1. gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbolig på Hellestøl, gnr. 257, bnr Hellestøl, planid

Transkript

1 Arkiv: 257/32/L13 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbolig på Hellestøl, gnr. 257, bnr Hellestøl, planid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /16 Endelig vedtak fattes av Hovedutvalg for miljø, plan og drift Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med pbl legges forslag til "Detaljreguleringsplan for fritidsbolig på Hellestøl, gnr. 257, bnr Hellestøl, planid " ut til offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn må det leveres oppdatert reguleringsplanforslag hvor følgende er endret: Byggegrense i friluftsformål tas bort. Byggemulighet i bestemmelsen 5.3 tas bort. Utnytelse er presisert med total BYA for tomta, og korrigert hyttestørrelse slik: «Innenfor området tillates oppført en frittliggende fritidsbolig med tilhørende terrasse og garasje/vedbod/utstyrsbod samt parkering. Maks tillatte BYA for tomta er 200m2 og inkluderer fritidsbolig, terrasse og garasje/vedbod/utstyrsbod samt parkering. Av dette forbeholdes 50m2 til etablering av garasje/vedbod/utstyrsbod. 18m2 er forbeholt utendørsparkering og 20m2 er forbeholt terrasse». Byggegrense mot veg settes til 8m. Der hvor hytte i opphevet dispensasjon ligger nærmere enn 8 m skal byggegrense følge hyttevegg. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling :

2 Side 2 Avstemming: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak : I samsvar med pbl legges forslag til "Detaljreguleringsplan for fritidsbolig på Hellestøl, gnr. 257, bnr Hellestøl, planid " ut til offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn må det leveres oppdatert reguleringsplanforslag hvor følgende er endret: Byggegrense i friluftsformål tas bort. Byggemulighet i bestemmelsen 5.3 tas bort. Utnytelse er presisert med total BYA for tomta, og korrigert hyttestørrelse slik: «Innenfor området tillates oppført en frittliggende fritidsbolig med tilhørende terrasse og garasje/vedbod/utstyrsbod samt parkering. Maks tillatte BYA for tomta er 200m2 og inkluderer fritidsbolig, terrasse og garasje/vedbod/utstyrsbod samt parkering. Av dette forbeholdes 50m2 til etablering av garasje/vedbod/utstyrsbod. 18m2 er forbeholt utendørsparkering og 20m2 er forbeholt terrasse». Byggegrense mot veg settes til 8m. Der hvor hytte i opphevet dispensasjon ligger nærmere enn 8 m skal byggegrense følge hyttevegg. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant X X Kristiansen og Selmer-Olsen har på vegne av grunneier sendt inn et forslag til detaljreguleringsplan for fritidsbolig på Hellestøl, gnr. 257, bnr Hellestøl, planid Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en fritidsbolig på eiendommen. Det har tidligere vært behandlet og godkjent, i to omganger, dispensasjon fra plankrav i området, samt gitt tillatelse til bygging av hytte på tomta. Det siste vedtaket ble påklaget av nabo, og klagebehandling hos fylkesmannen avgjorde at kommunens siste vedtak ble opphevet. VURDERING

3 Side 3 I området gjelder i dag kommuneplan for Lyngdal som har avsatt området til fritidsbebyggelse. Det er plankrav for området. Utsnitt av kommuneplan som viser utstrekning av byggeområde i kommuneplan Vurdering av størrelsen på planområdet Vanligvis skal planlegging skje over større områder for å sikre helhetsvurderinger og god utnytting samlet sett. I dette tilfellet er det en spesiell situasjon som gjør at Rådmannen har akseptert at det sendes inn planforslag for kun denne ene tomta. Det ble i 2012 gitt dispensasjon fra plankrav og tillatelse til bygging av hytte på tomta. Dette vedtaket ble ikke påklaget og er fortsatt gyldig fordi arbeid på tomta er påbegynt. Hytta ble oppført et annet sted på tomten en det som var forutsatt i vedtak. Etter henvendelse fra nabo ang tiltakets plassering, ble det sendt inn endringssøknad. Endringssøknad ble innvilget Vedtaket ble påklaget av nabo og saken ble endelig avgjort av Fylkesmannen Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak med henvisning til at vilkårene for å innvilge dispensasjon fra plankravet ikke var oppfylt. Resultatet av dette er at tiltakshaver må forholde seg til det første vedtaket som fortsatt er gyldig, men som de mener gir en dårligere løsning på tomta. Dvs at pr i dag finnes det fortsatt en gyldig byggetillatelse og dispensasjon fra plankravet.

4 Side 4 Saksbehandler i kommunen kontaktet Fylkesmannes klageinstans med spørsmål om hvordan vedtaket deres skulle forstås, og hvordan vi skulle komme videre i saken. Nedenfor er klippet inn notat med referat fra telefonsamtalen: Videre oppfølging etter Fylkesmannens omgjøring: AKL snakket i dag med Elin Saltrøe hos Fylkesmannen angående f.mannens behandling og tolkning av vedtak. Kommunen fikk en bekreftelse på at det vil være tilstrekelig å lage en rguleringsplan fro denne ene tomta. Det gjør saken noe spesiell at det samtidig finnes en gyldig dispensasjon fra plankrav på samme tomt som det ved endringssøknad nekstes dispensasjon fra plankrv på. Det ble konkludert med at det finnes to muligheter å gå videre: 1- lage reguleringsplan for tomta. 2- søke ny dispensasjon med omtrent de samme vurderingene som en reguleringsplan ville ha. AKL orienterte søker Kari Håheim på telefon umiddelbart etter avklaringen med f.mannen. Håheim gav signal om at hun da vil lage reguleringsplan, og at kommunen vil bli kontaktet av reguleringsarkitekt. Kommunen signaliserte at vi skal prøve å gjøre dette så enkelt som mulig, og samtidig at det vanligvis ikke er ønskelig, sett ut fra et planfaglig standpunkt, å regulere så små arealer. Dette blir regnet som et unntak på grunn av endlig vedtak av klagebehandlingen. Registrert dato: Registrert av: PAKL - Anne Kristine Lysestøl Fylkesmannens klageinstans gav altså tilbakemelding om at å lage reguleringsplan kun for denne tomta kunne være en løsning selv om saksbehandler i kommunen hadde informert med at dette fra kommunen vanligvis ikke var ønskelig, og dessuten planfaglig ikke noen god løsning. På denne bakgrunn finner Rådmannen at i denne spesielle situasjonen må kommunen behandle denne lille reguleringsplanen selv om det vanligvis ikke er ønskelig eller formålstjenelig med reguleringsplaner for så små områder. Både Fylkesmannen selv og Fylkeskommunen har i sine tilbakemeldinger ved oppstart av planarbeidet vært kritiske til størrelsen på planområdet. Rådmannen konkluderer med bakgrunn i den spesielle forhistoreien i saken at kommunen bør ta reguleringsplanen til behandling, men vil samtidig understreke at dette vurderes som et unntak og at planlegging vanligvis bør ta for seg et mye større område. Vurdering av innholdet i reguleringsplanforlaget Det er levert inn planbeskrivelse som gir en god oversikt over forholdene på stedet, innhold i planforslaget og konsekvenser. Kun de temaene som Rådmannen har kommentarer til et tatt med i saksfremstillingen, for øvrig vises det til planbeskrivelsen. Tomta er bebygd fra tidligere med ei gammel hytte som nå er revet. Også nabotomter er bebygd.

5 Side 5 Foreslått detaljreguleringsplan Utnyttelse på tomta Bestemmelsen foreslås presisert med en total BYA for tomta. Defininsjonen av BYA sier at den skal angi alt som skal bebygges på tomta. I planbeskrivelsen går det fram at andre bygg kan bygges i tillegg til angitt størrelse på hytte. Etter en sjekk med regulant er det kommet fram at det i dokumentene er oppgitt feil størrelse på hytta. Riktig størrelse på hytta som er godkjent er 104 m2, og tillatt utnyttelse justeres ned i forhold til dette. Regulant har sendt revidert forslag til utnyttelse på tomta. Bruken av friluftsområde Det er planforslaget åpnet for bebyggelse i grøntområde regulert til friluftsformål. Rådmannen mener denne kombinasjonen ikke er mulig fordi ved bygging vil området privatiseres og i realiteten være et privat småbåtanlegg på land og ikke et område som kan benyttes til friluftsaktiviteter. Det foreslås å ta ut byggemuligheten på land i friluftsområdet. Avstand fra veg Det er satt byggegrense 4m fra eiendomsgrense og nesten helt inntil formålsgrense for friluftsformål. Veien forbi tomta skal betjene trafikk til store deler av utbyggingsområdet i kommuneplanen og det er viktig å sikre tilstrekkelig byggegrense mot veg. Kommunen har som praksis krevd en byggegrense på 8m fra senterlinje vei, og den bør ligge til grunn her også i og med at det er lagt opp til vesentllig mer bebyggelse i området.

6 Side 6 KONKLUSJON Rådmannen konkluderer med bakgrunn i den spesielle forhistoreien i saken at kommunen bør ta reguleringsplanen til behandling, men vil samtidig understreke at dette vurderes som et unntak og at planlegging vanligvis bør ta for seg et mye større område. Planforslaget foreslås lagt ut på offentlig ettersyn etter noen små justeringer. Vedlegg 1 Vedlegg 1 - Plankart Bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Vedlegg 3 - Oppstartsmelding 5 Vedlegg 4 - Merknader til oppstartsmelding Norman Udland Rådmann