Sarpsborg kommune - Offentlig ettersyn - kommuneplanens arealdel - kystsonen uttalelse - innsigelse

Transkript

1 Sarpsborg kommune Postboks SARPSBORG Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/03820 Vår ref.: 2007/ GGA Vår dato: Sarpsborg kommune - Offentlig ettersyn - kommuneplanens arealdel - kystsonen uttalelse - innsigelse Vi viser til plandokumentene mottatt , og avtale om utsatt frist til Denne uttalelsen gjelder bare kystsonedelen av arealplanen (kommuneplanens arealdel). Fylkesmannens oppgave i denne sammenheng er å påse at nasjonale og viktige regionale areal- og miljøhensyn gitt i lover, forskrifter, statlige retningslinjer og styringssignaler blir ivaretatt i den kommunale planleggingen. Kommuneplanene er viktige for implementering av den nasjonale politikken i kommunene, og skal ligge til grunn for en rask og effektiv plan- og enkeltsaksbehandling i en lang periode. Vi vurderer det derfor som viktig å gi tydelige signaler i høringene som gjelder overordnede planer. Bakgrunn: Sarpsborg har siden 2007 hatt en kystsoneplan med et klart verneformål. I de ytre deler av strandsonen og 100m-beltet var det gjennomgående LNF-områder, hvor det på noen delstrekninger var markert at det er eksisterende bebyggelse (H-områder) med egne bestemmelser for utvidelser og tiltak. Kommunen har selv saksbehandlet disse uten bruk av dispensasjon innenfor bestemmelsene. I rene LNF-områder er ordinær dispensasjonsbehandling vanlig, men det er ikke mange saker totalt som er sendt til Fylkesmannen for uttalelse, da kommunen har hatt en streng praksis (bare saker der kommunen ønsker å gi dispensasjon skal sendes til Fylkesmannen for uttalelse). Kommunens målsetting med den nye planen er å forenkle saksbehandlingen og gjøre den mer forutsigbar. I dette inngår å vurdere avgrensningene av tettbygde områder og å stoppe utbyggingen utenfor disse. Et mål er også å legge til rette for enkelte nye fritidsboliger på attraktive tomter i områder med liten verdi for allment friluftsliv. Rulleringen av fylkesplan for kystsonen i Østfold er hensyntatt i arbeidet og tidligere bestemmelser har blitt justert i tråd med forslaget til kystsoneplan. Et hovedgrep er også overgang fra å beregne hytter etter bruksareal (BRA) til bebygd areal (BYA). (Fylkesdelplan for kystsonen i Østfold er på høring og vil bli sluttbehandlet i løpet av høsten). Hovedgrepet nå er at 100m-beltet, som tidligere har vært LNF (H) med bestemmelser for utvidelser mv, er gjort om til byggeområde og ført helt ned til sjøen. Det er lagt inn byggelinje Statens hus Postboks Moss Telefon: Telefaks: Besøksadresse: Vogtsgate 17 e-post: fmospostmottak@fylkesmannen.no

2 2 i front av den eksisterende bebyggelsen i sonen, dog ikke nærmere sjøen enn 15m. Bygging utenfor byggelinjen skal behandles som dispensasjon. Tidligere kommuneplaner: Det gamle systemet er beskrevet i tidligere kommuneplaner fra 2003 og 2007 som et grep hvor man legger hundremetersonen som er spredtbygd, og har stor interesse for friluftslivet, som LNF. Dette innbar at kartene viste LNF-sone for hele kommunens kystlinje med 100m bredde eller mer. De såkalte H-områdene ble da deler av denne sonen hvor byggetiltak innenfor angitte rammer likevel kunne tillates (LNF med bestemmelser), men ikke ny fritidsbebyggelse (kystsoneplan 2007). Ny kommuneplan: Sarpsborgs nye kystsoneplan endrer måten å håndtere forbudet på ved å la byggeområdene gå ned til sjøen, kombinert med byggegrense. I planen blir da store deler av 100m-beltet omgjort til byggeområde (gul farge). Det dreier seg om 22 strekninger som tidligere var LNF(H) område. Alle byggesakene bak byggelinja håndteres av kommunen alene gjennom bestemmelser, bla for hyttestørrelse, fasadelengde mv. Kun det som ønskes bygget foran den nye byggelinja vil bli dispensasjonsbehandlet. Byggelinja går noen steder ned til 15m fra vannet. I tillegg er det lagt ut 14 nye byggeområder av varierende størrelse for til sammen 65 nye hytter, og to næringsområder/camping innenfor RPR-sonen. Våre vurderinger: Fylkesmannens vurdering av de foreslåtte grepene som endrer måten å håndtere det generelle byggeforbudet i strandsonen på, er at dette vil gi en uheldig utvikling som svekker strandsonevernet. For det første er ikke byggeområde med restriksjoner like godt egnet som Landbruks- natur og friluftsområde (LNF) ut fra en ren planfaglig vurdering av arealformålets betydning for å ta vare på strandsonen og hindre nedbygging. For det andre gir generelle bestemmelser og retningslinjer ikke den samme individuelle vurderingen av byggetiltakets betydning som en dispensasjonsbehandling gjør. I dispensasjonssakene skal man både vurdere om det er grunnlag for å gi dispensasjon ut fra planformålet, og så vurdere tiltakets størrelse og innhold. (jf Pbl 19-2). Ved direkte byggesaksbehandling vil første ledd bli borte, og man vil bare vurdere selve tiltaket innenfor eller utenfor rammene i bestemmelsen. Planformålet blir svekket ved at friluftshensyn og allmenne interesser underordnes og saken vil dreie seg om byggets form og størrelse Bestemmelsene gjøres like for alle strandsoneområder, og nyanser i forhold til verdi for friluftslivet, landskapsverdier, hensyn til vegetasjon og naturmangfold, eksponering og nærhet til sjø mv, som er svært viktige i strandsonen, både innenfor og utenfor 100m-beltet, blir generelt svakere vektlagt. (Tilsvarende problemstilling som byggesirklene i Hvaler og Fredrikstads kystsoneplaner, som ble fjernet gjennom den siste kommuneplanbehandlingen). Dette gir muligens en enklere hverdag i kommunen, men også et større press. Mange vil synes det er en rettighet å få oppfylt rammene og systemet åpner for nye dispensasjonsmuligheter ut over disse. Byggelinjen og arealbegrensningen blir en del av disse rammene, og grensen for dispensasjon utvides. Bestemmelsene: Det er for oss noe uklart hvordan en overgang til bebygd areal (BYA) vil slå ut. Umiddelbart vil utvendig måling innebære at arealet må økes med 5-10kvm på grunn av veggtykkelsen. Grunnarealet er i bestemmelsen øket med 15kvm og ytterligere 5 kvm ved innlegging av VA. Ved bare å benytte grunnarealet blir det også mer kompliserte tolkninger knyttet til etasjetall og møne- og fasadehøyder. Bestemmelsene samsvarer ikke med anbefalte måleregler, om

3 3 man legger departementets veileder ( Grad av utnytting ) til grunn. I denne er det gitt retningslinjer for måling og innregning av verandaer, takoverbygg mv, som bare delvis følges i de kommunale bestemmelsene. Store loft regnes ikke med fordi det ikke inngår i bebygd areal (BYA). Presset på høyere bygninger vil øke, mens arealet på bakkeplan også økes. Dette kan gi store bygningsmessige volumendringer i form av loftsetasjer og mønehøyde. Terrengets nivå før og etter en utbygging vil også kunne bety mer. Vi mener dette systemet vil skape nye uklarheter og blir vanskeligere å håndtere, når man samtidig skal ivareta allmenne hensyn. Vi anbefaler at BRA fortsatt benyttes, også ut fra at kommunene i fylket bør ha et mest mulig likt beregningsgrunnlag, og at en omlegging i tilfelle bør skje som en fylkesplansak. Kommunen har også satt opp bestemmelser til planen som er basert på et overordnet plankrav, men unntar en rekke tiltak og små områder fra plan i samme paragraf. Dette blir ganske omfattende, når det bl.a kan bygges 3 nye hytter før plankravet trer i kraft i et nytt hytteområde. Det er lagt inn 14 slike nye områder, som da kan påbegynnes uten plan. I byggeområder generelt vil det forventes at man kan lage nye reguleringsplaner, som da kan omfatte hele strandsonen ned til sjøen. I LNF-områder kreves derimot en avklaring i kommuneplanen eller egen konsekvensutredning dersom det skal bygges nytt. Våre anbefalinger: I prinsippet mener vi at 100m-beltet, og også bakenforliggende strandsone (RPR-sonen) i størst mulig grad bør være rene LNF-områder. Et strengt strandsonevern er nedfelt både i statlig planretningslinje (SPR) og i forslaget til fylkesplan for kystsonen. Spesielt er 100mbeltet utsatt for stort press og skal som utgangspunkt ikke bygges mer ut. Vi mener dispensasjonsbehandling gir et bedre vern. Kommunene har rutiner, retningslinjer mv for dispensasjonsbehandling og kjenner praksis. I et byggeområde er utgangspunktet en annet, hvor selve planformålet signaliserer at det er mulig å bygge. Kommunen bør differensiere områder på et overordnet plannivå ved å peke ut hvor bygging skal være mulig, f.eks i de områdene hvor det er en viss tetthet i bebyggelsen fra før. Ut fra en samlet plan kan områder vurderes fortettet og utnyttet bedre, mens strandsonen fortsatt bevares uten mer bebyggelse og tilgjengelig. (F.eks har vi relativt nylig hatt til uttalelse reguleringsplanen for N. Karlsøy hvor dette prinsippet er gjennomført for en stor del av øya, med en detaljert vurdering av hver hytte som ligger i 100m-beltet). Det som nå skjer i Sarpsborgs kystsoneplan mener vi på sikt vil øke nedbyggingen. Endring av planformål fra LNF til byggeområde signalerer at bygging er tillatt. Samtidig lempes det på bl.a arealbestemmelsen. Det legges også ut flere nye byggeområder i RPR-sonen som synes å være i strid med friluftsinteressene fordi de tiltetter ferdselssoner mellom dagens byggeområder og åpner for nye. I planbeskrivelsen er argumentasjonen at tiltaket i seg selv: ikke er i vesentlig strid med, eller vesentlig til ulempe for allmenne friluftsinteresser Dette er formuleringer som man helt fra innføringen av RPR for Oslofjorden (1993), har prøvd å endre til en mer planfaglig vurdering av hensynet til de allmenne interessene for et område, ved å formulere krav om at tiltak skal være til fordel for friluftliv og allmenne interesser. Flere store områder lå med reguleringskrav men uten farge, i tidligere plan. Disse er også gjort om til byggeområder. Hvordan disse er avgrenset er ikke nærmere beskrevet. I konsekvensvurdering av enkeltområder er det ikke fortatt noen samlet vurdering av hvordan strandsonen vil utvikle seg over tid som følge av disse endringene. Jf. KU-forkriftens vedlegg 3.

4 4 Enkeltområdene: Det er lagt inn 14 nye byggeområder for fritidsbebyggelse, frittliggende eller som utvidelser av eksisterende byggeområder. For å gi muligheter for en viss byggeaktivitet i strandsonen mener vi en fortetting og utvidelse av eksisterende bebygde områder med en viss tetthet, skal være mulig å utnytte bedre gjennom en planmessig fortettingsprosess. De nye områdene som er foreslått i områder uten hyttebebyggelse i dag og der det er sammenhengende åpne ubebygde LNF-områder, mener vi ikke er godt nok vurdert. F3 og F4 er nye områder som utvider og binder sammen et langt byggeområde fra Løkkevika til Svullen. Å beholde tilgangen til 100m-beltet og strandsonen uten lange omveier og som åpne turområder er viktig for friluftslivet. F4 er i konsekvensvurderingen oppgitt å være 190 da, mens ca 60 av dem utgjør det området som er lagt inn. På dette skal det igjen kun bygges kun 8 hytter. Å legge ut nye store arealer med en spredt bebyggelse som dette vil være i strid med prinsippene om å bygge der det er bebyggelse fra før. F6, F7, F8 og F9 på Søndre Karlsøy og Ullerøy er nye meget små områder som på kartet blir liggende som øyer i landbruks, natur og friluftsområdene. Her er det ikke avsatt byggeområder fra før, selv om det finnes en del hytter. Uten noen overordnet plan som peker ut hvilke retninger og arealer som skal kunne bygges ut eller fortettes i framtiden, mener vi det er galt å legge ut så små byggeområder, som nye kommuneplanområder i fra før åpne landskap med lite bebyggelse. Hadde det vært søkt om enkeltsaker her, hadde de blitt avslått med begrunnelse i landskap og friluftsliv (LNF). Nå legges de inn uten en større planfaglig vurdering, og byggestart kan foretas uten at plankravet gjelder. F10, F11, F12 og F3 på Nordre Karlsøy er små områder inne i en relativt tett hyttestruktur. For ca 2 år siden ble den øvrige delen av øya regulert og som et resultat av en overordnet vurdering ble det lagt opp til en del nye hytter (ca 30). Tilsvarende var det ment å gjøre med resten av øya. Nå blir det isteden foretatt innfylling i de grønne små områdene som utgjør grøntstrukturen i nåværende bebyggelse, uten at dette er vurdert på reguleringsnivå. Også slike saker ville blitt avslått om de var fremmet som enkeltsaker med dispensasjonsbehandling. Det er ikke umulig at det kan fortettes i disse områdene, men vi mener det må gjøres etter en overordnet plan, og ikke som her bit for bit Karlsøyene synes ut fra alle de innspillene som er kommet i planfasen som et populært område for utbygging, som uansett bør vurderes f.eks ut fra en områdeplan for større deler eller hele øyene. Utviklingen vil ellers fort kunne være nye småområder i hver planrunde, med nedbygging som resultat over tid. I henhold til statlige planretningslinjer (SPR) skal det ikke bygges uten reguleringsplan i slike områder. Brygger og marinaområder: I planbeskrivelsen uttales at kommunen har gjennomgått alle båthavner over 20 båtplasser med tanke på utvidelsesmuligheter. Dette synes å være vurdert kun ut fra behovet for utvidelse i sjøområdet, uten hensyn til om det er infrastruktur og arealer nok på land til å tåle en økt belastning. Som målsetting har også kommunen satt som norm at 10% av husstandene i kommunen skal kunne få båtplass. Dermed er det også vist utvidelser som dekker et antall som tilsvarer dette. På 2 av områdene kommer dette i sterk strid med naturverdier. I Hornneskilen og i Bukta ligger båthavnene i og inntil vernede naturområder, og det utløser bl.a behov for mudring. Naturverdiene i disse indre kilene er klart framstilt, men kommunen velger likevel å legge dem ut. Området i Bukta ble i 2009 forsøkt utbygget, med innsigelse til følge. Naturverdiene

5 5 her er godt dokumentert og innsigelsen er ikke trukket tilbake. Båthavner bør heller ikke ligge innerst i trange kiler både av naturmiljøhensyn og strategiske hensyn til friluftslivet fra båt. Fylkesmannen er uenig i at disse båthavnene åpnes for ytterligere utbygging. Innsigelser: Fylkesmannen nedlegger innsigelse til delplanen for kystsonen på følgende grunnlag: 1. Prinsippet om å føre byggeområdene på generelt grunnlag ned til sjøen, er i strid med strandsonevernet (SPR for strandsonen) og byggeforbudet i 100m-beltet (pbl 1-8). Strekninger hvor dette kan være aktuelt må vurderes og begrunnes spesielt og størst mulig del av 100m-beltet bør bli liggende som LNF-område og ikke tilrettelegges for økt byggeaktivitet. Områder som allerede har stor hyttetetthet bør reguleres og i den forbindelse kan byggelinje og avgrensning vurderes nærmere, evt. også mulighet for fortetting. 2. Små hytteområder bør ikke legges inn som enkeltområder uten nærmere overordnet planvurdering (med fritak fra reguleringsplikten). Planbeskrivelsen og konsekvensutredningen sier ikke noe om sammenhengen mellom disse områdene, og hvilke følger en slik strategi gir for framtiden. Innsigelsen gjelder delområdene F3, 4, 6, 7, 8, 9 og F Det er ikke konsekvensutredet hvordan disse samlet vil påvirke utviklingen i strandsonen. 3. Havnene som ligger innerst kilene Hornneskilen og Bukta og i/inntil vernet område, bør ikke utvides. Tiltak her vil påvirke naturverdiene og bakenforliggende våtmarksområder. Videre vil vi som sterkt faglig råd anbefale at det vurderes (og konsekvensutredes) hva en omlegging fra bruksareal (BRA) til bebygd areal (BYA) vil bety for bygninger størrelse og volum og dermed eksponering i landskapet. Vi vil ikke anbefale at det generelt åpnes for større bygninger enn eksisterende plan tillater. Begrunnelsen for endringene bør ha referanse i departementets veileder om grad av utnytting. Med hilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Aase Richter e.f. fung. miljøverndirektør Geir Gartmann seniorrådgiver Saksbehandler: Geir Gartmann Kopi til: Statens vegvesen Region Øst Postboks 1010 Skurva 2605 Lillehammer Østfold fylkeskommune Postboks Sarpsborg