Saksframlegg. Trondheim kommune. TUFTHAUGEN, GNR 321 BNR 4 MIDLERTIDIG FORBUD MOT DELING OG BYGGEARBEID Arkivsaksnr.: 01/33604

Transkript

1 Saksframlegg TUFTHAUGEN, GNR 321 BNR 4 MIDLERTIDIG FORBUD MOT DELING OG BYGGEARBEID Arkivsaksnr.: 01/33604 Saksbehandler: John Ole Grøtte Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt spørsmål om midlertidig forbud mot deling og byggearbeid. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner at det skal legges ned midlertidig bygge- og deleforbud på eiendommen Tufthaugen, gnr. 321, bnr. 4. Vedtaket er truffet i medhold av plan- og bygningsloven 33. Avgjørelser etter bestemmelsen er enkeltvedtak og kan påklages etter reglene i forvaltningsloven. Saksfremlegg - arkivsak 01/

2 Saksutredning: Saken gjelder spørsmålet om å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud på eiendommen Tufthaugen, gnr. 321, bnr. 4. Bakgrunn og historikk Søknad om oppdeling av eiendommen Tufthaugen ble fremsendt til kommunen i desember Den ca. 4 dekar store eiendommen ble søkt inndelt i 4 boligparseller og 1 parsell til fellesareal. En parsell er bebygd. Eier av eiendommen er Peggy Okstad Quenild. Nærmeste nabo er Grim Okstad, Okstad Vestre, som tidligere har fremholdt innvendinger til oppdeling av tomtearealet. Fradelingssøknaden ble først oppfattet som en reguleringsendring og sendt til bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker til behandling. Den ble søknaden og saken avvist da den antatte reguleringsendringen ikke var ansett tilstrekkelig bearbeidet til at det kunne vedtas en endret reguleringsplan. Søker fremsatte innvendinger på dette med den begrunnelse at det ikke var søkt om noen reguleringsendring, men kun fremsatt en søknad om fradeling av boligtomter. Etter delegert myndighet fattet administrasjonen den nytt vedtak der fradelingssøknaden ble avslått. Reguleringsplan R141 for Okstad boligområde, stadfestet den , og reguleringsplan R1117f, motorvei sør for strekningen Turistvegen Tonstad, stadfestet , ble lagt til grunn for søknadsbehandlingen. I begrunnelsen for avslaget ble det blant annet vist til at intensjonen med gjeldende reguleringsplan for området, må oppfattes slik at det ikke er tiltenkt ytterligere utbygging utover den boligen som finnes på Tufthaugen pr. i dag. Etter klage fra søker og hjemmelshaver, Peggy Okstad Quenild, opphevet fylkesmannen i Sør-Trøndelag kommunens vedtak. Klageorganet la til grunn at kommunens avslagvedtak ikke hadde hjemmel i plan. Saken ble samtidig sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Etter dette besluttet administrasjonen å behandle saken som en mindre vesentlig reguleringsendring. Etter administrasjonens oppfatning var dette i henhold til søkers ønske og man mente derav at det forelå enighet med søker og dennes representant om opplegget for kommunens nye behandling. I høringsbrevet til sektormyndighetene ble det også gjort rede for at kommunen ønsket å behandle saken som en mindre vesentlig reguleringsendring. Saken ble fremlagt for bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker den i to alternativer. Ett alternativ viste fortetting på eiendommen (innregulering av 2 boligtomter i tillegg til tomt rundt eksisterende bolig), samt et alternativ uten fortetting, dvs. uten at det ble åpnet for flere boligtomter. I behandlingen i utvalget fikk sistnevnte alternativ tilslutning. Kommunens vedtak ble deretter påny påklaget av søker og hjemmelshaver til eiendommen, Peggy Okstad Quenild. Klagen, mottatt , ble blant annet begrunnet med at vedtaket i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker ikke bygget på den opprinnelige delesøknaden og fremholdt som tidligere at det var søkt om deling, ikke reguleringsendring. Klagen ble behandlet av planadministrasjonen i henhold til delegert myndighet den , se saksvedlegg 1. Det ble før oversendelsen av saken til klageinstansen konkludert med at det ikke var fremholdt momenter i klagen som tilsa en endring eller oppheving av kommunens vedtak. Samme dag og i tillegg til kommunens forberedende klagebehandling, altså behandling av klage på bygningsrådets vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring av eksisterende plan, fant administrasjonen det også nødvendig å ta stilling til selve delesøknaden, slik den forelå i desember 2001, se saksvedlegg 2. Saksfremlegg - arkivsak 01/

3 Ved selve behandlingen av den opprinnelige delesøknaden, ble reguleringsendringen, vedtatt av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker den , lagt til grunn for behandlingen. Endringen viste som nevnt ovenfor et alternativ uten fortetting på eiendommen Tufthaugen og søknaden var dermed i strid med planendringen. Klage på dette vedtaket fra advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS, ble etter dette fremsendt på vegne av Peggy Okstad Quenild den I vedtak fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag av oppheves vedtaket i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker av , sak 0220/05, saksvedlegg 3. Opphevelsen er forankret i at aktuelle reguleringsendring, etter klageorganets oppfatning, må karakteriseres som vesentlig og at bygningsrådet ikke hadde myndighet til å foreta den aktuelle endringen etter plan- og bygningsloven 28-1 nr. 2. Fylkesmannen mener dette har hatt innvirkning på vedtakets innhold og vedtaket blir av den grunn ansett ugyldig. Saken er deretter pånytt sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Peggy Okstad Quenild er etter dette i to brev sist høst orientert om saksbehandlingstid og at kommunen vil foreta en total gjennomgang av saken, herunder innbefattet behandlingen av delesøknaden og den sist innkomne klagen av I brev til hjemmelshaver den , se saksvedlegg 4, underrettes det om hva kommunen nå vil foreta seg i sakens anledning. Det varsles for det første om at kommunen vurderer å nedlegge bygge- og deleforbud på eiendommen og det gis anledning for grunneier til å komme med kommentarer. Når det gjelder det siste avslaget på delesøknaden og den ubehandlede klagen av , underrettes det om at dette vedtaket må anses ugyldig da grunnlaget (planendringen) for avslaget er opphevet av fylkesmannen. Rettslig sett er det her tale om en nullitet og søkeren må oppfattes å stå i samme stilling som om søknaden ikke var avgjort. Det underrettes også om at eventuell ny behandling av fradelingssøknaden må utstå til spørsmålet om bygge- og deleforbud på eiendommen er avklart, herunder reguleringsspørsmålet. Dette er i hovedtrekk bakgrunnen for å fremlegge saken for bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. Rettslig utgangspunkt I plan- og bygningsloven 33 første ledd, heter det som følger: Finner det faste utvalg for plansaker selv at et område bør reguleres eller omreguleres, kan utvalget bestemme at tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 ikke settes i gang før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne vanskeliggjøre planlegging eller gjennomføring av planen. Er reguleringsspørsmålet ikke avgjort innen 2 år etter at eventuelt forbud er nedlagt, faller forbudet bort. Fylkesmannen kan i særlige tilfeller forlenge fristen. Vurdering Eier av eiendommen Tufthaugen har i brev mottatt i kommunen den fremholdt kommentarer til kommunens forhåndsvarsel av og saken som sådan. I kommentarene er det blant annet anført at søknaden fortsatt er aktuell og at man mener kommunen igjen forsøker å redefinere saken. Det er også pekt på den tid saken har pågått. Det vises for øvrig til merknadene, vedlagt som saksvedlegg 5. Saksfremlegg - arkivsak 01/

4 Generelt om bygge- og deleforbud Formålet med bygge- og deleforbud er å gi reguleringsmyndighetene tid og anledning til å vurdere den framtidige arealdisponeringen i området. Det er ikke uvanlig at søknad om byggetiltak eller fradeling utløser forbudet. Det er en forutsetning for å nedlegge deleforbud at det foreligger reelle planer om å foreta en vurdering av det aktuelle området. Det er likevel ikke noe vilkår at planutvalget eller bystyret har gjort seg opp noen mening om den fremtidige arealbruken. Det er med andre ord tilstrekkelig at man ser behovet for en vurdering eller revurdering av arealbruken. Betydningen av å nedlegge deleforbud ( i dette konkrete tilfelle) Administrasjonen får under dette alternativet satt i gang en reguleringsprosess med sikte på å fastsette hvilken arealbruk og utnytting av aktuelle arealer som skal tillates. Bystyret står naturligvis fritt til å vedta det forslag til plan for eiendommen som da blir fremlagt for behandling. Prosessen kan med andre ord både ende i en økt utnyttelse av eiendommen - så vel som en utnyttelse som begrenser muligheten for fradeling av flere tomter. Saken som sådan vil bli opplyst i sin fulle bredde. Dersom kommunen ønsker å fastsette utnyttingsgrad og samtidig bestemme at det ikke skal tillates fradelt flere tomter, altså den reguleringsendring som fylkesmannen opphevet i vedtak av , kan det bare skje ved vedtak truffet av bystyret (full reguleringsprosess). Når administrasjonen i denne saken foreslår å legge ned deleforbud på det aktuelle arealet, ligger det også i kortene at rådmannens tilråing til planendring vil være å vedta et forslag som utelukker flere tomter på eiendommen Tufthaugen. Betydningen av ikke å nedlegge deleforbud ( i dette konkrete tilfelle) Dersom bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker ikke vedtar et deleforbud, vil spørsmålet bli om aktuelle delesøknad - som pr. dags dato må anses ubehandlet av kommunen igjen kan og/eller skal behandles på grunnlag av gjeldende reguleringsplan, altså reguleringsplan for Okstad boligområde, stadfestet Ei stripe av eiendommen omfattes også av reguleringsplan for motorvei sør for strekningen Turistvegen Tonstad, stadfestet Søknaden er tidligere behandlet på bakgrunn av nevnte plangrunnlag. Etter klage fant fylkesmannen i Sør- Trøndelag at kommunens avslag den gang ikke hadde hjemmel i plan. Vedtaket ble derfor opphevet og sendt tilbake for ny behandling. Klageorganet sa i vedtaket ingen ting om prosess, altså i hvilken grad det var tilstrekkelig fremgangsmåte å ta stilling til søknaden i en ordinær søknadsbehandling. Rådmannen mener imidlertid det må være riktig å hevde - at det i dette tilfelle ikke medfølger noen plikt etter plan- og bygningslovgivningen om å utarbeide ny plan i forbindelse med tiltaket. Dersom bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker ikke legger ned bygge- og deleforbud, vil altså søknad om oppdeling av eiendommen Tufthaugen bli behandlet på nytt med grunnlag i gjeldende reguleringsplaner fra 1974 og Rådmannen skal her ikke foregripe resultatet av eventuell slik ny framtidig søknadsbehandling, men vil bemerke at det da kan bli vanskelig å si nei til søknaden, sett på bakgrunn av fylkesmannens tidligere behandling og gjeldende plangrunnlag. Tidsmomentet Rådmannen beklager at prosessen har tatt så lang tid uten at søker kan sies å ha fått noe endelig svar på om flere byggetomter kan etableres eller ikke. Rådmannen vil likevel tilføye at kommunen hele tiden har Saksfremlegg - arkivsak 01/

5 vært tydelig på at det her ikke har vært kurant med flere tomter. Det har videre vært flere vanskelige skjønnsmessige vurderinger knyttet til prosess og tolkningsspørsmål i forhold til gammel reguleringsplan. Administrasjonen vil for øvrig bemerke at det nå er de planfaglige hensyn som må være avgjørende for om midlertidig bygge- og deleforbud skal vedtas eller ikke. Konklusjon Det tilrås at bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker legger ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen Tufthaugen, gnr. 321, bnr. 4. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Forberedende klagebehandling, datert Saksvedlegg 2: Ny behandling av delesøknad, avslag datert Saksvedlegg 3: Fylkesmannens vedtak av Saksvedlegg 4: Forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot deling og byggearbeid, datert Saksvedlegg 5: Kommentarer til forhåndsvarsel fra grunneier, mottatt Saksvedlegg 6: Reguleringsplan (kart) for Okstad boligområde Saksvedlegg 7: Reguleringsplan (kart) for motorvei sør strekningen Turistvegen-Tonstad Saksvedlegg 8: Situasjonsplan som viser ønsket oppdeling av eiendommen Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart og bilde av området Saksfremlegg - arkivsak 01/