Nesodden kommune. Reguleringsplan Nedre del av Fagerstrandområdet - ny 2.gangsbehandling

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 07/ /13364 Arkivkode: L12 Saksbeh.: Gisle Totland Utvalg Møtedato Saksnr. Planutvalget /09 Kommunestyret /09 Reguleringsplan Nedre del av Fagerstrandområdet - ny 2.gangsbehandling SAKEN GJELDER Fra Fagerstrand Vel m. fl. er det påpekt feil i reguleringsbestemmelsene for reg. plan Nedre del av Fagerstrand, og har derved anmodet om endring slik at bestemmelsene blir i tråd med intensjonene for utvikling av planområdet. I planutvalgets møte den , sak 046/08, ble det vedtatt å igangsette prosessen med endring av bestemmelsene. To alternative forslag til bestemmelser ble vedtatt lagt ut til høring i møte den , sak 109/08. Saken ble fremmet til 2.gangs behandling i planutvalgets møte og ble sendt tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding. INNSTILLING henhold 27-2 PBL 85. Påtegninger på reguleringskartet endres tilsvarende slik at tekst i plankartet og bestemmelsene samsvarer.

2 BEHANDLING I PLANUTVALGET Reg.ark. Gisle Totland orienterte om saken. Kjell Gudmundsen (H) fremmet følgende forslag: Terasser unntas BYA og BRA beregninger. Dette redigeres i alle delpunktene. Votering: Høyres forslag om terasser ble enstemmig vedtatt. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PLAN-098/09 VEDTAK henhold 27-2 PBL 85. Påtegninger på reguleringskartet endres tilsvarende slik at tekst i plankartet og bestemmelsene samsvarer. Terasser unntas BYA og BRA beregninger. BEHANDLING I KOMMUNESTYRET Trude Brannsæther reiste spørsmål om sin habilitet. Kommunestyret anså ikke beboere i området å være inhabile i å behandle saken. Kjell Gudmundsen (H) fremmet følgende forslag: Rådmannens opprinnelig innstilling, med følgende endring: Overbygde tas inn foran terrasser i alle delområder, dvs. pkt. 4.2, 6.2 og 7.2 i reguleringsbestemmelsene. Votering: Høyres forslag ble enstemmig vedtatt. KST-092/09 VEDTAK henhold 27-2 PBL 85 med følgende endring: Overbygde tas inn foran terrasser i alle delområder, dvs. pkt. 4.2, 6.2 og 7.2 i reguleringsbestemmelsene. Påtegninger på reguleringskartet endres tilsvarende slik at tekst i plankartet og bestemmelsene samsvarer. BAKGRUNN

3 Det vises til saksfremlegget til 2.gangsbehandlingen Vurderingene og innstillingen fra dette legges til grunn sammen med ytterligere vurderinger av planbestemmelsene i forhold til regelverk. Grad av utnytting skal i reguleringsplan angis og beregnes i samsvar med Teknisk forskrift og Miljøverndepartementets veileder Grad av utnytting. Grad av utnytting kan fastsettes ved en eller flere beregningsmåter (max kvm BYA, %-BYA, max kvm BRA,%-BRA). Parkeringsarealer skal inngå i beregning av BYA og BRA. Det er viktig at reglene om grad av utnytting og målereglene praktiseres likt. Forslag til planbestemmelsen av gjør unntak fra målereglene og beregningen av utnytting og oppnår ikke å regulere området i forhold til arealet som kan bebygges. Dette står ikke i forhold til den strenge holdingen som legges til grunn for bevaring av landskapsbildet i området. RÅDMANNENS VURDERING Planbestemmelsene av søker å regulere utnyttelsen av området ved å bruke kun bruttoareal (BRA), dette vil gi svært varierende utslag på bebygget areal avhengig av boligenes utforming og tomtenes størrelse. Tabellen under viser utnyttelsesgrad i BRA (m 2 ) og %-BYA ved tre ulike tomtestørrelser og ved fordeling i en eller to etasjer og med opparbeidet parkeringsareal /garasje: tomtestørrelse område BRAbolig Parkering BRA etg A % 31 % 19 % A tomanns % 34 % 20 % B % 29 % 17 % C % 27 % 16 % D % 25 % 15 % 2 etg A 116, ,5 22 % 19 % 11 % Atomanns % 20 % 12 % B % 17 % 10 % C 95, ,5 19 % 16 % 10 % D 85, ,5 18 % 15 % 9 % Som et eksempel ser vi at en bolig som bygges i et plan på en tomt på 750 kvm medfører en BYA på 38%. Forslag til planbestemmelsene av angir BRA for boligen og biloppstilling/garasje og gir unntak for terrasser, frittstående boder, vedskjul og uthus i beregningen av bruksareal. Dette er ufullstendig, da BRA for å styre utnyttingen av en tomt skal omfatte summen av bruksarealet for alle bygninger og konstruksjoner, åpent overbygget areal og parkeringsareal/biloppstillingsplasser på tomta. Utnyttingsgraden av tomta er dermed ikke fastsatt endelig i hht til forslaget. For å regulere bebyggelsen på tomtene innføres krav til maksimalt 50 kvm BRA for terrasse, frittstående boder, vedskjul og uthus. I tillegg tas krav til maksimalt bebygd areal inn igjen i bestemmelsene som et øvre tak for bebyggelsen som helhet. Kravet baseres på det tidligere

4 %-BYA kravet, men justeres slik at biloppstillingsplasser/garasje inngår. Størrelsen på dette settes slik at en tomt på 900 kvm kan bebygges med omtrent samme %-BYA som i opprinnelige bestemmelser inkl. pareringsareal pluss ca 5% for å fange opp uthus og terrasser. Kjeller medregnes ikke i BRA. Forsalg til %-BYA inkl bolighus, biloppstilling, garasje, uthus, terasser, boder, vedskjul: Område A Område A tomannsboliger Område B Område C Område D 30%-BYA 35%-BYA 25%-BYA 23%-BYA 20%-BYA KONKLUSJON Bestemmelsene innfører vesentlig skjerpede restriksjoner i forhold til tidligere planforslag ved å begrense volumet av bebyggelsen med BRA. Bestemmelsene har vært på høring og er etter dette noe moderert ved at garasje og biloppstilling er gitt som eget BRA samt at det åpnes for bygging av kjeller. I tillegg defineres arealet som kan opptas av uthus med eget BRA tall. For å sikre at en andel av tomten består ubebygd ved utforming av bebyggelsen settes også et maks %-BYA. Bestemmelsene er gjennomgått slik at de er i tråd med departementets veileder om grad av utnytting og måleregler i Teknisk forskrift. Endringene i bestemmelsene er såpass vesentlige at det kan vurderes om det er grunn til å sende dem ut på høring. ALTERNATIV INNSTILLING Forslag til bestemmelser for reguleringsplan Fagerstrand nedre alt.2, justert tekst , legges ut til offentlig ettersyn og sendes ut på høring i henhold til plan- og bygningslovens VEDLEGG Reguleringskart

5