ANDRE GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK - DETALJREGULERING FOR HALSØYTOPPEN

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Helge Lynghaug Tlf: Arkiv: REGU PLAN Arkivsaksnr.: 12/ ANDRE GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK - DETALJREGULERING FOR HALSØYTOPPEN ::: Sett inn innstillingen under denne linja. NB NB NB KKE RØR DENNE LINJA Rådmannens forslag til vedtak: 1. Detaljregulering for Halsøytoppen vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Planen har PlanID og består av: Plankart datert , tegningsnr D217 Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Planområdet er i dag ikke regulert, og vises med hvitt i kommunedelplan for Mosjøen Nord. Tidligere reguleringsplan har blitt opphevet. Begrunnelse: Planforslaget legger til rette for et tiltak som er i samfunnets interesse. ::: Sett inn innstillingen over denne linja. NB NB NB IKKE RØR DENNE LINJA... Sett inn sakutredningen under denne linja NB >NB IKKE RØR DENNE LINJA MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? JA: x NEI: LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: NEI: x PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? JA: NEI: x DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? JA: x NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: NEI: Hvis ja klargjør kort: Nye arealer vil bli bebygd. Ingen sterke miljøkvaliteter er berørt. Tiltaket ligger nærmere enn 100 meter fra sjø, men berører ikke den funksjonelle strandsonen. Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Sammendrag Vefsn folkehøgskole har behov for ny bygningsmasse for å legge til rette for nye elevhybler. Dagens bygningsmasse er i dårlig forfatning og tilfredsstiller ikke dagens krav. Planforslaget legger til rette for 96 nye internatplasser fordelt. Planforslaget er godt utarbeidet og løser opp i

2 trafikale problemstillinger i Eremitten. Planforlaget innebærer også at man legger opp til et eksteriørvern av Tårnbygget etter Vefsn folkehøgskoles ønske. Bakgrunn Vefsn folkehøgskole Toppen har behov for ny bygningsmasse til elevhybler da eksisterende bygningsmasse ikke holder mål. Bygningene er i generell dårlig forfatning, tilfredsstiller ikke dagens brannkrav og heller ikke det som forventes av elevene som de ønsker å tiltrekke seg. For å bøte på dette, samt for å danne grunnlag for tilleggsnæringer med tanke på sommerturisme er det derfor behov for nye hybelbygg. Vefsn folkehøgskole har derfor i samråd med administrasjonen fremmet ny reguleringsplan for etablering av 5 nye bygninger med til sammen 96 internatplasser. Historikk rundt Vefsn folkehøgskole (hentet fra vedlagt planbeskrivelse): Vefsn Folkehøgskoles første skoleår i 1899 ble holdt på hjemme hos Dina og Nils Kulstad på gården på Kulstadbakken. Derfra kunne man se huset på Halssøytoppen som ble reist i forbindelse med Engelskbruket, eller The North of Europe Land & Mining Co. Ltd. Dette selskapet bygde og drev kai og sagbruk på Halsøya og drev tømmerdrift i Vefsn, Grane og Hattfjelldal. Huset som står der i dag er bygd i 1884, og var i sin tid bygd som erstatning for den tidligere bestyrerboligen som dessverre brant ned til grunnen 19.januar samme år. Bruksbestyrer H.P.Dahl bodde i huset fram til han forlot Vefsn i I hans tid var Halsøytoppen som et fredet område å regne, og for vefsninger flest kun å beskue på avstand. I år 1900 kjøpte Næs Trelastbrug hele Halsøya med bygninger. En del av eiendommen, blant annet Tårnbygget, ble solgt til Vefsn kommune, som begrunnet kjøpet med at de trengte lokaler til drift av amtsskolen og lokaler til Vefsn Folkehøgskole. Slik forholdene var på Halsøytoppen, mente ordfører den gang, Per E. Flaa, at stedet var ideelt for skoledrift. Odin Benum ( ) drev Vefsn Folkehøgskole på Kulstad og flyttet inn i standsmessige fasiliteter i tårnbygget i I 1910 søkte Odin Benum heradsstyret om å få kjøpe Toppen. Odin Benum fikk kjøpe Toppen hos Vefsn kommune i 1938, etter å ha kjempet for dette siden 1910.

3 Oversiktsbilde fra Bildet tilhører Vefsn folkehøgskole. I dag benyttes Tårnbygget fremdeles til både undervisning og bolig for studentene og dette ønsker Vefsn Folkehøgskole å fortsette med. Det er samtidig et ønske om å ta vare på denne sentrale bygningen slik at den får mulighet til å synliggjøre historien i området også i fremtiden. Oversiktsbilde av nyere dato. Bildet tilhører Vefsn folkehøgskole. Tårnbygget er godt synlig fra både Halsøy og omegn. Med tanke på historisk viktighet og det visuelle kjennemerket som denne bygningen er, er det viktig at eventuelle nye bygninger på Toppen underordner seg denne, både med tanke på høyder og form/uttrykk. Tårnbygget har hittil ikke vært omfattet av bygningsvern etter plan- og bygningsloven. Etter oppfordring fra Kulturminner i Nordland har Vefsn folkehøgskole gått inn for at bygningsvern bør innføres og planforslaget gir et vern av eksteriør. Øvrige bygningsmasse er også gode eksempler på tidstypisk arkitektur og særlig rektorboligen er en funkisbygning med gode kvaliteter. Disse omfattes likevel ikke av bygningsvernet. Detaljreguleringen tar også med seg noe av omkringliggende områder. Øst for folkehøgskolen ligger det en parkeringsplass og to eneboliger. Det tas gjennom planen grep for å stramme opp og avklare den planmessige situasjonen i området. Eremitten 16 har hatt en uavklart avkjørsel som krysser naboens (Eremitten 14) ubebygde tomt. Videre har det vært diffust hvor Eremitten slutter som kommunal veg, og hvor folkehøgskolens parkeringsarealer begynner. Dette blir gjennom planforslaget regulert, og det blir også på forespørsel fra Vefsn kommune etablert egen snuplass for brøytebiler et.c.

4 Merknadsbehandling ved oppstart Merknad Reguleringsarbeidet vil ikke ha konsekvenser for noen av de veiene vegvesenet har ansvar for. Kystverket har ut fra havne- og farvannsmessige synspunkt i denne omgang ingen spesielle merknader til oppstart av reguleringsplanarbeid. Kystverket vil komme tilbake til behandling av saken i forhold til havne- og farvannsloven når forslaget til reguleringsplan for området foreligger. Det bør gjennomføres en geoteknisk vurdering av om det innenfor- eller nært oppstrøms planområdet kan finnes "mulig skredfarlig kvikkleireforekomst" Denne vurderingen må i første omgang baseres på hva man vet eller kan tolke ut fra tidligere byggevirksomhet i nærområdet, befaring og eventuell andre relevante opplysninger. Dersom dette arbeidet konkluderer med at det finnes kvikkleireforekomster må det gjennomføres mer detaljerte vurderinger/undersøkelser. Dersom det er fjell i hele området eller i tilknytning til selve byggetiltakene og dette kan verifiseres på en enkel måte, f.eks med bilder, vil dette kunne være tilstrekkelig dokumentasjon på grunnforholdene i planområdet. Alf Louis Paasche eier av Eremitten 16 ønsker at man gjennom reguleringen kan sikre adkomst til hans eiendom. Paasche ønsker å bygge en dobbelgarasje på sin tomt. Administrasjonens vurdering Statens vegvesen - Kystverket Nordland Norges vassdrags- og energidirektorat Alf Louis Paasche Tiltaket berører ikke sjø eller havnearealer og Kystverkets uttalelse må være en standardtekst. De vil ikke bli tilskrevet ved offentlig ettersyn da deres fagområde ikke er berørt. Temaet geoteknisk vurdering blir vurdert i planbeskrivelsen og ROS-analysen. Hele planområdet består av fjell og dette kan verifiseres med erfaringer fra tidligere byggearbeider samt bilder. Jernbaneverket Jernbaneverket har ingen bemerkninger til - oppstartsvarselet. Rådet for funksjonshemmede Rådet for funksjonshemmede har ingen - bemerkninger. Eldrerådet Eldrerådet er positive til reguleringsplanen. - Planforslaget har lagt opp til å sikre adkomstveg til Eremitten 16. Vegen som kalles Eremitten er offentlig veg, og eksisterende adkomstveg, som delvis ligger på Vefsn Folkehøgskoles eiendom og delvis av gbnr 105/380 (Eremitten 14), har fått formålet KV5 for å sikre adkomsten. Det er også tatt høyde for at eier av Eremitten 16 kan utvide sin boligtomt i nord ved kjøp for å få plass til en dobbelgarasje innenfor byggegrenser.

5 Offentlig ettersyn i perioden Forslag til plankart ved offentlig ettersyn detaljregulering for Halsøytoppen I løpet av offentlig ettersyn har det kommet uttalese fra Jernbaneverket, Statens vegvesen Sametinget og Nordland fylkeskommune. Ingen hadde innvendinger mot foreslått plan, og fylkeskommunen kommenterer at kulturminnehensynene knyttet til Tårnbygget er godt ivaretatt gjennom planens bestemmelser. Videre har eierne av Eremitten 14 og 16 ved forskjellig tidspunkt hatt uformelt møte med saksbehandler om planens betydning for deres henholdsvise eiendommer. Begge ble oppfordret til å komme med en skriftlig uttalelse, men kommunen har ikke mottatt dette ved høringsperiodens slutt. Det kom også henvendelse fra stein hamre arkitektkontor as på vegne av tiltakshaver Vefsn folkehøgskole der det fremgår at tidligere planlagte hybelbygg ikke lar seg realisere. Det er nå planlagt nye hybelbygninger med annen plassering og annen utforming. Derfor vil inntegnete bygninger i plankartet bli feil, og plankartet må justeres tilsvarende. Videre bemerkes det ogsa at i punkt i reguleringsbestemmelsene er det satt et krav om 0,5 parkeringsplasser pr årsverk og 0,5 plasser pr student. Dette kravet synes noe høyt. Og tiltakshaver derfor at foreslår at statens normer legges til grunn. Dette innebærer at justert bestemmelser da vil lyde «Parkeringskrav for kjøretøy: 0,8 plasser per årsverk samt 0,2 plasser per student over 18 år.»

6 Vurdering Nye bygningsplasseringer krever noen endringer i plankartet. Endringen består hovedsakelig av at grunnriss tas bort og erstattes med en byggegrense mot naboer og grøntområder. Det er planfaglig ønskelig at man på dette nivået planlegger med høy grad av detaljering, men det vurderes likevel som en akseptabel løsning så lenge forholdet til Tårnbygget ivaretas og rammesøknaden er godt utformet. Administrasjonen har tidligere oppfordret tiltakshaver til å fremme rammesøknaden samtidig med detaljreguleringen for å spare saksbehandlingstid totalt sett, men dette har ikke vært mulig å gjennomføre fra tiltakshavers side. Administrasjonen har hele tiden hatt som grunnforutsetning at nye bygninger ikke skal bli høyere enn tårnbygningen slik at den fremdeles vil få en dominerende posisjon på toppen av Toppen. Det settes derfor krav til at ved det ved rammesøknad følger et fasadeoppriss med kotehøyder der nye bygg vises mot Tårnbygget. Opprissene må vises fra Tårnbyggeets fasader mot sørøst og mot nordøst. Parkeringsbestemmelser anbefales justert til foreslått norm fra tiltakshaver. Videre vurderes forslag til detaljregulering for Halsøytoppen til å være et svært godt planforslag som ivaretar tilstrekkelig fleksibilitet for fremtidige byggeprosjekter. Planforslaget legger til rette for ønsket snuplass øverst i Eremitten. Konklusjon Foreslåtte tiltak vil ha positiv virkning på Vefsnsamfunnet og kan anbefales for vedtak. Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes... Sett inn saksutredningen over denne linja. IKKE RØR DENNE LINJA