Utvalg Utvalgssak Møtedato

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2016/229-5 Saksbehandler: Brit Alvhild Haugan Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Kolberg Terje - 187/4 - Ny fritidsbolig - Vikan 85 Rådmannens forslag til vedtak Rådmannen gir med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1 rammetillatelse for riving av eksiterende fritidsbolig samt oppføring av ny fritidsbolig i henhold til tegninger i søknad. Det anbefales at hel murvegg mot sør blir iført trekledning for å tilpasse bygget til eksisterende bebyggelse i området. Vedlegg 1 Byggemeldingsprosjekt tegninger Svar nabovarsel datert 30mars16 Bakgrunn Inderøy kommune har mottatt søknad om riving av eksisterende fritidsbolig samtidig som det søkes om rammetillatelse for oppføring av ny fritidsbolig med anneks på eiendommen Vikan 85 (gbnr 187/4). Eiendommen ligger på Vikanlandet og har beliggenhet ved veien til Galgesøya. Planbestemmelser: Kommuneplanens arealdel for Inderøy kommune, vedtatt LNFR-område.

2 Fasade mot øst Fasade mot sør I henhold til byggesøknaden har den nye fritidsboligen et bebygd areal BYA på 100 m2, hvor det samtidig er planlagt parkering og uoverbygd uteplass på 20 m2. I henhold til vedlegg til søknaden fra Småhusdesign AS v/ Johan Gangås følgende beskrivelse gitt til prosjektet: "Prosjektet etableres i en sørvendt og svakt hellende tomt. Hytta plasseres ganske dypt i terrenget og henvender seg med utsikt og uteområde foran hytta mot sør-vest. Samtidig danner hyttas tak sammen med oppfylt terreng et nytt "terrengplan" med mulighet for utsikt mot Beistadfjorden i nord-øst. På det oppfylte terrenget plasseres et lite anneks som henvender seg med utsikt til sør-vest og nord-vest. Hytta tenkes utført i betong for å møte utfordringene knyttet til fukt fra bakenforliggende terreng. Samtidig understreker materialbruken ideen om at hytta er en formet terreng der hytta ligger delvis imellom og inne i dette terrenget. Annekset tenkes utført med trekledning. Støttemuren demmer opp terrenget som annekset står på og bygges i samme høyde som hovedhytta for å danne en sammenheng med denne. En utvendig trapp leder opp til annekset. Støttemuren er i utgangspunktet tenkt utført i samme materiale som hovedhytta. Denne planlegges nå som en støttemur i naturstein. Det vil gjøre materialbruken mer variert og samtidig synliggjøre at den er en støttemur og ikke en del av hovedhytta. Prosjektet ivaretar gode solforhold mot sør og sør-vest ved at hytta og støttemuren sammen danner et lunt uteområde og en god solvegg. Sekundært oppnås også kvaliteten med utsikt til Beistadfjorden mot nord-vest fra annekset." Avstand til nabogrense: Avstand til nabogrense til Fredrik Hembre, eiendommen gbnr. 187/1 er mindre enn 4 meter. I henhold til søknad er det oppgitt at nabo har akseptert avstand fra lyskasse mot nord til eiendomsgrense mot Vikan på 1,0 m.

3 Nabomerknad: Det foreligger nabomerknad til søknaden fra eier av naboeiendommen gbnr. 187/22, Ole Johan Elvestad: I henhold til merknader av 30.mars sies blant annet følgende: Hyttene ligger i et område med eldre spredt hyttebygging. Våre uteområder har vært skjermet for hverandre, og privatlivets fred har blitt godt ivaretatt. Merknadene til det nye byggets utforming er blant annet følgende. "Utførelsen er ikke i tråd med kommuneplanen. Og det nye bygget harmonerer ikke med områdets bebyggelse. Et funkisbygg vil bryte strekt med eksisterende tradisjonelle hyttebebyggelse. Ber om at materialbruken harmonerer mer med hyttebebyggelse i området. Når du kommer kjørende fra gården vil bygget møte deg som en enorm murkoloss. Det nye bygget vil da estetisk bryte med eksisterende fritidsboliger og kulturlandskap. Ber om at dette tones ned. Anneksets plassering vil forringe vårt uteområde med den høyden annekset har. Dette gjelder innsyn inn på vårt uteområde samt at oppgang/trapp til vår hytte ligger tett ved annekset og gir direkte innsyn til anneksets uteområde." Vurdering I henhold til søknad og de øvrige vedlegg til søknaden har ansvarlig søker Småhusdesign As v/johan Gangås beskrevet prosjektet og argumentert for utforming og materialvalg, tiltaket er i henhold til søknad ikke vurdert til å kreve dispensasjon fra gjeldende planbestemmelser. Fritidseiendommen ligger i henhold til kommuneplanen arealdel innenfor formålet LNF-R område. I henhold til planbestemmelsene for til kommuneplanens areadel sies følgende i de generelle bestemmelsene i pkt : "Ved nye tiltak innenfor kommuneplanens arealdel skal det legges vekt på estetikk slik at byggene tilpasses eksisterende terreng og tar vare på viktige kvaliteter i kulturlandskapet." Når det gjelder utforming av ny fritidsbolig på eksisterende fritidseiendom i LNFR-området sies følgende: "Eksisterende hytter i LNF-R områder kan rives og føres opp med samme areal som før eller inntil et samlet areal på BYA =100 m2. I tillegg kan det bygges anlegg og parkering uten overbygg med inntil BYA=20 m2. Hyttene skal ha en maks mønehøyde inntil 5, 5 m." Høyde: Når det gjelder høydebestemmelsene i planen er det ikke angitt krav til gesimshøyder. I vedlagte fasade med plassering av anneks er vist til at gesims for anneks målt fra uteplassen i sør er 5,4 m. Annekset er ellers plassert på terreng mot tre fasader, generelt forholder høydebestemmelsene seg til gjennomsnittlig terreng. Både i forhold til at annekset ligger ca 1,0 m inne på det oppbygde terrenget mot sør, samt at det generelt er angitt høydebestemmelser i forhold til gjennomsnittlig planert terreng, finner bygningsmyndigheten at tiltaket er i samsvar med intensjonen i planbestemmelsene.

4 Når det gjelder hovedbyggets plassering, er dette lagt inn i det eksiterende terrenget. Foran hovedhuset mot sør er det angitt planering av terrenget med murer under 0,5 m. Når det gjelder avgrensningen av terrenget med natursteinsmur og trapp for å komme opp på terrenget mot nord og vest, er dette vurdert til å være i samsvar med planbestemmelsene. Merknader til nabovarsel: I forhold til de innsendte merknader fra nabo, Ove Johan Elvestad, vurderer Inderøy kommune at dette er merknader til den estetiske utformingen av den nye fritidseiendommen samtidig som de ytrer bekymringer for innsyn til sin egen fritidseiendom mot vest. I forholdet til bygningsutformingen, vil dette bli berørt i forhold til den estetiske vurdering i henhold til visuelle kvaliteter i henhold til plan- og bygningsloven 29-2: " Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Annekset er i henhold til situasjonsplan plassert 4 meter fra felles eiendomsgrense og er dermed i samsvar med avstandskravene i plan- og bygningsloven Bygget vil som det fremgår av merknad til nabovarsel, bryte med eksiterende fritidsboliger i området både når det gjelder form og den vesentlige bruken av betong som byggemateriale. Arkitektens intensjon med materialbruk er samtidig å tilpasse bygget til terrenget både når det gjelder plassering og materialvalg. Annekset er det eneste som er utformet i tre, mens de øvrige vegger som ikke har hele glassflater i fritidsboligen, er i betong samt at den femte fasaden, taket er planlagt med vegetasjon. Ut ifra hvordan bygget forholder seg til terrenget vil det være svært lite av bygget som eksponeres, det vil i det vesentlige kun sees fra to fasader. Rådmannen har ikke planfaglig argumentasjon for at tiltaket ikke blir tilpasset landskapet. Vi anbefaler derimot at murvegg mot sør som er uten vindu bør vurderes trekledning for å dempe tung betongvegg og tilpasses eksiterende bebyggelse. Konklusjon Bygningsmyndigheten kan ha forståelse for at en slik vesentlig endring av bebyggelsen på naboeiendommen vil skape uro i et etablert område. Når det gjelder forholdene til sjenerende innsyn eller utsyn, vurderer kommunen dette ut ifra eventuelle stengsler for utsikt, tap av sol eller unødvendig sjenerende installasjoner. Slik

5 tiltaket er utformet, kan ikke rådmannen se at det foreligger slike hensyn som kan påpekes med utgangspunkt i plan- og bygningsloven. Når det gjelder den estetiske utformingen av bygget er dette et nytt bygg som poengterer ny tid i et område som består av fritidsbebyggelse fra 70-tallet og deretter. Rådmannen ser de ulike vurderinger som måtte komme med en så ny stil i et etablert område, men med bakgrunn i tomten beliggenhet, byggets tilpassing til landskapet og at eiendommen ikke vil ha vesentlig innvirkning på de omkringliggende eiendommer vurdere tiltaket til å være i samsvar med planog bygningsloven Det anbefales derimot noe trekledning blir brukt for å tilpasse eksisterende bygningsmasse i området.