SÆRUTSKRIFT DELTALJREGULERING - DEL AV HAUGAN - GBNR 23/1, GBNR 27/19, GBNR 27/42

Transkript

1 Side 1 av 8 SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 14/ DELTALJREGULERING - DEL AV HAUGAN - GBNR 23/1, GBNR 27/19, GBNR 27/42 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Saksnr.: Utvalg Møtedato 2/15 Planutvalget /15 Planutvalget /15 Kommunestyret Vedlegg: 1. Merknader i sammendrag med rådmannens kommentarer 2. Plankart sist revidert Reguleringsbestemmelser sist revidert Planbeskrivelse sist revidert ROS-analyse for gjeldende reguleringsplan for Haugan datert Notat oppsummering merknader utarbeidet av Structor ASpå vegne av tiltakshaver. Notat datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Særutskrift PU-sak 33/13, Dispensasjon fra reguleringsplan for Haugan, deling av tun tomter på områdene BF5-8 BF5-9, BF5-12 BF5-13 og BF5-15 B5-17. Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for del av Haugan genr. 23/1, genr. 27/19 og genr. 27/42, med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Structor AS på vegne av Moseteråsen AS. BELIGGENHET Planområdet ligger mellom gjeldende reguleringsplaner for Lisetra i nord og Mosetertoppen i sør og er definert med utgangspunkt i område H4 i gjeldende kommunedelplan for Øyer sør. PLANSTATUS

2 Side 2 av 8 Gjeldende reguleringsplan for Haugan ble vedtatt , med detaljregulering av den sørligste delen og krav til ytterligere detaljregulering for øvrige områder. PLANENS FORMÅL Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Haugan. Planen omfatter også arealer til adkomstveger, nødvendige skiløyper/skiveger/turstier, samt arealer til landbruk / ivaretakelse av kulturlandskap. PLANPROSESS Planutvalget vedtok i møte , sak 2/15, å legge reguleringsplan for Del av Haugan ut til offentlig ettersyn. Brev ble sendt naboer, berørte parter og regionale myndigheter og annonsert i GD Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet 7 merknader til planforslaget. Disse er gjennomgått av konsulent i Notat fra Structor AS datert og kommentert, se vedlegg 6. Merknadene er for øvrig gjennomgått og gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer, se vedlegg 1. Vurdering: De merknadene som er kommet til planforslaget ved offentlig ettersyn er gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer i vedlegg 1. Etter rådmannens vurdering, er i hovedsak de merknader til reguleringsplanen ved offentlig ettersyn, tatt til følge og innarbeidet i planforslaget ved sluttbehandling. Antall enheter I gjeldende reguleringsplan vedtatt omfatter området BF5, se utsnitt under. Utsnitt byggeområde BF5 i gjeldende reguleringsplan vedtatt

3 Side 3 av 8 Planområde gjeldende plan av 2012 Utdrag fra gjeldende bestemmelser pkt 2.3 Innenfor dette området (BF5-1 til 19) er det listet opp alle tun tomtene med maksimalt antall enheter. Som styringsmål for området BF5 er det satt en øvre grense på 100 enheter, jfr. bestemmelse pkt 2.3 over. Ny plan Del av Haugan Antall enheter innenfor det gamle BF5 område og det nye BF3 området som inngår i planen fremgår av tabell i reguleringsbestemmelse 2.1 i reguleringsbestemmelser sist revidert Rådmannens gjennomgang i dette oppsett viser at det er samsvar mellom gjeldende plan for BF5 og ny plan Del av Haugan. Merknad til antall enheter innenfor BF5 området er imøtekommet, ved at antall enheter er redusert etter offentlig ettersyn. I nytt detaljregulert område BF3 er tilsvarende Område BF5-5, 5-10, 5-14 og 5-18 i gjeldende plan 2012

4 Side 4 av 8 antall enheter angitt med en øvre grense på 88 enheter. Samlet byggeområde for fritidsbebyggelse (BF3 og BF 5) utgjør 89 daa. Antall enheter innenfor BF3 området er vesentlig høyere enn BF5 området, men ligger innenfor det som er angitt som grad av utbytting for tun tomter også i gjeldende plan, jfr. bestemmelse reguleringsbestemmelser reguleringsplan for Haugan sist revidert , endret ved klagebehandling i kommunestyret Innenfor BF5 området er også 3 områder endret fra tun tomter til enkelttomter med revisjon i plankart og reguleringsbestemmelser ved sluttbehandling av denne planen. I de nye områdene er det tidligere ikke satt noen øvre rammer for antall i tidligere planer. Rådmannen aksepterer at videre utbygging foregår innenfor de rammene for grad av utbytting for tun tomtene og det antallet som stipulert som maksimalt antall som følger av bestemmelsene som er videreført i pkt 2.1 tabell og pkt i reguleringsbestemmelser sist revidert Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden er kun foreslått endret fra 15 til 20 % BYA for enkelttomtene. Tun tomtene har i gjeldende reguleringsplan for Haugan bestemmelse pkt % BYA. Bestemmelser for enkelttomter i gjeldende reguleringsplan følger av pkt som er angitt til maksimalt 15 % BYA for enkelttomter. I allerede etablert situasjon i området, betegnet som BF5-8 og 9 ved offentlig ettersyn og som BF5-8 ved sluttbehandling, foreslås området beholdt som enkelttometer med uendret grad av utnytting og tomtedeling i samsvar med gitt dispensasjon med tomtedelingsplan for området vedtatt Dvs. her reduseres BYA fra 20 % til 15 % etter offentlig ettersyn. For de øvrige områdene planlagt som enkelttomter foreslås endring av grad av utnytting beholdt med inntil 20 % BYA som ved utlegging til offentlig ettersyn. 20 % BYA i tillegg til øvre grense for BYA angir styringsmål for utbyggingen. Økt grad av utnytting for enkelttomtene generer nødvendigvis ikke mer trafikk eller flere enheter, men mindre tomter kan gi noen flere enheter. Det store antallet enheter genereres i utgangspunktet ikke av enkelttomter og enkelt hytter med tun tomter og leiligheter. Signaler fra sentrale myndigheter om større arealeffektivitet og en bedre arealutnyttelse legges til grunn for utbygging i eksisterende områder for enkelttomter i BF5 og i de nye områdene for detaljplan, med unntak av BF5-8 som nevnt over. Rådmannen foreslår at grad av utnytting for enkelttometer beholdes som i forslag lagt ut til offentlig ettersyn (20 % BYA) med unntak av område BF5-8 som endres til 15 % BYA. Tun tomter/enkelttomter i dispensasjonsvedtak Området BF5-8 og BF5-9 ved offentlig ettersyn/nå betegnet som BF5-8 beholdes som enkelttomter i samsvar med dispensasjonsvedtak. Rådmannen foreslår at merknad fra hytteeiere i Moseteråsen, felt BF5 tas til etterretning. Endring av tomtedeling i samsvar med dispensasjonsvedtak innarbeides i plankart og reguleringsbestemmelser. Trafikkbelastning og tilførselsvei til byggeområde BF3 I gjeldende reguleringsplan for Haugan har ikke veier utenfor utbyggingsområdet BF5 vært angitt. Det er vurdert alternative traseer for føring av veg til området BF3. Den foreslåtte vegføring gir adkomst til BF3-1 og BF3-6. I tillegg kommer to mindre areal for utbygging i BF5-1 og BF5-2. Området BF5-2 er delt i 3 enkelttomter og får kun 1 ny fritidsbolig som vil belaste veg og trafikk gjennom området ut over det som gjeldende område BF5 vil gi. Deler av BF5-1 som ligger utenfor BF5 i gjeldende plan er ca. ¼ del. BF5-1 er i tabell bestemmelse

5 Side 5 av 8 pkt 2.1 angitt med maks 14 enheter, - ¼ del gir 3-4 enheter. BF3-1 er oppgitt til maks 16 enheter og BF5-6 er oppgitt til maks 12 enheter. Dette gir samlet 33 enheter i nevnte områder som får adkomst via V2/V5 gjennom byggeområde BF5. Adkomst til BF5-4 (oppgitt til maks 10 enheter) er i dette reviderte planforslaget lagt til V4. Områdene BF5-2, 3 og 7 er enkelttomter og gis begrensede trafikk i forhold til tun tomter med fritidsleiligheter. Maksimalbelastning mht. trafikk i området BF5 som genereres av utbyggingen er beregnet til maksimalt 80 enheter, - dvs. 20 enheter mindre enn øvre ramme på 100 enheter kunne medført. Planforslaget er vurdert mht. antall enheter og adkomstforhold fra de ulike veier i området. Disse endringene i plankart og bestemmelser vurderer rådmannen som en tilnærming for å imøtekomme merknad fra hytteeierne i Moseteråsen, felt BF5. Etter rådmannens vurdering er merknaden til trafikkbelastning gjennom byggeområde BF5 imøtekommet. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene falt ut av reguleringsbestemmelsene etter behandling i planutvalget i forbindelse med revisjon av plankart og bestemmelser før utsendelse til offentlig ettersyn, jfr. følgebrev datert Rekkefølgebestemmelsene skal være med og er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene ved sluttbehandling av reguleringsplanen, tilsvarende som bestemmelsene forelå ved behandling i planutvalget i møte , sak 2/15. Merknad er tatt til etterretning og innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Påstand om motsigelser i plan I merknadene fra hytteeiere i Moseteråsen, felt BF5 vises det til plandialog og kommunens hjemmeside. En orientering om hvordan man orienterer seg i plandialog, burde kanskje vært vedlagt. Det er i oversendelsesbrevet angitt 2 steder hvor dokumenter skulle være tilgjengelige. På kommunens hjemmeside har alle dokumentene vært tilgjengelige. Det har vært problemer fra tid til annen med plandialog og kommunen er ikke 100 % digital enda. Under fane Offentlig ettersyn i venstre felt i plandialog, var det i høringsperioden kun følgebrevet tilgjengelig. I følgebrevet har det vært oppgitt referanse til navn på saksbehandler, med telefonnummer og mailadresse med informasjon om at spørsmål kan rettes til saksbehandler. For gjennomgang av merknadene har det vært helt nødvendig å hente informasjon på kommunens hjemmeside, hvor alle dokumentene har vært tilgjengelige. Merknadene gir referanser og viser til dette materialet. Rådmannen finner på denne bakgrunn ikke grunnlag for å sende saken ut på nytt offentlig ettersyn. De anførte merknadene er gjennomgått og belyst og i stor grad tatt til følge. Forslag til endringer fra konsulent og tiltakshaver I forbindelse med offentlig ettersyn er det kommet merknader og innspill til endringer. Dette omfatter omlegging av skiløype gjennom område LNFRL3, tomtedeling i områdene BF5-2, 3, 4 og 7 og delområde BF5-6 med ønske om heving av samlet BYA fra 200 m2 til 300 m2. Det siste punkt har senere blitt utvidet til å omfatte også å omfatte BF3-2, 3 og m2 av bebyggelsen skal være uthus/garasje, anneks. Dette gir en økning av fotavtrykk for hytte fra 200 m2 til 230 m2. Det er stilt krav til tilpasning, utforming, volumstørrelser bebyggelse mv., se kommentar 7 c - vedlegg 1. Rådmannen foreslår at disse endringene imøtekommes og

6 Side 6 av 8 innarbeides i plan med bestemmelser. Oppsummering Reguleringsplan for Haugan omfatter et stort utbyggingsområde hvor kun delområdet er regulert i detalj med vegføringer, tomteinndelinger mv. Denne planen omfatter nå detaljregulering av deler av området BF3 med veger, byggeområder, detaljerte bestemmelser mv. For de områdene som i gjeldende reguleringsplan for Haugan ligger utenfor denne planens avgrensning, - områdene BF1, BF2, deler av BF3 og BF4 vil fortsatt være gjeldende for arealbruk og formål for disse områdene. På denne bakgrunn blir denne planen «Reguleringsplan Del av Haugan». Merknadene er gjennomgått i sammendrag med rådmannens kommentarer i vedlegg 1. Gjennomgang av merknader viser tilpasninger og endringer av plan med samordning av betegnelse på veger, planområder ihht. gjeldende reguleringsplan for Haugan, vedtatt Maksimalt tillatt enheter innenfor BF5 er i samsvar med reguleringsplan for Haugan vedtatt For mer utfyllende gjennomgang og informasjon om merknader og endringer etter ettersyn, se vedlegg 1. Rådmannen foreslår på bakgrunn av merknader ved offentlig ettersyn følgende endringer: Plankart - Løype som går ut av planområdet tas ut - Løypeføring ved SL1 parallelt med hensynssone H570-1 endres. - Løypeføring gjennom LNFRL3 endres ved flytting av løype mot vest innen samme område og løype inntil veg ved bom utgår - Området BF5-2, 3 og 7 endres med inndeling i enkelttomter - BF5-8 endres med tomtedeling tilsvarende dispensasjons vedtak Nummerering av veiene endres slik at dette er entydig også i forhold til gjeldende plan. - Dispenserte kulturminner, id og id 19920, vises i plankart med id eller nummer - Kulturminner id og legges inn på plankart som bestemmelsesområde. Reguleringsbestemmelser - Pkt. 1.2 Bestemmelser om kulturminnene er korrigert. - Pkt 2.1 Lagt inn tabell for antall enheter og utnyttelsesgrad. BF5-8 er justert til BYA 15 % og antall enheter er redusert innenfor hele FB5. - Pkt. 2.3 Endret slik at BF5-8 er inndelt i enkelttometer. - Pkt felt BF5-6, BF3-2, 3 og 4 er endret mht. bebygd areal, volumer med tilpasning til øvrig bebyggelse, til terreng mv. Rådmannens forslag til innstilling:

7 Side 7 av 8 I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for del av Haugan gbnr. 23/1, gbnr. 27/19 og gbnr. 27/42, med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert med rådmannens forslag til endringer: Plankart - Løype som går ut av planområdet tas ut - Løypeføring ved SL1 parallelt med hensynssone H570-1 endres. - Løypeføring gjennom LNFRL3 endres ved flytting av løype mot vest innen samme område og løype inntil veg ved bom utgår - Området BF5-2, 3 og 7 endres med inndeling i enkelttomter - BF5-8 endres med tomtedeling tilsvarende dispensasjons vedtak Nummerering av veiene endres slik at dette er entydig også i forhold til gjeldende plan. - Dispenserte kulturminner, id og id 19920, vises i plankart med id eller nummer - Kulturminner id og legges inn på plankart som bestemmelsesområde. Reguleringsbestemmelser - Pkt. 1.2 Bestemmelser om kulturminnene er korrigert. - Pkt 2.1 Lagt inn tabell for antall enheter og utnyttelsesgrad. BF5-8 er justert til BYA 15 % og antall enheter er redusert innenfor hele FB5. - Pkt. 2.3 Endret slik at BF5-8 er inndelt i enkelttometer. - Pkt felt BF5-6, BF3-2, 3 og 4 er endret mht. bebygd areal, volumer med tilpasning til øvrig bebyggelse, til terreng mv. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 27/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets innstilling: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for del av Haugan gbnr. 23/1, gbnr. 27/19 og gbnr. 27/42, med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert med rådmannens forslag til endringer: Plankart - Løype som går ut av planområdet tas ut - Løypeføring ved SL1 parallelt med hensynssone H570-1 endres. - Løypeføring gjennom LNFRL3 endres ved flytting av løype mot vest innen samme område og løype inntil veg ved bom utgår - Området BF5-2, 3 og 7 endres med inndeling i enkelttomter - BF5-8 endres med tomtedeling tilsvarende dispensasjons vedtak Nummerering av veiene endres slik at dette er entydig også i forhold til gjeldende plan.

8 Side 8 av 8 - Dispenserte kulturminner, id og id 19920, vises i plankart med id eller nummer - Kulturminner id og legges inn på plankart som bestemmelsesområde. Reguleringsbestemmelser - Pkt. 1.2 Bestemmelser om kulturminnene er korrigert. - Pkt 2.1 Lagt inn tabell for antall enheter og utnyttelsesgrad. BF5-8 er justert til BYA 15 % og antall enheter er redusert innenfor hele FB5. - Pkt. 2.3 Endret slik at BF5-8 er inndelt i enkelttometer. - Pkt felt BF5-6, BF3-2, 3 og 4 er endret mht. bebygd areal, volumer med tilpasning til øvrig bebyggelse, til terreng mv. Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 30/15 Behandling: Enstemmig som planutvalgets innstilling. Vedtak: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for del av Haugan gbnr. 23/1, gbnr. 27/19 og gbnr. 27/42, med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert med rådmannens forslag til endringer: Plankart - Løype som går ut av planområdet tas ut - Løypeføring ved SL1 parallelt med hensynssone H570-1 endres. - Løypeføring gjennom LNFRL3 endres ved flytting av løype mot vest innen samme område og løype inntil veg ved bom utgår - Området BF5-2, 3 og 7 endres med inndeling i enkelttomter - BF5-8 endres med tomtedeling tilsvarende dispensasjons vedtak Nummerering av veiene endres slik at dette er entydig også i forhold til gjeldende plan. - Dispenserte kulturminner, id og id 19920, vises i plankart med id eller nummer - Kulturminner id og legges inn på plankart som bestemmelsesområde. Reguleringsbestemmelser - Pkt. 1.2 Bestemmelser om kulturminnene er korrigert. - Pkt 2.1 Lagt inn tabell for antall enheter og utnyttelsesgrad. BF5-8 er justert til BYA 15 % og antall enheter er redusert innenfor hele FB5. - Pkt. 2.3 Endret slik at BF5-8 er inndelt i enkelttometer. - Pkt felt BF5-6, BF3-2, 3 og 4 er endret mht. bebygd areal, volumer med tilpasning til øvrig bebyggelse, til terreng mv.