Detaljreguleringsplan for område B1 på Nessjordet (omsorgsboliger). Behandling etter høring

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2015/ Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 37/ Detaljreguleringsplan for område B1 på Nessjordet (omsorgsboliger). Behandling etter høring Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for område B1 på Nessjordet slik den er vedlagt med følgende endring: - Plankartet endres med hensyn til løsning for atkomst og parkering som beskrevet i saksframlegget. Det delegeres til rådmannen å godkjenne endelig utformet plankart. Behandling i Hovedutvalg Natur Saksordfører: Izabela Vang Ole Anders Iversen la fram følgende forslag til endring av byggebestemmelser i reguleringsplanen: Byggehøyde for området BO økes til 10.5 meter Avstemming Ole Anders Iversens forslag enstemmig vedtatt Rådmannens forslag til vedtak med tilleggsforslag vedtatt i møte enstemmig vedtatt. Vedtak i Hovedutvalg Natur Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for område B1 på Nessjordet slik den er vedlagt med følgende endring:

2 - Plankartet endres med hensyn til løsning for atkomst og parkering som beskrevet i saksframlegget. Det delegeres til rådmannen å godkjenne endelig utformet plankart. - Byggehøyde for området BO økes til 10.5 meter Vedlegg 1 Plankart 2 Reguleringsbestemmelser - revidert 3 ROS-analyse, revidert 4 Planbeskrivelse 5 Høringsuttalelser Bakgrunn Planforslaget ble behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn av Hovedutvalg Natur 16. mars Planen er utarbeidet av Arkiplan AS på vegne av Inderøy Kommune. Bakgrunn for planen er å tilrettelegge for bygging av nye omsorgsbolig med til sammen 9 leiligheter. Omsorgsboligene er prosjektert parallelt med reguleringsplanen og vil bygges på ett plan. For å oppfylle reguleringsplanens minimumskrav til bebyggelse på tomta, blir deler av tomta prosjektert med ordinære boliger. Byggestart for disse boligene er ikke fastsatt. Denne boligbebyggelsen forutsettes å bli bygget over 2 plan, med p-kjeller. Overordna reguleringsplan for Nessjordet avsetter tomta til bebyggelse for bolig/tjenesteyting. Det stilles krav om at det skal være minimum 1800 m2 BRA ny bebyggelse innenfor området. Tomta er ca. 3,9 daa og kan utnyttes med inntil 50 %-BYA. Reguleringsforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet uttales fra fire offentlige etater, ingen fra naboene: Nord-Trøndelag fylkeskommune: - Er positiv til at det stilles tydelig krav om universell utforming og krav om parkeringskjeller til boligbebyggelsen. - Anbefaler at det stilles krav til minimums utnyttelse for omsorgsboligene. - Krav til takform bør klargjøres i bestemmelsene. - Anbefaler at det stilles krav om opparbeiding/istandsetting av grøntstruktur langs gangvegen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen er sterkt kritisk til å bygge ut område med en-etasjes bebyggelse. De mener området ikke blir utnyttet slik det burde verken mht. utnytting, byggehøyder, antall boenheter, urbane kvaliteter, byrom, utrykk eller arkitektur. De minner om at det er sentrumsnær dyrka jord som bebygges, og at det er vesentlig at det husholderes godt med omdisponerte arealer. De anbefales at det vurderes om det f.eks. kan bygges ordinære boliger i en etasje oppå omsorgsboligene. Miljøvernavdelingen ønsker at tiltak for begrensning av støy forankres juridisk i reguleringsplanen, og minner generelt om behov for planlegging av skikkelig sykkelparkering.

3 I forhold til samfunnssikkerhet og beredskap savnes det vurderinger i ROS-analysen omkring havstigning/stormflo. Statens vegvesen: Anbefaler en bedre trafikkseparering i området ved innkjøringen. De mener at gang- og sykkelareal flyter sammen med areal for kjøring/parkering og lager en uoversiktlig situasjon. Sametinget: Ingen kommentar men minner om aktsomhetsplikten i forhold til uregistrerte samiske kulturminner. Vurdering Utnytting av området: Landbruksavdelingens synspunkt på utnytting av sentrumsnær omdisponert dyrkajord har vært kjent i forbindelse med forhåndsuttalelsen til reguleringsarbeidet. Det er derfor ikke en ny problemstilling. Ved første gangs behandling ble det vurdert at så lenge en oppfyller kravet i overordna reguleringsplan er utnyttingen OK. Rådmannen er prinsipielt enig med landbruksavdelingen, men dette prosjektet har nå vært gjennom en svært omfattende prosess hvor det har vært vurdert ulike alternativer og utbyggingsformer. Valg av tomt og utbyggingsform blir som ofte et kompromiss mellom kvaliteten på for beboerne, økonomi og andre samfunnsinteresser. Så lenge prosjektet ligger innenfor kravene i overordna plan som fylkesmannens landbruksavdeling tidligere har godkjent, ser ikke rådmannen at det er grunnlag for å se på andre tomter eller utbyggingsalternativer igjen. Trafikkløsning: Rådmannen er enig med Statens vegvesen i at plankartets løsning kan virke noe utflytende og dessuten medfører en unødvendig kostbar ombygging av eksisterende veg. Rådmannen foreslår at løsningen forenkles og at en benytter eksisterende veg med minst mulig ombygging slik som det er vist på skissen under.

4 På grunn av tidsmessige utfordringer hos konsulenten har det ikke vært mulig å få rettet plankartet med ny løsning innen utsendelse av sakene. Rådmannen foreslår derfor at denne skissen vedtas som en prinsippløsning og at det delegeres til rådmann å godkjenne utforming av endelig plankart. Div. tema: Rådmannen foreslår å ta inn i bestemmelsene at angitt krav på 900 m2 bruksareal til omsorgsboliger og 900 m2 bruksareal til boligdelen er juridiske minimumskrav som gjelder for utbyggingen. Rådmannen ønsker ikke å foreslå at takform spesifiseres nærmere i reguleringsplanen. Rådmannen ønsker ikke å foreslå at det knyttes krav til opparbeiding/istandsetting av grøntstruktur langs gangvegen til dette prosjektet. Grøntstrukturen er en del av et større sammenhengende system på Nessjordet som det bør være en enhetlig opparbeidelse av. Inntil videre vil det drives landbruksdrift på ubenyttede arealer. Det tas inn et punkt i ROS analysen med vurdering av havnivå stigning/stormflo. Rådmannen vurder at problematikk omkring støy er tilstrekkelig juridisk bindende i reguleringsplanen jfr. bestemmelsenes pkt Konklusjon Bestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse er justert i forhold til de momentene som er kommentert i saksutredningen.

5 Plankartet er ikke justert, og det foreslås at vedtaket inneholder en delegasjon til rådmann for endelig utforming av utkjøringen fra området.