Saksframlegg. Trondheim kommune. GAMLE OSLOVEI 35 FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/36537 Saksbehandler: Susanna Lundquist

Transkript

1 Saksframlegg GAMLE OSLOVEI 35 FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/36537 Saksbehandler: Susanna Lundquist Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar bebyggelsesplan med bestemmelser for Gamle Oslovei 35. Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket siv.ark. Odd Thommesen, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Bakgrunn Planforslaget er innsendt av siv.ark. Odd Thommesen som forslagstiller på vegne av oppdragsgiver Nyborg Bolig AS. Planforslaget omfatter følgende eiendommer: Gnr. 425, bnr. 26, 364, 381, 382 og 383. Trondheim kommune står som eier av samtlige eiendommer. Hensikten med planen er å detaljregulere området som i Reguleringsplan for Nyborg skole (R 446) er avsatt til byggeområde for boliger. Innspill til planen før første gangs behandling Igangsetting av planarbeid ble varslet med annonse i Adresseavisa Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt offentlige instanser og berørte parter I og med at planforslaget er en videreføring/detaljering av gjeldende reguleringsplan, er samråd- og medvirkningsprosessen begrenset til at offentlige instanser og berørte naboer er blitt varslet pr.brev. Sammendrag av innkomne innspill Fylkesmannen i Sør-Trøndelag krever at reguleringsbestemmelsene endres sånn at de omhandler støyreduserende tiltak, og miljøteknisk undersøkelse i forhold til forurenset grunn. Dette er imøtekommet. Omkringliggende grunneiere er bekymret for at bebyggelsen vil stenge for utsikten mot byen, samt at bebyggelsen vil medføre økt trafikkbelastning i området. De mener videre at bebyggelsen må utføres slik den er illustrert i forbindelse med reguleringsplanen, dvs. uten utstikker mot nord, da disse fører til økt utnyttelse og flere enheter. De mener at økt antall boenheter enn det som er vist i reguleringsplan vil føre til trafikale utfordringer. Planforslaget ble omarbeidet i henhold til klagen før saken ble lagt ut til offentlig ettersyn. Barnas representant i bygningsrådet, Erling Myrmo, skal videresende ønsker fra elevrådet ved Nyborg skole angående utforming av kvartalslekeplassen. Dette tas med videre i byggesaksbehandlingen og i detaljert utomhusplan. Planprosess Første gangs behandling Planforslaget ble behandlet i bygningsrådet , sak 0125/05. Følgende vedtak ble fattet: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker avviser forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for Gamle Oslovei 35 i sin nåværende form. Forslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, og sendes på høring, når følgende endringer er foretatt: - Fløyer i nord (utstikkere) tas ut av planen, slik at utnyttelsen reduseres i henhold til reguleringsplanen. - Plankartet og bestemmelser endres i henhold til redusert boligprosjekt. Revidert planforslag ble mottatt Planforslaget ble i delegasjonsvedtak FBR PLN 2121/05, , vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. Høringsuttalelser og merknader Merethe Baustad Ranum m/flere, brev Beboere i nærområdet anser at bebyggelsesplanen i for stor utstrekning strider mot reguleringsplanen, og at omarbeidet forslag ikke forholder seg til bygningsrådets vedtak Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Utnyttelsesgraden, BYA= 35 %, anses for høy. Avstanden mellom blokkene er i reguleringsplanen vist til 23 meter, men i bebyggelsesplanen er dette redusert til 15 meter. Beboerne i øst (Johan Falkbergets vei) er bekymret for sol- og lysforhold på egne tomter. De anser at plan- og bygningsenhetens delegasjonsvedtak FBR PLN 2121/05 ikke er i tråd med bygningsrådets vedtak sak nr. 0125/05. Kommentar: I reguleringsplanen er avstanden mellom blokkene 23 meter på det bredeste punktet. På noen punkter er avstanden ca 15 meter. 23 meter er derfor ikke en angivelse av minimumsavstanden. I forslag til bebyggelsesplanen er avstanden mellom 15 og 21 meter, og forskjellen er derfor ikke stor. Avtrykket på plan er noe større men vil ikke påvirke lys- og solforhold i vesentlig grad. I tidligere forslag, behandlet i bygningsrådet , var avstanden 8 meter på det minste, og dette ble sett som et alt for stort avvik fra reguleringsplanen. Det forslag som nå foreligger anses å forholde seg til intensjonen i reguleringsplanen, både hva gjelder avstand mellom blokker og blokkenes form. Viser til orienteringsvedlegg 3. Utnyttelsesgraden er høyere enn vist i reguleringsplanen. Dette skyldes blant annet at det totale arealet er blitt redusert, da ca 265 m² ble omregulert til barnehage. I tillegg er beregningsmetoden blitt korrigert fra det første planforslaget, hvilket har medført at prosenttallet er blitt høyere. Da antall enheter er redusert til 100, samme antall som i reguleringsplanen, anses ikke utnyttelsesgraden som problematisk. Grete Knudsen, Nyborg barnehage - Trondheim kommune, brev og Felles innkjøring: Grete Knudsen mener at felles innkjøring for skole, barnehage og boliger er svært uheldig, da dette vil genere stor trafikk. Felles parkering på F3: Ønsker bekreftelse på at parkeringsplassene på F3, skal brukes eksklusivt av skole og barnehage. Øvrig parkering: Det er i dag dårlig med parkeringsmuligheter i området. Knudsen ber derfor om at det blir fortgang i arbeidet med avlastningslommen i Gamle Oslovei, og at det blir en opprydding i den ulovlige parkeringen på Havstadveien. Kvartalslekeplass: Barnas ønsker er ikke blitt imøtekommet. Det finnes ikke behov for ytterligere en ballplass. Kommentar: Felles innkjøring til området fra Johan Falkbergets vei er regulert i reguleringsplanen. Innkjøring er allerede under bygging og bebyggelsesplanen bør ikke endre på dette forholdet. Reguleringsbestemmelsene tilsier at område F3 og F4 skal være fellesparkering for skole, barnehage og boliger. I ettertid har Trondheim eiendom tinglyst eksklusiv bruksrett for skole og barnehage på parkeringsplassene på F3. Følgende vurdering av parkering ble gjort i reguleringsplanen: Det er planlagt langsgående parkering på sørsiden av adkomstveg og i ytre sving av rundkjøring F3. De ti nærmeste parkeringsplassene i rundkjøringen settes av til korttidsparkering for henting og bringing av barn. Antallet parkeringsplasser for kortidsparkering er basert på observasjoner av dagens situasjon og bør dekke behovet for bringing og henting av barn. De resterende 13 plassene brukes til parkering for ansatte og besøkende. I tillegg vil det være mulig å bruke 15 parkeringsplasser på fellesarealet F4 på dagtid. Med ca. 25 årsverk i skolen og 15 årsverk i barnehagen, vil dette gi nesten 0,7 parkeringsplass pr.ansatt. Trondheim kommune har en restriktiv parkeringspolitikk og det er særlig viktig å begrense arbeidsreiser og dermed arbeidsplassparkeringen. Det er derfor forutsatt i planprogrammet at antall parkeringsplasser for ansatte og besøkende skal begrenses mest mulig, og den foreslåtte Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 parkeringsdekningen vurderes som tilstrekkelig. Observasjoner av dagens situasjon tilsier at det i dag er opparbeidet for få parkeringsplasser for å dekke behov for skole- og barnehage. Når F4 er opparbeidet vil imidlertid dette problemet løses. Hvis det blir vanskelig å koordinere sambruken, foreslås det at Nyborg skole og barnehage tar kontakt med utbygger om en eventuell avtale om leie av parkeringsplasser for ansatte i parkeringskjeller. Det foreslås ikke regulert inn flere parkeringsplasser, enn de som er regulert i reguleringsplanen. Det holdes fast ved at antall parkeringsplasser for ansatte skal begrenses. Under anleggsperioden av boligene vil det være mangel på parkeringsplasser. Trondheim kommune prøver å finne midlertidige løsninger i nærområdet. Benjaminsvegen bør i første rekke kun brukes for hente- og bringeservice av barn i skole og barnehage. Skolen må derfor avgjøre hvilke ansatte som har størst behov for parkering og begrense antall parkeringstillatelser i Benjaminsvegen for denne perioden. Avlastningslommen i Gamle Oslovei er nå utbygd. Gangvei fra avlastningslommen til skoleområdet vil bli bygd ut samtidig med boligene. Det pågår en utredning om den ulovlige parkeringen i Havstadvegen. Foreløpig er det ikke fattet noen beslutning om hvordan problemet skal løses. Barnas representant, brev : Barnas representant, May-Iren Skamfer Evenmo, stiller spørsmål ved grunnlaget for reduksjon av kvartalslekeplassens areal og om barnas egne forslag til innehold, som tidligere er sendt inn, blir ivaretatt ved utformingen. Kommentar: Reduksjon av areal: 250 m² ble tatt ut av planen og omregulert fra boligformål til offentlig formål. Dette for å få til en akebakke i forbindelse med barnehagen. Øvrig reduksjon av lekeplassen er nå opprettet, slik at arealet nå utgjør ca 1900 m². Kvartalslekeplassens innhold: Detaljert utforming vil bli behandlet i byggesaken. Oversendt innspill til kvartalslekeplassen vil bli lagt som grunn for detaljeringen. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn en bestemmelse som sikkrer at lekeplassen blir utformet med varierte lekeapparater. Nyborg skole og forelderarbeidsutvalg (FAU), brev : FAU er bekymret for at kvartalslekeplassen kun blir et åpent areal egnet for ballspill. De mener at det allerede er god dekning av areal for ballspill i området, og at kvartalslekeplassen heller bør utstyres med diverse lekeapparater. Skolens og barnehagens lekeareal er dimensjonert for daglig bruk av skolens elever og barnehagens barn. Hvis det ikke blir tilrettelagt for variert lek på kvartalslekeplassen kan det medføre økt press på skolens og barnehagens arealer dagtid. Kommentar: Det er i illustrasjonsplanen vist ballplass på kvartalslekeplassens areal. Dette er imidlertid kun en illustrasjon. Detaljert utomhusplan for kvartalslekeplassen og øvrige uteområder vil bli utarbeidet i forbindelse med byggesaken. Forslagstiller er åpen for alle innspill til utforming av lekeplassen. Miljøenheten, brev Miljøenheten anbefaler følgende formulering av reguleringsbestemmelse 6.3: Alle boliger skal tilfredstille støykrav gitt i Plan- og bygningslovgivningen, dvs. NS 8175 klasse C, samt T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Videre vil det for bygge- og anleggfasen være krav til støybelastningene til omgivelsene. I reguleringsbestemmelsene bør det også stå: Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 For anleggperioden skal Trondheim kommunes bestemmelser vedr. bygge- og anleggstøy overholdes. Kommentar: Reguleringsbestemmelsene er endret sånn at de tilfredsstiller formuleringene til miljøenheten. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev Fylkeskommunen minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. De vurderer imidlertid det til å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med fredede kulturminner. For øvrig har fylkeskommunen ingen merknader til planen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev Fylkesmannen har ingen merknader til bebyggelsesplanen. Planstatus Planområdet inngår i Reguleringsplan for Nyborg skole (R446) som ble stadfestet Revidert plankart og bestemmelser ble vedtatt i bystyret Området er iht. planen regulert til boligformål der grad av utnytting er regulert ved hjelp av tillatt bebygd areal (% -BYA = 31 % ), samt maksimalt tillatt etasjetall (4 etasjer). I desember 2004 ble det fremmet en mindre vesentlig endring av reguleringsplan, der en liten del av kvartalslekeplassen (ca. 265 m²) ble omregulert fra boligformål til offentlig formål (barnehage). Denne planen (R446a) ble godkjent av byplansjefen I kommuneplanens arealdel, vedtatt , er planområdet vist som institusjonsområde. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter området som i reguleringsplanen for Nyborg skole (R446) er avsatt til byggeområde for boliger, inklusive kvartalslekeplass, samt fellesområdene som i reguleringsplanen er gitt betegnelsene F1 og F5 (felles gangveg), samt F4 (felles parkering). I nord grenser planområdet mot to 4-etasjers blokker i Johan Falkbergets veg. Mot øst grenser planen mot ny atkomstveg og offentlig bebyggelse (nye Nyborg skole) og friområde. I sør grenser planen mot offentlig bebyggelse (barnehage). Mot vest grenser planen mot Gamle Oslovei. Motsatt side av Gamle Oslovei er bebygd med eneboliger og tomannsboliger i 2 etasjers høyde. Planområdets størrelse er 9,45 daa. Planområdet er i dag bebygd med lave paviljonger (gamle Nyborg skole) som skal rives. Arealene mellom paviljongbygningene benyttes i dag delvis til parkering/adkomst til skolen, delvis til rekreasjon og lek (skolegård). Planområdet framstår som tilnærmet flatt, selv om høydeforskjellen fra nord til sør er på ca. 4,5 m. Øst for området går terrenget bratt nedover. Adkomst til området skjer i dag fra Gamle Oslovei via Johan Falkbergets veg. Gamle Oslovei er forsynt med separate gang- og sykkelveger. Området har god kollektivdekning. Beskrivelse av planforslaget Planområdet er på ca daa og reguleres til følgende formål: Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 - Byggeområde for boliger - Felles gangveg (F1 og F5) - Felles parkering (F4) - Kvartalslekeplass Område for boliger Utnyttelse Byggeområdet for boliger utgjør ca 8480 m². Grad av utnytting er definert gjennom maksimum tillatt bebygd areal (% -BYA ) og maksimum tillatt etasjehøyde. I bystyrevedtak datert 17/ er maksimum tillatt bebygd areal satt til BYA = 31 %. I ettertid er byggeområdet for boliger blitt redusert med ca. 265 m² som følge av at deler av kvartalslekeplassen er omregulert fra boligformål til offentlig formål. Hensikten med omreguleringen var ikke å redusere omfanget av ny boligbebyggelse, men å sikre lekeareal tilknyttet barnehagen. I tillegg ble beregningsmetoden korrigert til at også omfatte balkonger. Av disse grunner er maksimum bebygd areal satt til BYA = 35 %. Reguleringsplanens bestemmelser vedrørende etasjehøyde og utstrekning av 4 etasjer opprettholdes. Maks kotehøyde på gesims er vist på plankartet. Antall enheter er maks. 100 st. Utforming Boligene er fordelt på 4 like boligblokker. Blokkene vil bygges i tre etasjer med en tilbaketrukket fjerde etasje. Blokkene er i prinsippet plassert og utformet likt med illustrasjonene som fulgte reguleringsplanen. Boligstørrelse, universell utforming Det legges opp til varierte boligstørrelser. Boligstørrelsene defineres ved hjelp av arealgrenser, ikke ved antall rom. Det er tatt med en bestemmelse som tilsier at minimum 20 % av boligene skal være mellom 40 og 50 m² og at minimum 20 % skal være mellom 80 og 140 m². 50 % av boenhetene skal utføres med universell utforming. Utearealer Hver boenhet vil få 10 m² privat uteareal i form av balkong/terrasse. Areal mellom bygningene vil fungere som felles uteareal. Innenfor disse områdene vil det bli plassert sandlekeplasser. Kvartalslekeplass Størrelsen på kvartalslekeplassen er som et resultat av reguleringsendringen, vedtatt , redusert fra 2005 m² til 1740 m². Gangvegen F1 er flyttet litt nærmere bebyggelsen sånn at kvartalslekeplassen nå har en størrelse på 1900 m². Planbestemmelsene setter som krav at kvartalslekeplassen skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for boligene. Elevrådet ved Nyborg skole er blitt invitert (via barnas representant) til å komme med forslag/ønsker om hvordan kvartalsleikeplassen skal utstyres/møbleres. Følgende lekeapparater (i prioritert rekkefølge) er foreslått: 1. Lang rutsjebane ned fra fortauet 2. Taubane (tau med trinser mellom 2 stolper) 3. Edderkoppnett (klatrenett) 4. Stor klatrevegg 5. Klatrestativ 6. Labyrint 7. Bordtennis. Det er viktig at kvartalslekeplassen tilrettelegges med utfordringer for aldersgruppen 8 12 år. Forslagstiller vil i forbindelse med byggesøknaden utarbeide en detaljert utomhusplan som tar for seg konkret møblering av kvartalslekeplassen. Elevrådet bør da kontaktes på ny, for å delta i den konkrete Saksfremlegg - arkivsak 04/ /05

7 plasseringen av lekeapparatene. Parkering Kravet til P-dekning i reguleringsplanen opprettholdes. Dette innebærer at det må opparbeides minst 1 plass pr. boenhet over 40 m² og minst 0,6 plass pr. boenhet mindre enn 40 m². Parkeringsbehovet skal dekkes i kjeller. Illustrasjonsprosjektet viser en sammenhengende P-kjeller med plass til totalt 104 P-plasser. I tillegg skal det opparbeides en felles parkeringsplass med 15 P-plasser. Disse plassene vil være felles for boligene (gjesteplasser) og den offentlige bebyggelsen (ansatte og besøkende til skolen). Fellesarealer Regulerte fellesarealer, F1, F5 og F4, skal være felles for boligene og den offentlige bebyggelsen (skole + barnehage). Fellesarealene utgjør gangveier gjennom boligområdet og felles parkering for ansatte ved skolen og gjester til boligområdet. F1 har en noe annerledes utforming enn den vist i reguleringsplanen. Dette for at gangveien bedre skal tilpasses boligplasseringen, og areal for kvartalslekeplassen utvides. Vurdering og konklusjon Det reviderte planforslaget for Gamle Oslovei 35 anses å oppfylle de krav som ble stilt i bygningsrådets vedtak (sak 0125/05). Gjennom å fjerne utstikkerne vil beboere på andre siden av Gamle Oslovei bli sikret noe utsikt mot byen. Oppholdsarealene mellom blokkene vil bli større og få bedre solforhold. I tillegg vil bokvaliteten i blokkene forbedres, med tanke på lysforhold og innsyn. Antall enheter er i tråd med reguleringsplanen som legger opp til et forslag med ca 100 enheter (10 boliger/dekar). Rådmannen mener at forslaget forholder seg til intensjonene i reguleringsplanen. Da antall enheter ikke økes, vurderes BYA 35 % som akseptabelt. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at bebyggelsesplan for Gamle Oslovei 35, datert , med bestemmelser, senest endret , vedtas. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret , målestokk 1:1000 Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Illustrasjonsplan, målestokk 1:750 Orienteringsvedlegg 2: Snitt, målestokk 1:500 Orienteringsvedlegg 3: Omriss av bebyggelse i forhold til BYA Saksfremlegg - arkivsak 04/ /05

8 Orienteringsvedlegg : Orienteringsvedlegg 5: Utrykt orienteringsvedlegg: Utrykt orienteringsvedlegg: Utrykt orienteringsvedlegg: Sol/skygge illustrasjoner Kopi av innkomne merknader fra høringsperioden (11 sider) Kopi av bygningsrådssak 0125/05, med kart Kopi av delegasjonssak FBR PLN 2121/05, med kart Fysisk modell, ettersendes saken Saksfremlegg - arkivsak 04/ / 05