Plan og eiendomsutvalget Klage fra Rita Bergqvist på byggesak, Gnr 3/18 - STORVIK

Transkript

1 Arkivsaknr: 2015/935 Arkivkode: 3/18 Saksbehandler: Dilan Arulnesan Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget Klage fra Rita Bergqvist på byggesak, Gnr 3/18 - STORVIK Rådmannens forslag til vedtak: Plan og eiendomsutvalget viser til at klagen ikke inneholder nye momenter som gir grunnlag for å omgjøre vedtaket. Utvalget kan heller ikke se at det er gjort feil i saksbehandlingen eller brukt urimelig skjønn. Vedtak i delegertsak 81/17 opprettholdes og klagen oversendes Fylkesmannen i Nordland for avgjørelse.

2 Vedlegg 1 Klage på vedtak av Merknad fra Rita Bergqvist 3 Melding om vedtak 4 Skisse, Situasjonskart, Wilhelmsen 5 Fasader, Anneks, Per W 6 Plan og snitt, Anneks, Per W 7 Plan og snitt, Wilhelmsen P P P Situasjonsplan, PW, synsvinkel 13 Situasjonsplan, PW, synsvinkel 14 Skannet på en flerfunksjonsmaskin fra Xerox 15 Kartutsnitt 16 Tilbake melding på byggesak angående plassering av fritidsbolig Bakgrunn for saken: Saken gjelder klage på vedtak om byggetillatelse for fritidsbolig og anneks på eiendommen gnr 3/18 i Storvika. Vedtaket er påklaget i brev av av Rita Bergqvist. Klagen er innkommet rettidig i henhold til forvaltningslovens bestemmelser. Rita Bergquist er medeier i naboeiendommen gnr 3/9. Tiltakshaver er Per Helge Wilhelmsen. Det er søkt to ganger tidligere om å få bygge på denne eiendommen. Første gang ga kommunen avslag. Andre gang ble kommunens tillatelse opphevet av Fylkesmannen etter klage. Utfordringen med å bygge på parsellen er den smale formen med kort avstand til naboeiendommene. Ethvert nytt bygg i dette området vil påvirke naboeiendommer. Den sendte kommunen mail om byggestopp. Begrunnelse fra klager

3 Kommentarer fra byggherre på klagen

4 Området og planstatus Storvik er ei bygd som preges av lite næringsaktivitet, og med mange bolighus som nyttes som fritidshus. Ingen aktiv landbruksdrift, men deler av jorda blir høstet av bønder fra andre bygder. Her er butikk og oppvekstsenter med barnehage og barneskole. Nedgang i antall elever gjør imidlertid at skolen trolig nedlegges.

5 Byggetomta ligger mellom gnr 3/9 på den ene siden og gnr 3/80 samt gnr 3/9,18,19 på den andre siden, og ligger svært nær sjøen. Eiendommen ligger i et område i arealplanen kalt BH11 hvor det er tillatt med 1 ny bolig eller fritidsbolig. Ny arealplan ble vedtatt Storviksanden er i kommunens friluftskartlegging definert som et A+-område; et av kommunens aller viktigste friluftsområder. I arealplanen er det satt av et område med friluftsformål mot stranda. Bygget Eiendommen gnr 3/18 er 12,5 m bred. Fritidsboligen er i 2 etasjer og har et bebygd areal (BYA) på 84,06 m 2, og bruksareal (BRA) på 101,4 m 2. Annekset har BRA på 13,7 m 2. Parkeringsarealet har BYA på 30 m 2. Sum: BYA:114 m², BRA: 115 m². Oppgitt mønehøyde fra terreng på fritidsboligen er 5,95 m. Bygget er rektangulært med en lengde på 14,9 m og en bredde på 4,5 m. Gesimshøyde på annekset er 2,4 m. Det er 4 meter i avstand fra fritidsboligens veggliv til nabogrenser. Boligen er innenfor byggegrense satt i kommuneplan. Fritidsboligen bygges med saltak med takstein og takvinkel på 30 grader. Det samme gjelder annekset. Fritidsboligen og annekset har stående kledning. Lovanvendelse Saken skal behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven. Nabo har klageadgang jf forvaltningsloven. Utsnitt fra arealplanens bestemmelser; vedtatt : 1.1. Krav til utforming/byggeskikk: Bebyggelsen skal utformes slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon og terreng bevares. Den skal plasseres og underordne seg markerte landskapsdrag Tiltak skal ta utgangspunkt i stedets identitet, kultur- og naturmiljø Bebyggelsens størrelse, karakter, stiluttrykk, takhelling, vindussetting, fargebruk m.v. skal utformes med utgangspunkt i stedlig byggeskikk i området. (jfr. PBL 29-2) Forbindelse/siktlinjer til sjøen bør opprettholdes Tiltak i områder med kulturhistorisk verdi må skje i samråd med fagfolk Uttalelse innhentes fra kulturminnemyndigheter, se pkt. 2.7 Retningslinjer Bygningen skal tilpasses terrenget med minst mulig endring av eksisterende terreng Balkonger/terrasser skal tilpasses terrenget og bygningen, og skal ikke virke dominerende, men gi et fornuftig helhetsinntrykk Søyler/grunnmur skal ikke overstige 1 m over gjennomsnittlig planert terreng, jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder i grad av utnytting. Dette gjelder også for bolig med sokkel. Krav til universell utforming Søker skal gi best mulig dokumentasjon med begrunnelse i forhold til byggeskikk 3.1. Byggegrenser sjø, vann og vassdrag Byggegrense som juridisk linje gir byggeforbud lang sjø, vann og vassdrag. Hvis ikke byggegrense er angitt, vil formålsgrensen gjelde som byggegrense.

6 Vurdering: Ved klagebehandlingen må det blant annet vurderes om klagen bringer frem nye momenter som ikke var belyst da vedtaket ble fattet, eventuelle feil i saksbehandlingen og om det er brukt urimelig skjønn. Rådmannen kan ikke se at det er gjort feil i saksbehandlingen eller at det er brukt urimelig skjønn. Det gjenstår å vurdere om klagen bringer frem nye momenter. Bergqvist klager på at plasseringen av bygget vil medføre særlige negative konsekvenser for bruk av arealet på gnr 3/9. I opprinnelig søknad var bygget plassert helt inntil formålsgrensen for B11. I dette området er formålsgrensen også å betrakte som juridisk byggegrense; dvs at kommunen kan tillate bygging helt til den linjen; men ikke over. Kommunen merket seg merknadene fra Bergqvist som nabo; i brev av , og er også oppmerksom på at bygging i området er krevende jf hensynet til naboer; dette utfra tidligere behandling av søknader om bygging på samme tomt. Kommunen var derfor på befaring og hadde dialog med byggherre. Bygget er nå flyttet ca 3,5 m fra byggegrensen mot veien. Mellom fritidsboligen og fylkesveien skal det bygges anneks og det skal være plass til parkering. Det er rådmannens vurdering at nåværende plassering er akseptabelt jf hensynet til naboeiendommene. Det er åpnet for bygging i området og naboer må påregne at det skjer. Klager hevder at kommunen ikke har gitte standarder som gesimshøyde, utnyttelsesgrad, avstand til sjøen, plassering av tomt, avgrensning mot nabo etc. Til dette viser vi til arealplanen og dennes bestemmelser; i tillegg til plan- og bygningsloven. I arealplankartet er det vist hvor det er åpnet for bygging, område B11, og formålsgrensen er byggegrense; jf planbestemmelsene punkt 3.1. Område B11 er ikke regulert og det er dermed ikke vedtatt detaljerte bestemmelser for utforming av bygg. I arealplanens bestemmelser punkt 2.1 er det vedtatt generelle bestemmelser; krav til utforming/byggeskikk. I uregulerte områder blir det en konkret behandling av hver byggesøknad med hjemmel i plan- og bygningsloven; men hvor det også skal tas hensyn til arealplanens bestemmelser, og til naboer og gjenboere. Konklusjon: Rådmannen mener at man ved plassering av bygget har ivaretatt hensynet til naboer samtidig som det blir plass til anneks og parkeringsareal på eiendommen. Rådmannen mener at bygget er innenfor de krav som settes i kommuneplanens bestemmelser om krav til høyde, plassering og visuelle kvaliteter. Tiltaket er etter Rådmannens mening plassert så godt det lar seg gjøre på en smal tomt, og finner ikke grunnlag for å omgjøre vedtaket. På den bakgrunnen mener rådmannen videre at det ikke er grunnlag for å opprettholde byggestopp.