Saksframlegg. Trondheim kommune. FJORDGATA 25 FORSLAG TIL NY REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER Arkivsaksnr.: 05/ Saksbehandler: Frøydis Esmann

Transkript

1 Saksframlegg FJORDGATA 25 FORSLAG TIL NY REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER Arkivsaksnr.: 05/02320 Saksbehandler: Frøydis Esmann Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke grunn til å fremme forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Fjordgata 25, gnr. 401, bnr. 145, som vist på kart merket Per Solem Arkitektkontor AS, datert Det vises til begrunnelse gitt i saksframlegget. Forslagsstiller kan kreve at forslaget forelegges bystyret. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 30. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Bakgrunn Forslag til ny reguleringsplan for Fjordgata 25 er mottatt Hensikten med planforslaget er å etablere grunnlag for en 2 etasjers påbygging av eksisterende bygning. Påbyggingen og de tre øverste etasjene i eksisterende bygning ønskes regulert til boliger. For en nærmere beskrivelse av planforslaget vises det til forslagstillers beskrivelse og tegningsmaterialet som følger saken som vedlegg. Etter en gjennomgang av det innsendte materialet konkluderer rådmannen med at en påbygging ikke kan anbefales ut fra hensynet både til bygningens egenkarakter og til omgivelsene. I brev av orienteres forslagsstiller om dette. Forslagsstiller har gitt tilbakemelding i brev datert , hvor saken drøftes og begrunnes nærmere og det blir bedt om at den fremmes som omsøkt for bygningsrådet. Begge brev følger saken som vedlegg. Rådmannen fremmer nå saken med anbefaling om ikke å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Begrunnelsen framgår av saksframlegget. Planstatus Eiendommen omfattes av R-118 Reguleringsplan for Midtbyen, stadfestet , hvor den er regulert til blandet formål bolig, forretning, kontor. I bestemmelsenes 2 pkt 1 heter det bl.a.: Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i eksisterende miljø. Maksimal byggehøyde er 4 etasjer (gesimshøyde 14 meter). Bygningsrådet kan gjøre unntak herfra i kvartaler hvor det fra før er høyere bebyggelse og hvor det etter bygningsrådets skjønn må anses som en fordel for helhetsbildet at det blir en mykere overgang til den lavere bebyggelse innenfor samme kvartal. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Fjordgata 25 ligger inn mot Gaubekveita, mellom Søndre gate og Nordre gate. Den eksisterende bygningen er et 5.etasjes innskutt murhus i en relativt sammenhengende trehusbebyggelse langs sørsiden av Fjordgata. Byantikvaren vurderer bygningen, som fra starten av gikk under navnet Melandsøgården etter arkitekten Maja Melandsø, å ha betydelig antikvarisk interesse og verdi som relativt sjeldent eksempel på 1930-årenes forretningsbebyggelse i modernismens stil og ånd i Trondheim. Uttalelse fra byantikvaren vedlegges saken. Bebyggelsen dekker i dag hele tomten for 1. og 2.etasje. De tre øverste etasjene er trukket inn mot sør inn mot kvartalet. Bygget benyttes til forretnings og næringsformål, med unntak av 5.etasje hvor det hovedsaklig er boliger i dag. Planprosess De første skissene for en videreutvikling av eiendommen Fjordgata 25 ble lagt fram for plan- og bygningsenheten høsten Eiendommen var da eiet av Bjørnen Eiendom AS og forslagsstiller var PLAN arkitekter AS. Prosjektet omfattet et påbygg i 2 etasjer med 4 penthouse-leiligheter. Saken ble vurdert som en søknad om dispensasjon fra Midtbyplanens bestemmelser, men ble ikke fremmet. Eiendommen er senere overtatt av Realinvest AS og sommeren 2004 ble plan- og bygningsenheten forelagt et nytt prosjekt utarbeidet av Per Solem Arkitektkontor AS. For videre behandling av dette prosjektet ble det fra plan- og bygningsenheten krevd ny reguleringsplan for å kunne ta stilling til alle de vesentlige Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 byplanmessige spørsmål som knyttet seg til saken. Det ble gitt tilbakemelding om sentrale problemstillinger som ville bli vurdert i den videre behandlingen. Dette omfattet høyder på bebyggelsen, utforming av påbygningen i forhold til eksisterende bygning og spørsmål vedr. lys, tilgang til uteplasser, parkering og støy. Forslagsstillers referat fra møter vedlegges saken. Planarbeidet ble varslet igangsatt med annonse i Adresseavisen Brev til naboer med varsel om arbeidet ble sendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommunen har gitt uttalelser. Det ble ikke funnet behov for et samrådsmøte. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Viser i sin uttalelse til at nødvendige støyvurderinger og en vurdering av kvaliteten på foreslått lekeareal på takterrasse må foretas. Kommunens barnerepresentant må forelegges saken. Uttalelsen er foreløpig. Sør-Trøndelag fylkeskommune Uttaler at en økning til 7 etasjer vil være problematisk, både i forhold til eksisterende bebyggelse og Midtbyplanen. Viser til at i tillegg til å bryte Midtbyplanens høyde har ikke leilighetene egne parkeringsplasser. Mener saken er en prinsippsak og at hele Midtbyplanen bør tas opp til vurdering hvis kommunen er innstilt på å gjøre slike unntak fra den. Videre er saken forelagt Riksantikvaren som vil sette krav om utforming av reguleringsbestemmelser når det gjelder inngrep i grunn. Ønsker ikke å ta endelig stilling til saken før forholdet til Midtbyplanen og bestående bebyggelse i området er diskutert med. Forslagsstillers kommentarer: Støyrapport er utarbeidet. Støytiltak skal være kurrante å gjennomføre Nærlekeplass blir tilrettelagt på tak over 2.etasje. Marinen vil være nærmeste kvartalslekeplass. Uteområder i nærområdet står foran opprusting. Ikke parkeringsplasser på egen grunn i dag. Forholdene ikke tilrettelagt for parkeringskjeller. Muligheter for langtidsparkering i parkeringskjellere og parkeringshus i gangavstand Saksbehandling I de innledende møtene med plan- og bygningsenheten var det i utgangspunktet en positiv holdning til at en påbygging av Fjordgata 25 kunne bli vurdert, men det ble stilt flere krav til både bearbeiding av prosjektet og dokumentasjon av den bymessige situasjonen. Planforslaget som er sendt inn til behandling er blitt grundig vurdert ut fra den dokumentasjonen som nå foreligger i saken. Plan- og bygningsenheten og byantikvaren er etter en samlet vurdering kommet fram til at en påbygging ikke vil kunne anbefales. Forslagstiller ble gitt tilbakemelding om denne vurderingen i brev fra plan- og bygningsenheten, datert Det ble der opplyst at innstillingen vil være at forslaget ikke anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagsstillers vurdering Per Solem Arkitektkontor AS stiller seg uforstående til at planforslaget nå ikke anbefales da de mener signalene fra plan- og bygningsenhetens tidligere saksbehandler og byantikvaren var positive i forhold til å vurdere en påbygging. Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 De viser til andre utbyggingsprosjekter i tilliggende kvartaler og mener vurderingen av at kvartalet som Fjordgata 25 ligger i gjennomgående består av 2-etasjes bebyggelse ikke er dekkende. I forhold til Midtbyplanen uttaler de at det ikke er spesielt for Fjordgata 25 at denne planen brytes, men at dette er en problemstilling som gjelder for store deler av Midtbyen. De mener en påbygging av bygningen i Fjordgata 25 vil medvirke til at den visuelt virker bedre sammen med andre tilsvarende bygninger i tilstøtende kvartaler. Det uttales videre at en påbygging vil kunne gi Fjordgata 25 et styrket arkitektonisk uttrykk da det allerede i dag er et påbygg mot vest i 6.etasje. Dette påbygget rommer heismaskinrom, trapperom og atkomst til taket og er ikke heldig verken for bygningens egenkarakter eller omgivelsene. Arkitekten viser til at bygningen er et 5 etasjes betongbygg med et påbygg i 6.etasje og er uenig i at videre påbygging vil bli for eksponert og gi bygningen et domineredne inntrykk. De mener en påbygging vil gi en visuell bedre tilknytning til tilsvarende høye bygninger i tilstøtende kvartal. Forslagstiller konkluderer med at omsøkte påbygg i Fjordgata 25 er i samsvar med og ikke i motsetning til de gjeldende prinsipper for utbygging som plan- og bygningsenheten synes å følge ovenfor andre utbyggere i denne delen av Midtbyen. Realinvest AS ønsker på denne bakgrunn å imøtegå begrunnelsen for avslag fra plan- og bygningsenheten og fremme saken som omsøkt for bygningsrådet. Vurdering Rådmannen beklager at tidligere signaler har gitt forslagstiller forståelse av at saken om påbygging ville kunne bli godkjent. I kontakten med plan- og bygningsenheten er det blitt gitt tilbakemelding om bearbeiding og bedre dokumentasjon, og det er ikke på noe tidspunkt gitt uttalelser om at saken var uproblematisk. Begrunnelsen for ikke å kunne anbefale planforslaget er at kvartalet som planområdet ligger i består av toetasjers trehusbebyggelse med unntak av Fjordgata 25, samt at bevaringsverdien av bygningen i seg selv blir redusert ved en påbygging. Med kvartalet menes bebyggelsen slik den er avgrenset av gatene og veita rundt. Forslagstiller refererer til et område som består av flere kvartaler. Høyere bygninger i de tilliggende kvartalene har enten blitt oppført slik før Midtbyplanen ble vedtatt eller ligger i mer kompakte kvartaler hvor kontrastene ikke blir så eksponert. Nye bygninger som det vises til ligger inne i kvartalene og med naboskap til tyngre eksisterende bygninger. En påbygging av Fjordgata 25 vil forsterke eksponeringen av denne ene bygningen. Dette vurderes som uheldig visuelt både for kvartalet og for gatebildet/fasaderekken på sørsiden av Fjordgata. Forslagsstiller peker på at bygningen i dag har et uheldig påbygg i form av et trappe-/heisrom. Rådmannen er av den oppfatning at en større påbygging ikke vil reparere dette påbygget, men ytterligere redusere bygningens uttrykk og verdi som et bevaringsverdig tidlig funkishus. Byantikvaren mener nå det innsendte planforslaget bør avvises begrunnet med den betydelige forsterkningen av formmessig tyngde og eksponeringen som den viste påbyggingen vil gi. Sør-Trøndelag fylkeskommune viser også i sin uttalelse til at en økning av høyden vil være problematisk både av hensyn til selve bygningen og til de omkringliggende trehusene. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Konklusjon Det konkluderes med at forslaget om en påbygging av Fjordgata 25 ikke kan anbefales, både ut fra hensynet til bygningens egenkarakter og til omgivelsene. En påbygging vil i for sterk grad bryte med kvartalets karakter og Midtbyplanens intensjoner. For de tre øverste etasjene i eksisterende bygning vil en bruksendring til boliger kunne vurderes. Rådmannen i Trondheim, Inge Noreide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, datert Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser Saksvedlegg 3: Forslagsstillers beskrivelse Orienteringsvedlegg 1: Temakart etasjeangivelse Orienteringsvedlegg 2: Foto eksisterende gatebilde Orienteringsvedlegg 3: Fotomontasje påbygg Orienteringsvedlegg 4: Brev plan- og bygningsenheten, datert Orienteringsvedlegg 5: Brev Per Solem Arkitektkontor AS, datert Orienteringsvedlegg 6: Notat byantikvaren, datert Orienteringsvedlegg 7a+7b: Møtereferat, datert Utrykte vedlegg: Innspill, merknader Saksfremlegg - arkivsak 05/