Næring, miljø og teknisk Flatanger. Reguleringsplan Hårstadstrand - gnr 40 bnr 6. 2.gangs behandling.

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2008/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Reguleringsplan Hårstadstrand - gnr 40 bnr 6. 2.gangs behandling. Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Hårstadstranda av på følgende vilkår: Maksimal mønehøyde fra terreng for naust skal ikke overstige 5 meter, og største tillatte samlet bruksareal for hver sjøbod/naust skal være 50 m2. Dersom Fylkeskommunens befaring vedrørende fredete kulturminner avdekker funn i planområdet må disse innarbeides i planen. Plantekniske merknader fra kommunal- og administrasjonsavdelingen innarbeides i planen. Innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge, og planen vil dermed gå til mekling.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Reguleringsutkast Arkitektkontoret Blom S Hårstadstranda - gnr. 40 bnr. 6 - Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid U Hårstadstranda - gnr. 40 bnr. 6 - Arkitektkontoret Blom m.fl. Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid I Reguleringsplanforslag Arkitektkontoret Blom Hårstadstrand S Reguleringsplan for Hårstadstranda, gnr 40 bnr 6-1. gangs behandling. U Reguleringsplan for Hårstadstranda, gnr 40 bnr 6-1. gangs behandling. Arkitektkontoret Blom I Reguleringsplan Østgaard Jørn S Reguleringsplan for Hårstadstranda gnr 40 bnr 6 - Ny 1. gangs behandling U Reguleringsplan for Hårstadstranda gnr 40 bnr 6 - Ny 1. gangs behandling U Reguleringsplan Hårstadstrand - gnr. 40 bnr. 6 X Særutskrift - Reguleringsplan for Hårstadstranda gnr 40 bnr 6 - Ny 1. gangs behandling I FLATANGER KOMMUNE NORD-TRØNDELAG - REGULERINGSPLAN HÅRSTADSTRAND GNR 40 BNR 6. Arkitektkontoret Blom m.fl. Fiskeridirektoratet Region Trøndelag m.fl. Fiskeridirektoratet Region Trøndelag U Kunngjøring Kunngjøring I Uttalelse - Reguleringsplan for gbnr 40/6 Hårstadstrand i Flatanger kommune Sametinget I Reguleringsplan Hårstadstrand - gnr. 40 bnr. 6 i Flatanger kommune. Høringsuttalelse. Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag I Høringsuttalelse NTE Nett I Høringsuttalelse Kystverket, Midt-Norge S Reguleringsplan Hårstadstrand - gnr 40 bnr 6. 2.gangs behandling. I Fylkesmannens uttalelse til forslag til reguleringsplan Hårstastrand I Nord-Trøndelag fylkeskommunes uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune

3 Vedlegg 1 ROS_Hårstad 2 Planbeskrivelse 3 Plankart_ Reguleringsbestemmelser 5 Fylkesmannens uttalelse til forslag til reguleringsplan for Hårstadstrand 6 Nord-Trøndelag fylkeskommunes uttalelse Saksopplysninger Vi har mottatt søknad fra Arkitektkontoret Blom på vegne av Sten Hårstadstrand på eiendommen gnr 40 bnr 6 med ønske om å starte reguleringsplanarbeid. Dette med formål innregulering av hyttetomter, rorbuer og småbåtanlegg. I den foreløpige skissen vi har mottatt er det tegnet inn 14 hyttetomter og byggeområde for inntil 5 rorbuer. Avmerket område er avsatt som område det kan fremmes forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i strategisk hyttekart for Flatanger kommune, mens det i kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. Hyttefeltet ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet, med de føringer som ligger for slikt areal. Av planbeskrivelsen framgår det at dyrkamark ikke skal bli berørt av den planlagte utbygginga. I kulturminnebasen Askeladden er det ikke gjort registreringer av fornminner innenfor planområdet. Når det gjelder registreringer knyttet til biologisk mangfold i Flatanger er Hårstadstranda registrert med tangvoller med stor artsrikdom. Søknad om oppstart av reguleringsarbeid ble behandlet i Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk i deres møte den , hvor det ble fattet følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker gir tillatelse til oppstart av reguleringsarbeid med formål innregulering av hyttetomter, rorbuer og felles småbåt/bryggeanlegg. Dette på følgende vilkår: Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser må utarbeides av fagkyndige Peler skal settes ut i marka ved utarbeidelse av plan, og pelene skal innmåles og koordinatfestes (+/- 5 m). Varsel om planstart ble sendt til berørte parter og kunngjort i henhold til Plan- og bygningslovens Kommunen har nå mottatt reguleringsplanforslag fra Arkitektkontoret Blom datert Planforslaget inneholder forslag om innregulering av 4 rorbuer i område F1, i tillegg er det foreslått innregulert 19 hyttetomter i området F2 med tilhørende tilførselsveger. Det er også avsatt område til småbåtanlegg land og småbåtanlegg sjø i tilknytning til rorbuene. Tomt nummer 19 ønsker grunneieren å beholde selv i forbindelse med mulig framtidig salg av eiendommen, og denne tomta er tenkt lokalisert i tilknytning til eksisterende naust. Grunneier ønsker å sette opp egen fritidsbolig på denne tomta i framtida. Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk tok planforslaget til behandling og fattet følgende vedtak i sitt møte den :

4 Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for NMT som det faste utvalget for plansaker finner ikke å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Hårstadstranda av Reguleringsplanen sendes tilbake til planlegger/tiltakshaver med følgende signaler: Område F1 m/tilhørende småbåtanlegg må tas ut av planen Tomt nr. 19 må tas ut av planen Hyttetomtene med nr må flyttes ut av 100-meterssonen. Revidert plan må fremmes hovedutvalget for ny 1. gangsbehandling. Kommunen mottok så nytt og revidert planforslag fra planlegger datert Det nye planforslaget inneholder 17 hyttetomter med tilførselsveier samt felles småbåtanlegg sjø og land. Tidligere foreslått rorbuanlegg er nå tatt ut av planen, samt at de tomtene med nr 5-15 fra tidligere plan er flyttet ut av strandsonen og opp på platå. De tre tomtene nærmest bebyggelsen på gården er beholdt i sin opprinnelige plassering. Planforslaget ble tatt opp til ny 1.gangs behandling i hovedutvalget i deres møte den , hvor det ble fattet følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Hårstadstranda gnr 40 bnr 6 av På vilkår av at maksimal mønehøyde fra terreng for naust skal ikke overstige 5 meter og største tillatte samlet bruksareal (T-BRA) for hver sjøbod / naust skal være 50 m². Planen ble sendt ut til berørte parter og lagt ut til offentlig ettersyn. Følgende merknader er innkommet: Fiskeridirektoratet, uttalelse av : Sametinget, uttalelse av : Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Kystverket, uttalelse av : NTE, uttalelse av : Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Landbruksavdelingen: Miljøvernavdelingen: Har faglig råd om at planen reduseres vesentlig i omfang. Det vil være mulig å finne plass til enkelte hytter langs veien, sammen med hytte 12, 13 og 14 ned til gården. Det vil og gi et bedre landskapsinntrykk om enkelte hytter plasseres ovenfor fylkesveien, utenfor det som ut fra en helhetlig landskapsbetraktning kan defineres som en funksjonell strandsone.

5 Planen skisserer 3 hyttetomter innenfor 100-metersbeltet innenfor et område som har kvaliteter for friluftsliv og rekreasjon. Oppføring av 2 sjøboder/naust i tilknytning til eksisterende naust som skal brukes til lager/oppholdsrom vil også være privatiserende i strandsonen. Miljøvernavdelingen fremmer innsigelse til hytte 15, 16 og 17, og de 2 naustene. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Har en del planfaglige merknader oppsummert nedenfor: Det må klargjøres i bestemmelsene om plassering vist på kartet er rettslig bindende. Grad av utnytting må utføres i henhold til teknisk forskrift 3-2. Det må være samsvarende tekst for småbåtanlegg land, både på kart og i bestemmelser. Se for øvrig vedlagte uttalelse. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Flytting av hoveddelen av utbygginga over 100-meterssonen og opp på platået er etter NTFK s vurdering uheldig landskapsmessig sett og ut fra tradisjonell byggemåte på kysten. Det hadde vært et langt bedre alternativ å søkt anlagt et konsentrert utbyggingsområde, gjerne med en del rorbuer, i tilknytning til eksisterende bebyggelse/berørte områder og ellers til mer skjermede områder på eiendommen. Før kommunen kan vedta reguleringsplanen må det foretas befaring etter kulturminnelovens 8-9. Dette fordi det i området kan finnes hittil ikke kjente automatisk freda kulturminner. Ber om at kommunen tar kontakt for å avklare spørsmål i forbindelse med det videre arbeidet. Vurdering Hårstadstrand ønsker gjennom regulering av et hyttefelt på gården å styrke næringsgrunnlaget og inntektspotensialet på eget gårdsbruk. Område ligger delvis innenfor 100-metersbeltet, men ingen av hyttetomtene er i nær tilknytning til strandsonen. I all hovedsak er tomtene dratt utenfor 100-meterssonen. Det er ikke kjente konflikter knyttet til kulturminner innenfor planområdet, og dyrkamark er ikke berørt slik det er beskrevet. Hårstadstranda er for øvrig beskrevet i biologisk mangfold kartlegging for Flatanger med lokalitet for tangvoller med stor artsrikdom, dette er noe som må hensyntas i det videre arbeidet med reguleringsplanen, men vil ikke være til hinder for videre planlegging i området. Det er på bakgrunn av dette ikke forhold ved oppstartssøknaden som tilsier at en ikke skal gå videre med planarbeidet for Hårstadstranda. Området er i strategisk hyttekart fremmet som et mulighets-område for fritidsbebyggelse, og det er ikke framkommet forhold som er til hinder for videre planlegging. I området Hasvåg er det for tiden lite tilgjengelige hyttetomter, og interessen for tomter er stor i området. Nye momenter knyttet til ny 1.gangs behandling: Mottatt reguleringsplanforslag har tatt opp i seg de krav som Hovedutvalget stilte ved forrige behandling av planforslaget og befaring på området. Det er innregulert 17 hyttetomter innenfor planområdet, og av disse ligger 3 innenfor 100-metersbeltet. Tidligere foreslått rorbuanlegg er tatt ut av planen, og de fleste tomtene er plassert utenfor 100-meterssonen. De tre tomtene som er innenfor nevnte sone er planlagt i et mindre dalsøkk, og vil ikke framstå sjenerende visuelt, og vil ikke være til hinder for den frie ferdselen i strandsonen. For øvrig synes dette som en kompakt plan med gode løsninger for veiframføring og avsatt areal til fellesanlegg for småbåter.

6 Nye momenter knyttet til 2. gangs behandling: I forbindelse med høringsrunden har det innkommet vesentlige merknader fra to av høringsinstansene. Fylkesmannen fremmer innsigelse til 3 av hyttetomtene og 2 nausttomter, mens Fylkeskommunen stiller spørsmål ved den landskapsmessige plasseringa av feltet oppe på et platå framfor heller ei konsentrert utbygging nærmere sjøen. Fylkesmannen signaliserte gjennom Miljøvernavdelinga sin representant på felles befaring at de så det som ønskelig å trekke utbygginga bort i fra strandsonen, mens landbruksavdelingen sterkt frarådde å ta i bruk noe av den marginale dyrkajorda rundt gården til utbyggingsformål. Fylkeskommunen var invitert, men deltok ikke på denne fellesbefaringa, men har befart området i ettertid, og har konkludert på tvers av Fylkesmannens innspill. På nevnte befaring deltok Hovedutvalgets medlemmer sammen med saksbehandler, planlegger og representanter fra Fylkesmannens landbruksavdeling og miljøvernavdeling. Bakgrunnen for å avholde denne typen befaringer er nettopp at en i tidlig fase skal komme i inngripen med planlegginga, og få sektormyndighetenes syn på planforslaget. Dette for i størst mulig grad å skulle unngå krevende prosesser med meklingsrunder m.v. Ut ifra det som framkom på befaringa ble planforslaget vesentlig endret i tråd med de signaler som ble gitt, og det forslaget som nå ligger til behandling må være å betrakte som en omforent løsning som ble skissert under befaringa. Dette syn er stadfestet av Hovedutvalget gjennom deres vedtak den , hvor planforslaget ble godkjent og sendt ut på høring. På denne bakgrunn anbefales det at planen godkjennes under forutsetning av at plantekniske merknader fra både Hovedutvalget og Fylkesmannen innarbeides i planen. I tillegg må en avvente sluttbehandling av planen til at Fylkeskommunen har gjennomført befaring i området i forhold til fredete kulturminner. Dersom det gjøres slike funn, må disse innarbeides i planen før stadfesting kan skje. Innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling tas dermed ikke til følge og saka vil gå til mekling. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef