ANG. VARSEL MINDRE REGULERINGSENDRING, DEL AV NESET GNR BNR. 232, 239 OG 240 SARPSBORG KOMMUNE

Transkript

1 Vår referanse: KL/16292 Deres referanse: Ålesund: ANG. VARSEL MINDRE REGULERINGSENDRING, DEL AV NESET GNR BNR. 232, 239 OG 240 SARPSBORG KOMMUNE I henhold til plan- og bygningslovens 12-1 og 12-8 varsles det herved om mindre endring av reguleringsplan for Del av neset, plan ID Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Det ble vedtatt en mindre vesentlig endring av byggegrenser og utnyttelsesgrad i felt KS2, Forslag til mindre endring av reguleringsplanen er utarbeidet av Leite og Howden AS på vegne av Kniplefjellet Eiendom AS. Bakgrunn I gjeldende reguleringsplan er det tilrettelagt for store boligtyper, og de regulerte veiene er planlagt ut ifra disse. Grunnet boligtypene ble det valgt å plassere uteoppholdsarealet med lekeplass midt i planområdet ettersom dette ble mest naturlig. Det er satt %-BYA <43,5 i området KS2 da dette er nærmest villabebyggelsen. KS4 er satt til %-BYA <45 da dette området er også nært nabobebyggelsen, men har gangveg, samt et belte med grønt mellom. Hensikten med endringen er å forenkle prosjektet å gjøre det mer stedtilpasset omgivelsene uten at reguleringsplanen blir vesentlig endret. For å få området mer attraktivt på markedet er det valgt å endre boligtype. Det er planlagt å etablere 40 leiligheter fordelt på 10stk 4-mannsboliger. Dette er en reduksjon på 6 boenheter, og vil gjøre området mer åpent samt de nye boligtypene vil passe bedre til omkringliggende bebyggelse. Ved å flytte uteoppholdsarealet med lekeplassen sørvest i planområdet, vil dette gjøre at den ikke vil få noen tilstøtende veger og vil dermed ligge mer skjermet i terrenget. Forslag til endring av plankart - Plankartet er oppgradert i hht. Formål etter ny PBL. - Uteoppholdsarealet med Lekeplassen er flyttet til sørvest i planområdet. - Gangvegene er etablert ut ifra de nye boligtypene og lekeplassområdet. - Byggegrensene er flyttet ut ifra de nye gangveiene og boligtypene. - Tegnforklaring er - KS2 er utvidet ut ifra nye boligtyper slik at boligene vil komme innenfor byggegrensen.

2 - Det er kommet et nytt boligfelt, KS5 ettersom området ble delt inn i flere felt enn tidligere grunnet flytting av lekeplassområdet. - Antall parkeringsplasser er redusert ettersom boligtypene ble endret og derav færre boenheter. Arealet som ble til overs etter denne reduksjonen er avsatt til felles grøntareal. - Renovasjon/avfall er redusert i forhold til antall boenheter. - Ny tekst er påført i formålene Forslag til endring av bestemmelser Endringer før og etter: Bestemmelser: Før: 25, 1. ledd nr. 1 Byggeområder - Boliger, konsentrert småhusbebyggelse Før: 25, 1. ledd nr. 3 offentlige trafikkområder - Kjøreveg - Gang- og sykkelveg Etter: 12-5, nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjørevei (o_v1) - Gang- og sykkelvei (o_ GS) - Gangvei (f G) - Parkering (f_ P1, P2 og P3) Før: 25,1. ledd nr. 6 Spesialområder - Friluftsområde i sjø og vassdrag - Område for drift av kommunalteknisk virksomhet Etter: 12-5, nr. 3 Grønnstruktur - Grøntanlegg Kommentar/vurdering Reguleringsformål samt paragrafer er oppdatert i henhold til dagens standard i PBL. Gjeldende Plan referer til 25-1, som nå Spesialområdene er fordelt på nye ulike punkter i hht. dagens standard i PBL. Etter: 12-5, nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone - Friluftsområde i sjø og vassdrag

3 Før: 25, 1 ledd nr. 7 Fellesområder - Felles gangareal - Felles parkeringsplass - Felles grøntanlegg - Annet fellesareal Etter: 12-5, nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjørevei (o_v1) - Gang- og sykkelvei (o_ GS) - Gangareal (f G) - Parkering (f_ P1, P2 og P3) - Fellesområdene er fordelt på nye ulike punkter ihht. dagens standard i PBL. Etter: 12-5, nr. 3 Grønnstruktur - Grøntanlegg Endring og fjerning av tekst i div. pkt. Før: 25, 1 ledd nr. 7 Fellesområder 16 Felles grøntanlegg: I felles grøntanlegg mellom KS1 og KS3 skal det opparbeides nærlekeplass for boligene i planen. Lekeplassen skal være på minimum 500 m2, og skal inneholde minimum tre lekeredskaper og noe fast dekke som er flatt nok for trehjulssykling. Grendehus kan oppføres innenfor angitt byggegrense som del av felles opprinnelig terreng. Maksimal gesimshøyde er 4 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Maksimal mønehøyde er 6,5 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Endret: I ny bestemmelse er felles grøntanlegg delt inn i to deler Lekeplass og Annet uteoppholdsareal Det har blitt lagt inn nye bestemmelser for lekeplass for å sikre et egnet uteareal i forhold til kvalitetssikring av jordsmonn. Fjernet: Punktet angående grendehus er fjernet grunnet reduksjon av antall boenheter og boenhetene har fått større uteareal. Det ansees derfor ikke som et behov. 11 Uteoppholdsareal (f_ L og f_ U) Lekeplass (f_l) Det skal opparbeides nærlekeplass for boligene i uteoppholdsarealet. Lekeplassen skal være på minimum 500 m2, og skal inneholde minimum tre lekeredskaper og noe fast dekke som er flatt nok for trehjulssykling.

4 I forkant av tiltak som kan medføre vesentlig terrenginngrep i forbindelse med nyetablering av lekeplasser skal det gjennomføres undersøkelse av grunnen. Dersom ny jord tilføres skal det foreligge dokumentasjon som viser at denne tilfredsstiller «krav til kjemisk sammensetning av jord som skal leveres til barnehager og lekeplasser», jf. Tabell 3 i Miljødirektoratets veileder «Kvalitetskriterier for jord i barnehager, lekeplasser og skoler» TA-2261 Annet uteoppholdsareal (f_u): Felles grøntanlegg skal opparbeides sammen med byggeområdene. Arealene skal opparbeides, beplantes og utstyres for opphold. Før: 25, 1. ledd nr. 1 Byggeområder 8 Boliger, konsentrert småhusbebyggelse pkt.9. Det tillates oppført løfteplattform og svalganger utenfor byggegrensen innen felt KS2. To og to bygg skal kunne knyttes sammen med svalganger med felles løfteplattform. Svalgangene skal utformes på en måte som underordnes den øvrige bygningsstrukturen. Første setning i bestemmelsen er fjernet. Etter KS2 ble utvidet er ikke løfteplattform og svalganger utenfor byggegrensen. 8 Boliger, konsentrert småhusbebyggelse (KS1- KS5) Pkt. 9. To og to bygg skal kunne knyttes sammen med svalganger med felles løfteplattform. Svalgangene skal utformes på en måte som underordnes den øvrige bygningsstrukturen.

5 Vi vurderer at endringer av reguleringsplanen vil bare være til fordel for nærmiljøet ved å redusere antall boliger og derav minske trafikkmengden samt at boligfeltet vil passe bedre til omkringliggende bebyggelse. Kommentarer/innspill til den mindre reguleringsendringen skal være skriftlig (gjerne e-post) og rettes til Leite og Howden AS, innen Med vennlig hilsen Leite og Howden AS Kristina Lausund Vedlegg: Vedlegg A: Gjeldende plankart Vedlegg B: Gjeldende bestemmelser Vedlegg C: Forslag til endring av plankart Vedlegg D: Forslag til endring av bestemmelser Vedlegg E: Utomhusplan