Reguleringsplan for Hylla (gnr 25/5) og Hilstad (gnr 25/6) - 2.gangs behandling

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Reguleringsplan for Hylla (gnr 25/5) og Hilstad (gnr 25/6) - 2.gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget Hylla og Hilstad av på vilkår av at følgende rettes opp: Tomt T 47 og T 48 tas ut av planen og planområdet sør for kommunal vei til Brandsmoen tas ut som en følge av dette. Planområdet må gjøres sammenhengende ved at arealer tilhørende gnr 25 bnr 4 ved Lomtjønna og Hillstadborga tas inn i planen som jord- og skogbruksområder. Naust/lagerbygg må tilknyttes småbåtanleggene, og må være fellesbygg Innsigelsene til Fylkesmannen angående tomtene T1, T2, T10, T11, T14, T15 og T17 tas til følge og må tas ut av planen. Planteknisk merknad fra kommunal- og administrasjonsavdelingen tas inn i planen. Merknad om omdefinering av småbåtanlegg til flytebrygge tas inn i planen, og de to områdene øst i planforslaget samlokaliseres på kun en lokalitet. Innspillene fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune tas til følge og foreslått reguleringsplantekst innarbeides i planen. Spesialområde bevaring innarbeides i både kart og plan i henhold til denne uttalelsen. Tomtene T19-T21 tas ut som følge av automatisk fredete kulturminner og tilførselsvei til tomt T22 innarbeides i henhold til merknad. Revidert reguleringsplan med bestemmelser fremmes kommunestyret for stadfesting med følgende innstilling: Reguleringsplan for Hylla og Hilstad med bestemmelser stadfestes. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningslovens 27-2.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Reguleringsplan for fritidsboliger på Hylla og Hilstad I Forhåndsvurdering av reguleringsplan hyttetomter 25/5 S Hylla gnr. 25 bnr. 5 og Hilstad gnr. 25 bnr. 6 - reguleringsplan for fritidsboliger. 1.gangsbehandling U Hylla gnr. 25 bnr. 5 og Hilstad gnr. Jan Vedvik m.fl. 25 bnr. 6 - reguleringsplan for fritidsboliger. 1.gangsbehandling I Reguleringsplan Hilstad - nytt planforslag I Reguleringsplan - nytt utkast Øivind Strøm S Hylla gnr 25 bnr 5 og Hilstad gnr 26 bnr 6 - Reguleringsplan for fritidsboliger. Ny 1. gangsbehandling U Hylla gnr 25 bnr 5 og Hilstad gnr 26 bnr 6 - Reguleringsplan for fritidsboliger. Ny 1. gangsbehandling Marit Danielsen landskapsarkitekt MNLA Fylkesmannen i Nord-Trøndelag MARIT DANIELSEN Jan Vedvik m.fl. U Reguleringsplan for fritidsboliger på Hilstad i Flatanger Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. I Uttalelse til reguleringsplan Fiskeridirektoratet, Region Trøndelag I VS: ref. 2007/ Hans Petter Haukø I Reguleringsplan for fritidsboliger på Hilstad - uttalelse I Reguleringsplan Hilstad. Høringsuttalelse I Nord-Trøndelag Fylkeskommune - Uttalelse til reguleringsplan for fritidsboliger på Hilstad I Fylkesmannens uttalelse til forslag til reguleringsplan for fritidsbboliger Hilstad 26/6 og 25/5 Statens Vegvesen Reindriftsforvaltningen Nord- Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Uttalelse fra NTE Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk I Høringsuttalelse NTNU v/fredrik Skoglund I Uttalelse Sametinget U Vedrørende reguleringsplanarbeidet for Hylla (gnr 25/5) og Hilstad (gnr 26/6) I Vedrørende tidsfrist reguleringsplan Hylla/Hilstad I Vedrørende reguleringsplan - hytteområde, Hilstad I Nord-Trøndelag fylkeskommunes høringsuttalelse - arkeologisk Jan Vedvik m.fl. Advokatkontoret Nordenfjeldske Advokatkontoret Nordenfjeldske Nord-Trøndelag fylkeskommune

3 forundersøkelse U Vedrørende tidsfrist reguleringsplan Hylla/Hilstad S Reguleringsplan for Hylla (gnr 25/5) og Hilstad (gnr 25/6) - 2.gangs behandling Advokatkontoret Nordenfjeldske m.fl. Vedlegg 1 05_15plandok 2 05_15førsteg 3 Nord-Trøndelag fylkeskommunes høringsuttalelse - arkeologisk forundersøkelse 4 Befaringsrapport 5 Fylkesmannens uttalelse til forslag til reguleringsplan for fritidsbboliger Hilstad 26/6 og 25/5 6 Nord-Trøndelag Fylkeskommune - Uttalelse til reguleringsplan for fritidsboliger på Hilstad Saksopplysninger Søknad om oppstart av reguleringsarbeid for Trond Hylland på gnr 25 bnr 5 Hylla m/ tilhørende kart utarbeidet av Marit Danielsen av Brev fra Trond Hylland av Brev fra Trond Hylland av Forhåndsvurdering av reguleringsplan for hyttetomter på gnr 25/5 fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag av Vi mottok søknad fra Trond Hylland i august 2006 angående ønske om å få regulert deler av eiendommen Hylla til fritidsformål / hytteutbygging. Søknaden er utarbeidet av Marit Danielsen. I søknaden heter det at planens avgrensning og utnytting er vist skissemessig og vil bli fastsatt i løpet av planprosessen. Formålet med planen er å regulere inn tomter for fritidsboliger og ett naust. Planen skal foruten fritidsbebyggelsen vise adkomstveger, parkeringsplasser, løsning for vann og avløp og evt småbåthavn. Videre skal planen ta med eksisterende forhold som dyrka mark, veger, eksisterende bygg osv. Fritidsboligene vil i stor grad bli samlet i vestre del av eiendommen. Se for øvrig vedlagte brev m/ tilhørende kart. I gjeldende kommuneplan for Flatanger ligger omsøkte areal i LNF-område. I tilhørende temakart for hytteutbygging ligger arealene i et område der en ønsker å tillate utbygging av hytter/fritidsboliger. Det er ikke avdekket spesielle naturkvaliteter for området gjennom biologisk-mangfoldkartleggingen utført i Flatanger kommune, mens det er knyttet viltinteresser til deler/ tilgrensende områder. Hylland har gjennom den nylig avsluttede kommuneplanprosessen spilt en aktiv rolle for å få avklart mulighetene for utbygging av hytter på sin eiendom Hylla. Dette framgår av brevene fra Hylland til kommunen datert og På eget initiativ har Hylland vært i kontakt med Fylkesmannens landbruksavdeling og miljøvernavdeling, og har fått innhentet en forhåndsvurdering fra disse. De kom da med følgende innspill: Forhåndsvurdering av reguleringsplan for hyttetomter på gnr 25/5 fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag av : Landbruksavdelingen:

4 Ingen innvendinger til at hytteplanlegging starter i området. Miljøvernavdelingen: (Uttalelsen bygger på en tidligere skisse fra Hylland der flere mindre områder var inntegnet). Påpeker at Langneset har klare landskapsmessige og friluftsmessige verdier og / eller potensiale for dette. Miljøvernavdelingen kan ikke akseptere hytter på Langneset. Hytteplanlegging i det andre området kan imidlertid ut fra forholdene aksepteres. Miljøvernavdelingen vil bli nødt til å vurdere innsigelse om det skulle bli foretatt en nær og privatiserende plassering av hyttetomtene i 100-metersbeltet. Se for øvrig vedlagte brev. HU-NMT behandlet oppstartssøknaden i møtet den , og fattet følgende vedtak: Vedtak i Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk sak nr. 79/06 Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker gir tillatelse til oppstart av reguleringsplanarbeid med formål innregulering av hyttetomter på deler av eiendommen Hylla, gnr 25 bnr 5. Dette på følgende vilkår: Planen må utarbeides av fagkyndige Peler skal settes ut i marka ved utarbeidelse av plan, og pelene skal innmåles og koordinatfestes (+ - 5 m) Det anbefales at naboeiendommene tas med på reguleringsplanarbeidet. Varsel om planstart sendes berørte parter og kunngjøres i henhold til plan- og bygningslovens Planoppstart ble deretter kunngjort og det ble mottatt innspill fra naboeiendommen gnr 25 bnr 6 v/ Jan Vedvik at ønsker å legge ut de områder på 25/6 som grenser inntil eiendommen Hylla (25/5) til hyttetomter. Han ønsker å få til en felles plan for området og vil kontakte planlegger som allerede er engasjert av Trond Hylland. Kommunen har nå mottatt planforslag fra planlegger Marit Danielsen på vegne av grunneierne Trond Hylland og Jan Vedvik. Planen inneholder til sammen 21 nye fritidsboliger på frittliggende tomter og ett naust. I tillegg er det regulert inn tilknytningsveier fra kommunal vei til Brandsmoen og inn til de to områdene. Planen ble tatt opp til behandling i HU-NMT sitt møte den , hvor det ble fattet følgende vedtak: Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner ikke å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Hylla og Hilstad av Felles sjøareal til småbåtanlegg bør innreguleres eller avklares i planen Det bør vurderes å fortette og dette gjelder særlig gnr. 25 bnr. 6 hvor feltet bør forlenges inn på gnr. 25 bnr. 5. Pæler skal settes ut i marka. Pælene skal innmåles og koordinatfestes (+/- 5 m). Kommunen har etter dette nå mottatt et nytt planforslag fra Marit Danielsen Landskapsarktiekt MNLA på vegne av grunneierne Vedvik og Hylland, datert Dette planforslaget inneholder i alt 48 tomter for fritidsbolig og to naust. Området er utvidet til også å omfatte Hillstadvika med 7 tomter og 1 naust samt 2 fritidsboliger på parsell like øst for

5 Hillstadvatnet. I tillegg er det foretatt fortetting utvidelser innenfor de tidligere omsøkte områdene, samt at det er inntegnet 4 mindre areal til småbåtanlegg. Revidert plan ble fremmet for Hovedutvalg for NMT i deres møte hvor det ble fattet følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for Næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Hylla og Hilstad av på følgende vilkår: Tomt T 47 og T 48 tas ut av planen og planområdet sør for kommunal vei til Brandsmoen tas ut som en følge av dette. Planområdet må gjøres sammenhengende ved at arealer tilhørende gnr 25 bnr 4 ved Lomtjønna og Hillstadborga tas inn i planen som jord- og skogbruksområder. Pelene i marka skal innmåles og koordinatfestes +/- 5 m. Naust/lagerbygg må tilknyttes småbåtanleggene, og må være fellesbygg Planen ble deretter sendt ut til berørte parter og lagt ut til offentlig ettersyn. Følgende uttalelser har innkommet: Fiskeridirektoratet, uttalelse av : Ingen merknader Statens vegvesen, uttalelse av : Ingen merknader Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Ingen merknader Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Påpeker at hyttene med nr 47 og 48 bør tas ut i henhold til kommunens vedtak. Samtidig bør det åpnes en korridor ut til Langnesset gjennom flytting eller evt fjerning av tomter (vil berøre tomtene T19-T22). De anbefaler også at de mest strandnære tomtene på Hylla (gnr 25/5) enten flyttes bakover eller tas ut av planen da de ligger nedimot et fint strandområde. Når det gjelder kulturminner må det foretas befaring, og referat fra befaringsrapporten finnes lenger ut i saksframlegget. Se for øvrig vedlagte uttalelse for ytterligere detaljer. Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk, uttalelse av : Ingen merknader Vitenskapsmuseet Seksjon for arkeologi og kulturhistorie, uttalelse av : Påpeker at reguleringsbestemmelsene ikke gir noen føringer for hvordan småbåthavnene skal utformes, og hva deres innhold skal være i form av faste eller midlertidige installasjoner. Anser sannsynligheten for konflikter med kulturminner under vann som liten, men minner om meldeplikten dersom det under arbeider oppdages kulturhistorisk materiale. Arbeidene må da straks stanses og Vitenskapsmuseet varsles. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Landbruksavdelingen: Forutsetter at atkomstveier legges utenfor dyrka areal i den grad det er mulig. Har ingen ytterligere merknader til planforslaget.

6 Miljøvernavdelingen: Oppsummeringsmessig er miljøvernavdelingens konklusjoner gjengitt nedenfor: Fremmer innsigelse mot hyttetomtene T1, T2, T10, T11, T14, T15 og T17. Støtter kommunens vurdering om å samle de to småbåthavnene øst i planområdet. Benevnelsen småbåthavn må endres til flytebrygge for alle de 4 bryggene. Molo kan ikke tillates. Dette er en innsigelse. Kommunen må være særlig oppmerksom ved innmåling og detaljplanlegging av hytte T19-T21, T31-T32 og T36-T38 for å hindre silhuettvirkning fra sjøen og andre områder. Kommunal og administrasjonsavdelingen: Bestemmelsenes pkt 8, 7 er av privatrettslig karakter og må således omarbeides / tas ut. Pbl 66 hjemler krav om at rett til atkomst er sikret før fradeling eller bygging. Forslaget til bestemmelser bør omarbeides i tråd med dette. Se for øvrig vedlagt uttalelse for ytterligere detaljer. Sametinget, uttalelse av : Ingen merknader, men minner om meldeplikten til Sametinget dersom kulturminner påtreffes under arbeidene. Nord-Trøndelag Fylkeskommune Befaringsrapport-kulturminner av : Undersøkelser i felt har påvist konflikt med automatisk freda kulturminner i planområdet, disse er nå registrert i Riksantikvaren sin database for fornminner, Askeladden, med id.nr.: og samt andre kulturhistoriske spor i form av en åkerrein med id.nr: De ber derfor om at følgende endringer må gjøres i planen før den kan vedtas: Tomtene med nr 19, 20 og 21 utgår, samt at tilførselsveg til gjenstående tomt nr 22 må legges øst for tomtene 23 og 24. Gravrøysene med id.nr og , samt åkerrein med id.nr tas inn som spesialområde bevaring. Følgende bestemmelse må knyttes til spesialområde bevaring : I bevaringsområdet er det registrert to gravrøyser. Kulturminnene er automatisk fredet i henhold til Lov om kulturminner (KML), lov nr 50 av 9. juni 1978, 3. For å ivareta hensikten med KML 3 og 6 reguleres området til spesialområde bevaring. Av hensyn til kulturminnene må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving. Det må heller ikke oppføres bygg av noe slag i området. For øvrig henvises til Kulturminnelovens bestemmelser, spesielt 3.1 og 8. Hvis ikke planen blir endret i henhold til dette må Fylkeskommunen gå til innsigelse. Se vedlagt befaringsrapport for ytterligere detaljer. Vurdering Hylland og Vedvik ønsker å få tatt i bruk deler av sine eiendommer Hylla og Hilstad til utbygging av hyttetomter. For Hyllands del av planen (gnr 25/5) ligger omsøkt område nord, nord-vest for gårdstunet på gården og hovedsakelig på uproduktiv mark. Området ligger delvis innenfor 100-metersbeltet med de føringer som ligger for slikt areal, men deler av området har karakter av bratt og utilgjengelig strand. For Vedviks del av planen (gnr 25/6) er marksalgstypen hovedsakelig uproduktiv mark og myr. Området ligger ovenfor svært bratt strand på et platå. Det foreligger ikke større arealkonflikter i området basert på tilgjengelig materiale, og på bakgrunn av temakartet for hyttebygging i Flatanger som ble utarbeidet i forbindelse med kommuneplanen vil vi derfor tilrå at reguleringsarbeidet kan starte.

7 Planforslaget har for Hyllands del tatt opp i seg mange av de momenter som Fylkesmannens miljøvernsavdeling har påpekt i sin forhåndsuttalelse gjennom at Langneset i sin helhet er tatt ut som utbyggingsområde. Utnyttelsesgraden i det omsøkte utbyggingsområdet synes fornuftig. Flesteparten av de planlagte hyttene til Hylland ligger innefor 100-metersbeltet med de føringer som ligger for slikt areal. Her synes det likevel å være en fornuftig plassering av hyttene som er foretatt, da en har lagt de i beltet mellom dyrkajorda og sjøen. Arealene framstår som småkupert og delvis skogbevokst, og det burde kunne gi en landskapsmessig fin plassering av hyttene. På arealene til Vedvik er hyttene foreslått plassert på et platå ovenfor svært bratt strandsone, og det realistiske potensialet synes utnyttet. Planen tar generelt godt opp i seg de landskapsmessige hensyn, og området har ikke vesentlige strandkvaliteter, som gjør at en bygging til dels i 100-metersbeltet kan aksepteres. Nye momenter knyttet til Ny 1. gangsbehandling : Det nye planforslaget har tatt opp i seg de føringer som vedtaket i HU-NMT av gav. Dette gjennom at det er foretatt en fortetting i feltene omkring Lomtjønna, også på en slik måte at de naturlig tilgrensende arealer til Hylland også er tatt i bruk. I tillegg er det avsatt arealer i sjø til småbåtanlegg for hvert av feltene. Det bør i den forbindelse vurderes om det er hensiktsmessig med to småbåthavner såpass nært hverandre øst i planområdet slik det er foreslått. Peler er nå utsatt i marka, men disse er ikke innmålt. Kommunen er forespurt om innmåling. Når det gjelder nytt område ved Hillstadvika så har dette arealet vært gjenstand for en planprosess tidligere. I 1995 ble det arbeidet med en plan for området som ikke ble fullført, men det ble gitt godkjenning for at reguleringsarbeidet kunne påstartes. Arealet er i kommunens strategiske hyttekart innenfor det område hvor det kan fremmes forslag om fritidsbebyggelse, og en kan dermed ikke se at det er innkommet nye momenter siden 1995 som gjør at en bør ha en annen oppfatning enn den gang vedrørende oppstart av regulering. For å få til en sammenheng i reguleringsplanen bør arealene knyttes sammen på nord-øst siden av Hillstadborga, ved at arealene tilhørende gnr 25 bnr 4 reguleres til jord-og skogbruk. I tillegg er det anført to nye tomter øst for Hilstadvatnet. Dette er tomter som framstår plassert utenfor det egentlige området, og bryter med prinsippet om at en bør sørge for en utnytting av potensialet i et område hvor det oppstartes en regulering. Det anbefales derfor at tomt T 47 og tomt T 48 tas ut av planen og at planområdet avgrenses av veien til Brandsmoen i sør som i opprinnelig forslag. Samtidig bør arealet tilhørende 25/4 ved Lomtjønna reguleres tiol jord og skogbruk for å få en fornuftig avgrensning av planområdet. På bakgrunn av dette vil en anbefale at planen godkjennes på vilkår av at tomt T 47 og T 48 tas ut av planen, og at planområdet sør for Brandsmoveien tas ut av planen. Samtidig bør arealer tilhørende gnr 25 bnr 4 ved Lomtjønna og Hillstadborga reguleres til jord- og skogbruk for å få en fornuftig avgrensning og helhet i planområdet. Planen sendes ut til berørte parter, og legges ut til offentlig ettersyn. Nye momenter knyttet til 2. gangs behandling: Som det framgår av datoene på uttalelsene til planen så er dette en plan som har blitt liggende i påvente av rapport fra kulturminnefaglig befaring i planområdet. Hovedtyngden av uttalelsene kom inn i løpet av sommeren 2007, mens kulturminnerapporten først forelå nå i november Merknadene fra høringsinstansene er i hovedsak fra Fylkeskommunen og Fylkesmannen, som har innsigelser til ulike deler av planen. Med bakgrunn i Kulturmineloven må innsigelsene fra

8 Fylkeskommunen tas til følge i sin helhet, og dermed må tomtene T19-T21 tas ut av planen og tilførselsveien til T22 legges om som anført. Det må tas inn i planen spesialområde bevaring i tråd med uttalelsen fra Fylkeskommunen. Fylkesmannen fremmer innsigelse mot de tomtene som ligger nærmest sjøen i planen (T1, T2, T10, T11, T14, T15 og T17) på bakgrunn av 100-metersproblematikk. Med bakgrunn i de meklinger kommunen har vært i med Fylkesmannen det siste året i forhold til tomter i 100- metersbeltet, anbefales det at en tar innsigelsene fra Fylkesmannen til følge i sin helhet. Det må samtidig angis en endring av områdene avsatt til småbåthavn, til å i stedet bli benevnt som flytebrygge. Det er også en planteknisk merknad fra kommunal og administrasjonsavdelingen som må innarbeides i planen. Hyttefeltet lengst vest i planområdet er planlagt utbygd med vann og kloakk og særskilt søknad om utslippstillatelse må fremmes før disse tiltak kan igangsettes. For de øvrige tomtene er det kun planlagt tappekran på parkeringsplass og biologisk komposteringstoalett. På bakgrunn av dette anbefales det at planen godkjennes på vilkår av at opprettinger skjer i henhold til uttalelser fra Fylkeskommunen og Fylkesmannen. Revidert planforslag og kart i henhold til hovedutvalgets vedtak fremmes kommunestyret for stadfesting når dette foreligger. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef