Vedr.: Varsel om mindre endring av reguleringsplan for "Boligområde Mohagen - del av eiendommene 94/1, 94/9 og 94/49.

Transkript

1 Varslingspliktige naboer Berørte parter, Offentlige høringsinstanser 05. september 2014 Vedr.: Varsel om mindre endring av reguleringsplan for "Boligområde Mohagen - del av eiendommene 94/1, 94/9 og 94/49. I henhold til Plan- og bygningsloven (PBL) varsles det med dette om endring av Reguleringsplan for Boligområde Mohagen del av eiendommene 94/1, 94/9 og 94/49, vedtatt av Sørum kommunestyre Planen var sist revidert Forslagstiller Forslagsstiller for planendringen er 3HG Eiendom AS. Utførende konsulent for planendringen er Arconsult Ove Bøe AS. Planområdet Planområdet ligger på Lindeberg i Sørum kommune og er totalt på ca. 80 daa. Området ligger øst for jernbanelinjen og er omsluttet av veien Elgtråkket. Planområdet ligger sentralt og med kort vei til Lindeberg Stasjon. Planstatus I gjeldende reguleringsplan Boligområde Mohagen del av eiendommene 94/1, 94/9 og 94/49, vedtatt av Sørum kommunestyre , og sist revidert er planområdet i hovedsak avsatt til boliger (B1-B6). Det er også avsatt områder for friluftsområder, felles lekeplass (F1-F4), kjørevei, gangvei og annet veiareal. Området er i all hovedsak bebygd med boliger. Det er på vedlagte plankart valgt å vise det aktuelle området som omfattes av reguleringsendringen, og ikke hele planområdet. Dette etter avtale med planrådgiver i Kommunen. Endring av reguleringsplan Det er avholdt forhåndskonferanse med Sørum kommune, der det ble fremvist planer for utbygging av GBNR 94/49, delområde B2, langs Elgfaret. Med bakgrunn i fremlagt materiale ble det på dette møtet bestemt at det ville være mest hensiktsmessig å søke om en endring av gjeldende reguleringsplan, for å kunne gjennomføre fremvist prosjekt. Dersom det ikke innkommer vesentlige merknader, vil reguleringsendringen bli behandlet som en mindre endring.

2 Foreslått endring av reguleringsplan Bakgrunnen for gjennomføring av reguleringsendringen er å legge til rette for utbygging av GBNR 94/49, delområde B2, med en bebyggelse som tar utgangspunkt i de geotekniske forholdene på stedet, og utnytter tomtens topografi. Det foreslås endring fra leiligheter til lavblokk, endring av takform og byggehøyde, samt terrengarbeider på tilstøtende friluftsområde og felles lekeplass F1. Regulert område til felles parkeringsplass på felt B2, foreslås fjernet og arealet endres til byggeområde boliger. Dette da etablering av parkeringsplassene medfører uheldig terrenginngrep og ikke lenger er hensiktsmessig med tanke på planlagt bebyggelse. Geoteknikk Geoteknisk rapport for område B2, utarbeidet av Grunnteknikk AS og datert , fastslår at det ved bygging innenfor område B2 vil være behov for å gjøre stabiliserende tiltak langs Elgfaret for å sikre skråning mot øst mot utgliding. Geotekniker foreslår i sin vurdering at det etableres en 3 meter høy motfylling langs Elgfaret, og at det gjøres 1-2 meter terrengavlastning på skråningstopp. Det vil heller ikke være mulig å grave ny bebyggelse inn i eksisterende skråning. De foreslåtte geotekniske utbedringene vil i tillegg til å være nødvendige for å muliggjøre bygging på B2 også sikre bebyggelse på toppen av skråningen mot øst, slik at stabiliteten for også disse eiendommene forbedres. Geotekniker har blitt presentert for forprosjektet etter at geoteknisk rapport var utarbeidet, og har uttalt at foreslått tiltak er tilpasset området og innenfor de belastninger som er mulig i forhold til fundamentering og områdestabilitet. Dette vil dokumenteres ytterligere i forbindelse med byggesak. Grunnteknikk AS har også beskrevet nødvendig arbeidsprosedyre i geoteknisk redegjørelse, for å sikre at områdestabiliteten sikres også under utbedringsarbeider og med bygging av motfylling. Illustrasjon fra geoteknisk rapport, , som viser nødvendig sikring av området

3 Beskrivelse av foreslått tiltak og endringer i gjeldende reguleringsplan Med bakgrunn i geoteknisk vurdering, er det utarbeidet et forslag til planlagt bebyggelse innenfor område B2 som ivaretar de geotekniske utfordringene på eiendommen, og legger til rette for en god utnyttelse med eiendommens sentrale plassering nær kollektivknutepunkt. På grunnlag av utarbeidet geoteknisk rapport vil det være hensiktsmessig å bebygge eiendommen med en annen bebyggelse enn det som var tenkt da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Tiltakshaver ønsker derfor å legge til rette for at delområde B2 kan bebygges med lavblokk, og ikke leiligheter som området er avsatt til i gjeldende reguleringsplan. Foreslåtte bebyggelse er i sin helhet plassert på oppfyllingen og skjærer seg ikke inn i eksisterende terreng. Det er planlagt bebyggelse på én rekke med adkomstveg parallelt med Elgfaret. Kjelleren vil romme garasje og inngangsparti, og motfylles for å gi bedre områdestabilitet og gode solrike utearealer mot øst og felles friluftsområde. 2. Etasje vil romme oppholdsarealer med utgang til terreng, 3. Etasje vil inneholde soverom og bad. Det foreslås også adkomsttrapp til takterrasse som gir mulighet for svært gode solforhold og en skjermet uteplass for hver boenhet. Eksisterende planbestemmelser setter krav til saltak. Dette foreslås endret til at det kan tillates både skråtak og flatt tak for å muliggjøre en bruk av takflatene til gode uteoppholdsarealer i tillegg til det som er avsatt på terreng. Med bakgrunn i foreslått endring av tillatt takform foreslås også høydebestemmelsene for B2 endret for å muliggjøre flatt tak og takterrasser. Det foreslås at tillatt maksimal gesimshøyde eller mønehøyde settes til 9 meter over gjennomsnittlig terreng. I tillegg foreslås det at det kan tillates trapperom for adkomst til takterrasse utover denne høyden, med en maksimal gesims eller mønehøyde på 11 meter over gjennomsnittlig terreng. For å sikre at ikke fasaden mot Elgfaret skal oppleves for høy legges det inn et krav om at adkomst til tak skal være minimum 1,0 meter inntrukket fra gjennomsnittlig fasade mot Elgfaret. Det presiseres at betegnelsen lavblokk, som tillater 4 etasjer, er brukt for å kunne etablere ett trapperom til adkomst til takterrasse. Det er spesifisert i forslaget til nye bestemmelser at det bare er et inntrukket trapperom som tillates utover normal byggehøyde for 3 etasjer, slik at det videre ikke tillates en fullverdig 4 etasje. Med bakgrunn i geoteknisk rapport og krav om at områdesikkerheten for skråning mot område B1 i øst utbedres, foreslås det at det i reguleringsbestemmelsenes punkt 5. Vegetasjon tillegges en setning som muliggjør stabiliserende terrengarbeider innenfor felles friluftsområde og Felles lekeplass F1 på 94/49, dette for å legge til rette for nødvendige geotekniske utbedringer av skråning mellom B1 og B2. Eksisterende bestemmelser ivaretar at vegetasjon som fjernes skal erstattes med nyplanting.

4 Det foreslås følgende endringer i planbestemmelsene: Det foreslås et tillegg til 3.5 Vegetasjon Det tillates utover dette nødvendige geotekniske terrengarbeider innenfor Friluftsområde og Felles lekeplass F1, øst for B2, innenfor gbnr. 94/49, for å sikre tilstrekkelig områdestabilitet både for ny bebyggelse innenfor B2, og eksisterende bebyggelse innenfor B1. Eksisterende bestemmelse Byggeområde B2. I område B2 tillates oppført leiligheter, tillatt utnyttelsesgrad er 35 % BYA. Bebyggelsen kan oppføres med maks. mønehøyde 9,0 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal ha saltak. Arker og taksammenskjæringer tillates. Garasjer legges primært i leilighetenes kjelleretasje. Leilighetsbygg kan plasseres inntil 6 m fra regulert grøftekant langs Elgfaret.. Forslag til endret bestemmelse Byggeområde B2 I område B2 tillates lavblokk, tillatt utnyttelsesgrad er 35 % BYA. Bebyggelsen kan oppføres med maks. Gesimshøyde eller mønehøyde 9,0 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen tillates med skråtak eller flate tak. Arker og taksammenskjæringer tillates. I tillegg tillates trapperom for adkomst til tak/takterrasse med maksimal gesims- eller mønehøyde inntil 11 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Adkomst til tak skal være inntrukket minimum 1,0 meter fra gjennomsnittlig fasadeliv mot Elgfaret. Garasjer legges primært i bebyggelsens kjelleretasje. Bebyggelse kan plasseres inntil 6 m fra regulert grøftekant langs Elgfaret. Det vises til vedlagt forslag til nytt reguleringskart med tilhørende planbestemmelser for beskrivelse av planområdet og foreslåtte endringer. Vedlagte illustrasjoner av mulig bebyggelse i plan, snitt og 3D visualisering er ikke en del av planendringen og dermed ikke bindende. Endelig boligtyper og plassering på tomten vil bli behandlet i påfølgende byggesak med egne nabovarsler. Det presiseres at forslag til endringer kun omfatter delområde B2 med tilstøtende friluftsområde og felles lekeplass F1 innenfor gbnr. 94/49. Øvrige områder innenfor gjeldende reguleringsplan vil ikke bli berørt av endringen. Geotekniske utbedringer innenfor område B2 synes å ha en positiv effekt for områdestabiliteten og bebyggelse mot øst innenfor område B1 Varsling Etter avtale med reguleringsavdelingen i Sørum kommune, varsles berørte naboer og berørte offentlige instanser før saken behandles av Sørum kommune i henhold til plan- og bygningslovens Informasjon om foreslåtte reguleringsendring finnes også på kommunens nettside.

5 Spørsmål Spørsmål i tilknytning til planarbeidet kan rettes til ARCONSULT Ove Bøe AS v/elin Skorge tlf eller e-post: post@arconsult.no Merknader Eventuelle merknader eller opplysninger til planarbeidet skal rettes skriftlig til: Arconsult Ove Bøe AS Postboks Jessheim eller post@arconsult.no Frist for innsending av merknader er i samråd med Sørum kommune satt til Mandag 6. Oktober Vedlegg Gjeldende plankart Forslag til nytt plankart Forslag til nye reguleringsbestemmelser (tekst) Illustrasjon av mulig bebyggelse; Inkl. Plan, Snitt & 3D visualisering Med vennlig hilsen ARCONSULT Bøe Ove AS Ove Bøe Sivilarkitekt MNAL NPA