Saksframlegg. Trondheim kommune. TUFTHAUGEN, GNR 321 BNR 4, REGULERINGSPLAN Arkivsaksnr.: 01/33604 Saksbehandler: Siv Minna Aastorp

Transkript

1 Saksframlegg TUFTHAUGEN, GNR 321 BNR 4, REGULERINGSPLAN Arkivsaksnr.: 01/33604 Saksbehandler: Siv Minna Aastorp Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar endret reguleringsplan med bestemmelser for Tufthaugen gnr. 321 og bnr. 4, alternativ 1. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler ikke forslagstillers reguleringsplanforslag på ovennevnte eiendom, alternativ 2. Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Trondheim kommune, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 01/

2 Saksframstilling Bakgrunn Søknad om fradeling av tre nye boligtomter og et fellesareal på eiendommen Tufthaugen gnr./bnr. 321/4 ble mottatt den Siden delingen etter plan- og bygningsenhetens vurdering var i strid med gjeldende reguleringsplan, ble søknaden betraktet som en søknad om reguleringsendring og deling. Delingsøknaden og reguleringsendringen ble avvist i bygningsrådet Selve delingssøknaden ble i tillegg avslått i delegasjonsvedtak DR 0893/04, datert Vedtaket ble påklagd, og i brev av opphever fylkesmannen avslagsvedtaket og sender saken tilbake til kommunen for ny behandling. Bakgrunnen for at vedtaket oppheves er at fylkesmannen mener gjeldende reguleringsplan ikke gir grunnlag for kommunens vedtak av Etter dialog med grunneier og grunneiers advokat ble det konkludert med at det legges fram to alternativer for en reguleringsendring; et alternativ uten fortetting (alt. 1) og et alternativ med fortetting (alt. 2). Grunnet ulike oppfatninger av hvordan gjeldende reguleringsplan skulle tolkes og om saken skulle behandles som deling og/eller reguleringsendring, har en avklaring på omsøkt tiltak på ovennevnte eiendom tatt uforholdsmessig lang tid. Planprosess Rådmannen har ikke endret innstilling til saken og fastholder at tomten ikke bør bebygges med flere boliger. Hovedbegrunnelsen er avkjørselsforholdene, beliggenheten i et større landskapsområde, synligheten i kulturlandskapet og støyforhold. På bakgrunn av tidligere behandling og fylkesmannens opphevelse av kommunens avslagsvedtak, har rådmannen utarbeidet et nytt planforslag på ovennevnte eiendom Tufthaugen gnr. 321 bnr. 4 (alt. 1). Dette for å presisere intensjonen i gjeldende regulering, som rådmannen har vurdert til å være et område som i utgangspunktet er detaljregulert og følgelig ikke skal fortettes ytterligere. I forslagstillers reviderte planforslag alt. 2, er det lagt inn 2 boliger i tillegg til eksisterende bolig. Advokat og grunneier er inneforstått med at rådmannen ikke har endret innstilling vedrørende en fortetting på eiendommen og har akseptert at det legges fram to alternative planforslag. Delesøknaden er diskutert med miljø- og landbruksenheten som er skeptisk til en fortetting på eiendommen grunnet områdets beliggenhet i bynært jordbrukslandskap (orienteringsvedlegg 3). Ovennevnte endringer, det være seg fortetting (alt. 2) og/eller presisering av utnyttelse på eiendommen (alt. 1), anser rådmannen til å være av en slik karakter at de kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring med en høringsrunde i forkant av vedtaket. Planforslaget er sendt på en høringsrunde hos sektormyndighetene der det ble bedt om kommentarer til begge planforslagene samt til planprosess. Det legges opp til at reguleringsplanen skal behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring og legges fram for politisk behandling til bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. Dette forutsatt at det ikke har innkommet store motforestillinger til planforslagene og behandlingsprosessen. Nabomerknad i forbindelse med søknad om deling Det har kommet inn flere merknader fra Grim Okstad i forbindelse med prosessen og delesøknaden. Okstad viser til at adkomst, vann og kloakk ikke er vurdert i reguleringssaken. Området ligger langt fra Kroppanmarka/Okstadplassen. Grim Okstad hevder at landbrukseiendommen Okstad Vestre gnr. 321 og bnr. 1 vil bli sterkt berørt og derfor bør en deling og utbygging på Tufthaugen avvente en evt. omregulering av hele området i framtiden. Okstad har også merknad til landskapsvirkningene og prosjekt bynært jordbruk. Saksfremlegg - arkivsak 01/

3 Høringsuttalelser fra sektormyndighetene Sør Trøndelag fylkeskommune, brev datert Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Det minnes om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Sør-Trøndelag fylkeskommune ser i likhet med administrasjonen betenkeligheter med å bygge mer i dette området og anbefaler alternativ 1. Fylkeskommunen anser utbygging her i hovedsak til å ha lokale konsekvenser og vil derfor ikke komme med innsigelse til alt. 2. selv om fylkeskommunen fraråder denne løsningen. Vilkår: ingen Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen støtter de betenkninger administrasjonen har til ytterligere boligbygging i området, men vil ikke fremme innsigelse til verken alt. 1 eller alt. 2 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert Fylkesmannen har ingen merknader til arealbruken i reguleringsplanen eller til planbehandlingen som mindre vesentlig reguleringsendring. Fylkesmannen er enig i administrasjonens vurdering av at områdets nærhet til E6 er ugunstig i forhold til støyproblematikk. Fylkesmannen har derfor stilt krav om til at det må foretas støyberegninger for området. Eventuelle støydempende tiltak må være vurdert og tatt inn i reguleringsplanen i den utstrekning det anses nødvendig for å oppnå tilfredstillende støyforhold. Vilkår for egengodkjenning: avventer støyberegninger og at evt. tiltak skal legges inn i bestemmelsene. Kommentarer til merknadene fra sektormyndighetene: Da administrasjonen går inn for alternativ 1, som ikke innebærer en fortetting av eiendommen oppfatter rådmannen det som urimelig å kreve støyberegninger i forhold til eksisterende bolig. Ved eventuelle senere tiltak, det være seg påbygging av eksisterende bolig eller at administrasjonens innstilling endres til alternativ 2, er krav om støyberegninger og evt. tiltak mot støy, en forutsetning for evt. byggetillatelse eller en endring av reguleringsplan på Tufthaugen. Innkommet merknad fra nabo Peggy Okstad Quenild, brev datert Grunneier Peggy Okstad Quenild kan ikke akseptere Trondheim kommunes forslag, alt. 1 som innebærer ny adkomst til eksisterende bolig. Det vises til at adkomsten som eiendommen har i dag er godkjent av Statens vegvesen (orienteringsvedlegg 2). Vedrørende alt. 2 vises det til at det foreligger godkjent avkjørsel via veien til Okstad vestre og Okstad østre i gjeldende regulering. Videre vises det til at ny bebyggelse ikke er problematisk i forhold til kloakk og avkjørsel. Quenild viser også til et fortettingsprosjekt i Turistveien 45 som har samme formålsfarge (lys gulfarge) som ovennevnte eiendom, felt Q. Her ble eiendommen gnr. 320 bnr. 19 på ca m 2, delt i to for oppføring av ny boligbebyggelse. Kommentarer: I utgangspunktet anser kommunen eksisterende adkomst over busslomme som problematisk ut fra trafikkale forhold og har derfor endret adkomsten inn til eksisterende bolig. Dette er i samsvar med gjeldende reguleringplan for området. Det vil imidlertid ikke bli påkrevd at eksisterende adkomst skal opphøre og ny adkomst skal opparbeides nå. Vedrørende fortettingen på eiendommen Turistveien 45 så har områdene samme formålsfarge, men har vidt forskjellig beliggenhet. Turistveien ligger langs en boliggate i et området med boligbebyggelse på alle kanter, dvs. i et eksisterende tettbebyggelsesstrøk. Eiendommen Tufthaugen ligger i et område med store landbruksområder rundt og forutsetningen for en fortetting er i såmåte ikke den samme som på Tufthaugen. Det vises også til øvrige avsnitt i saksframlegget; tidligere saksgang, konsekvenser av planforslaget og rådmannens vurdering vedrørende spørsmål om fortetting i alt. 2. Saksfremlegg - arkivsak 01/

4 Beskrivelse av planomådet, eksisterende forhold Planstatus Planområdet inngår i reguleringsplan med bestemmelser R 141 "Reguleringsplan for Okstad boligområde" st.f med reguleringsformål byggeområder; boliger, detaljregulert del og landbruksområde; jordbruk. Videre inngår deler av arealene langs Østre Rosten i reguleringsplan R 1117 f, "Reguleringsplan for motorveg sør på strekningen Turistvegen - Tonstad" med bestemmelser st.f Området er regulert til landbruksområder; gartneri, skog og diverse vegareal tilknyttet omkjøringsvegen. I kommuneplanens arealdel vedtatt er området vist som landbruks- natur- og friluftsområde. Det er registrert sterke viltinteresser i området. I gjeldende kommuneplan er området klassifisert til arealer med biologisk mangfold, klasse C, svært viktig lokalt. Beliggenhet Området ligger øst for Østre Rosten. Nord og øst grenser området til dyrka mark. Området er delvis bevokst og bebygd med en bolig. Planområdet ligger på et høydedrag ved Okstadgårdene der større jordbrukslandskaper dominerer rundt. Like sør for området passerer gårdsvegen til Okstad gård. Støy Beliggenheten i forhold til E6 ( m fra E6) vedrørende støy er et dårlig utgangspunkt for etablering av nye boliger. Det er ikke foretatt støyberegninger på området. Fjernvarmeanlegg Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarmeanlegg. Eksisterende fjernvarmenett ligger allerede i Østre Rosten. Barn og unges oppvekstvilkår, skoleveg Planområdet synes ikke aktivt benyttet av barn og unge i dag. Området sokner til Okstad skole som har tilfredstillende skoleveger jfr. Skolevegrapport 2001, vedlegg til Trafikksikkerhetsplan for Trondheim. Landskap/fjernvirkning Eiendommen ligger på et høydedrag ved Okstad gård og vil være synlig over store områder. Rekreasjonsområder Området har gangavstand til større rekreasjonsområder, særlig langs Nidelva. I grønn kommunedelplan er gårdsvegen til Okstadgården markert som fremtidig turveg. Vann- og avløp Det ligger offentlige vannledning sørøst for eiendommen som nye boliger kan tilknyttes.vedrørende avløpsforholdene så er det i delesøknaden krysset av for privat enkeltanlegg. En eventuell utbygging utløser krav til opparbeidelse av hovedledning for avløp. Infrastruktur Bussavgangen er på hverdager gode med 4-5 avganger i timen morgen og ettermiddag, samt 2-3 avganger på øvrige tidspunkt. Ved å gå til Kroppanmarka blir kollektivtilbudet tilnærmet fordoblet. Beskrivelse av planforslagene alt. 1 og alt. 2 Arealbruk alt. 1 Rådmannen opprettholder sitt synspunkt på at området er tilstrekkelig utnyttet og det legges følgelig opp til Saksfremlegg - arkivsak 01/

5 kun en bolig på eiendommen innenfor planområdet. Det er satt en utnyttelse på BYA på 7 % med et 2 etg. bygg. Dette gir mulighet for å øke bebyggelsen noe fra det som er bebygd i dag. Adkomsten flyttes fra busslommen til å gå over gårdsvegen til Okstad gård, men det er ikke stilt rekkefølgekrav vedrørende opparbeidelse av ny adkomst. Arealbruk alt. 2 Grunneier ønskes å regulere inn 3 boligtomter på eiendommen. Utnyttelse på tomtene er satt til for tomt 1- BYA > 8 %, for tomt 2- BYA > 9 % og for tomt 3- BYA > 15 %. Tomtene er realtivt store og det er lagt opp til at parkering skal foregå på egen tomt. Det er ikke lagt opp til sandlekeplass da tomtene er relativt store og at det er mindre enn 4 boliger innfor planområdet og at det er gode tilgang til rekreasjonsområder rundt. Adkomst til tomt 2 og tomt 3 er tenkt fra gårdsvegen til Okstad. Eksisterende adkomst til tomt 1 opprettholdes. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for natur og miljø Ut fra områdets beliggenhet langs Østre Rosten, i et bynært jordbruksområde er rådmannen skeptisk til en fortetting på tomten. Bolighus i områder tilknyttet større jordbruksområder er generelt uheldig i forhold til konflikter som kan oppstå mellom en landbrukseiendom og en boligeiendom, det være seg støy, lukt, og støv (orienteringsvedlegg 3). Området ligger på et høydedrag og en eventuell utbygging på området vil være synlig over store områder. I forbindelse med kommuneplanens arealdel er det gjort registreringer som viser at Tufthaugen har svært viktig lokalt naturverdi. Området er også registrert som svært viktig viltområde. Tufthaugen inngår i en viltkorridor som binder sammen kjerneområdene Estenstadmarka, Nidelva og Bymarka. Forutsetningen for å opprettholde viltet i et bymiljø er at viltet har mulighet til reproduksjon, har næringstilgang, muligheter til flukt og spredning. Et dyrs muligheter til å overleve øker ved tilgang på større øyer med natur, samt korridorer mellom disse og reduksjon av barriærer. Korridoren som Tufthaugen inngår i er allerede i dag så smal og presset i forhold til utbygging at den faglig sett ikke bør reduseres videre (Temaplan biologisk mangfold i Trondheim, april 2000). Trafikkforhold Eiendommen er bebygd med en bolig, som har sin adkomst ut i Østre Rosten, over eksisterende gang- og sykkelveg. Like nord for adkomsten er det etablert en busslomme. Det foreligger avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen, brev datert , på adkomst ut i Østre Rosten over eksisterende gang- og sykkelveg (orienteringsvedlegg 3). I forslagsstillers planforslag er det ikke lagt opp til at denne adkomsten skal utvides. I opprinnelig delesøknad ble det lagt opp til adkomst for to boenheter på denne vegen, men den ene boenheten er tatt ut av planforslaget. Nye boliger er tiltenkt adkomst i fra gårdsvegen til Okstad vestre, mens eksisterende bolig opprettholder sin adkomst. Ut fra trafikale forhold anser rådmannen eksisterende adkomst som ikke tilfredstillende da den krysser eksisterende gang- og sykkelveg, samt ligger svært nær en busslomme. Rådmannens planforslag (alt. 1) viser adkomst over gårdsvegen til Okstad gård. Rådmannens vurdering Saksfremlegg - arkivsak 01/

6 Forholdet til overordnede mål og tidligere vedtak Tomten ligger i et område med jordbruk/skogbruk på alle kanter. Rådmannen har ikke endret innstilling til saken og i forhold til tidligere saksgang og hevder at intensjonen i planen er klar med en inndeling i to boligformål; 1) boliger - større boligfelt som krever bebyggelsesplan og 2) detaljregulert del - der bebyggelsen og utnyttelse er avklart allerede. Reguleringsplanen sier imidlertid ikke noe om utnyttingsgrad eller fortettingsmuligheter innenfor dette formålet. Hvorvidt en fortetting kan aksepteres må derfor bero på en helhetsvurdering av den aktuelle tomt og øvrige interesser i området, samt vurderinger foretatt i overordnede planer. Gjeldende reguleringsplan har et klart formål om hvilke områder som kan utvides og hvilke områder som ikke ønskes utvidet med boligbebyggelse. Det er viktig ut fra en helhetsvurdering med hensyn til jordbruk, kulturlandskap, fjernvirkning og biologisk mangfold at området ikke fortettes. Visuelt sett er det viktig at slike områder ikke bebygges men at eksisterende jordbrukslandskap opprettholdes. Det er registrert sterke viltinteresser i området, noe som forsterker begrunnelsen. En fortetting på eiendommen innebærer en økning av trafikk ut i en offentlige høyhastighetsveg, noe som i utgangspunktet ikke anses som kurrant. Konklusjon Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Tufthaugen gnr. 321 og bnr. 4 datert (alt.1) med bestemmelser datert godkjennes. Rådmannen går inn for alt. 1 og kan ikke anbefale alt. 2 som innebærer en fortetting på eiendommen. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1.0: Reguleringskart alt. 1, datert Saksvedlegg 1.1: Reguleringsbestemmelser, datert Saksvedlegg 2.0: Reguleringskart alt. 2, datert Saksvedlegg 2.1: Reguleringsbestemmelser, datert Orienteringsvedlegg 1.0: Oversiktskart Orienteringsvedlegg 1.1: Ortofoto, målestokk 1:1.000 Orienteringsvedlegg 1.2: Ortofoto, målestokk 1:4.000 Orienteringsvedlegg 2.0: Avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen Orienteringsvedlegg 3.0: Notat fra miljø- og landbruksenheten, landbrukskontoret Orienteringsvedlegg 4.0: Kart over innsendt delesøknad Saksfremlegg - arkivsak 01/ / 05

7 Orienteringsvedlegg 5.0: Gjeldende regulering med bestemmelser R 141 og R 1117f Saksfremlegg - arkivsak 01/ / 05