DETALJREGULERING FOR KVARTAL 28 - PRINSIPPAVKLARING

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Wibeke Johansen Tlf: Arkiv: REGU plan 3.33 Arkivsaksnr.: 13/ DETALJREGULERING FOR KVARTAL 28 - PRINSIPPAVKLARING Rådmannens forslag til vedtak: I hht plan- og bygningslovens 12-8 tillater Planutvalget at det igangsettes detaljreguleringsprosess for kvartal 28, på følgende vilkår: 1. Prosjektet bør, i likhet med nybygg i kjernesentrum, forholde seg til delplanens bestemmelse ang. bruk av tre i fasader og nye bygg. Tiltakshaver bør benytte seg av ressursene som finnes tilgjengelig gjennom Norske Arkitekters Landsforbund og Treteknisk sitt samarbeidsprosjekt Tre og by hvor prosjekter får tilgang på gratis rådgivning og kompetanseheving. 2. Prosjektering og utforming av bygg skal skje ved hjelp av foretak med arkitektfaglig kompetanse, tiltaksklasse Det skal gjennom plandokumentene redegjøres for prosjektets virkninger på omkringliggende kvartaler, både med tanke på skyggevirkning og estetikk. 4. Estetiske hensyn skal være vektlagt og dokumentert. Kontraster og/eller brudd skal begrunnes. 5. Det skal fremgå av detaljplanen hvordan denne forholder seg til omgivelsene og eksisterende bebyggelse ved hjelp av en vurdering av landskapet og det bygde miljø. 6. Det skal redegjøres for hva planen tilfører området og hvilke positive og negative effekter tiltaket har på nærmiljøet også ut over plangrensen. Begrunnelse: Høyder som i en slik grad går ut over overordnet planverktøy er ønskelig å avklare gjennom et større planarbeid enn en prosjektrelatert detaljregulering. Når slike byggehøyder likevel tillates avklart gjennom en detaljplan, blir det detaljreguleringens oppgave å vise Kommunestyret hvorfor det endelige prosjektet er det riktige på denne tomta, i dette kvartalet, i denne byen. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? JA: X NEI: LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: NEI: X PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? JA: NEI: X DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? JA: X NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: NEI: X Hvis ja klargjør kort: Bygningsmiljøet i Mosjøen endres radikalt for all ettertid Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Vedlegg: Søknad om prinsippavklaring

2 Illustrasjon med omkringliggende byggehøyder Mosjøen sentrum Illustrasjon med andre høyhus med hotellformål, hhv Thon i Svolvær og Rica i Narvik Bakgrunn Figur 1 Forslag til planavgrensning ved oppstart Stein Hamre Arkitektkontor as fremmer på vegne av tiltakshaverne Knut Wulff Hansen, Christian Wulff Hansen og Harry Nicolaysen prinsippsak ang utbygging i kvartal 28 i Mosjøen sentrum. Utbyggingsområdet det her er snakk om er parkeringsplassen mellom Friskhuset og Kompetansehuset (P. Dass gt 3) vis a vis Mosjøen videregående skole i Chr. Qvales gate. Høydemessig er prosjektet langt over gjeldende makshøyde på 15 meter. Tiltakshaverne må derfor utarbeide ny reguleringsplan for kvartal 28 for å få realisert prosjektet. Tiltakshaverne presenterte planene om et 13 etasjes bygg i Vefsn formannskap den 4. september i år. Administrasjonen gjør oppmerksom på at prosjektet det nå ønskes avklaring på er 2-4 etg. høyere enn prosjektet som ble presentert 4. september. Bygningen er tenkt å inneholde et medisinsk senter, rehabiliteringsfasiliteter samt hotell og leiligheter: Nordland mangler et sentralt beliggende rehabiliteringstilbud. Et slikt tilbud kan også kombineres med et kommunalt behov for slike tjenester. Fastlegetilbudet i Vefsn er delt opp i mange små enheter, som kan være en utfordring faglig, rekrutteringsmessig og kostnadsmessig. Innen kort tid ønsker man å etablere en privat medisinsk klinikk på Helgeland

3 og det bør bli i Mosjøen. Mosjøen har for dårlig hotelldekning samtidig som nabobyene øker hotelltilbudet kraftig. Det er en økende interesse og etterspørsel etter livsløpsleiligheter. Vi ønsker å bygge inntil 60 meter i høyden. Det gir oss de nødvendige kvadratmeterne og mulig fordeling av de planlagte tilbudene i prosjektet. Ca etasjer, alt etter høydene i de første etasjene. Første etasje er inngang med resepsjon, bevertning og fordelingsareal med mulig åpen løsning mellom de første etasjene. Andre og tredje etasje er tiltenkt fastleger og medisinsk klinikk. Fjerde og femte etasje er planlagt rehabilitering, med rom og spesielle treningsarealer. Etasjene blir tilknyttet eksisterende tilbud på Frisk3 og Kompetansehuset. I etasjene seks til sytten er det planlagt hotellrom, konferanserom, livsløpsleiligheter og tekniske rom. Kombinasjonen av antall livsløpsleiligheter og hotellrom er ikke avklart. Vi er i samtaler med forskjellige hotellkjeder. Interessen til kjedene for prosjektet ser ut til å øke med antall rom vi kan tilby. Det er viktig for oss at kommunen på et tidlig tidspunkt tar diskusjonen om byggehøyden i prosjektet. Prosjekterte høyde er viktig for det planlagte innhold og for økonomien i prosjektet. Prosjekt Midtpunktet vil gi totalt mellom 100 og 150 arbeidsplasser. Planstatus Gjeldende reguleringsplan - Mosjøen Sentrum, Nerbyen: Formål: S/A Bolig/forretning/ bevertning/ allmennyttig/ kontor/ private møtelokaler Høyder: Maksimalt tillatt gesimshøyde er 11 meter. Større byggehøyde kan godtas innenfor en tenkt takvinkel på 35 o, men skal ikke gå mer enn 4 meter over gesimshøyde mot gate. Grad av utnytting: Bebygd areal bør ikke overstige mer enn 80 % av netto tomteareal. Gjeldende plan har i tillegg med seg flere bestemmelser ang estetikk, da særlig for bygg som vil ha en vesentlig plass i bybildet. Overordnet plan - delplan for Mosjøen Sentrum: Kvartal 28 inngår her i område B1, og planen sier for dette området: Hensikt med området: Området skal bevares som og utvikles til et tilgjengelig, trygt og trivelig sentrum med varierte sentrumsfunksjoner og boenheter. For å reetablere Mosjøen som trehovedstaden i Nord-Norge, skal fasadeendringer og nybygg oppføres i tremateriale, innenfor bestemmelsene satt i teknisk forskrift. Gesimshøyde skal være max 11 meter og utnyttelsesgraden skal settes til 80 % BYA.( ) Høyere u-grad kan godkjennes når fellesareal overbygges og det skapes lekerom, parkering eller annet fellesareal inne i bygget. Der bygget er godkjent til næring, skal det ikke tillates omdisponering til bolig i 1. etg. Retningslinje: 1/3 av bruksarealet i bygg godkjent til næring, kan omdisponeres til bolig. ( ) Vefsn kommune arbeider i disse dager med en ny områderegulering for Mosjøen sentrum vest for Tordenskjolds gate. Kvartal 28 ligger innenfor planområdet. Den kommunale planprosessen ble startet opp for å sikre kommunen et planverktøy i hht målsetninger og visjoner utarbeidet i MONs vitaliseringsprosjekt for Mosjøen sentrum. Vinteren 2013 ble prosessen delt i to for å fremskynde planvedtak for kvartal 10, 11, 20 og 21, det såkalte kjernesentrum. Hva angår det resterende arealet innenfor plangrensen er administrasjonen ennå i utredningsfasen. Byggehøyder i de forskjellige kvartalene vil være et tema i denne prosessen.

4 Kommuneplanens langsiktige samfunnsdel - arealpolitiske retningslinjer: Pkt. 13: Mosjøen skal være en åpen og levende by. I sentrum skal man bevare og videre-utvikle etablerte strukturer, varierte sentrumsfunksjoner og boenheter. Arkitektonisk skal det være et sterkt fokus på tre som byggemateriale. Stedsanalyser skal legges til grunn for en helhetlig planlegging av byen, og arealplaner må sette krav til arkitektkompetanse for tiltak i definerte områder, i særdeleshet i områder øremerket for byutvikling. Bykjernen skal være et attraktivt, tilgjengelig og trygt sentrum for alle. Sentrumsnære næringsarealer og forretningslokaler i 1.etg skal ivaretas og ikke tillates omregulert til bolig. Det skal legges til rette for en næringsutvikling som sikrer et livskraftig og levende sentrum. Vurdering Ideen om et sentralt beliggende rehabiliterings- og medisinsk senter i Mosjøen er meget god, og et utvidet sentralt overnattingstilbud antas å kunne øke attraktiviteten til Mosjøen både som destinasjon og som kurs- og konferanseby på Helgeland. Formålsmessig ansees tiltaket til å være innenfor gjeldende reguleringsplan, som åpner opp for det meste innenfor fellesbenevnelsen sentrumsformål, mens prosjekterte høyder setter en ny standard i sentrum. Når tiltakshaverne ønsker et 60 meters bygg, snakker vi om høyder som her illustrert: Det som ovenfor er skravert grønt tilsvarer areal angitt som byggetomt i søknaden, utbygd maksimalt, med høyder på 60 meter. Tiltakshaver har i møter med kommunen antydet en betydelig smalere bygningskropp fra og med etasje 7 og oppover. Nylig godkjent utbygging av Friskhuset gir oss en bygning som vist med sort skravur i illustrasjonen, med en totalhøyde på 15,5 meter. Denne høyden angir dermed også ca. maks byggehøyde i hht dagens delplan og reguleringsplan (15 meter). Høyder som i en slik grad går ut over overordnet planverktøy er klart ønskelig å avklare gjennom et større planarbeid enn en prosjektrelatert detaljregulering. Et nybygg i Mosjøen i denne størrelsesorden vil når det gjelder estetikk og lys-/skyggeforhold ha virkninger langt ut over sitt eget kvartal. Det ligger i en slik konstruksjons natur at den vil gi byen en ny identitet og stå i en særstilling som det bygget som tok Mosjøen inn i en ny æra. Er vi heldige får vi et forbilde for videre kvalitativ utvikling av Mosjøen sentrum.

5 Vi ser her Rica Seilet i Molde, med sine 16 etasjer. Byggets skygge inn over byen tidlig ettermiddag sommerstid Administrasjonen har forståelse for at tiltakshaverne ut fra et tidsperspektiv ønsker å fremme saken som en privat detaljregulering, og kan ut i fra gitte vilkår la et byggeprosjekt som skissert avklares gjennom en detaljregulering. Så langt i arbeidet med en ny områderegulering for sentrum, ser vi at flere av bestemmelsene nettopp vedtatt for Torget med omkringliggende kvartaler vil være aktuelle for flere områder i sentrum. Vi ser også gjennom pågående planarbeid at noen av kvartalene mellom C.M. Haavigs gt. og Chr. Qvales gt. tåler betydelig økte byggehøyder, samtidig som her finnes enkeltobjekter vi må vurdere jf bevaring. Vi er dessverre ikke kommet langt nok i prosessen til å kunne konkludere om eksempelvis 50 eller 40 meters byggehøyde er riktigere enn 60 meter. Det blir dermed detaljreguleringens jobb å vise Kommunestyret hvorfor det endelige prosjektet er det riktige på denne tomta, i dette kvartalet, i denne byen. Både gjennom kommunens arealpolitiske retningslinjer, delplanen for sentrum, vitaliseringsarbeidet for sentrum og deltakelsen som pilotkommune i den nasjonale satsningen Framtidens bygder har Vefsn kommune satt fokus på bruk av tre i fasader og ved nybyggeri. I delplanen tar kommunen mål av seg til å bli en foregangskommune hva gjelder bruk av tre: For å reetablere Mosjøen som trehovedstaden i Nord-Norge, skal fasadeendringer og nybygg oppføres i tremateriale, innenfor bestemmelsene satt i teknisk forskrift. Administrasjonen vil derfor tilrå tiltakshaver om å benytte seg av ressursene som finnes tilgjengelig gjennom Norske Arkitekters Landsforbund og Treteknisk sitt samarbeidsprosjekt Tre og by hvor prosjekter får tilgang på gratis rådgivning og kompetanseheving. Prosjektet Tre og by har som mål å bidra til å fremme mulighetsområdene for økt bruk av tre innen urbant byggeri; dette være seg fleretasjes bygg, boligblokker, næringsbygg, offentlige bygg som studentboliger, eldreboliger og skoler samt synliggjøring av tre som et reelt alternativ til andre materialer. Rådgivningstjenesten skal utrede mulige løsninger i tre, vise eksempler på bygg og peke på mulige leverandører og entreprenører. Rådgivningen gjøres primært av fagpersoner fra Treteknisk og omhandler temaer som konstruksjoner, miljøegenskaper, brann, lyd og fasader/konstruktiv beskyttelse. Til hvert pilotprosjekt tilbys det 50 rådgivningstimer som kan benyttes til oppstartsmøter, arbeidsseminar, mulighetsstudier og oppfølging av løsninger.

6 Som et forbildeprosjekt kan vi nevne Bergen og Omegn Boligbyggelags høyhus, Treet, som med sine 14 etasjer ikke bare blir verdens høyeste i sitt slag, det representerer også en ny måte å bygge høyhus på. Bygget vil bli konstruert av limtre i kombinasjon med prefabrikkerte moduler som fraktes med båt til Damsgårdssundet, og monteres på byggeplassen. Bygget blir forsterket med to unike poweretasjer i limtre som styrker strukturen og 95 % av trevirket vil komme fra norske skoger. Tiltakshaverne har publisert følgende foreløpige illustrasjoner for prosjektet: Illustrasjoner: Christian Sivertsen og Torbjørn Helfjell, Advanced 3D Solutions AS Illustrasjoner: Christian Sivertsen og Torbjørn Helfjell, Advanced 3D Solutions AS

7 Konklusjon Administrasjonen anbefaler Planutvalget å godkjenne oppstart av detaljplan-prosess for kv. 28 på gitte vilkår. Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes