Hvaler kommune. Areal og byggesak. Regler, prosedyrer og praksis. Byggetiltak i Hvaler kommune

Transkript

1 Areal og byggesak Regler, prosedyrer og praksis Byggetiltak i Hvaler kommune

2 Lov og plangrunnlag Plan- og bygningsloven Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Kystsoneplanen for Østfold Kommuneplanens arealdel Reguleringsplaner (hovedsakelig boligområder)

3 3 forvaltningssoner i LNF områdene 100 metersbeltet langs sjøen Konstant sone som strekker seg 100 m fra sjøkanten Strandsonen (ligger bak 100 metersbeltet) Varierer i størrelse etter hvor du befinner deg på øyene. Åpne områder bak strandsonegrensen Varierer i størrelse

4 Plan og bygningslovens 1 8 Forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag, dvs i 100-metersbeltet; Medfører krav om å søke dispensasjon fra byggeforbudet og plankrav (LNF formålet) Mindre fasadeendringer er ikke omfattet av byggeforbudet, men krever likevel søknad om dispensasjon fra LNF-formålet. Ved søknad om dispensasjoner behandles saken med utgangspunkt i PBL 19, samt på grunnlag av bestemmelser i kommuneplanens arealdel.

5 100 m.beltet Kommuneplanens bestemmelser Alle tiltak krever søknad om dispensasjon fra byggeforbudet og planformålet Samlet bruksareal (BRA) 70 kvm Maks fasadelengde 12 m, (10 meter, eksp. retn) Maks gesims- og mønehøye, hhv 3,5 og 5 meter (4,5 møne i hensynssone friluftsliv el. Landskap) Utvidelse gir krav om saml. av bygninger Riving og gjenoppbygging er i utgangspunktet ikke tillatt, men kan vurderes gjennom dispensasjonsbehandling.

6 Bestemmelser for tiltak i strandsonebeltet Samlet bruksareal (BRA) for bebyggelse på fritidseiendom, eksisterende og ny omsøkt, skal ikke overstige 90 kvm Maks fasadelengde skal ikke overstige 14 m. I eksponert retning mot sjøen tillates maks 12 meter fasadelengde. Maks gesims- og mønehøyde, hhv. 3,5 og 5 meter Hva kan tillates av byggetiltak; Mindre tilbygg Terrasse, veranda og opparbeidet uteareal tilknyttet hytta inntil 40 kvm størrelse

7 Bestemmelser Åpne områder bak strandsonen Samlet bruksareal (BRA) for bebyggelse på fritidseiendom, eksisterende og ny omsøkt, skal ikke overstige 125 kvm. Maksimal fasadelengde skal ikke overstige 16 m. ved måling medregnes rekkverk, levegger, og stolper samt takoverdekninger med takutstikk mer enn 1,0 meter fra fasadeliv eller bærestolpe (felles regel for alle forvaltningssoner). For øvrig kan tillates; Tilbygg Terrasse, veranda og opparbeidet uteareal tilknyttet hytta inntil 40 kvm størrelse Vann og avløp

8 Tiltak i nasjonalparken Etter søknad om dispensasjon kan tillates; Ombygging samt mindre utvidelser Innlegging av vann og avløp Riving og gjennoppbygging i samme størrelse Krav om samling av bygningsmasse Tilbygg for våtrom (5 kvm) kan tillates så lenge en ikke overskrider maksareal på 70 kvm. Maksimal fasadelengde 12 meter, 10 meter i eksponert retning mot sjøen Bebyggelse bør ikke utvides over eksisterende høyde Søknad skal behandles etter plan- og bygningsloven, samt etter verneforskiften for nasjonalparken

9 Byggemuligheter for «nye» fritidsboliger Generelt utgangspunkt er byggeforbud siden 1972 Unntakene er noen få disposisjonsplaner fra 1960-tallet som gir grunnlag for nye hytter; Søndre Sandøy, 7 områder Holtefeltet på Kirkøy, ett område Kjølholtåsen, 1 hytte Fremtidig byggemulighet i 5 områder som er avsatt i gjeldende kommuneplan, Forutsetningen er utforming av områdeplan i avsatte områder

10 Generelle retningslinjer for tiltak Deles inn i tre kategorier; A generelle retningslinjer B Retningslinjer for bebyggelsens størrelse C Retningslinje for bebyggelse fra før 1940 Berøres ikke nærmere i dag

11 A Generelle retningslinjer; Oppføring av nye hytter er ikke tillatt, med noen unntak Tiltak skal bidra til forbedring, redusert eksponering Allment friluftsliv skal trygges og forbedres Bebyggelse skal ikke eksponeres unødig Én bygning på hver eiendom Kun 1 etasje, takarker generelt ikke tillatt All bebyggelse skal tilpasses terreng, ikke motsatt Ønskelig med innlagt vann og avløp Terrasser, veranda, opparb. uteareal mv tillates med areal inntil 40 kvm, men kun som en naturlig forlengelse av hytta Oppføring av gjerder, innhegning frittstående levegger mv. er ikke tillatt Inngrep i naturen for tilrettelegging for veier, stier, parkering mv er ikke tillatt. Terrenginngrep som spregning, splitting mv. er ikke tillatt

12 Tilsyn og ulovlighetsoppfølging Styrking av kommunens tilsynsrolle i forbindelse med lovendringer og Viktig å merke er at byggetiltak som etter lovendring ble unntatt søknadsplikt, i stor grad ikke gjelder hytteområder på Hvaler Dette fordi de fleste hytter ligger i LNF-områder som ikke er regulert til utbyggingsformål. Dette er bakgrunn for at svært mange tiltak i LNF-områder krever søknad om dispensasjon fra byggeforbud og/eller planformål. Betydelige ressurser går med til ulovlighetsoppfølging

13 Kommunens veiledning og informasjon Vi anbefaler alle som har byggeplaner å besøke våre hjemmesider, hvor det ligger mye nyttig informasjon om byggeprosesser og regler og rammeverk for byggetiltak. Kartklienten som er tilgjengelig på hjemmesiden er også et nyttig verktøy for å skaffe informasjon om deres eiendom / festetomt. Vi er også behjelpelig pr e-post og telefon, men foretrekker at spørsmål formidles pr e-post. Byggesaksavdelingen er også tilgjengelig mandager, tirsdager og torsdager i tidsrommet kl ; For telefonhenvendelser For personlig møte uten forhåndsavtale (oppmøte på rådhuset på servicetorget)