NOTAT Gjennomgang av uttalelse fra:

Transkript

1 NOTAT Gjennomgang av uttalelse fra: Fylkesmannen i Østfold, Opprettholder innsigelse (1) til hytteområde FN-1 Langvannet, da det ikke er lagt inn bestemmelse om at det i fremtidig reguleringsplan skal legges inn buffersone mot det bratte partiet i vest. Fremmer innsigelse (2) til mangelfulle bestemmelser for eksisterende og nye hytter i 100mbeltet langs vannene i kommunen. Savner informasjon om størrelsen på de eksisterende hyttene i Rømskog kommune. Mener utvidelser opp til 150 m 2 vil gi store negative konsekvenser for landskap og friluftsliv, og at unntak om regulering for inntil 2 hytter legger til rette for nye hytter i 100m-beltet langs vannene. Hyttene som ligger nærmest vannene må underlegges et byggeforbud. Mener det er slik i gjeldende arealdel. Slikt må behandles som dispensasjons-saker. Anbefaler også bestemmelser om terrasser, samt forbud mot inngjerding. Fremmer innsigelse (3) til at det mangler bestemmelser for byggesaksbehandling i LNFområder hvor spredt boligbygging er tillatt. Det må være bestemmelser for tomter og bebyggelsens omfang. Opprettholder innsigelser til LNF-spredtområdene SB5, SB6 og SB7b av hensyn til dyrket mark og 100m-beltet. Krever utvidelsene her fjernet. Fremmer innsigelse (4) til at det mangler bestemmelser som balanserer hensynene til 100mbeltet og jordvernet mot eventuelle utbyggingsinteresser på Bunes. Fremmer innsigelse (5) til at det mangler bestemmelser for håndtering av byggesaker i områder avsatt til boligformål. Anmoder om å inkludere en bestemmelse som hindrer utbygging på dyrka mark. Ber om at det også legges reguleringskrav på B2/B3 i 1.5. Mener reguleringsunntaket i 2.3a bør gjelde fra planens vedtaksdato. Kommentarer: Hytteområde FN-1: Det ble dessverre ved en inkurie utsendt en foreldet utgave (4.oktober) av bestemmelsene fra kommunen ved fornyet høring. I sist oppdaterte utgave (pr. 9.oktober 2018) var det lagt inn ny bestemmelse om buffersone i fremtidig reguleringsplan. Tilføyelse var gjort i b slik Fylkesmannen tidligere ba om: Det skal legges inn en buffersone mot det bratte partiet mot vest, slik at man ikke utsetter hyttefolket og ferdsel langs vannet for unødig fare i forhold til fall-ulykker. Det bør være tilstrekkelig passasje mellom hyttene og det bratte terrenget. Korrekt utgave av bestemmelsene (9.oktober) var utlagt på høring i kommunen, samt på kommunens hjemmeside. Høringsfristen er nå forlenget til 20.desember 2018, varslet til de høringsinstanser som fikk feil utgave av bestemmelsene. Innsigelsen antas med dette å bortfalle, siden den ønskede tilføyelse i b er foretatt. Eksisterende og nye hytter i 100m-beltet langs vannene: Å skaffe oversikt over størrelsen på samtlige hytter/ fritidsboliger i Rømskog, og deretter foreta en konsekvensutredning av alle hyttene i forhold til beliggenhet, natur, landskap og terreng synes å være et KU-krav som ligger langt over hva som er beskrevet for oversiktsplanlegging i Plan- og bygningsloven, samt tilhørende forskrift. I de fleste tilfeller også en meningsløs øvelse. Slikt må eventuelt gjøres på regulerings-nivå. Det har vært avholdt et sær-møte mellom Fylkesmannen og de 3 RAM-ordførerne. Resultatet ble en endring av a: Det tillates maksimalt 145 m 2 BRA innenfor samme bruksenhet/tomt, og 110 m 2 BRA i 100m-beltet langs sjø og vassdrag. Uthus/ anneks må ikke overstige 25 m² BRA.

2 Dessverre gjelder det samme for dette området; Endringen kom ikke med i utsendt foreldet utgave (4.oktober) av bestemmelsene. Det er nå innført slike graderte bestemmelser for hytter, med redusert størrelse langs sjø og vassdrag. Forøvrig har kommunen nå også fjerne unntaket fra regulering for 2 hytter i 2.3a, samt lagt inn tilleggsbestemmelse i a: «Det er kun tillatt med 1 hytte pr. hyttetomt.» - slik at man sikrer seg mot tomtedeling eller flere hytter på samme tomt. Dette er nå gjennomført i bestemmelser revidert pr 4.desember Innsigelsen antas med dette å bortfalle. LNF-områder (Kp5210) med adgang til spredt boligbebyggelse: Det stemmer ikke at omfanget ikke er angitt: Det står entydig i at det i planperioden kan oppføres inntil 12 boliger totalt (fordelt på disse LNF-spredt-områdene). Det beklages at Fylkesmannen heller ikke nå er fornøyd i forhold til utredningsnivået av inntil 12 boliger fordelt på 12-årsperioden i LNF-spredt-områdene. Det er gjort sammenligninger og grundig gjennomgang på sidene 1-7 i nytt utarbeidet appendix ( ). Det synes ikke som om Fylkesmannen har tatt inn over seg at tidligere avgrensning av LNF-spredt-områdene ble gjort på grovt kart-nivå, og at endringene i LNF-soner hvor spredt boligbebyggelse er tillatt nå er justeringer og mer detaljerte tilpasninger i forhold til terreng/ topografi, eiendomsgrenser og naturlig avgrensning. Det synes kontraproduktivt å fremme innsigelse til dette, særlig på den bakgrunn at vi her snakker om et helt marginalt «utbyggingsvolum» på 0-1 bolig i året innenfor soner lokalisert etter ATP-prinsippene, og tilknyttet eksisterende boligområder. SB7c øst for Torkildsbråten ligger på oversiden av hovedveien, og ikke ned til strandsonene mellom veien og Rømsjøen. Der er arealet avsatt til Kp3001 Grønnstruktur, med tilhørende bestemmelser (byggefrie soner). Veien utgjør som for SB7b en naturlig avgrensning. I tillegg er det nå også lagt inn 50m byggegrense mot Rømsjøen i spredtområdene SB7b og c, samt føyd til bestemmelse om at dyrket mark ikke skal bygges ned. 1

3 Tilsvarende er byggegrense på Nordre Ramberg trukket noe bort fra vannkanten (SB6), og ved Haukenesvika (SB5). Tilsvarende her gjelder også tilføyd bestemmelse om at dyrket mark ikke skal bygges ned ( ). Det legges til grunn at angitt grunnlag for innsigelse (hensyn til 100m-beltet og dyrka mark) med dette er ivaretatt gjennom de foretatte revisjoner og tilføyelser. Det minnes om at dette ikke er byggeområder, men LNF-områder. LNF-områder (Kp5230) med adgang til spredt næringsbebyggelse: LNF-spredt-nærings-området erstattet etter forslag fra Fylkesmannen tidligere et (mindre) byggeområde for igangværende virksomhet på Bunes (Offentlig eller privat tjenesteyting). Følgende bestemmelse (2.13.3) lå ute til fornyet høring: «I området er det tillatt med spredt næringsbebyggelse, herunder offentlig eller privat tjenesteyting. Eksisterende virksomhet på Buneset kan fortsette, og utvikles videre.» Bestemmelsen er nå supplert med at dyrket mark ikke tillates nedbygget. Eksisterende bygninger nærmest vannkanten ligger 20 og 30m fra vannlinjen. Man kan slik sett ikke innføre generelt byggeforbud i et 100m-belte, da dette vil ramme institusjonens videre utvikling, samt eventuelle nødvendige tilbygg eller anlegg. Samtlige eksisterende bygninger på Bunes ligger i 100m-beltet. Det er derfor nå isteden lagt inn adekvat byggegrense, tilpasset virksomheten, som gir rom for eventuelle utvidelser. Det er avsatt en sone sentralt hvor det kan gjøres innretninger mot vannet. Utbygging i boligområdene: Det inkluderes en ny bestemmelse (2.11.1c) som hindrer utbygging på dyrka mark, slik Fylkesmannen ber om. Reguleringsunntaket i 2.3a blir gjort gjelde fra planens vedtaksdato slik fylkesmannen anbefaler. 2

4 Det innføres også reguleringskrav for B2/B3, samt utvidelsen av disse, i 1.5. Tilsvarende er da hensynssone H710 (båndlagt i påvente av regulering) lagt på disse 3 områdene på plankartet. Det betyr at man ikke kan oppføre flere nye boliger her, før reguleringsplan(er) er utarbeidet og godkjent. OPPSUMMERING Plankart og bestemmelser er nå revidert (pr. 4.desember 2018) slik fylkesmannen ønsker, og innsigelsene fremmet antas dermed å bortfalle. 3

5 Fylkesmannen i Østfold, Rømskog kommune mottok nytt innspill datert fra Fylkesmannens Miljøvernavdeling etter meklingsmøte Miljøvernavdelingen er ikke fornøyd med seneste tilføyelse (av 4.desember 2018) i b) som angår hyttefelt FN-1 (Storlia), der det i forhold til Fylkesmannens tidligere innsigelse ble foreslått følgende: Det skal legges inn en buffersone mot det bratte partiet mot vest, slik at man ikke utsetter hyttefolket og ferdsel langs vannet for unødig fare i forhold til fall-ulykker. Det bør være tilstrekkelig passasje mellom hyttene og det bratte terrenget. Fylkesmannen mener dette må omformuleres, da det ikke ivaretar intensjonene bak Fylkesmannens innsigelse. Isteden forslår miljøvernavdelingen: «Det skal legges inn en buffersone mot det bratte partiet mot vest. Avstanden mellom ny hyttebebyggelse og det bratte partiet skal sikre at allmennheten kan ferdes og oppholde seg nær vannet uten å være til utilbørlig fortrengsel for eierne/ brukerne av hyttene.» Miljøvernavdelingen fortsatt ikke fornøyd med den nye graderte hyttestørrelsen i 100m-beltet langs sjø og vassdrag (110 og 145 m 2 ). Fylkesmannens miljøvernavdeling foreslår isteden et generelt 50m-byggeforbud langs vann, og maksimalt 65m 2 hyttestørrelse mellom 50 og 100m fra vann. Kommentarer: Fylkesmannens miljøvernavdeling forslag om et generelt 50m-byggeforbud langs vann, og maksimalt 65m 2 hyttestørrelse mellom 50 og 100m fra vann tas ikke til følge, da det verken er relevant å sammenligne Aurskog-Hølands forslag til unntaksbestemmelser for sine LNFområder ( 3.2 som gjelder eksisterende hytter i LNF-områder) med Rømskogs bestemmelser til byggeområder for hytter ( a), og dette heller ikke forholder seg til felles ordførermøte med fylkesmannen 8.oktober Det som kan være relevant er å sammenligne er Aurskog-Hølands bestemmelser ( 2.8) for hytteområder (150m 2 ), med Rømskogs hytteområder (145m 2 generelt, og 110 m 2 i 100mbeltet), og med Rømskogs LNF-bestemmelser ( 2.13) der det ikke er unntak for hyttebygging i det hele tatt, og heller ikke avsatt noen LNF-spredt-områder hvor det kan oppføres nye hytter. Dette betyr at etter Rømskogs nye arealplan kommer det ingen nye hytter utenfor de områder som er avsatt som byggeområder for fritidsbebyggelse. Det er ikke tilfellet i Aurskog-Høland. Rømskog kommunes innretning av arealdelen bygger på vedtatt samfunnsdel og det detaljerte nivå Rømskogs arealplan nå har (langt mer detaljert enn Aurskog-Høland). Det vises forøvrig til sammenlignende tabell vedrørende hyttestørrelser/ - bestemmelser (der også Aurskog- Høland er tatt med) i appendix til KU side 11, samt grundig vurdering av dette fra side 10 til 13 der. Hytteområde FN-1: Miljøvernavdelingens endringsforslag er tatt til følge, og er nå lagt inn som tilføyelse i b). (Bestemmelsene er nå revidert pr. 17.desember 2018.) Sist revidert 17.desember 2018 Rømskog, 4.desember