Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Fosnes kommunestyre

Transkript

1 Fosnes kommune Plan og utvikling Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Stig Bjøru Saksframlegg Gnr. 59, bnr. 2 - Reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden. 2. gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Fosnes kommunestyre Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 og kommuneplanens arealdel godkjenner det faste utvalg for plansaker forslag til revidert reguleringsplan for området Ytre Kjelnesodden datert , forutsatt at følgende endringer blir innarbeidet i planen: - Navnet eller betegnelsen på reguleringsplanen må være lik på plankartet og i overskriften til bestemmelsene for planen. - Under 1 i bestemmelsene må reguleringsformål friluftsområde på land, endres til område for jord og skogbruk både i plankartet og i bestemmelsene. - Under 1 bebyggelsens plassering og karakter, fjernes de tre første setningene. - Ny 1. linje blir: Planlagte byggeområder er vist i reguleringsplanen. - Nest siste ledd i 2 fjernes da det ikke gir mening. - Eksisterende trase for el.linje i plankartet må framgå med tegnforklaring. Er dette høyspentanlegg, må linjeområdet inngå i fareområde. - Bestemmelsenes 4 endres slik at det bare gis anledning til å føre opp felles naust på inntil 50 m² - Det må framgå i planen hvordan kravet til drikkevannsforsyningen er planlagt løst. Jfr. pbl. 65 Når forslaget til reguleringsplan er revidert etter foranstående, anbefaler planutvalget at reguleringsplanen legges fra til egengodkjenning i kommunestyret med slik innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 punkt 1, godkjenner Fosnes kommune reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden, datert med tilhørende bestemmelser, sist revidert 27.mars Vedtatt plan kunngjøres etter gjeldende bestemmelser i pbl 27- punkt 3, og avtrykk av planen sendes berørte instanser.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Gnr. 59, bnr. 2 - Reguleringsplan for Espen Aursan Arkitektkontor AS Ytre Kjelnesodden - planbeskrivele S Gnr. 59, bnr. 2 - Første gangs behandling av forslag til reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden U Gnr. 59, bnr. 2 - Første gangs behandling av forslag til Espen Aursand Arkitektkontor AS m.fl. reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden U Gnr. 59, bnr. 2 - Reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden - høring og Fiskerirettlederen i Flatanger og Fosnes m.fl. uttalelser U Kunngjøring av forslag til Namdalsavisa AS m.fl. Reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden, Fosnes kommune I Mottatt plan - reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden, Fosnes briankenneth.hoddy@telenor.com kommune. U Forslag til reguleringsplan for Ytre Kjeldnesodden, Fosnes kommune Fosnes kommune, Plan og utvikling Intern uttalesle I Gnr. 59, bnr. 2 - Høringsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Gnr. 59, bnr. 2 - Høringsuttalelse Sametingent I Gnr. 59, bnr. 2 - Høringsuttalelse Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag I Fylkesmannens uttalelse til forslag Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden 59/2 i Fosnes kommune I Høringsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Sender e-post: Yttre kjelnesodden - Espen Aursand AS Planbeskrivelse _rev _.pdf, Yttre Kjelnesodden - Reguleringsbestemmelser (rev ).pdf, Yttre Kjelnesodden - Reguleringsplan (rev ).pdf S Gnr. 59, bnr. 2 - Reguleringsplan for Ytre Kjelnesodden. 2. gangs behandling

3 Saksopplysninger Forslaget til reguleringsplan for gnr 59/2, Ytre Kjelnesodden har i perioden fra 18. april til 20. mai 08 vært lagt ut til offentlig ettersyn, samtidig med at det er innhentet uttalelser fra berørte innstanser. Planforslaget ble sist revidert , med grunnlag i mottatte uttalelser til planforslaget. Forslaget består av planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser og omfatter ca 68 da utmark på Kjelnesodden, hvorav ca 4,7 da er planlagt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Området F1 har tidligere vært bebygd med bolig/driftsbygg. Nåværende planteområde i sørøst var den gang dyrka mark for denne bosettingen. Det er regulert inn tre tomter (F1 F3) for hyttebebyggelse i planområdet. Videre er det lagt inn område for naustbebyggelse (F4) samt privat område i sjø for småbåtanlegg. Det øvrige og størstedelen av planområdet, har hatt formål frilufts men er i siste revidering endret til områder for jord- og skogbruk. I forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn og innhenting av uttalelser, er det mottatt tilbakemelding fra følgende: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen bemerker at det bør vurdere en bedre arealutnyttelse med flere hyttetomter. Videre ber de at de store avsatte friluftsområdene i planen endres til reguleringsformål jord og skogbruk. Kommunal og administrasjonsavdelingen foreslår at de to første setningene i bestemmelsenes 1 tas ut, som unødvendige for planforslaget. Videre må 2 i bestemmelsene endres slik at de stemmer med teknisk forskrift vedr. utnyttingsgrad. I forslagets 2 må siste setning tas ut da man ikke kan begrense eller innskrenke muligheten for å gi dispensasjon etter pbl 7. Forslaget 2 om material og fargevalg bør tas ut for å få entydige bestemmelser. Forslaget til bestemmelsens 2, krav om bebyggelsesplan osv. må tas ut eller omarbeides. Det må bestemmes i reguleringsplanen om det skal kreves bebyggelsesplan for hele eller deler av området. Det er kommunestyret som avgjør om det skal være et plankrav. Forslagets 2 nest siste ledd, gir ingen mening og må tas ut. Det mangler tegnforklaring på svart linje med haker i plankartet. Nord.Trøndelag fylkeskommune, kultur og planfaglig tilbakemelding: Det er foretatt befaring (mai 08) ift. kulturminner i planområdet og det er ikke registrert eller påvist konflikt med hensyn til slike. Fylkeskommunen har ingen merknader til den planlagte sjøatkomsten med naustområde. Behovet for naust bør imidlertid vurderes nærmere. Det bemerkes at planområdet er dårlig utnyttet og og at ut fra en ressurs- og landskapsmessig vurdering burde hyttene vært samlokalisert enten i det flatere partiet mot sjøen eller i det mer eksponerte området høyere opp på neset. Den framlagte planen innebærer både utbygging ved sjøen som privatiserer et attraktivt område i strandsonen, samtidig som det legges hytter høyere opp på neset. Planen burde vist det totale utbyggingspotensialet slik at man unngår en senere bit for bit utbygging. Reindriftsforvaltningen Nord-Trøndelag

4 De har ingen merknader til planforslaget NTE nett AS De har ingen merknader til planen, men gjør oppmerksom på at det er linjeanlegg i området og at det tas hensyn til dette. Fiskeridirektoratet, Region Trøndelag De har heller ingen merknader til planforslaget Telenor Networks Engineering De bekrefter at de har mottatt planforslaget MNR Miljø og landbruk: De bemerker at området benevnt som friluftsområde i planen, må få betegnelsen LNF-område Merknadene er oversendt planlegger som har innarbeidet det meste i et revidert planforslag med revideringsdato Vurdering Ingen av uttalelsene inneholder direkte innsigelse til planforslaget som ble utsendt. Det er likevel kommet en del merknader og anbefalninger som både går på selve planløsningen i området og mye på fagkvalitet i planframstillingen. I pbl 27-1 om utarbeidig av reguleringsplan, står at planene skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form. Kommunen kan og bør sannsynligvis holde en streng linje i forhold til denne bestemmelsen, slik at planforslagene får relativ lik kvalitet, blir entydige og har en forståelig form. Planleggeren har lagt inn deler av merknadene i revidert planforslag med revideringsdato Det er likevel en del forhold som fortsatt kan og bør endres, slik at man får en plan som er entydig og lett forståelig. Dette gjelder spesielt reguleringsbestemmelsene som må være så presise som mulig da disse fastlegger detaljene for tiltakene som kan gjennomføres etter reguleringsplanen. Upresise bestemmelser gjør at disse kan tolkes ulikt og som igjen vil kunne gi opphav til konflikter mellom utbyggere og bygningsmyndighetene og i forhold til eventuelle naboer. Ut fra mottatte merknader og kravet til entydighet må følgende punkter revideres og endres: - Navnet eller betegnelsen på reguleringsplanen må være lik på plankartet og i overskriften til bestemmelsene for planen. - Under 1 i bestemmelsene må reguleringsformål friluftsområde på land, endres til LNFområde for jord og skogbruk både i plankartet og i bestemmelsene. - Under 1 bebyggelsens plassering og karakter, fjernes de tre første setningene. - Ny 1. linje blir: Planlagte byggeområder er vist i reguleringsplanen. - Nest siste ledd i 2 fjernes da det ikke gir mening. - Trase for eksisterende el.trase i planområdet må gis nødvendig tegnforklaring. Er dette høyspentanlegg må dette inngå som fareområde i planen. - For å redusere inngrepene i sjøkanten, reduseres naustbebyggelsen til bare et felles naust og med bruksareal på inntil 50 m² - Det må framgå i planen hvordan kravet til drikkevannsforsyningen er planlagt løst. Jfr. pbl. 65

5 Når det gjelder anmodningen fra fylkesmannens landbruksavdeling om å vurdere en bedre utnyttelse av planområdet med flere hyttetomter, finner en det vanskelig å pålegge grunneier å regulere inn flere tomter om han ikke har egen interesse av dette. Han har både nå og tidligere gitt beskjed om at han for tiden ikke ønsker at det legges inn flere hyttetomter i planforslaget. Dette bla. mht at det er plantefelt under utvikling i planområdet. Fylkeskommunen har i sin tilbakemelding bemerket at naustbehovene for fritidsbebyggelsen bør vurderes nærmere. Kommunen har så langt gitt tillatelser till etablering av naust i tilknyting til regulerte fritidsområder der slik etablering er lagt inn i planforslagene. Når man nå vet at det er en god del byggeområder for fritidsbebyggelse under utvikling rundt i kommunen, så vil naust i tilknyting til disse utbyggingsområdene medføre at det legges inn nye anslagsvis over 100 nausttomter langs sjøkanten i nærmeste framtid. Regner man at det for hver tomt går med rundt m² areal så gir dette mange mindre inngrep som samlet sett utgjør en vesentlig del av sjøkanten i reguleringsområdene. Behovene for naust ift. fritidsbruk er redusert de senere årene. Dette med grunnlag i at dagens sjøbrukere har båter som tåler å stå ute hele året og som av hensyn til sikkerhet mot tyveri og skadeverk, tar sine båter til egen boligtomt eller sikret område i vinterhalvåret. Med praktiske bilhengere og ramper for utsett/oppsett er slik transport ikke lenger noe hinder eller problem for båteierne. For å oppnå en rimelig lik praksis og behandling av ønsker om etablering av naustbebyggelse ifm. fritidsbebyggelse i nærheten av sjø, bør kommunen vurdere å etablere en prinsipiell holdning til slik ønsket naustbebyggelse. Enkelte kystkommuner har vedtatt retningslinjer for naustbebyggelse slik at det blir bedre forutsigbarhet for planleggere mht. mulige inngrep og etableringer. Slike retningslinjer kan også bidra til at byggingen i sjøkanten reduseres slik at diss områdene blir disponible til annen aktivitet/bruk. Løsninger med ett litt større fellesnaust vil kunne være en god måte å løse oppbevaringsbehovet for brukerne på. Foreslår i innstillingen at bestemmelsene om naust endres slik at det kun tillates oppføring av et felles naust på inntil 50 m² i planområdet. Miljømessig vurdering Gjennomføring av de planlagte tiltakene i reguleringsplanen vil åpne opp for bruk av områder som i dag ikke er tatt i bruk til fritidsformål. Tiltaket vil som for all ny utbygging og utvikling gi økt forbruk av ikke fornybare ressurser. Dette gjelder i første rekke økt forbruk av energi og påfølgende utslipp av klimagasser som følge av den nye etableringen.