Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Bjørn Broholm Sverdrupsveg TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TSI 2010/4146 Dato: Sakstype: Delegert delingssak Eiendom: Saksnr: 674/ /244/1 - Søknad om deling av grunneiendom - Bjørn Broholm - avslag. Vi viser til Deres søknad om deling av grunneiendom mottatt her den Søknaden gjelder fradeling av to parseller på henholdsvis ca. 600 m 2 og ca. 800 m2 fra eiendommen Djupvika, gnr. 244 bnr. 1, Åsenfjord. Omsøkte parseller planlegges benyttet til hyttetomter. Parsellen ligger utenfor 100- metersbeltet langs sjø. I henhold til kommuneplanen for Levanger kommune (vedtatt av Levanger kommunestyre ) ligger omsøkte parseller innenfor byggeområde for planlagt fritidsbebyggelse, område H 5. I bestemmelsene til planen står bl.a. følgende: For fritidsbebyggelse i områdene H 1, H 2, H 3, H 4, H 5, H 6 samt sone C og sone B5 gjelder: Ny fritidsbebyggelse i H 1, H 2, H 3, H 4, H 5, H 6 kan tillates i et omfang som fastlegges gjennom reguleringsplan. Ny fritidsbebyggelse i sone C og i sone B 5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan. Unntak fra dette er mindre vesentlige utvidelser av eksisterende fritidsbebyggelse. I område H 5 ligger foruten eiendommen Djupvika, gnr. 244 bnr. 1 også eiendommen Mevika, gnr. 244 bnr. 25 pluss en rekke fradelte eksisterende hytteeiendommer. For eiendommen Mevika ble det utarbeidet en reguleringsplan for nye hyttetomter og som ble vedtatt av Levanger kommunestyre Fra før av er det vedtatt strandplan for eiendommen Djupvika, godkjent av Fylkesutvalget i Nord- Trøndelag i A- sak nr. 207/78 den Planområdet utgjorde ca. 260 da utmark fordelt på tre områder med til sammen 60 planlagte tomter, derav er 31 tidligere bebygget. I følge strandplanen ligger omsøkte parseller i et område regulert til fellesareal. I forslag til ny kommuneplan felles for Levanger og Verdal kommune utlagt på høring med høringsfrist er området Djupvika foreslått avsatt til LNFR- areal (landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift), spredt boligbebyggelse fremtidig. Området i forslaget til ny kommuneplan er benevnt i kartet med arealbrukskode SB01, Åsenfjord og med forslag til 4

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 nye boliger som spredt boligbygging. Kommunen antar at det vil ta noe tid før endelig vedtak om ny kommuneplan foreligger og hvordan den endelige planen vil bli. Strandplanen fra 1978 er i denne forbindelse i likhet med mange andre gamle planer planlagt foreslått opphevet. Ansvarlig søker har i følgebrev til søknaden om fradeling angitt følgende grunner for dispensasjon fra kommuneplanen med tilhørende bestemmelser: Det søkes herved om dispensasjon fra gjeldende arealplan i kommuneplanen for området/eiendommen 244/1, Djupvika Overnevnte eiendom er på ca KVM og har i dag 64 fritidsboliger. Det er i 2008 gitt utslipptillatelse hvorpå avløpsnett er etablert. - Fradeling av ny tomteparsell blir vil bli en naturlig oppdeling av arealet mellom 2 internveier ved hovedbruket i Djupvika. -VVA ligger godt tilrette for enkel tilkobling på begge sider av parsellen - Fradelingen krever ingen terrenginngrep på eller rundt denne. - Det vil bli boret etter grunnvann i fjell. I henhold til kapittel 19 i ny plan- og bygningslov er søknaden om dispensasjon i brev datert oversendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk til høring/ behandling. Nord- Trøndelag fylkeskommune har i brev datert svart følgende: Vi viser til oversendelse datert Generelt: Det ønskes fradelt to hytter innenfor avsatt byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. I bestemmelsene til arealdelen kan ny bebyggelse tillates i et omfang som fastlegges gjennom reguleringsplan. Det er mange hytter i området og innpasseng av ny bebyggelse bør avklares i en helhetlig sammenheng. De ulike interesser/forhold bør avveies i en planprosess og vi støtter kommunens vurdering av krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Det oppfordres til bruk av askeladden, htt ://askeladden.ra.no og mittkulturminne; htt :// for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev datert avgitt følgende uttalelse: Vi viser til Deres oversendelse av Saken gjelder fradeling av to hyttetomter på ca. 600 m2 og 800 m2 fra eiendommen gnr. 244 bnr. 1 i Levanger kommune. Tiltaket ligger innenfor byggeområde H5 i kommuneplanens arealdel med krav om reguleringsplan før utbygging kan skje. Tiltaket krever derfor dispensasjon fra plankravet. Fylkesmannens vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2 dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med dispensasjon klar være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Saken er forelagt fylkemannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader: Fra Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Fra Miljøvernavdelingen: De aktuelle tomtene ligger inn mellom eksisterende bebyggelse. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til at arealene kan fradeles til fritidsbebyggelse. Dette vil være i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planområde H5 inneholder imidlertid allerede en god del eksisterende fritidsbebyggelse. Området er således bebygd uten en planmessig avklaring og gjennomgang. Kommuneplanens krav til detaljplanlegging, før videre utbygging kan finne sted, er et plangrep som nettopp har til hensikt å se fremtidig utbygging som en helhet, og ikke som en bitvis utbygging slik en eventuell dispensasjon vil kunne medføre. Ut fra planfaglige vurderinger anbefaler vi ikke dispensasjon fra plankravet, som er nedfelt i kommuneplanens arealdel. Innherred samkommune v/ enhet for landbruk har i brev datert fattet følgende vedtak: Landbrukssjefens vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 9 og 12, Naturmangfoldsloven 8-12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003, og Innherred samkommune sitt

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 delegasjonsreglement gis med dette Bjørn Broholm samtykke til fradeling av en to parseller, en på ca. 600 m2 og en på ca. 800 m2 av eiendommen Djupvika, gnr. 244, bnr. 1 i Levanger kommune slik det er søkt om. De omsøkte parsellene skal brukes til fritidsformål. Vurdering: Området hvor omsøkte fradelinger er planlagt omfattes av Strandplan Djupvika og kommuneplanen for Levanger kommune. I følge strandplanen er området hvor fradelingen av de to parsellene søkes regulert til fellesområde og i forhold til kommuneplanen er området avsatt til byggeområde for planlagt fritidsbebyggelse, område H 5. Da kommuneplanen er den av planene som er vedtatt sist, vil det ved motstrid mellom disse to planene være bestemmelsene i kommuneplanen som gjelder. Søknaden om fradeling av to parseller må utfra dette behandles som en dispensasjonssøknad fra bestemmelsen om at ny fritidsbebyggelse i H 1, H 2, H 3, H 4, H 5, H 6 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom reguleringsplan. I henhold til kapittel 19 i plan- og bygningsloven kreves grunngitt søknad fra ansvarlig søker. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovers bestemmelser om planer og forbudet i 1-8(100 metersbeltet i strandsonen) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor relevante forhold er like og det har ikke skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner søknaden med følgende: - Fradeling av nye tomteparseller blir en naturlig oppdeling av arealet mellom to internveger ved hovedbruket i Djupvika. - VVA ligger godt til rett for enkel tilkobling på begge sider av parsellene. - Fradelingen krever ingen terrenginngrep på eller rundt denne. - Det vil bli boret etter grunnvann i fjell. Grunner som taler mot dispensasjon: - Deler av de oppgitte grunner anses som generelle. - Å gi dispensasjon vanskeliggjør praktiseringen av kommuneplanen. - Kommuneplanen blir mindre forutsigbar. - Å gi dispensasjon skaper presedens. - Ut fra grunngitt søknad om dispensasjon fra kommuneplanen har søknaden vært sendt til uttalelse/ høring til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i utgangspunktet ingen merknader til søknaden, men anbefaler ut fra planfaglige vurderinger at det ikke gis dispensasjon fra plankravet, som er nedfelt i kommuneplans arealdel. Videre skriver Fylkesmannen at kommuneplanens krav til detaljplanlegging, før videre utbygging kan finne sted, er et plangrep som nettopp har til hensikt å se fremtidig utbygging som en helhet, og ikke som en bitvis utbygging slik en eventuell dispensasjon vil kunne medføre. Nord- Trøndelag fylkeskommune viser til i bestemmelsene til någjeldende arealdelen kan ny bebyggelse tillates i et omfang som fastlegges gjennom reguleringsplan. Og videre at det er mange hytter i området og innpassing av ny bebyggelse bør avklares i en helhetlig sammenheng. De ulike interesser/ forhold bør avveis i en planprosess og vi støtter kommunens vurdering av krav omutarbeidelse av reguleringsplan. Innherred samkommune v/ enhet for landbruk har i sak 25/10 med hjemmel i jordloven og naturmangfoldsloven gitt godkjenning av fradeling av de to parsellene som omsøkt. Kommunen har vurdert alle momenter i saken og kommet fram til å anbefale at dispensasjon ikke bør gis. Dette med vekt på bl.a. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag og Nord- Trøndelag fylkeskommune sine uttalelser, ut fra den oppfatning av at søknad om endringer av arealplaner, fortrinnsvis bør skje gjennom reguleringsplaner og ikke via dispensasjoner. En evt. godkjenning av søknaden om dispensasjon vil skape presedens, spesielt med tanke på at Åsenfjorden er et pressområde i forhold ønske om hytteutbygginger. De grunner som søker har angitt, betraktes ikke til å være så tungveiende at dispensasjon bør gis. VEDTAK: Søknad om dispensasjon for fradeling av to parseller til hyttetomter på eiendommen Djupvika, gnr. 244 bnr. 1 avslås med hjemmel i kommuneplanen for Levanger kommune med tilhørende bestemmelser og kapittel 19 i plan- og bygningsloven. Det vises til de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget som begrunnelse for avslaget. I henhold til delegasjonsbestemmelsene er myndighet delegert til plan- og byggesakssjefen. Saken vil bli referert på neste møte i Plan- og utviklingskomiteen. Vedtaket kan påklages i henhold til 28 i forvaltningsloven. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Med hilsen Torbjørn Sirum fagansvarlig byggesak Kopi: Bjørn Broholm, Sverdrupsveg 49, 7020 Trondheim.