Oslo Kommune Plan- og Bygningsetaten Vahls Gate Oslo

Transkript

1 Oslo Kommune Plan- og Bygningsetaten Vahls Gate Oslo REF GNR. 230/BNR.279, GNR. 230/BNR.280, GNR. 230/BNR.281, GNR. 230/BNR.282 SCHWEIGAARDS GATE SØKNAD OM RAMMETILLATELSE BOLIGBYGG MED UNDERLIGGENDE KJELLERE VEDLEGG B-1 DISPENSASJONSSØKNAD VEDR PLASSERING OG HØYDER - Generelt Eiendommen inngår i reguleringsplan S-4660 vedtatt Prosjektet omfatter Schweigaards gate 40, 42, 44 og 46. Schweigaards gate 44 er bebygd med en eksisterende boliggård og stall som skal beholdes, de øvrige tomtene skal utvikles til nye boliger. Regulerte gesimshøyder og BRA På reguleringskartet er gesimshøyder oppgitt i Oslo lokal. 1. januar 2015 skiftet Oslo Kommune høydesystem til NN2000, og det er avklart med PBE at tiltaket skal prosjekteres etter NN2000. Alle regulerte gesimshøyder er derfor justert opp med 37 cm. Dette gir følgende regulerte gesimshøyder: På felt B4 inntil Hollendergata 2A er regulert gesimshøyde over 5. etasje +20,57 mot gate og bakgård, og +23,57 over inntrukket 6.etasje. På felt B4 hjørnet Hollendergata/Schweigaards gate er regulert gesimshøyde over 6. etasje +23,57 mot gate og bakgård, og +26,57 over delvis inntrukket hjørne i 7. etasje. På felt B5 er regulert gesimshøyde over 5. etasje +21,07 mot gate og bakgård, og +24,07 over inntrukket 6. etasje. På felt B6 er regulert gesimshøyde over 5. etasje +22,07 mot gate og bakgård, og +25,07 over inntrukket 6. etasje. Ut over dette tillates det trapp og heisoppbygg inntil 3,6 meter over regulert gesims. Prosjekteringsforutsetninger I tillegg til reguleringsplanen ble det utarbeidet et særskilt ambisiøst miljøprogram for eiendommene omfattet av reguleringsplanen, «Miljøprogram for Hollenderkvartalet». Miljøprogrammet legger strenge føringer på utvikling av eiendommene, bl.a. passivhus og høye krav knyttet til transport og energiforbruk. Miljøkrav genererer ekstra takisolasjon for passivhus, og ekstra tykkelse på jordsjikt på takflater for å ivareta frodig vegetasjon på Oscars gate Oslo 4b.no

2 takhager. Kravet til UU medfører at dekker mot takterrasser må heves for å sikre trinnfri adkomst. Kotehøyder på plan 2 bestemmes av reguleringsbestemmelsenes krav til fri høyde under karnapper og balkonger, samt OBRE s krav til fri høyde for brannbil. Brutto etasjehøyde for balansert ventilasjon er minimum 2,9 meter. Samlet bidrar disse forutsetningene til økning i etasjehøyder sammenlignet med et standard TEK10-bygg. I reguleringen er angitt maks BRA på 7000 m 2. Regulerte gesimser, byggelinjer og høydekrav fra gate resulterer i at det ikke er mulig å oppfylle regulerte arealer. Viste bebyggelse inneholder 6280 m 2. Prosjektert løsning Prosjektforutsetningene resulterer i noen marginale overskridelser av gesimsene, i størrelsesorden 470mm på B4 og 780mm på B5. I tillegg viser prosjektert løsning en omdisponering av regulert areal fra 6. etasje på B4 inntil Hollendergate 2A til toppen av hjørnebygget på B4. Felt B4 inntil Hollendergata 2A På bebyggelse på felt B4 inntil Hollendergata 2A er det regulert en inntrukket 6. etasje. Dette volumet utgår som boligformål, og det etableres en stor felles takterrasse på tak over 5. etasje. Felles takhage dekker prosjektets behov for utearealer på tak, har enkel adkomst fra trapperom i hjørnebygget, og meget gode solforhold. Takhagen vil ha tilstrekkelig dybde til gode uteoppholdsarealer og frodige plantefelt kombinert med beplantede buffersoner ut mot gesims for å hindre innsyn til balkonger under. Hjørnebyggets fasade som vender mot felles takhage er trukket 2 meter inn fra byggegrense, dette gir ytterligere areal og solinnslipp til takhagen og bakgård. Gesims på B4 inntil Hollendergata 2A ligger 470 mmm over regulert gesims.

3 Felt B4 hjørnebygget, felt B5 og felt B6 I reguleringsplanen er det forutsatt økte høyder på hjørnet, som et tårnmotiv. Prosjektert løsning bygger videre på dette, og viser 8 etasjer på hjørnet, som er én etasje mer enn regulert. Areal på 8. etasje er 220 m 2 BRA. Fasaden mellom felt B4 og B5 er trukket 1,6 meter inn over felt B5 for å etablere store leiligheter i hjørnebyggets øverste etasjer. Dette er den beste beliggenheten i prosjektet, og løsningen gir 2 gjennomlyste leiligheter på 98 og 88 m 2 i plan 7 og 8. Gesims på B4 hjørnebygget tilsvarer regulert gesims for oppbygg for tak og heis. Gesims på felt B5 inntrukket toppetasje ligger 780 mm over regulert gesims, ellers innenfor. Dette skyldes tilgjengelighet til takterrasser og passivhuskrav. Gesims på B6 ligger i sin helhet innenfor regulerte høyder.

4 Etableringen av den store felles takhagen på felt B4 inntil Hollendergata 2A gjør at det ikke er behov for takhager på felt B4 hjørnebygget, B5 og B6, som igjen betyr at det ikke er nødvendig å bygge separate takoppbygg med trapp og heis opp til disse takene. Dette gir roligere bygningsvolumer og skyggevirkninger reduseres. Sol og skyggediagrammer viser at omfordelingen ikke gir vesentlige ulemper for utearealer på tak, terreng på egen tomt eller på F1. 1. mai kl mai kl mai kl mai kl 1800

5 Plass avsatt til bildelingsløsning på terreng I kommunens miljøoppfølgingsplan for Hollenderkvartalet er lagt vekt på at man skal bidra til å redusere bilbruken. Det oppfordres til å etablere felles løsninger som kan erstatte behovet for egen bil/parkeringsplass. Dette er i tråd med den grønne profilen prosjektet vil ha. En bildelingstjeneste vil bidra til at behovet for egen bil vil reduseres. I bakgård er avsatt plass til 2 parkeringsplasser forbehold bildelingsløsning. Disse forutsettes overdekket med en frittstående konstruksjon med et lett glasstak. Konstruksjonen ligger utenfor angitte byggegrenser på plankartet. Dispensasjon På bakgrunn av overstående søkes om dispensasjon fra Plassering og høyder. Med vennlig hilsen 4B ARKITEKTER Kari Linderud