Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 57/

Transkript

1 Inderøy kommune Arkivsak. Nr.: 2010/ Saksbehandler: Pål Søndrol Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 57/ Reguleringsplan for Skjemstad hyttefelt - Gnr. 85 bnr. 1 behandling før offentlig ettersyn Rådmannens forslag til vedtak 1. Hovedutvalg natur vedtar følgende prinsipielle føringer for reguleringsplanen: - Det godkjennes ikke utbygging til private tomter mellom regulert veg og sjøen innenfor 100 m beltet (T8-T20 tas ut av planen). - Det tillates hytter på inntil 140 m2 og totalt bebygd areal inkl. uthus, terrasser, parkering mm. på totalt 190 m2 bebygd areal (BYA). - Redskapshus, parkering og småbåtanlegg og andre fellesanlegg kan tillates innenfor 100 m beltet. 2. Det delegeres til rådmannen å godkjenne endelig utforming av plankart og bestemmelser i samsvar med punkt 1 for utlegging til offentlig ettersyn. Behandling i Hovedutvalg Natur : Før møtestart var Hovedutvalget på befaring i området. Informasjonsskriv fra grunneier ble delt ut ved befaringen. Leder bad om gruppemøte og møtet ble heva. Møtet ble satt igjen etter 10 minutter.

2 Omforent forslag til strekpunkt to i pkt. 1 i forslag til vedtak: Det tillates hytter m/aneks på 120 m2 BYA, hvorav hytta kan være 100 m2. I tillegg kommer terasse på 30 m2, parkering på 15 m2. Avstemming: Pkt. 1: strekpunkt 1: Rådmannens forslag enstemmig. strekpunkt 2: Omforent forslag enstemmig. strekpunkt 3: Rådmannens forslag enstemmig. Pkt. 2: Rådmannens forslag enstemmig. Vedtak i Hovedutvalg Natur : 1. Hovedutvalg natur vedtar følgende prinsipielle føringer for reguleringsplanen: - Det godkjennes ikke utbygging til private tomter mellom regulert veg og sjøen innenfor 100 m beltet (T8-T20 tas ut av planen). - Det tillates hytter m/anneks på 120 m2 BYA, hvorav hytta kan være 100 m2. I tillegg kommer terrasse på 30 m2, parkering på 15 m2. - Redskapshus, parkering og småbåtanlegg og andre fellesanlegg kan tillates innenfor 100 m beltet. 2. Det delegeres til rådmannen å godkjenne endelig utforming av plankart og bestemmelser i samsvar med punkt 1 for utlegging til offentlig ettersyn. Vedlegg 1 Plankart 2 Plankart -detaljert A3 3 Planbeskrivelse 4 Reguleringsbestemmelser 5 Vedtatt planprogram Henvisning: 1. Godkjenning av planprogram for Skjemstadaunet hyttefelt del 2, sak 2/11-NAT Bakgrunn Allskog BA har på vegne av grunneier Hans Finsrud fremmet forslag om reguleringsplan for et nytt hytteområde øst for Skjemstadaunet boligfelt, mellom fv. 229 og sjøen.

3 Saksbehandler har i samråd med grunneier foreslått at reguleringsplanen i den videre behandling får navnet Skjemstad hyttefelt, for å unngå sammenblanding av tidligere vedtatt plan som heter Skjemstadaunet hyttefelt. Planforslaget skal nå behandles før utlegging til offentlig ettersyn. Området ikke er avklart for utbygging i kommuneplanens arealdel, og det ble derfor utarbeidet et planprogram som Hovedutvalg Natur behandlet Planprogrammet beskriver en utbygging utenfor 100 m beltet med ca. 30 hyttetomter og nærmiljø-, fellesanlegg innenfor 100 m beltet. Hovedutvalget stadfestet planprogrammet, og forutsatte at relevante innspill ble innarbeidet i reguleringsplanforslaget. Grunneier har etter nærmere vurdering av marked og grunnlagskostnader valgt å fremme et mer omfattende planforslag, som bryter en del med det som var beskrevet og forutsatt i planprogrammet. Det er utarbeidet et planforslag med totalt 25 ordinære hyttetomter på ca. 1 daa og 13 mindre smale tomter på ca. 700 m2. Det er videre lagt opp til store, høystandardhytter på opptil inntil 140 m2 og totalt bebygd areal inkl. uthus, terrasser, parkering mm. på totalt 190 m2 bebygd areal (BYA). Inderøy kommune har gjennom mange år hatt praksis på ikke å tillate større hytter enn 80 m2, med tilleggsareal (terrasse, parkering mm) inntil 100 m2 BYA. Vurdering Planområdet er etter rådmannens vurdering svært godt egnet for hyttebygging. Det er kupert terreng som vil gi gode sol og utsiktsforhold for de fleste tomtene. Strandsonen består av berg og mindre strandområder og har høy verdi som friluftsområde for både framtidige hytteeiere og andre besøkende. Det er i planforslaget to prinsipielle hovedpunkter som krever en grundig politisk diskusjon og avklaring fra kommunen; hyttestørrelse og bygging i 100 m beltet. Hyttestørrelse: Størrelse på hyttebebyggelse er i kommuneplan for Inderøy satt til maksimalt 80 m 2 bebygd areal (BYA) med tillegg på inntil 20 m 2 bebygd areal for parkering og terrasser. Inderøy er en av de kommunene på Innherred som har strengest arealgrense, og erfaring viser at det i mange byggesaker et sterkt ønske fra tomteeierne om å få bygge større enn tillatte 80 m 2. Mosvik kommune har ingen generell grense og har enkelte planer som tillater bebyggelse både opptil og over 200 m 2 BYA. Innherred Samkommune tillater i sin nye kommuneplan inntil 120 m 2 BYA hvorav hytta kan være 90 m 2 og uthus/anneks 30 m 2. I tillegg kommer parkering på 15 m 2 og terrasse på 30 m 2, slik at totalt bebygd areal blir opptil 165 m 2 BYA. Verran kommune har en arealgrense 120 m 2 for hytter med tillegg på 30 m 2 for terrasser slik at totalt BYA kan være inntil 150 m 2.

4 Steinkjer kommune har areal grense på 100 m 2 bruksareal (BRA). For 1756 Inderøy vil det fra eksistere to ulike soner hva angår arealgrense for hytter. Dette vil gjelde fram til eventuelt nye grenser blir fastsatt i en revidert kommuneplan gjøres gjeldende for hele kommunen. I utgangspunktet kan det synes naturlig å avvente en revidert kommuneplan før det gis signal om nye rammer/arealgrenser for hytter i nåværende Inderøy kommunes område. Dette vil uvilkårlig ta tid. Rådmannen vil derfor tilrå at det allerede nå i sammenheng med at denne planen legges ut til offentlig ettersyn gis signal om endringer i rammebegrensningene: 1. Nykommunen etableres pr Fra det tidspunkt bør det uansett snarest skje en form for harmonisering av praksis mellom de to «gamle» kommuner. 2. Rådmannen oppfatter et rimelig tydelig signal fra grendemobiliseringen at fritidsboligmarkedet må utnyttes bedre. Bedre tilrettelegging for hyttebyggere vil være en nødvendig konsekvens. 3. Inderøy 2020 satsningen reflekterer en alminnelig erkjennelse av at vi er avhengig av ny vekst i aktivitet og bosetting. I denne sammenheng har vekst i folketall og fast bosetting første prioritet. Økt fritidsbosetting vil være et viktig supplement. Med disse forutsetninger har rådmannen vurdert å tilrå en utlegging med 1) arealrammer i samsvar med forslaget 2) utlegging med rammer på nivå f.eks med Verran og Innherred Samkommune. Under tvil vil jeg tilrå at planen legges ut med arealrammer i samsvar med forslaget fra utbygger. Avgjørende er da referansen til Mosvik kommunes «fleksible» arealrammebestemmelser og praksis. De prinsipielle avgjørelsene/endelig avgjørelser rundt hyttestørrelse og totalt bebygd areal kan da gjøres politisk ved behandling etter at planen har ligget ute til offentlig ettersyn. Bygging i 100 m beltet: Planforslaget legger opp til 13 mindre tomter mellom regulert veg og sjøen. Planlegger ønsker at det tillates like store hytter her som i øvrig del av planområdet. Inderøy kommune har hatt en relativt streng praksis på å tillate private hytter i 100 m beltet. Det er gjort unntak i noen reguleringsplaner der bygging innenfor 100 m beltet er begrunnet ut fra at en naturlig avgrensing mellom sjøen og bebyggelsen. (jfr. reguleringsplan for Vikan hytteområde og Stornes Camping). I dette området er det regulert inn veg langs eksisterende traktorveg som utgjør en slik naturlig avgrensing på deler av området. Planfremmer ønsker imidlertid å bygge hytter også på nedsiden av denne vegen mot sjøen.

5 Ut fra tidligere praksis innstiller rådmannen på å avslå disse tomtene. Regulert veg kan her utgjøre et naturlig skille mellom sjø og bebyggelse. Rådmannen anser at det vil være kurant å bygge hytter på oversiden av denne vegen, også innenfor 100 m beltet. Et forslag om en større utbygging innenfor 100 m beltet vil med stor sannsynlighet vil bli møtt med innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Generell vurdeing av plankartet: Dersom en politisk ønsker å gå inn for planforslaget slik det er framlagt mener rådmannen det bør det legges spesielle begrensinger på hyttene nærmest sjøen. Med smale tette tomter og store hytter vil det bli en relativt massiv «vegg» av bebyggelse mot sjøsiden av hyttefeltet. Rådmannen ønsker uansett politisk vedtak for størrelsen på utbyggingen, og ha en mindre detaljert styring av tomtegrensene i reguleringsplanen. Erfaring fra samtlige godkjente hytteområder i kommunen er at innregulerte tomtegrenser i kupert skogsterreng sjelden passer særlig godt når dette stikkes ut i marka. For å unngå unødige reguleringsendringer og dispensasjoner i etterkant, er det bedre at en angir ytterkant på hyttefeltene og plasseringspunkt for de enkelte hyttene. Tomtegrensene kan da bestemmes i terrenget innenfor rammen av regulert område. Eksempel på mindre detaljert regulering av tomter Vurdering av generelle utredningskrav etter plan- og bygningsloven: 4-1 Planprogram. Utbygging av området er ikke avklart i overordna plan. Planprogram er derfor utarbeidet og ble behandlet og stadfestet av Hovedutvalg natur Planbeskrivelse og konsekvensutredning. Planbeskrivelse med konsekvensutredning er utarbeidet og ligger som vedlegg til saksutredningen. 4-3 Samfunnssikkerhet og risiko- sårbarhetsanalyse. Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhetsforhold er gjennomgått av grunneier og saksbehandler. Ingen deler av utbyggingsområdet eller utbyggingen anses å ha eller med føre vesentlig fare eller risiko som krever videre utredning. 5-1 Medvirkning

6 Overordna myndigheter, naboer, er varslet skriftlig om planarbeidet. Det er gjennomført befaring med representant for kommunen og Fylkesmannens miljøvernavdeling Kunngjøring av planarbeid Reguleringsendringen er varslet med annonse i Trønderavisa og kommunens webside. Innspill til forhåndsvarslingen er kommentert i planbeskrivelsen. Konklusjon Området fremstår som svært attraktivt og velegnet for et hyttefelt. Grunneier ønsker å få til en stor utbygging med store høy-standard hytter som ikke har vært gjennomført i Inderøy kommune tidligere. Hovedutvalget må ta stilling til to viktige prinsipielle spørsmål i forhold til utbyggingen. I følge grunneier vil utbyggingen kreve store grunnlagsinvesteringer og de er avhengig av et visst volum på utbyggingen for at utbyggingen skal være gjennomførbar. Rådmannen velger å tilrå at man legger ut planen til høring med de hyttearealrammer som er beskrevet i forslaget. Dette for å signalisere at mer ekspansive hytteutbygginger vurderes som en viktig stimulans for verdiskaping og næringsutvikling.