REGULERINGSPLAN FOR SKULIVANGEN - SMÅSETRA, SJUSJØEN - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 RINGSAKER KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKULIVANGEN - SMÅSETRA, SJUSJØEN - SLUTTBEHANDLING Sluttbehandles i: Kommunestyret ArkivsakID: JournalpostID: Arkiv: Saksbehandler: 11/ /46082 K2 - L12, Sigrid Johanne Langsjøvold PlanID DokumentNR: 70 Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET /15 KOMMUNESTYRET /15 Dokumenter: Plankart, sist revidert Vedlegg 1 Reguleringsbestemmelser, sist revidert Vedlegg 2 Planbeskrivelse datert Vedlegg 3 Sammendrag av innkomne merknader m/ administrasjonens Vedlegg 4a kommentarer Illustrasjon plassering og referanse innkomne merknader Vedlegg 4b Utsnitt av plankart, byggeområde H6 Vedlegg 5 Innkomne merknader Utrykt vedlegg Fakta Skulivangen- Småsetra ligger sør for Sjusjøen sentrum i Brøttum almenning. Planområdet omfatter arealer som tidligere var regulert i tre bebyggelsesplaner, som ble vedtatt i perioden Planen legger til rette for bygging av totalt 106 fritidsboliger. Området ble utbygd med fritidsbebyggelse i perioden , og er med unntak av 3 punktfester, ferdig utbygd. Området ble opprinnelig bebygd med hytter på punktfester, men på grunn av grunneiers økonomiske situasjon ble det i 2011 utlyst tilbud om innløsing av et begrenset antall punktfester. I prosessen med innløsning av disse ble det registrert bebyggelse delvis utenfor regulerte byggeområde i noen områder. For at grunneier kunne gjennomføre innløsing, krevde kommunen at plangrunnlaget måtte oppdateres. Videre ble det krevd utarbeidet en tomtedelingsplan som skulle vise at det ville være tilstrekkelig plass for alle punktfester innen området. Reguleringsplan for Skulivangen Småsetra ble vedtatt av

2 kommunestyret , men ble senere opphevet av Fylkesmannen i Hedmark på bakgrunn av klager. Oppstart av ny planprosess ble varslet i april 2014 og formålet med reguleringsarbeidet var å oppdatere plandokumentene for eksisterende, utbygde områder til faktisk arealbruk. På grunn av kravene om innløsing av festetomter, ble byggeområdene i den reviderte planen fra 2013 framstilt som enkelttomter i plankartet for å vise at det var tilstrekkelig areal for alle punktfestene/tomtene. Ved omregulering i 2013 ble det gjort noen justeringer mellom arealformålene, og planområdet ble utvidet til å omfatte mellomliggende areal mellom de tre opprinnelige bebyggelsesplanene. I tillegg besto endringene i å oppdatere plankartet til faktisk bruk og justere bestemmelser til gjeldende planlov. Det ble ikke lagt til rette for ny bebyggelse ut over de punktfester/tomter som lå inne i opprinnelige planer ( ). I forbindelse med behandling av delegert delingssak 085/13, fikk Brøttum almenning tillatelse til fradeling av en tomt (gnr 814 bnr 227, hytte 2748). Delingsvedtaket ble gjort i medhold av reguleringsplanen som ble vedtatt i Vedtaket ble påklaget av naboer. Klagene ble ikke tatt til følge begrunnet bl.a. med at omsøkte punktfeste lå inne i byggeområde i vedtatt bebyggelsesplan og at det er således ikke var noen ny situasjon at tomta/punktfestet kunne bebygges. Klagene ble oversendt Fylkesmannen i Hedmark og er ikke endelig avgjort pr. dato. Dette i påvente av gyldig reguleringsplan. Offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Uttalelsesfristen ble etter anmodning fra noen av hytteeierne i området forlenget til 10.desember. Det kom uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune, Statens vegvesen og 7 hytteeiere i området: Eric Wilson, hytte 2559 Advokat Bing Hodneland på vegne av Kristine Beitland og Jason Hoida, hytte 2725 Turid Iversen og Rune Vøling, hytte 2717 Liv og Tom Foss, hytte 2543 Odd Sverre Frislie og Trude Dahl Helland, hytte 2711 Per Wiggo Richardsen og Anne Dahl, hytte 2742 Ingjerd Vestengen, Berit og Kåre Vestengen, hytte 2752 Bent Rølland, hytte 2747

3 Brøttum almenning er gitt anledning til å uttale seg til innkomne merknader. Uttalelsene er gjengitt i sammendrag i vedlegg 4A med administrasjonens kommentarer med illustrasjon av omtalte tomter i vedlegg 4B. Uttalelsene ligger i sin helhet ved saken som utrykt vedlegg. Svært mange av momentene som er fremmet ved offentlig ettersyn, ble også tatt opp ved varsel om oppstart av planarbeidet. Uttalelsene er i hovedsak knyttet til følgende forhold: Gjennomføring av omregulering og hensikt med planprosess Gyldighet av vedtak fattet i medhold av tidligere reguleringsplaner Sluttføring av påbegynt innløsingsprosess Bevaring av friområder og ferdselsmuligheter i hytteområdet ved omregulering Innplassering av hytte 2748 og konsekvenser av dette for omkringliggende hytter, bl.a. avstand til bestående bebyggelse, solgang, utsikt, ferdselsmuligheter, snødeponi, snuplass mv. Hyttetetthet i deler av planområdet Størrelse på areal for det enkelte punktfeste Tomteutnyttelse Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn Plankartet foreslås endret på følgende punkter, omtalte tomter er vist i vedlegg 4B: byggeområde H5 foreslås utvidet ved tomt 2717 slik at arealet samsvarer med utført oppmåling og matrikkelbrev for tomta. Det foreslås en mindre justering av byggeområde H16 ved hytte 2538 og 2539 for å sikre areal for stien gjennom området som fører til skiløype S2/turveg GTV7, ved eventuell framtidig innløsing av tomtene. Vurdering Gjennomføring av planprosess og gyldighet av vedtak fattet i medhold av tidligere planer Målet med denne planprosessen er å oppdatere planmaterialet slik at bebyggelsen bli liggende innenfor byggeformål, at veger kartfestes slik de faktisk er bygd, at området har tilstrekkelig med friluftsområder og at tilgangen til disse er sikret mv. Noen av uttalelsene til planforslaget tyder på at enkelte hytteeiere har hatt en forventning om at det skulle gjøres nye analyser og vurderinger av området. I og med at planen er en videreføring av tidligere vedtatte planer og området er ferdig utbygd, med unntak av 3 punktfester, har kommunen forholdt seg til de analyser og vurderinger som ble lagt til grunn i

4 planprosessene og -vedtakene av bebyggelsesplanene som ble vedtatt i perioden Flere av merknadene stiller spørsmål ved gyldigheten av vedtak som ble fattet i medhold av reguleringsplanen fra Det framkom også ønsker om endringer av tomtegrenser og at innløsingsprosessen måtte sluttføres. I forbindelse med at Fylkesmannen opphevet planen fra 2013, ble forholdene omkring gjennomførte og påbegynte oppmålingsprosesser diskutert med Fylkesmannen. Fylkesmannen rådet kommunen til å stille prosesser som ikke var ferdigbehandlet i bero, mens vedtak som allerede var fattet, ville være gyldige. Dette er senere bekreftet i Fylkesmannens brev av om avgjørelse av klage på vedtak om brukstillatelse på hytte Oppmålingsforretning for en del tomter ble gjennomført i perioden mellom vedtak av reguleringsplan og oppheving av denne. Utsteding av matrikkelbrev for disse er stilt i bero inntil ny reguleringsplan er vedtatt. Hyttetetthet kontra bevaring av friområder og ferdselsmuligheter i hytteområdet I planene vedtatt var totalarealet 213 daa, hvor 123 daa var regulert til fritidsbebyggelse og 73 daa til friluftsformål. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn er totalarealet 253 daa, der 134 daa er avsatt til fritidsbebyggelse og 100 daa avsatt til friluftsformål inkludert skiløyper, skianlegg og turveger. Det totalet arealet for friluftsformål er økt bl.a. som følge av at de tre bebyggelsesplanene er slått sammen til ett planområde. Flere av merknadene omtaler et areal i nåværende byggeområde H6, vist i vedlegg 5, som tidligere var regulert til friluftsområde, og viktigheten av å bevare åpne områder mellom bebyggelse. Dette friområdet var ett av områdene i opprinnelig plan hvor bebyggelse delvis var plassert feil i forhold til reguleringsplanen. Arealet ble vurdert å ikke lenger ha noen funksjon som friluftsområde og ble tillagt tilgrensende byggeområde. Selv om noen mindre friluftsområder er tatt ut av planen er det også lagt inn nye, og alle hytter innen reguleringsområdet har gode muligheter og enkel adkomst til omkringliggende friområder uten at det er nødvendig å gå over tomtegrunn. Det er i utgangspunktet ikke tillatt med gjerder annet enn rundt inngangspartiet på hyttene, slik at det skal være mulig å ferdes uhindret internt i hytteområdene. Dette er ytterligere sikret i foreliggende planforslag ved at det er lagt inn turvegpassasjer fra byggeområder og ut til friområder. Grunneier bør i samråd med hytteeierne/velforeningen vurdere å merke disse passasjene Innplassering av hytte 2748 og konsekvenser av dette Mange av merknadene til planarbeidet er knyttet til opprettelsen av og utbyggingen på tomt 2748 (gnr 814 bnr 227), og historikken rundt dette. Det må understrekes at hytte 2748 var godkjent i plan fra 2005 og i plan fra 2013, og er bygd i medhold av sistnevnte. Hytta er ikke bygd i areal som på noe tidspunkt har vært regulert til friområde. Ved behandling av byggesøknad for hytte 2748 ble det gjort vurderinger av tiltaket ut fra framlagt situasjonsplan.

5 Her ble både avstand til øvrige hytter, sol- og utsiktsforhold, terrengforhold mv. vurdert. Det er ikke framført argumenter som gjør at administrasjonen har endret standpunkt til at tomt 2748 fortsatt skal være med i planen. Størrelse på areal som tilligger det enkelte punktfeste og tomteutnyttelse Planforslaget viser byggeområder og ikke enkelttomter, med unntak av der det er igangsatt eller gjennomført innløsing av punktfester (opprettelse av sjøleiertomter). For disse tomtene er grensene vist i plankartet. Arealene som er avsatt til byggeområder skal være store nok til at det ved en eventuell innløsing av festpunkter, skal være tilstrekkelig areal for alle enheter i planområdet. Hvor stor den enkelte tomt faktisk vil bli, har man ikke tatt stilling til i denne prosessen. Dette er forhold som vil måtte avklares i en eventuell fradelingssak. Flere av merknadene har kommentert at planendringen medfører endret tomteutnyttelse og tomteavgrensing. Planforslaget viderefører at det på det enkelte punktfeste/tomt kan oppføres bebyggelse med bruksareal inntil 125 m2 BRA. Innenfor disse rammene er det tillatt å oppføre 1 anneks eller 1 uthus på inntil 30 m2 BRA. I plankartet er ikke punktfestene angitt med areal og i følge grunneier er det ikke angitt størrelse på disponibelt areal i festekontraktene. Tomtefesteloven angir at disponibelt areal skal være ca 1 daa/punktfeste. Planendringen angir byggeområder og det er ikke regulert tomtegrenser. Planen medfører derfor ingen endringer i disponibelt areal pr. festepunkt/tomtestørrelse. En av hytteeierne ber om at alle tomter blir målt opp før reguleringsplanen kan godkjennes, slik at man er sikker på at tomtefestelovens forutsetninger blir fulgt opp i reguleringsplanen. Når det gjelder størrelse på tomter og tomtefestelovens bestemmelser om innløsningsrett, er det i hht tomtefestelovens 32 gitt en rett til innløsning av festetomt. Når det gjelder festerett i bl.a. bygdealmenninger, har ikke festeren innløsningsrett. Dette framgår av tomtefestelovens 34. Dvs. at det er Brøttum almenning alene, som avgjør om en festetomt skal innløses eller ikke. Ved en eventuell innløsning vil derfor selger og kjøper måtte bli enige om hvor stort areal som skal innløses og etableres som ny grunneiendom. Dette medfører i praksis at innløsing av punktfester i dette området blir et forhold mellom grunneier og fester, og ikke en del av planprosessen. Oppsummering/anbefaling Planforslaget medfører ikke ny arealbruk eller økt utbygging ut over det som har vært tillatt i tidligere planer for området. Det er gjort noen mindre justeringer mellom arealformål for å sikre tilstrekkelig områder for byggeformål samtidig med at tilgangen til friluftsformål opprettholdes. Dette for at alle hytter innen reguleringsområdet skal ha gode muligheter og enkel adkomst til omkringliggende friområder uten at det er nødvendig å gå over annens

6 tomtegrunn. Planforslaget anbefales vedtatt slik det nå foreligger. Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplan for Skulivangen Småsetra med plankart og bestemmelser sist revidert Rådmannen i Ringsaker, Jørn Strand Anne Gunn Kittelsrud plansjef PLANUTVALGET Enstemmig vedtatt som innstilt. PU - 006/15: Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplan for Skulivangen Småsetra med plankart og bestemmelser sist revidert KOMMUNESTYRET

7 Enstemmig vedtatt som innstilt. KST - 006/15: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplan for Skulivangen Småsetra med plankart og bestemmelser sist revidert