kjøreadkomst til eiendommen er via gågate fra sør. Parkering skjer i bakgården. Risiko- og sårbarhet Se egen vedlagt sjekkliste. Figur 2 Flybilde som viser dagens situasjon Side 3 av 5 sider

4 Planprosessen Sakshistorikk I forbindelse med oppstart av planprosessen er det avholdt oppstartsmøte med Rana kommune. Tidsplan Oppstartsmøtet med Rana kommune Oktober 14 Varsel om planoppstart November 14 Innsending av planforslag til Rana kommune. Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart av planarbeid blir annonsert i Rana Blad. Brev til regionale myndigheter og berørte naboer blir sendt ut. Aktuelle dokumenter blir tilgjengeliggjort på vår hjemmeside Beskrivelse av planen/tiltaket Forslag til reguleringsplan vises på figur 3. Planforslaget avgrenses som vist på figuren. Følgende formål inngår i planforslaget: - Kombinert bebyggelse og anleggsformål (Bolig, Forretning, Kontor, Bevertning og Tjenesteyting) Dette innebærer at eiendommen kan benyttes til bolig, forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting. Det legges ikke noen føringer for eventuelle arealfordelinger, noe som innebærer at eiendommen kan benyttes til ett av disse formålene eller til en hvilken som helst kombinasjon av disse. U-graden i gjeldene plan er regulert som U=1,50. Denne definisjonen av grad av utnyttelse kan ikke benyttes lengre. I planforslaget vil vi benytte % BYA som settes til 100 %. Figur 3 Planforslag Byggehøydene i eksisterende reguleringsplan er regulert som antall etasjer. For denne eiendommen er det regulert for 3 etasjer. Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 11 meter. I bestemmelsene gis det også åpning for en tilbaketrukket fjerde etasje etter nærmere vurdering av bygningsrådet. Gjeldene byggehøyder videreføres i planforslaget. - Gårdsplass Dette er innvendig gårdsrom i kvartalet. Arealene brukes i dag som parkering til omkringliggende bygningsmasse. Hvorvidt dette formålet vil inngå i endelig planforslaget vil den videre prosess vise. De planene som tiltakshaver har for bygningsmassen er å benytte andre og tredje etasje til studenthybler. Det å kunne tilby opp mot 20 studenthybler i dette bygget vil være gunstig. Det er kort vei opp til høyskolen (Campus Helgeland). I og med at hyblene er lokalisert midt i byen har studentene alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Det er under 200 meter til buss- og jernbanestasjon. Det har vært møter med Studentsamskipnaden og de er svært positive til at det etableres studenthybler i disse lokalene. En utfordring ved etablering av boenheter i sentrum er å kunne innfri krav til parkering og utearealer. I parkeringsbestemmelsene er det gitt åpning for å slippe å etablere parkeringsplasser ved etablering av studenthybler. I bestemmelsene til denne planen tas de parkeringskravene som Rana kommune har vedtatt. Unntaksbestemmelsen tas også med. Dette innebærer at ved behandling av byggesøknad for etablering av studenthybler fravikes kravet om parkering. Dersom grunneier ønsker å etablere ordinære leiligheter må krav til parkering oppfylles. Side 4 av 5 sider

5 Studenthyblene vil etableres i en eksisterende bygningsmasse som i utgangspunktet ikke har vært bygd for å benyttes til boliger. Dette innebærer at det ikke er opparbeidet utearealer som kan tas i bruk av studentene. Inn mot bakgården vil taket på denne delen av bygningsmassen kunne benyttes som uteareal. Her er det ca 100 m 2. Det vil også kunne etableres balkonger vendt mot Fridtjof Nansens gate. Det er to større offentlige grøntområder i umiddelbar nærhet som også vil kunne benyttes som uteareal, når været tillater dette. Det er ca 70 meter til «Hotellparken» og ca 90 meter til «Jernbaneparken», se figur 1. Tiltakets antatte virkning/effekt Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Oppstartsmøte konkluderte med at planforslaget ikke omfattes av forskriften og skal da heller ikke behandles etter denne. Figur 4 Uteareal, takterrasse Side 5 av 5 sider