Saksframlegg. Trondheim kommune. KASTBREKKA GNR 87 BNR 7 FORESPØRSEL OM REGULERING Arkivsaksnr.: 07/27817 Saksbehandler: Ingunn Midtgård Høyvik

Transkript

1 Saksframlegg KASTBREKKA GNR 87 BNR 7 FORESPØRSEL OM REGULERING Arkivsaksnr.: 07/27817 Saksbehandler: Ingunn Midtgård Høyvik Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler ikke at det utarbeides reguleringsplan for Kastbrekka, med sikte på å legge til rette for boligbebyggelse. Forespørselen er fremmet av Pir II plan AS på vegne av Kastbrekka Eiendom AS. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30. Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Sammendrag Pir II plan AS har, på vegne av Kastbrekka Eiendom AS, bedt om en politisk forhåndsuttalelse fra bygningsrådet om muligheter for å omregulere eiendommen Kastbrekka til boligformål. Området er i dag ikke regulert. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til landbruk, natur og friluftsområde. Deler av det aktuelle området ligger innenfor markagrensa. Området mellom Kastbrekka og boligområdene på Utler er høyt prioritert som framtidig landbruksområde, og områdene betraktes som varig vernet til landbruksformål. Rådmannen ser det som uheldig å åpne for boligbygging i området og anbefaler ikke at det settes i gang et reguleringsplanarbeid med sikte på å legge til rette for boligbebyggelse. Bakgrunn Pir II plan AS har, på vegne av Kastbrekka Eiendom AS, bedt om en politisk forhåndsuttalelse fra bygningsrådet om muligheter for å omregulere eiendommen Kastbrekka til boligformål. Byplankontoret mottok henvendelsen Pir II plan AS gir en grundig vurdering av området og potensialet det har som boligområde. Mulighetsstudien er oversiktlig og godt illustrert. For nærmere beskrivelse av tiltaket henvises det til forslagstillers mulighetsstudie for området, orienteringsvedlegg 2. Eksisterende forhold Eiendommen ligger ved Utleira, i yttergrensen av byens bebygde område. Den ligger i en vesthelling mot Strindamarka. Avstanden til Trondheim sentrum er ca 6,5 km. Området grenser mot Risvollan i nord, Utleir i vest og mot Strindamarka i øst. Eiendommen som vurderes omdisponert til utbyggingsformål er ca m 2. Eiendommen benyttes i dag til industri. På eiendommen ligger ett industribygg på m 2. Dette benyttes til industriell matproduksjon, med en frysetunnel i fjellet bak bygningen. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til landbruk, natur og friluftsområde. Formålet er videreført i forslag til kommuneplanens arealdel som var ute til offentlig ettersyn våren Området er ikke regulert. Forslag til endring av formål Beskrivelse av planforslaget Forespørselen innebærer riving av eksisterende fabrikkbygg og å etablere boliger. I forslagstillers mulighetsstudie er det vist en bebyggelsesstruktur med terrasserte lameller i 2-3 etasjer. Det er anslått at området kan gi om lag 100 boliger, alle med universell utforming. Med unntak av gjesteparkering, løses parkering under bakken. På denne måten kan man også benytte eksisterende tunnel til et hensiktsmessig formål. Denne har i dag funksjon som fryselager. Alternativ bruk Forslagstiller har vurdert alternativ bruk av området. På grunn av områdets beliggenhet har forslagstiller Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 vurdert at området er uegnet både for næringsvirksomhet, handel og service samt offentlig virksomhet. For utdypning av forslagstillers vurderinger vises til vedlagte mulighetsstudie fra forslagstiller. Forslagstiller har sett endret formål og utbygging av Kastbrekka i sammenheng med utbyggingsprosjekter på Tverreggen Vestre, Utleir Østre, Tomset og Utleir Vestre. De konkluderer med at Kastbrekka utgjør en naturlig vekstretning og at området er svært godt egnet til boliger. Dette ut fra eiendommens nærhet til Utleir, områder som i dag er under utvikling. I følge forslagstiller vil Kastbrekka inkluderes i den nye bydelen på Utleira / Tomset og bidra til at området får en helhetlig utvikling. Videre vil utvikling av boliger på denne tomten kunne knyttes til eksisterende sosial og teknisk infrastruktur og derfor være i tråd med overordnede planer for byutvikling. Boliger vil kunne gi en ny bygningsstruktur som er landskapsmessig tilpasset og som har en skala som harmonerer med situasjonen. Eiendommen kan få en god kollektivdekning og gode gang- og sykkelveier. Servicefunksjoner Risvollan senter ligger omtrent én km fra Kastbrekka. Det er et relativt bredt utvalg av privat- og offentlig service ved sentret, med blant annet legesenter, apotek, tannklinikk, restaurant, bibliotek, dagligvarebutikker, frisør, fysioterapi og diverse andre butikker. Forslagstiller ønsker å legge til rette for gode gangveiforbindelser til servicefunksjoner i bydelen. Kastbrekka kan bli del av et større sammenhengende system, via utbygging på Utleir vestre. Det eksisterende gangsystemet i området kan ved en utbygging kompletteres inn mot marka, og medføre at tilgangen til marka forbedres. Skole- og barnehagedekning Forslagstiller har bedt rådmannens fagstab om å vurdere skolekapasiteten for området. Denne vurderingen er ikke ferdigstilt. På grunn av at det er andre forhold som er utslagsgivende for rådmannens konklusjon, har vi ikke avventet denne vurderingen. Det er et stort antall barnehager i omkringliggende områder. I tillegg legger reguleringsplanen for Utleir Østre tilrette for utbygging av en fire-avdelingsavdelings barnehage. Forslagstiller åpner også for at det kan etableres barnehage som en del av utbyggingen på Kastbrekka. Transport Kastbrekka ligger i nærheten av et godt utbygd overordnet veinett og utbygging vil ikke gi behov for nye lenker i hovedvegsystemet. Eiendommen ligger også i nærhet til to eksisterende bussruter, rute 8 og 54. Bratsberg blir betjent av rute 54. Denne ruten har ca. én avgang i timen. Planområdet ligger omtrent 250 meter fra mulig busstopp. Rute 8 betjener Risvollan. Det er noe lengre til denne bussholdeplassen, men ruten har hyppige avganger, inntil 10 minutters frekvens i rush. Ved en boligutbygging på Kastbrekka, vil dagens industrivirksomhet avvikles og tungtransport i forbindelse med denne forsvinne fra området. Prosess Gjennomføring av tiltaket krever at det utarbeides en reguleringsplan for området. Bygningsrådets anbefaling i saken vil være veiledende for om det bør utarbeides en reguleringsplan eller ikke. Rådmannen har ikke sett det som nødvendig å sende forespørselen om reguleringsplan på høring til naboer, Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 sektormyndigheter og berørte parter. Rådmannens vurdering Alternativ bruk Rådmannen ser at området kan ha mange muligheter som framtidig boligområde ved at det er vestvendt og har gode solforhold. Videre kan parkeringsplasser legges under bakken, og på denne måten utnytte eksisterende tunnel i fjellet. Det kan også etableres gode gang- og sykkelforbindelser til Utleir/Risvollanområdet. Med forlengelse av eksisterende busstrasé kan området også få god kollektivdekning. I byutviklingssammenheng vil en endring av formålet innebære at det tas hull på et nytt område for boligbygging, uten direkte sammenheng med eksisterende boligområder. Området mellom Kastbrekka og boligområdene på Utler er høyt prioritert som framtidig landbruksområde. I rapporten Langsiktig byvekst og jordvern betraktes disse jordbruksarealene som varig vernet til landbruksformål. Selv om en utbygging av boliger i Kastbrekka ikke innebærer bruk av dyrka mark, vil utbygging her gi økt press for å utnytte disse landbruksarealene til utbyggingsformål. Dette er i strid med overordnet landbrukspolitikk og heller ikke en ønsket utvikling fra kommunens side. I kommuneplanens arealdel er det vist hvor i kommunen og i hvilken retning veksten i boligbygging skal skje. Grensen for byvekst er her avgrenset til landskapsrommet vest for Bratsbergveien. Området her er nå under utvikling, og det signaliseres ikke videre byutvikling i denne retningen. Forslaget innebærer også at det tillates etablering av boliger innenfor markagrensa. Forslagstiller anslår en forskyving av markagrensa på meter, mens eiendommen strekker seg mellom 50 og 65 meter inn i marka. Det er i dag problemer med ferdsel over dyrka mark i området. Mange tar snarveien fra eksisterende veisystem, over dyrka mark og inn i marka. Rådmannen mener dette vil bli et enda større problem ved å tilrettelegge for ytterligere 100 boliger i området. Selv om forslagstiller ønsker å tilrettelegge for gode ferdselsmuligheter, anser rådmannen det som sannsynlig at det fortsatt vil være mange som tar snarveien over jordbruksarealene. Alternativet er å følge gangveien rundt jordbruksarealene, for deretter å passere gjennom et nytt boligområde. Servicefunksjoner Rådmannen mener kastbrekka ligger i grenseland for hva som er akseptabel avstand fra Risvollansentret og dets tilbud. Transport Dersom området bygges ut, vil dagens næringsvirksomhet opphøre. Dette vil igjen medføre at tungtransport inn og ut av området opphører, området har også tungtrafikk fra andre virksomheter. Denne aktiviteten vil fortsette. Forholdene for gang- og sykkeltrafikk planlegges forbedret, gjennom en forlengelse av eksisterende gang- og sykkelvei. Konklusjon Gjennom mulighetsstudien viser forslagstiller at det er muligheter for utvikling av et isolert sett godt boligområde, i akseptabel avstand fra eksisterende infrastruktur, skoler og barnehager. Et relativt godt Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 servicetilbud, inkludert kollektivtransport, er også tilgjengelig, selv om det er noe avstand til disse funksjonene. Likevel vil rådmannen påpeke at et eventuelt boligområde her blir en øy i landbruks- og naturområdene. Forhold som etter rådmannens mening taler mot at området omdisponeres til boliger er følgende: Områdets beliggenhet utenfor de områdene som skal bygges i kommende kommuneplanperiode. En utbygging her vil videre gi økt press på landbruksområdene mellom dagens utbyggingsområder og Kastbrekka. Disse områdene er å betrakte som varig vernet for landbruk. Deler av det aktuelle området ligger innenfor marka. Kommunens praksis er at det ikke tillates ny boligbygging innefor markagrensa. Selv om det i dette tilfellet er et mindre område i markas randsone som er aktuelt, mener rådmannen det ikke er ønskelig å omdisponere et stykke av marka til boliger. Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart og ortofoto Orienteringsvedlegg 2: Forslagstillers mulighetsstudie Saksfremlegg - arkivsak 07/