Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø. 175/ Hovsveien 109 B - Hytte ved Iddefjorden - rammetillatelse og dispensasjon

Transkript

1 Halden kommune Arkivkode: 175/0081 Arkivsaksnr: 2017/ Journal dato: Saksbehandler: Espen Waleur Utvalgssak Utvalg Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø Utvalgssak Møtedato Utsendte vedlegg 1 Søknad om rammetillatelse 2 Søknad om dispensasjon 3 Situasjonsplan 4 vedlegg E1 5 vedlegg E3 6 vedlegg E4 7 vedlegg E2 175/ Hovsveien 109 B - Hytte ved Iddefjorden - rammetillatelse og dispensasjon Sammendrag av saken Eiendommen gnr. 175 bnr. 81 (med adresse Hovsveien 109b) er i dag bebygd med en fritidsbolig og et uthus med et samlet bruksareal (BRA) på 56 m². Tiltakshaver søker nå om rammetillatelse for å bygge om og utvide hytta med 14 m² BRA, slik at samlet BRA på eiendommen blir på 70 m². Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel for Halden er eiendommen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF). Eiendommen ligger videre innenfor 100-metersbeltet mot sjøen (Iddefjorden). Det gjelder her et generelt byggeforbud i henhold til kommuneplanbestemmelsene 17a). Tiltakshaver har søkt om dispensasjon fra disse bestemmelsene i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) Illustrasjon av ny fasade sett fra sjøen (fasade vest) Foto av eksisterende hytte sett fra sjøen Spørsmålet utvalget skal ta stilling til er om vilkårene for å gi dispensasjon i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 er oppfylt. Dersom utvalget gir dispensasjon, blir spørsmålet for utvalget videre om det skal gis rammetillatelse for det omsøkte tilbygget. 1

2 Skråfoto av eksisterende situasjon pilen peker på den omsøkte hytta Pilen peker på den omsøkte eiendommen langs Iddefjorden 2

3 Rådmannens innstilling 1. Dispensasjon Hovedutvalget for plan, teknisk, landbruk og miljø anser ut fra en samlet vurdering at vilkårene i pbl for å gi dispensasjon fra følgende bestemmelser er oppfylt: - kommuneplanens krav om reguleringsplan, jf. kommuneplanbestemmelsene 17a) - det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen, jf. kommuneplanbestemmelsene 17a) Utvalget kan ikke se at hensynene bak nevnte bestemmelser eller lovens formålsbestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Det er videre utvalgets syn at fordelene med en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Utvalget gir på denne bakgrunn dispensasjon for utvidelse og ombygging av eksisterende hytte som omsøkt i medhold av pbl Dispensasjonen gis på følgende vilkår: - Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer og naturtilpassede farger. 2. Rammetillatelse Hovedutvalget for plan, teknisk, landbruk og miljø gir tillatelse til ombygging og utvidelse av eksisterende hytte som omsøkt i medhold av pbl. 20-3, jf Med unntak av de dispensasjonene som er gitt ovenfor, er det omsøkte tiltaket i samsvar med gjeldene plan samt øvrig gjeldene regelverk gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Igangsetting av tiltaket Tiltaket tillates igangsatt når ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse fattes når det foreligger dokumentasjon i henhold til SAK og 5-4. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort, jf. pbl Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn to år. Dokumentasjon som ligger til grunn for tillatelsen Søknad om rammetillatelse datert Opplysninger gitt i nabovarsel datert Tegninger av plan og snitt datert Fasadetegninger datert Situasjonsplan datert Gjennomføringsplan datert Gebyr Det vil bli beregnet og tilsendt et eget behandlingsgebyr for tiltaket. Tillatelsen er betinget av at behandlingsgebyret innbetales. Ansvarsretter SG Arkitekter har erklært ansvarsrett for ansvarsområdene ansvarlig søker og arkitekturprosjektering. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov og regelverk. Det må ikke utføres arbeider ut over de som omfattes av tillatelsen. 3

4 Saksutredning Nærmere beskrivelse av det omsøkte tiltaket Tiltakshaver søker som nevnt innledningsvis om rammetillatelse og dispensasjon for å bygge om eksisterende hytte. De omsøkte endringene kan oppsummeres i følgende punkter: - Taket legges om fra et saltak med slak vinkel til et pulttak. Endringen gjør det mulig å etablere en ny hems i bakkant av hytta. Hytta utvides samtidig noe i bakkant (vekk fra sjøen) Endringene fører til at hyttas bruksareal (BRA) øker med 14 m². Samlet BRA på eiendommen (hytte pluss uthus) blir etter utvidelsen 70 m². Fargen på hytta endres fra hvit til en mørkere naturfarge. Eksisterende verandatrapp mot vest (sjøen) fjernes. Illustrasjon av ny fasade sett fra sjøen (fasade vest) Fasade nord ny løsning Plantegning ny løsning Foto av eksisterende hytte sett fra sjøen Foto av eksisterende hytte fasade nord Plantegning av eksisterende løsning 4

5 Plantegning av ny hems til venstre, og snitt av hytta med tilbygg til høyre Nærmere beskrivelse av plangrunnlaget Eiendommen er som nevnt innledningsvis avsatt til område for bebyggelse og anlegg, fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Halden Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjøen (Svalerødkilen) hvor det gjelder et generelt plankrav og byggeforbud i henhold til kommuneplanbestemmelsene 17a). Det følger videre av kommuneplanbestemmelsene 17b) at samlet bruksareal (BRA) for eksisterende fritidsbebyggelse ikke skal overstige 70 m². Den maksimale fasadelengden skal ikke overstige 12 meter i eksponert retning. Maksimalt tillatt gesimshøyde er 3,5 meter. Maksimal tillatt mønehøyde er 5 meter. Høyden måles fra eksisterende terreng. For fritidsbebyggelse med andre takkonstruksjoner skal maksimal gesims/mønehøyde ikke overstige 4 meter. Endelig så må kvalitetskravene ved behandling av byggesaker innenfor 100- metersbeltet i kommuneplanbestemmelsene 17d) følges. Vesentlig fasadeendring eller utvidelse kan ikke gjennomføres mot sjøfront, og skal skje på baksiden av bebyggelsen. All bebyggelse skal plasseres naturlig i terrenget og så lavt som mulig. Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer og naturtilpassede farger. Bebyggelsen på en eiendom kan ikke fungere som flere selvstendige bruksenheter. Opparbeidet frittliggende uteplass eller platting tillates ikke. Det skal ikke gjennomføres tiltak som er i konflikt med hensynet til friluftsliv, jordbruk, naturmangfold eller kulturminner. Eiendommen ligger videre innenfor det "økologiske funksjonsområdet" for klippeblåvinge, en sommerfuglart med egen forskrift i henhold til naturmangfold/oven. Tiltakshaver har i den forbindelse vært i kontakt med fylkesmannens miljøvernavdeling v/geir Hardeng for å få faglige råd. Hardang skal i følge søker ha oppgitt at sa at sommerfuglens naturlige leveområde ikke vil endres fordi utvidelsen av hyttearealet er så liten, i tillegg til at utvidelsen blir koblet til eksisterende hytte. Nabomerknader og uttalelser fra andre myndigheter Det foreligger ingen nabomerknader til søknaden. Fylkesmannen i Østfold ved miljøvernavdelingen uttaler i brev av at de ikke har noen innvendinger mot at det gis dispensasjon, men anbefaler at det settes vilkår til materialbruk, bygningsmessige arbeider og fargevalg slik at hytta ikke blir liggende unødig eksponert i landskapsbildet. Miljøvernavdelingen viser til at tilbygget vil ligge i bakkant av hytta (vekk fra 5

6 sjøen), og at det derfor ikke vil føre til noen ulemper med hensyn til allmenn ferdsel i strandsonen på stedet. Tilbygget vil heller ikke medføre at hytta blir liggende vesentlig mer eksponert mot sjøen. Østfold fylkeskommune uttaler i brev av at de ikke har noen merknader til at tiltaket gjennomføres i tråd med søknaden. Kommunens avdeling for miljø og landbruk uttaler i internt notat av at de ikke har noen merknader til tiltaket. Fra uttalelsen gjengis følgende: «Eiendommen ligger innenfor det "økologiske funksjonsområdet" for klippeblåvinge. Fylkesmannens miljøvernavdeling v/geir Hardeng har uttalt at sommerfuglens naturlige leveområde ikke vil påvirkes av tiltaket, da det kun er søkt om en mindre utvidelse av eksisterende hytte. Naturmangfoldloven har som formål å ta vare på naturen gjennom bærekraftig bruk og vern, slik at den kan gi grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. I byggesaker som behandles lokalt i kommune er det spesielt forholdene i 8-12 som vektlegges. Det stilles krav til kunnskapsgrunnlaget, bør føre-var-prinsippet legges til grunn, hva blir samlet belastningen i området og om det finnes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder som kan redusere miljøbelastningen Kommunens registrering av biologisk mangfold (2010), sammen med arbeidet gjort i forbindelse med opprettelsen av forvaltningsområdet for klippeblåvingen, vurderes som et tilstrekkelig grunnlag for å kunne fatte vedtak i saken. Det er ingen registrerte natur- og kulturverdier i området utover Klippeblåvingen, som Fylkesmannen i Østfold v/geir Hardeng har kommentert. Det vurderes derfor at tiltaket ikke vil påvirke natur- og kulturverdier og derfor ikke er i strid med naturmangfoldlovens bestemmelser. Tiltaket vil heller ikke forringe allmenhetens muligheter til rekreasjon i område.» Vurdering i henhold til forskrift om klippeblåvinge Fylkesmannen i Østfold ved miljøvernavdelingen har i brev av vurdert saken opp mot forskrift om klippeblåvinge. Fra miljøvernavdelingens vurdering gjengis følgende: «Arealet til tilbygget ligger inntil hyttas bakside, vendt mot nordøst. Arealet er vurdert ut fra flyfoto/skråbilde og vurderes som et areal for eksisterende hytte. Arealet vurderes ikke som et aktuelt leveområde for klippeblåvinge, ut fra forekomster med smørbukkplanter (egg/larveutvikling) eller ville nektarplanter for voksne sommerfugler. l henhold til Forskrift om klippeblåvinge, ledd er oppføring av nybygg og større tilbygg, masseuttak, utfylling og lagring av masser og skogplanting forbudt. Tilbygget vurderes ikke som et «større tilbygg». Vi mener derfor det ikke er påkrevet med dispensasjon etter forskriften 8.» 1 Rådmannens vurdering av dispensasjonsspørsmålet 1.1 Generelt om adgangen til å gi dispensasjon For at kommunen skal kunne gi dispensasjon, så må søker sannsynliggjøre at vilkårene for å gi dispensasjon i plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd er oppfylt. Disse vilkårene er: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse (pbl 1-1) må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 6

7 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om vilkårene i andre ledd er oppfylt, plikter kommunen blant annet å legge vekt på følgende forhold, jf fjerde ledd: Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det legges særlig vekt på statlige og regionale rammer og mål. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Statlige og regionale mål er blant annet gitt gjennom statlige og regionale retningslinjer. De statlige og regionale retningslinjer som har størst betydning ved behandling av dispensasjonssaker i 100-metersbeltet mot sjøen er - Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (SPR) og - Regional kystsoneplan for Østfold Rådmannen vil i det følgende først gjøre kort rede for hvilke hensyn som ligger bak de bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra. Vi vil deretter gjøre rede for innholdet i sentrale statlige, regionale og kommunale retningslinjer for behandling av dispensasjonssaker i strandsonen. Denne saken gjelder dispensasjon fra arealformålet LNF i kommuneplanens arealdel for Halden og det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet i henhold til 17a) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Vi vil deretter gjøre rede for innholdet i relevante statlige, regionale og kommunale retningslinjer. 1.2 Beskrivelse av hensynene bak de bestemmelsene det dispenseres fra Hensynene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen Hovedformålet med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen er å sikre allmenhetens rett til friferdsel og friluftsliv ved kysten. Strandområdene har imidlertid også en selvstendig verdi som leveområder for plante- og dyrearter, de representerer en viktig del av det norske landskapsbildet, og de formidler den norske kystkulturen gjennom eksisterende bygninger og anlegg. Bestemmelsen i pbl. 1-8 første ledd innebærer en presisering av at det innenfor 100- metersbeltet langs sjøen skal tas særskilt hensyn til alle de verdier som strandsonen representerer, ikke bare allmennhetens rekreasjons- og friluftsinteresser, men også naturverdier og verdier knyttet til kulturmiljø og landskap. Tilsvarende gjelder for 100-metersbeltet langs vassdrag. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde. For å oppnå dette, må forbudet mot nedbygging i 100-metersbeltet håndheves svært strengt Hensynene bak arealformålet LNF (Landbruk, Natur- og Friluft) Hensynene bak LNF-formålet er mange. I landbruksområder er det særlig viktig å forhindre tiltak som kan føre til en nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Mer generelle hensyn som ligger bak LNF-formålet er nasjonal arealpolitikk slik som for eksempel målsettingen om reduksjon av reiseavstander samt bruk av sykkel og kollektiv transport. I strandsonen og andre natur- og friluftsområder er det 7

8 spesielt viktig å bevare eksisterende landskapsbilde, tilgjengeligheten til sjøen, friluftsliv med mer. 1.3 Beskrivelse av statlige, regionale og kommunale retningslinjer som skal vektlegges i dispensasjonsvurderingen Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen Retningslinjer for alle kystkommunene i Østfold, Oslo med mer (kapittel 5.2) - Bygging og landskapsinngrep skal ikke tillates på arealer som har betydning for andre formål, som blant annet friluftsliv, naturvern, naturmangfold og landskap. - Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig, og utvidelse av eksisterende bygninger skal skje i retning bort fra sjøen. Utbygging av veier, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. - Det skal legges vekt på løsninger som kan bedre situasjonen for landskap og allmenn tilgang til sjøen. - Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates. Dette gjelder også for mindre tiltak. - Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås Regional kystsoneplan for Østfold av desember Dispensasjonsbehandling av fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet Forbudet i 100m-beltet må ikke undergraves gjennom dispensasjoner. Alle dispensasjoner må være i samsvar med lovkravene. Arealplanene i 100m-beltet skal praktiseres strengt. I utgangspunktet skal fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet ikke utvides eller endres. Fritidsbebyggelsen i 100m-beltet bør kun tillates utvidet gjennom dispensasjon i helt spesielle tilfeller, og etter en konkret vurdering. Samlet bruksareal (BRA) for eksisterende fritidsbebyggelse og ny omsøkt utvidelse skal ikke overstige 80 kvm og maksimal fasadelengde ikke overstige 12m i eksponert retning. Det kan vurderes som en fordel om fritidsbebyggelsen tilkobles et ordnet avløpsanlegg. Dette kan forsvare dispensasjon for et mindre tilbygg til hytta for å få plass til et begrenset bad/våtrom, men størrelse og utvidelsesretning må vurderes konkret. Fritidsbebyggelsens beliggenhet må være en del av den konkrete vurderingen. Hytter som ligger nært vannet og/eller eksponert i landskapet bør på et generelt grunnlag vurderes strengere enn hytter som ligger lenger fra vannet og er mindre eksponert. Tilsvarende gjelder hytter som ligger nær badeområder, stier eller andre områder med allmenne interesser. Det kan vurderes som en fordel om uthus eller andre mindre bygninger på eiendommen rives, slik at bebyggelsen samles til en enhet. Dette kan forsvare at et tilsvarende areal som rives kan bygges på hytta. Utvidelsesretning må vurderes konkret. Uthus bør bevares der de representerer en kulturhistorisk verdi og som en del av et helhetlig anlegg sammen med hovedbygningen. Andre fordeler kan være å fjerne privatiserende elementer. Det bør vurderes om eksisterende bebyggelse bør males i en mer naturtilpasset og avdempet farge for å gli bedre inn i naturmiljøet. I noen tilfelle er fargen en del av områdets historie og arkitektur. Det bør da søkes faglig råd hos fylkeskonservator. 8

9 Riving og gjenoppbygging bør som utgangspunkt skje innenfor eksisterende bygningsvolum. Gjenoppføring på annet sted bør vurderes dersom ny plassering gir bedre forhold for allmenheten. Utvidelse av eksisterende brygger, og etablering av nye, skal som hovedregel ikke tillates. Dispensasjon kan vurderes der endring/tiltaket fører til en bedret situasjon ut fra allmenne hensyn, for eksempel gjennom redusert omfang/inngrep og samling av flere enkeltbrygger til fellesanlegg. Det skal ikke gis dispensasjon for bruksendring fra naust, boder, annekser eller lignende til ny, selvstendig hytteenhet. Det skal heller ikke gis dispensasjon for bruksendring fra naust og boder til anneks. Det er ikke tillatt å opparbeide frittliggende terrasser, uteplasser eller gressplen som er til hinder for allmennheten Kommunale retningslinjer for behandling av dispensasjonssaker i strandsonen Kommunen har gitt egne retningslinjer for når det normalt skal kunne gis dispensasjon for byggetiltak innenfor 100-metersbeltet gjennom bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 17 b, c og d. Retningslinjene er i stor grad sammenfallende med de statlige og regionale retningslinjene som det er vist til ovenfor. De kommunale retningslinjene omhandler i første rekke mindre utvidelser av eksisterende bebyggelse samt riving og gjenoppføring av tilsvarende bebyggelse. Retningslinjene bør forstås slik at hensynene bak plankravet og byggeforbudet i strandsonen normalt ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom tiltaket utføres i samsvar med retningslinjene. Retningslinjene bør videre forstås slik «fordelene» med en dispensasjon normalt sett vil være større enn ulempene dersom tiltaket utføres i samsvar med retningslinjene. Det må likevel foretas en konkret vurdering av fordeler og ulemper i hver enkelt sak Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 Det følger naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet ved beslutninger som berører naturen. Dette innebærer blant annet at nevnte bestemmelser i naturmangfoldloven skal inngå som en integrert del i skjønnsutøvingen ved saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Det er videre et krav at det skal fremgå av kommunens vedtak hvordan naturmangfoldlovens prinsipper er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Det aktuelle området ligger innenfor virkeområdet til forskrift om klippeblåvinge. Saken er derfor forelagt fylkesmannens miljøvernavdeling for uttalelse / vurdering. Miljøvernavdelingen uttaler i brev av at det arealet hvor tilbygget søkes oppført ikke kan anses som et aktuelt leveområde for klippeblåvinge, ut fra forekomster med smørbukkplanter (egg/larveutvikling) eller ville nektarplanter for voksne sommerfugler. 1.4 Den konkrete dispensasjonsvurderingen Vurdering av hensynene bak de bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra Så fremt det settes vilkår til fargevalg og materialbruk, kan rådmannen ikke se at hensynene bak det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen eller arealformålet LNF i kommuneplanens areadel blir vesentlig tilsidesatt gjennom en dispensasjon. Rådmannen legger i sin vurdering særlig vekt på følgende: 9

10 Tilbygget kommer i bakkant av hytta (vekk fra sjøen) og vil ikke føre til noen ulemper med hensyn til allmenn ferdsel i strandsonen på stedet. Tilbygget vil heller ikke medføre at hytta blir liggende vesentlig mer eksponert mot sjøen. Området ligger innenfor virkeområdet til forskrift om klippeblåvinge. Det arealet hvor tilbygget søkes oppført, kan imidlertid ikke kan anses som et aktuelt leveområde for klippeblåvinge, ut fra forekomster med smørbukkplanter (egg/larveutvikling) eller ville nektarplanter for voksne sommerfugler. Det er i Naturbasen ikke oppgitt andre kjente naturtyper i det området som det omsøkte tiltaket berører. Rådmannen anser på denne bakgrunn at tiltaket ikke kommer i konflikt med biologisk mangfold eller utvalgte naturtyper, jf. lov om Naturmangfold Vurdering av fordeler og ulemper ved en dispensasjon Rådmannen anser at fordelene med en dispensasjon vil bli klart større enn ulempene, forutsatt at det settes vilkår til fargevalg og materialbruk. Rådmannen kan ikke se at den omsøkte ombyggingen vil føre til noen ulemper for allmennheten eller omkringliggende naboer. Tilbygget kommer i bakkant av hytta (vekk fra sjøen) og vil ikke føre til noen ulemper med hensyn til allmenn ferdsel i strandsonen på stedet. Tilbygget vil heller ikke medføre at hytta blir liggende vesentlig mer eksponert mot sjøen. Når det gjelder fordelene med en dispensasjon, viser søker til at hytta er i så dårlig stand at den enten må få en oppgradering eller stå til forfall. Å la hytta forfalle ville være uheldig både ut fra estetiske og miljømessige forhold. Søker viser videre til at prosjektet vil bety en oppgradering av den visuelle kvaliteten sett fra sjøen. Rådmannen kan i det vesentligste slutte seg til søkers argumenter Oppsummering og konklusjon i dispensasjonsspørsmålet Forutsatt at det settes egnede vilkår for en dispensasjon, anser rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon i medhold av pbl er oppfylt. Rådmannen anbefaler derfor at utvalget gir dispensasjon som omsøkt på følgende vilkår: - Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer og naturtilpassede farger. 2 Rådmannens vurdering av søknaden om rammetillatelse Bygningsmyndighetene må ha hjemmel i plan- og bygningsloven for å kunne avslå en søknad om byggetillatelse. Dette følger av legalitetsprinsippet i plan- og bygningsretten. Søknaden i denne saken kan derfor bare avslås dersom tiltaket er i strid med materielle bestemmelser i plan- og bygningsloven, arealformål eller juridisk bindende bestemmelser i gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan. Rådmannen har ovenfor anbefalt at utvalget gir dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet og arealformålet LNF og i kommuneplanens arealdel for Halden. Dersom utvalget gir dispensasjon fra nevnte bestemmelser, kan rådmannen ikke se at tiltaket kommer i strid med andre bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Rådmannen anbefaler derfor at utvalget gir rammetillatelse som omsøkt. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Bernt-Henrik Hansen, enhetsleder plan og miljø Ulf Ellingsen, kommunalsjef 10