Fosnes kommune. Saksframlegg. Plan og utvikling. Gnr 43 bnr 1. Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i Fosnesvågen. 1.

Transkript

1 Fosnes kommune Plan og utvikling Saksmappe: 2008/588-3 Saksbehandler: Stig Bjøru Saksframlegg Gnr 43 bnr 1. Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i Fosnesvågen. 1. gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 vedtar det faste utvalg for plansaker at forslag til reguleringsplan for fritidsboliger Fosnesvågen gnr 43 bnr 1, legges ut til offentlig høring i minimum 30 dager etter at følgende merknader er innarbeidet i planforslaget: 1. Det innarbeides bestemmelser om utbyggingsrekkefølge slik at infrastrukturtiltak som veger/stier og vannforforsyning blir etablert i forkant av ordinær bebyggelse. 2. Plassering av sjøboder må framgå av plankartet og må markeres under byggeområder. 3. Betegnelsen sjøhus oppfattes som upresis og er lokalt en fellesbetegnelse på naust, lager for sjøbruk og andre enkle bygg ved sjøen. Betegnelsen sjøhus må endres til område for utleiehytter slik at planforståelsen blir bedre. Området legges inn under byggeområder i tegnforklaringen 4. Tekst i plankart og tegnforklaringer må endres slik at de blir like. (småbåtanlegg sjø og land. 5. Det må tegnes inn frisiktssone i avkjørsel fra kommunevegen slik de ikke etableres trafikkfarlige forhold. 6. Plankartet må påføres nordpil. 7. Planlegger må vurdere og redegjøre for sikkerhets- og beredskapsmessige forhold og konsekvenser med planforslaget. Jfr. arealplanens retningslinjer i punkt For å opprettholde mulighet for fri ferdsel langs sjøen,(jfr. tekstdel til kommuneplanens arealdel p. 3.3 byggeområder) må det vurderes å trekke utleieenheter tilbake fra selve strandkanten. 9. Eksisterende bebyggelse i planområdet må markers i kart og tegnforklaring slik at det framgår at dette ikke er nye byggeområder. 10. Det må vurderes å tilrettelegge del av planområdet/bygning/er slik at den fyller kravene til bruk bla av rullestolbrukere.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Befaringsrapport Nord Trøndelag Fylkeskommune I Planbeskrivelse Arkitektkontoret Blom AS, Namdaslhagen S Gnr 43 bnr 1. Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse i Fosnesvågen. 1. gangs behandling Saksopplysninger Grunneier Kristen I. Dille har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse på del av sin eiendom gnr 43 bnr 1, i Fosnesvågen. Planen er utarbeidet av Arkitektkontoret Blom i Namsos. Beliggenhet Området ligger på sørsida av innerste delen av Fosnesvågen, mellom kommune vegen til Moldvika og sjøen mot nord. Området avgrenses vestover mot produktivt landbruksarealer og i eiendomsgrensa mot øst. Det er en del dyrka mark med gressproduksjon i reguleringsområdet. Områdekarakter Byggeområdet består av stort sett lavbonitet mark med blandingsskog på grunnlendt fjell og delvis torvkledd fjell med innslag av bart fjell i dagen. I beltet over strandlinjen er det blandingsskog som ved utbygging må tynnes/kultiveres for å gi utsikt og lys inn til bebyggelsen. Området med dyrka mark ligger mellom ny veg 1 sjøen og eiendomsgrense mot vest. I overkant av dyrka mark finns en lav steinmur som i planforslaget inngår i reguleringsformålet friluftsområde. I reguleringsområdet inngår 3 eksisterende bebygde hyttetomter, hvorav en på festet tomt. Kartgrunnlag og markering av tomter Det er benyttet digitalt kartgrunnlag og punkter og tomter er registrert med håndholdt GPS utstyr. Plankartet er i målestokk 1:2000. Frittliggende tomter er markert med påler i marken. Arealdisponering Av totalt ca 70 da regulert område, utgjør byggeområdene for i alt 12 enheter inklusive eksisterende fritidsbebyggelse, ca 8,5 da. Område for sjøhus utgjør ca 1,1 da. Fornminner og kulturminner Planområdet ble undersøkt av folk fra fylkeskonservatoren i oktober Rapporten konkluderer med at det ikke ble påvist automatisk fredede kulturminner og det ble heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Overordnede planer og bestemmelser Kommuneplanen for Fosnes ble vedtatt av kommunestyret 1. september Under punkt 2.5 framgår bla at kommunen generelt skal søke å gjennomføre prinsippet om bærekraftig utvikling innenfor alle områder av kommunens virksomheter og forvaltninger. I kap. 3 framgår visjoner, mål og strategier, er det bla formulert delmål om at det skal legges til rette for fritidsbebyggelse i tilknytning til reiseliv både i forhold til sjø og fjell.

3 I kommuneplanens arealdel som sist ble revidert og vedtatt av kommunestyret 4. april 2006, inngår det planlagte området som del av utbyggingsområde FB 16 til fritidsbebyggelse. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel framgår under punkt 3.3.1, generelt: Grad av utnytting fastsettes som BYA for fritidsbebyggelse og boligområder 20% I bestemmelsenes punkt 3.3.2, estetikk: Generelt gjelder at ny bebyggelse gis en tiltalende form. Den skal tilpasses eksisterende bebyggelse, der denne ut fra naturtilpasning eller tradisjon har en bestemt karakter. Farge og materialvalg skal avpasses til naturens preg eller områdets tradisjon. Ny bebyggelse skal plasseres slik at eksisterende vegetasjon og terreng bevares. Skjæringer og bratte fyllinger skal unngås. Innenfor byggeområdet kan kun oppføres frittliggende småhus. Hovedretning på bebyggelsen skal ligge langs terrengkotene. Takvinkel og hovedmøneretning skal harmonere med nærliggende bygg. Bestemmelsene i punkt 3.3.3, fritidsbebyggelse omfatter bla. at: Det ikke er tillatt med bygging av fritidsboliger på dyrka mark. Videre at det ikke er tillatt å bygge nærmere enn 100 meter fra strandlinjen, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannsstand i vassdrag og ved middel høyvann i sjø. Teksten i kursiv er juridisk bindende for kommuneplanens arealdel og avvik fra disse vil kreve dispensasjon etter pbl 7 for enkeltsaker. For nye arealplaner vil ikke avvik i forhold til gjeldene planer medføre dispensasjonsbehandling, da nye vedtatte arealplaner vil gjelde foran eldre planer. Utover kommuneplanes arealdel, foreligger sektorplan for landbruk og miljø fra 24. mai 2007, der det er vedtatt en del retningslinjer som legges til grunn i omdisponerings- og delingssaker som skal behandles etter jordloven i MNR kommunene. Dette gjelder følgende forhold: jordvernet skal praktiseres strengt i hele regionen ved behandling av omdisponerings- og delingssaker etter jordloven, skal det søkes å finne alternative løsninger som ikke medfører forbruk av dyrka og dyrkbar mark. I områder med stabil eller økende folketall kan det utøves en mindre streng holdning i forbindelse med omdisponering og fradeling av areal til boligformål. Ved behandling av saker skal det tas hensyn til arealets produksjonsevne, helningsgrad, størrelse og arrondering, samt tilgjengelighet og beliggenhet. I tillegg skal arealets betydning for kulturlandskapet vurderes. Vurdering Forslag til reguleringsplan for Fosnesvågen omfatter deler av utbyggingsområde FB 16 i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er ikke i tråd med forskriftene i tekstdelen til kommuneplanes arealdel. Det vesentlige avviket går på at hoveddelen av tiltakene foreslås etablert innenfor 100 m beltet langs sjøen. Videre er møneretning for hytteområdene ikke etter bestemmelsene punkt til arealplanen, som sier at hovedmøneretning skal følge terrengkotene. I tekstdelen framgår også at byggeområder ikke må hindre fri ferdsel langs sjøen. Plan- og bygningslovens bestemmelse i 17-2 (byggeforbud i 100 m beltet langs sjøen) vil ikke gjelde i område som omfattes av reguleringsplan eller som er lagt ut til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er juridisk bindene for arealbruken i kommunen.

4 Med grunnlag i at planforslaget strider mot bestemmelsene i arealplanen, vil bla. fylkesmannen kunne fremme innsigelse til planforslaget under høringen. Det er bare arealplaner som følger bestemmelsene i vedtatt arealplan som fylkesmannen ikke kan fremme innsigelser mot da denne er klarert gjennom tidligere prosesser med bla fylkesmannen. De planlagte utbygigene i området er relativt omfattende etter lokale forhold. 13 stk nye boenheter med anslagsvis ca 50 personer vil medføre en del konsekvenser i form av bla. økt trafikk langs kommunal veg og økt forurensing via avfall, utslipp og energiforbruk til motorisert ferdsel og bygningsenergi. Det aktuelle planområdet har allerede i dag fritidsbebyggelse innenfor 100 m beltet langs sjøen. Dette gjelder for så hvitt hele området mellom kommunevegen og sjøen fram til Moldvika i øst. Videre er området relativt bratt og nordvendt og så langt man kjenner til, benyttes ikke disse områdene som tur eller friluftsområde av allmennheten. Eksisterende hytteierne i området benytter sannsynligvis likevel deler av området til slik fritidsaktiviteter. Da det heldigvis fortsatt finns en del gode tur- og friluftsområder langs sjøen i kommunen, vurderes ikke privatiseringen av dette planområdet ha noen stor betydning for det allmenne turog friluftslivet på Jøa. Bygging helt ned i flomålet vil likevel sperre for mulig ferdsel langs sjøkanten og dette er i strid med veiledningen i teksten til arealplanen. Det er ikke opplyst noe om at planområdet er utformet og planlagt med universell utforming. For at alle slags brukere skal kunne hele eller deler av området og dets fasiliteter, bør en del av tiltakene være utformet etter prinsippet universell utforming. Bygninger og anlegg for publikum skal være tilrettelagt for orienterings og bevegelseshemmede. For at planforslaget skal være mer i tråd med gjeldene arealplan og gi et klart og mest mulig presist bilde på hvordan området skal utnyttes, må følgende forhold innarbeides i planforslaget før dette sendes ut på høring: - For bla. å unnvike unødvendig slitasje i terrenget under byggeperioden, må det fastsettes utbyggingsrekkefølge, der veger, stier og vannforsyning blir etablert i forkant av annen bygging i planområdet. - Det er ikke vist plass for de to planlagte sjøbodene. Dette må vises i plankartet og plasseres under byggeområder i tegnforklaringen. - Betegnelsen sjøhus oppfattes som upresis og er lokalt en fellesbetegnelse på naust, lager for sjøbruk og andre enkle bygg ved sjøen. Betegnelsen sjøhus må endres til område for utleiehytter slik at planforståelsen blir bedre. Området må også inngå som byggeområde. - Det er ikke helt samsvar mellom påtegninger i kartet og i tegnforklaringen. Dette gjelder småbåtanlegg i sjø og på land som må få lik betegnelse i kart og tegnforklaring. - Det må tegnes inn frisiktssone i avkjørsel fra kommunevegen slik de ikke etableres trafikkfarlige forhold. - Plankartet må påføre nordangivelse - Planlegger må vurdere og redegjøre for sikkerhets- og beredskapsmessige forhold og konsekvenser med planforslaget. Jfr. arealplanens retningslinjer i punkt For å unngå at strandlinjen sperres av utleiehyttene bør disse trekkes tilstrekkelig bort fra flomålet - Eksisterende bebyggelse i planområdet må markeres i kart og tegnforklaring slik at det framgår at dette ikke er nye byggeområder - For at også syns- bevegelshemmede skal kunne benytte planområdet/tilbudet bør hele eller del av anlegget tilrettelegges for slike brukere.

5 Miljømessig vurdering Planforslaget vil medføre økt trafikk til området langs kommunal grusvei i en lengde av ca 500 m. Dette forholdet vurderes ikke å medføre noen vesentlige konsekvenser verken mht. vegkostnader eller for trafikksikkerheten om nødvendig frisiktsareal til avkjørsel blir etablert. Planforslaget vil i noen grad påvirke dyre og plantelivet i negativ retning, både på land og i sjøen. Ønskes ulike aktiviteter og byggetiltak langs sjøen, vurderes en slik påvirkning i større eller mindre grad å være uunngåelig og må da aksepteres. Ut fra dagens krav til standard og lettvinthet også for fritidsbebyggelse, vil planforslaget medføre økt bruk av el. energi. Ettersom det i perioder importeres el. kraft basert på forbrenning av olje og kol, vil stort sett alle bygge og anleggstiltak globalt sett medføre økt forurensing. Landskapsmessig vil planforslaget medføre endringer i form av nye bygninger og at skogsvegetasjonen blir redusert. Videre vil kaianlegget og utleiehyttene bli relativt markerte fra sjøsiden og fra nordsiden av vågen. I og med at terrenget er svært stigende mot fjellet bak, vil tiltakene neppe gi silhuettvirking fra sjøsiden. Så lenge det ikke etableres utslippsløsninger for byggeområdene, vil ikke etableringen medføre noen særlig økt grad av forurensing i sjøen utenfor. Det er tidligere etablert en mindre felles utslippsløsning fra eksisterende boligfelt med 4 boligtomter like sør for kommunevegen, rett ovenfor parkering P1 i planforslaget. Mulige framtidige ønsker om å få legge inn vann i fritidsboligene gir grunnlag for å vurdere utvidelse av dette utslippsanlegget.