Endring av reguleringsplan Nord-Statland sentrum, Langvika. 2. gangs behandling.

Transkript

1 Namdalseid kommune Saksmappe: 2009/ Saksbehandler: Kjell Einvik Saksframlegg Endring av reguleringsplan Nord-Statland sentrum, Langvika. 2. gangs behandling. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namdalseid planutvalg Namdalseid kommunestyre Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28.1, jf. 27.2, vedtas forslag til endring av reguleringsplan for Nord-Statland Sentrum, sist revidert , for området Langvika, med forslag til plankart datert og bestemmelser datert , med følgende endringer: 1. Ny tilføyelse til 2.2: For områdene B/FB 16 og B/FB 17 er plasseringen av bygningene veiledende, men skal i prinsippet plasseres som vist på plankartet. 2. Tilføyelser til 8.1.1: - Minimumsnivå på kaidekke og gulv i bygninger skal være 3,35 m over 0- koten. - Garasje/carport kan sammenbygges med bolig/fritidsbebyggelse - Kai foran bygningene bygges helhetlig og sammenhengende 3. Endring i og 8.1.2: Bebygd areal (BYA) innenfor det angitte området.. endres til Bebygd areal (BYA) innenfor tomtearealet.. 4. Inntegnet kai i N4 som strekker seg inn i småbåthavn PS3 er feil og fjernes fra plankartet 5. Før byggetillatelse kan gis må det foreligge en geoteknisk vurdering av de faktiske byggetiltakene. 6. I tilknytning til byggesøknad må det framlegges en tiltaksplan som redegjør for hvordan forurensede fyllmasser er tenkt handtert. Tiltaksplanen skal godkjennes av kommunen.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat Y ROS analyse, Langvika Y Endring av reguleringsbestemmelser Nord- Statland, Langvika, forslag Y Kunngjøring S Endring av reguleringsplan Nord- Statland sentrum, Langvika. 1. gangs behandling. I Reguleringsbeskrivelse Jostein E. Landsem I Kart, Langvika Jostein E. Landsem U Endring av reguleringsplan Nord- Statland sentrum, Langvika - Høring U Endring av reguleringsplan Nord- Statland sentrum, Langvika. 1. gangs behandling. m.fl. Rorbua AS v/terje Duklæt I Uttalelse fra NTE NTE Nett U Gebyr Terje Duklæt I Uttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag I Uttalelse fra Henry E. Skorstad Henry E. Skorstad I Uttalelse fra fylkeskommunen i Nord-Trøndelag fylkeskommune Nord-Trøndelag I Uttalelse fra fylkesmannen i Nord-Trøndelag Vedlegg Nr. Tittel 1 Reguleringsbeskrivelse 2 Kart, Langvika 3 Endring av reguleringsbestemmelser Nord-Statland, Langvika, forslag Uttalelse fra fylkesmannen i Nord-Trøndelag 5 Uttalelse fra fylkeskommunen i Nord-Trøndelag 6 Uttalelse fra Henry E. Skorstad Saksopplysninger På vegne av tiltakshaver Rorbua AS v/terje Duklæt har Landsem Plan & Bygg den sendt inn forslag til endring av Reguleringsplan Nord-Statland sentrum. Endringen gjelder området Langvika.

3 I gjeldende reguleringsplan er området avsatt til fritidsbebyggelse. På grunn av usikre grunnforhold er byggegrensen trukket noe nordvestover. Området eies av Namdalseid kommune, men er planlagt overdratt til Rorbua AS. Formålet med endringen er bygging av fritidsboliger, tilrettelagt som helårsbolig. Denne delen av området reguleres derfor til kombinert formål bolig/fritidsbebyggelse. Området utvides noe ut i sjøen mot nordøst. Det legges opp til felles adkomst med avkjørsel til samtlige boenheter. Det foreslås videre et relativt stort område regulert til leik, opphold og badekulp sydøst for bebyggelsen. Område for offentlig parkering flyttes noe i forhold til gjeldende plan. Dette medfører at naustområde N4 blir noe redusert. Videre foreslås område for småbåthavn utvidet mot nord og øst. Friluftsområde FL5 i nordvest blir noe redusert for å gi rom for snuplass. Det vises til vedlagte kart og planbeskrivelse. Det er laget et forslag til endring av bestemmelsene som følge av de planlagte tiltak. Administrasjonen har justert forslaget noe og tilpasset det til gjeldende bestemmelser. Øvrige bestemmelser i gjeldende plan vil fortsatt gjelde også for dette området. Det er gjennomført ROS-analyse som er vedlagt saken. Reguleringsplanen for Nord-Statland sentrum ble sist endret I møte den vedtok planutvalget å legge saken ut til offentlig ettersyn og sendte saken på høring med høringsfrist Det er mottatt uttalelser fra: -, som har enkelte justeringsforslag av formell karakter knyttet til bestemmelsene. I tillegg viser fylkesmannen til forskningsresultater angående framtidig havnivå som følge av klimaendringene. - Nord-Trøndelag Fylkeskommune, som også har enkelte merknader knyttet til bestemmelsene - Henry E. Skorstad, er fester av nausttomt i N4, og mener at planen er i konflikt med hans tinglyste rettigheter knyttet til festetomta. I tillegg er Skorstad kritisk til plasseringen av privat småbåthavn, PS3. - NTE Nett, påpeker at endringen vil medføre økt strømbehov i området og ber utbygger ta kontakt angående detet - Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag har ingen merknad. Vurdering Det er positivt at det nå gjennom forslaget til reguleringsendring planlegges utbygging av dette området som etter rådmannens oppfatning vil forskjønne området vesentlig. Slik dette området framstår i dag har det stort potensiale for forbedring. Stedsutviklingsprosjektet på Statland og påfølgende reguleringsplan har klare intensjoner om å beholde og videreutvikle et maritimt uttrykk i sentrumsområdet med satsing på reiseliv. Det er to viktige hensyn som må være avklart og sikret før en utbygging av dette området som foreslått kan gjennomføres: 1. Stabilitet Grunnundersøkelser har vist at deler av området har ustabile grunnforhold på grunn av store mengder fyllmasser. Det vises til rapport fra Multiconsult AS datert Før byggetillatelse kan gis må det foreligge en geoteknisk vurdering av de faktiske byggetiltakene.

4 2. Forurensede fyllmasser Miljøgeologiske undersøkelser har vist at det særlig i søndre del av utbyggingsområdet er forurensede fyllmasser som må behandles forsvarlig dersom det blir aktuelt å grave opp eller avdekke disse fyllmassene. I tilknytning til byggesøknad må det framlegges en tiltaksplan som redegjør for hvordan dette er tenkt handtert. Tiltaksplanen skal godkjennes av kommunen. Endringer av gjeldende plan - Byggeområdet utvides noe mot sjøen. Det er tenkt en sammenhengende kairekke i front av byggeområdet. Dette vil etter rådmannens vurdering gi et penere og mer maritimt inntrykk enn steinfylling. Dette er i samsvar med intensjonene i gjeldende reguleringsplan. - Rådmannen har ingen innvendinger til de foreslåtte endringer vedrørende felles avkjørsel, justering av offentlig parkeringsplass, utvidelse av privat småbåthavn samt arealmessige konsekvenser av dette for tilstøtende arealer. - Det foreslås høyere tetthet av bygninger (BYA 35 %) enn i andre områder for bolig/fritidsbebyggelse i planen, som har maks 30 %. Bakgrunn for dette er at høy tetthet understøtter et maritimt uttrykk, tilsvarende rekker av brygger/sjøhus. I tillegg er det et ønske om stor utnyttingsgrad pga høye grunnlagsinvesteringer i området. Rådmannen aksepterer dette. Den høye tettheten vil imidlertid medføre krav om brannverntiltak. - I den nederste rekka planlegges bygninger helt inntil tomtegrensa, mens det i gjeldende plan er fastsatt en avstand på minimum 2 meter (garasje). Hensikten med å ha en avstand til tomtegrensa er bl.a. å forebygge nabokonflikter. Dette kan imidlertid løses gjennom privatrettslige avtaler. - I utkastet til reguleringsbestemmelser fra planlegger er det foreslått at utlegging av flytebrygger utenfor kairekka kan tillates etter søknad. Dette er unødvendig å ha med i bestemmelsene. Det er dessuten tvil om flytebrygger her kan aksepteres. Dette tas derfor ikke med i forslag til endringer av bestemmelsene. I tillegg er mulige tiltak i tilknytning til kai omformulert noe, tilpasset formål og utnyttingsgrad. Det vises ellers til 2.1 i bestemmelsene. Høringsuttalelsene De foreslåtte endringene av bestemmelsene tas til etterretning og innarbeides. Vedrørende framtidig havnivå mener rådmannen det bør tas høyde for dette. Forskning har beregnet stormflonivå for Namdalseid i år 2100 på 3,23 m +/- 13 cm over 0-koten. Havstigningen forårsakes av klimaendringene. Flere kystkommuner i landet har innarbeidet slike beregninger i sine arealplaner for å redusere framtidig risiko for verditap. Det foreslås derfor å kreve et nivå på kaidekke og golv i bygninger som ligger minimum 3,35 m over 0-koten. Opprinnelig forslag fra tiltakshaver er 3,0 m. Nord-Trøndelag Fylkeskommune Merknadene tas til etterretning og innarbeides. Henry E. Skorstad Inntegnet kai på plankartet eksisterer ikke lenger. Kaia er heller ikke med på vedtatt plan. Denne må derfor fjernes fra kartet. Sjøarealet mellom naustene og småbåthavna er tidligere regulert til trafikkområde i sjø. Dette er ikke endret i denne planendringen. En ny festeavtale fra 2013 vil ikke åpne for kai som hindrer trafikken innenfor småbåthavna. Rådmannen anser derfor ikke den påpekte konflikt som relevant i forhold til planendringen.

5