Saksframlegg. Trondheim kommune. GAMLE OSLOVEI 35, NYE NYBORG FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN Arkivsaksnr.: 04/ Saksbehandler: Susanna Lundquist

Transkript

1 Saksframlegg GAMLE OSLOVEI 35, NYE NYBORG FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN Arkivsaksnr.: 04/36537 Saksbehandler: Susanna Lundquist Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker avviser forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for Gamle Oslovei 35 i sin nåværende form. Forslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, og sendes på høring, når følgende endringer er foretatt: - Fløyer i nord (utstikkere) tas ut av planen, slik at utnyttelsen reduseres i henhold til reguleringsplanen. - Plankartet og bestemmelser endres i henhold til redusert boligprosjekt. Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket siv.ark. Odd Thommesen, datert og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 FORSLAGSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG OG PLANPROSESS Bakgrunn Planforslaget er innsendt av siv.ark. Odd Thommesen som forslagstiller på vegne av oppdragsgiver Nyborg Bolig AS. Planforslaget omfatter følgende eiendommer: Gnr. 425, Bnr. 26, 364, 381, 382 & 383. Trondheim kommune står som eier av samtlige eiendommer. Hensikten med planen er å detaljregulere området som i Reguleringsplan for Nyborg skole (R 446) er avsatt til byggeområde for boliger. Igangsetting av planarbeid ble varslet med annonse i Adresseavisa Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt offentlige instanser og berørte parter Planstatus Planområdet inngår i Reguleringsplan for Nyborg skole (R446) som ble stadfestet Revidert plankart og bestemmelser ble vedtatt i bystyret Området er iht. planen regulert til boligformål der grad av utnytting er regulert ved hjelp av tillatt bebygd areal (% -BYA = 31 % ), samt maksimalt tillatt etasjetall (4 etasjer). I desember 2004 ble det fremmet en mindre vesentlig endring av reguleringsplan, der en liten del av kvartalslekeplassen (ca. 265 m²) ble omregulert fra boligformål til offentlig formål ( barnehage ). Denne planen (R446a) ble godkjent av byplansjefen I kommuneplanens arealdel, vedtatt , er planområdet vist som institusjonsområde. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter området som i reguleringsplanen for Nyborg skole (R446) er avsatt til byggeområde for boliger, inklusive kvartalslekeplass, samt fellesområdene som i reguleringsplanen er gitt betegnelsene F1 og F2 (felles gangveg), samt F4 (felles parkering). I nord grenser planområdet mot to 4-etasjers blokker i Johan Falkbergets veg. Mot øst grenser planen mot ny adkomstveg og offentlig bebyggelse (nye Nyborg skole) og friområde. I sør grenser planen mot offentlig bebyggelse (barnehage). Mot vest grenser planen mot Gamle Oslovei. Motsatt side av Gamle Oslovei er bebygd med en- og tomannsboliger i 2 etasjers høyde. Planområdets størrelse er ca 9,45 daa. Planområdet er i dag bebygd med lave paviljonger (gamle Nyborg skole) som skal rives. Arealene mellom paviljongbygningene benyttes i dag delvis til parkering/adkomst til skolen, delvis til rekreasjon og lek (skolegård). Planområdet framstår som tilnærmet flat, selv om høydeforskjellen fra nord til sør er på ca. 4,5 m. Øst for området går terrenget bratt nedover. Adkomst til området skjer i dag fra Gamle Oslovei via Johan Falkbergets veg. Gamle Oslovei er forsynt Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 med separate gang- og sykkelveger. Området har god kollektivdekning. Planprosess I og med at planforslaget er en videreføring/detaljering av gjeldende reguleringsplan, er samråd- og medvirkningsprosessen begrenset til at offentlige instanser og berørte naboer er blitt varslet pr.brev. Sammendrag av innkomne innstillinger Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Krever at det må gjennomføres støyberegninger som følger med bebyggelsesplanen når den sendes ut på offentlig høring. Nødvendige støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støynivå, jf. tabell 2 i T- 1442, må tas inn i reguleringsbestemmelsene. Krever videre at det må gjennomføres en miljøteknisk undersøkelse. Følgende formulering vedrørende forurenset grunn må inn i reguleringsbestemmelsene: Graving og disponering av masse fra området må gjøres på grunnlag ev en miljøteknisk undersøkelse Dersom miljøteknisk undersøkelse viser at grunnen inneholder miljøgifter over vedtatte normverdier, kreves det tillatelse fra forurensningsmyndighet før tiltaket kan iverksettes. Forslagstillers kommentar: Merknaden er imøtekommet. Vedrørende støy vises til støyrapport utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen. Bebyggelsesplanen vil ikke føre til noen endrede situasjoner i forhold til tidligere vurdering. Fra omkringliggende grunneiere er det kommet en rekke innspill/merknader. Grunneiere vest for planområdet er bekymret for at bebyggelsen vil stenge for utsikten mot byen, samt at bebyggelsen vil medføre økt trafikkbelastning i området. Grunneiere nordøst for planområdet (jfr. fellesmerknad signert 9 grunneiere) er bekymret for at den nye bebyggelsen vil kaste skygge på deres eiendommer sen høst og vinter. De mener videre at bebyggelsen må utføres slik den er illustrert i forbindelse med reguleringsplanen, dvs. uten utstikker mot nord, da disse fører til økt utnyttelse og økt antall enheter. De mener at økt antall boenheter enn det som er vist i reguleringsplan vil føre til trafikale utfordringer. Forslagstillers kommentar: Merknadene fra berørte naboer er ikke imøtekommet. Dette fordi forholdene som påpekes er vurdert og kommentert i forbindelse med reguleringssaken. Eneste avvik fra reguleringsplanen er at blokkene er forsynt med en utstikker mot nord. I reguleringsplanen var minste nettoavstand mellom blokkene, sett fra Gamle Oslovei, ca. 8 m. Utstikkerne mot nord endrer ikke dette forholdet. Forslagstiller kan derfor ikke se at utstikkerne har noen betydning for naboeiendommene. Barnas representant Barnas representant i bygningsrådet, Erling Myrmo, har videresendt ønsker fra elevrådet ved Nyborg skole angående utforming av kvartalslekeplassen. Forslagstillers kommentar: Dette tas med videre i byggesaksbehandlingen og i detaljert utomhusplan. Forslagstillers beskrivelse av planforslaget Planområdet er på ca daa og reguleres til følgende formål: - Byggeområde for boliger Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 - Felles gangveg (F1 og F2) - Felles parkering (F3) - Kvartalslekeplass Område for boliger Utnyttelse Byggeområdet for boliger utgjør ca 8480 m². Grad av utnytting er definert gjennom maksimum tillatt bebygd areal (% -BYA ) og maksimum tillatt etasjehøyde. I bystyrevedtak datert 17/ er maksimum tillatt bebygd areal satt til BYA = 31 %. I ettertid er byggeområdet for boliger blitt redusert med ca. 265 m² som følge av at deler av kvartalslekeplassen er omregulert fra boligformål til offentlig formål. Hensikten med omreguleringen var ikke å redusere omfanget av ny boligbebyggelse, men å sikre lekeareal tilknyttet barnehagen. For å oppveie reduksjonen av byggeområde for bolig er tillatt maksimum bebygd areal satt til BYA = 32 %. Reguleringsplanens bestemmelser vedrørende etasjehøyde og utstrekning av 4. etasjer opprettholdes. Maks kotehøyde på gesims er vist på plankartet. Tillatt utnyttelse innebærer at området kan bebygges med fra boliger, avhengig av leilighetsstørrelser. Illustrasjonsprosjektet viser totalt 112 stk. boenheter fordelt på 4 boligblokker. Samlet bebygd areal er 2690 m². Dette gir et bebygd areal, BYA = 31,7 %. I beregningen av bebygd areal er utkragete balkonger/svalganger ikke tatt med i beregning av BYA. Utforming Boligene er fordelt på 4 like boligblokker. Blokkene vil bygges i tre etasjer med en tilbaketrukket fjerde etasje. Blokkene er i prinsippet plassert og utformet likt med illustrasjonene som fulgte reguleringsplanen med ett unntak; hver blokk er forsynt med en tverrstilt fløy (utstikker): Hensikten med utstikkerne er å danne tydelige, godt klimatisk skjermede gårdsrom. Utstikkerne vil dessuten skjerme utearelene for trafikkstøy fra Gamle Oslovei. Boligstørrelse, livsløpsstandard Det legges opp til varierte boligstørrelser. Boligstørrelsene defineres ved hjelp av arealgrenser, ikke ved antall rom. Det er tatt med en bestemmelse som tilsier at minimum 20 % av boligene skal være mellom 40 og 50 m² og at minimum 20 % skal være mellom 80 og 140 m². 50 % av boenhetene skal utføres med livsløpsstandard (jf. Husbankens definisjon). Utearealer Hver boenhet vil få 10 m² privat uteareal i form av balkong/terrasse. Areal mellom bygningene vil fungere som felles uteareal. Innenfor disse områdene vil det bli plassert sandlekeplasser. Parkering Parkeringsbehovet skal dekkes i kjeller. Illustrasjonsprosjektet viser en sammenhengende P-kjeller med plass til totalt 119 P-plasser. Kravet til P-dekning i reguleringsplanen opprettholdes. Dette innebærer at det må opparbeides minst 1 plass pr. boenhet over 40 m² og minst 0,6 plass pr. boenhet mindre enn 40 m². Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 I tillegg skal det opparbeides en felles parkeringsplass med 15 P-plasser. Disse plassene vil være felles for boligene (gjesteplasser) og den offentlige bebyggelsen (henting til/fra skole og barnehage). Kvartalslekeplass Størrelsen på kvartalslekeplassen er som et resultat av reguleringsendringen, vedtatt , redusert fra 2005 m² til 1740 m². Planbestemmelsene setter som krav at kvartalslekeplassen skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for boligene. Skolebarna ved Nyborg skole er invitert (via Barnas representant ved Rådmannens stab) til å komme med forslag/ønsker om hvordan kvartalsleikeplassen skal utstyres/møbleres. Fellesarealer Regulerte fellesarealer, F1 F3, skal være felles for boligene og den offentlige bebyggelsen (skole + barnehage). Fellesarealene utgjør gangveier gjennom boligområdet og felles parkering for ansatte ved skolen og gjester til boligområdet. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser som følge av at det innen planområdet oppføres ny boligbebyggelse, omfattende ca. 125 enheter fordelt på 5 blokker á 4 etasjer, er grundig redegjort for i forbindelse med reguleringsplanen. Planforslaget medfører ingen nye konsekvenser som bør utredes. RÅDMANNENS VURDERING Rådmannen er ikke enig i at bebyggelsesplanen er i samsvar med reguleringsplan. Bebyggelsesplanen anses å være i strid med intensjonen i reguleringsplanen og utnyttelsen av området anses å være for høy. Intensjon i reguleringsplan Illustrasjonsplanen som følger reguleringsplanen viser en løsning med åpne korridorer mellom bygningene. Avstand mellom blokkene er satt til 23 meter for å sikre sol på leke- og oppholdsarealene mellom husene, og sikre at boligene på den andre siden av Gamle Oslovei får gløtt og utsikt mot byen. Utstikkerne i bebyggelsesplanen vil redusere disse kvalitetene. Naboer vil miste utsikt og kommende beboere vil få en lavere bokvalitet, da avstand mellom bygningene reduseres til 8 meter på det smaleste. I tillegg vil utearealer mellom bygningene bli mindre og mer skyggefulle. Utnyttelse Antall enheter: I Bystyrets vedtak av reguleringsplanen, , ble antall boligblokker redusert fra fem til fire, ved at søndre blokk ble erstattet med en kvartalslekeplass. Bakgrunnen for dette var å frigjøre et større lekeareal, forbedre trafikksituasjonen og redusere utnyttingsgrad i henhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Endret, og endelig vedtatt plan viser ca 10 boliger/dekar (totalt 100 enheter). Forslaget til bebyggelsesplan viser et forslag med 112 boenheter. BYA: Forslagstiller har beregnet BYA etter miljøverndepartementets veileder. Denne er utarbeidet på grunnlag av Norsk standard 3940 (NS 3940). Veilederen er imidlertid ikke helt entydig da den innholder en feilvisning, hvilken vil bli opprettet ved neste revisjon. På grunnlag av denne mener forslagstiller at balkonger ikke skal regnes med i utnyttelsesgraden. Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Rådmannen anser at balkonger og svalganger skal tas med i beregningene, da dette klart framgår i NS3940, og at standarden skal være gjeldende foran veilederen. Hvis balkonger og svalganger tas med i beregningen av BYA, vil tallet bli for høyt i forhold til regulert BYA. Utredning fra jurist vil bli ettersendt saksframlegget. Konklusjon Rådmannen anbefaler ikke at bebyggelsesplan for Gamle Oslovei 35 legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, før følgende endringer er gjort: - Boligene, og utnyttelsen av området, reduseres gjennom at utstikkerne fjernes. Plankart og bestemmelser revideres i henhold til dette. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg: Reguleringskart, senest endret Saksvedlegg: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Illustrasjonsplan Orienteringsvedlegg : Sol/skyggediagram Orienteringsvedlegg : Perspektiv Utrykt orienteringsvedlegg: Kopier av nabomerknader (10 st) og korrespondanse Saksfremlegg - arkivsak 04/