Planbeskrivelse ENDRING REGULERINGSPLAN FOR NAUSTGJERDET GNR./BNR174/4. Planid SKAUN KOMMUNE. Forslagsstiller: Børsa Utvikling AS

Transkript

1 Planbeskrivelse ENDRING REGULERINGSPLAN FOR NAUSTGJERDET GNR./BNR174/4 Planid SKAUN KOMMUNE Forslagsstiller: Børsa Utvikling AS Utarbeidet av: Dato: Sist revidert:

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn Planområdet Beliggenhet Dagens bruk Planstatus Formål med endringen Beskrivelse og begrunnelse av endringer Organisering av planen Tillatt BYA Tillatt GESIMSHØYDE Byggehøyde og takform Byggehøyde og takform Planprosess og medvirkning Om planprosessen Virkninger Barn og unges interesser Folkehelse Byggeskikk og estetikk Landskap Teknisk infrastruktur Vann og avløp Renovasjon Trafikkforhold Støy Universell utforming Risiko og sårbarhet Konklusjon

3 1 BAKGRUNN Norgeshus AS fremmer på vegne av Børsa Utvikling AS forslag til endring av reguleringsplan med bestemmelser for reguleringsplan for Naustgjerdet gnr./bnr. 174/4. Kontaktpersoner er: Norgeshus AS v/ Ragnhild Godø Slørdal Børsa Utvikling v/stein Fredheim Norgeshus Eiendom AS startet i 2015 opp arbeidet med detaljregulering for eiendommen. Reguleringsplan for Naustgjerdet ble vedtatt av kommunestyret Da detaljreguleringen ble godkjent tok Børsa Utvikling AS over arbeidet med å utvikle området. De videre skissene som ble utarbeidet av bebyggelse på området resulterte i at det nå fremlegges ønske om en mindre reguleringsendring av området. 2 PLANOMRÅDET 2.1 BELIGGENHET Planområdet ligger i Børsa sentrum. Figur 1. Oversiktskart som viser planområdet med rød sirkel. 2.2 DA GENS BRUK Området er i dag brukt til jordbruk. 3

4 2.3 P LANSTATUS Gjeldende reguleringsplan er Reguleringsbestemmelser til Naustgjerdet. 174/4. Denne reguleringsplanen ble vedtatt og har planident Området er hovedsakelig regulert til bolig, veg og lekeplass. Figur 2. I gjeldende plan er arealene avsatt til boligbebyggelse, samferdselsanlegg og teknisk infrastuktur, grønnstruktur og hensynssoner. 2.4 FORMÅL MED ENDRINGEN Formålet med mindre reguleringsendring er å legge til rette for en bebyggelse som i større grad tar hensyn til omkringliggende bebyggelse på Børsøra. Område avsatt til f_l er justert slik at det blir liggende midt i planområdet med bebyggelsen omkransende rundt. Det er også avsatt litt større areal til formålet f_l. 3 BESKRIVELSE OG BEGRUNNELSE AV ENDRINGER 3.1 ORGANISERING AV PLANEN Formålsgrensene i planområdet justeres slik at f_l ligger som et naturlig midtpunkt i planområdet. Terrenget på arealet satt av til lekeplass skrår mot vest. For å bevare terrenget mest mulig og unngå skjemmende støttemurer er det derfor tatt inn en bestemmelse om at minimum 50 % av arealet skal være universelt utformet. B1: Renovasjonsareal er tatt ut av planen og det er satt en bestemmelse om at dette skal etableres innenfor B1. Dette gir større spillerom for plassering av bebyggelse på B1 samtidig som det ikke påvirker opparbeiding av renovasjonsareal. 4

5 B2: Området avsatt som B2 har nå et totalt areal på 1351 m 2. Dette har blitt litt mindre til fordel for et større areal avsatt til f_l (315 m 2 ). Dette er med på å skape behov for økt tillatt maksimal BYA på dette feltet. B3: Passasjen med grøntareal som var regulert inn vest for B3 innlemmes i B3 og reguleres til bolig. Tilgang fra planområdet til elva sikres på en mer naturlig måte ved f_kv i vest. Ellers er formålsgrensene opprettholdt for B3. Figur 3. Forslag til reguleringsendring. 3.2 TILLATT BYA For å være fleksibel i valg av boligtype og ha muligheten til å ha en hensiktsmessig størrelsene på boligene i området, i tillegg til å innfri parkeringskravet, heves maksimal tillatt BYA for alle feltene. 3.3 TILLATT GESIMSHØYDE Leilighetsbyggene som var skissert inn i nord på området er byttet ut med rekkehus. For å oppnå ønsket bebyggelse i området og å unngå å etablere unødvendige støttemurer hever vi også tillatt gesimshøyde fra 7 til 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Terrenget faller med ca. 5 meter fra øst til vest i planområdet. Det vil bli en støttemur mellom rekkehuset på B2 lengst øst og rekkehus mot nord på B3 da plate på mark i disse boligene ligger med ca. 2,5 meter høydeforskjell. Terrenget faller mot vest og på sørfasaden til rekkehusene som ligger mot vest på B2. Vi vil terrenget falle naturlig ned mot vei f_kv i vest. Ved å la terrenget falle naturlig, øker den gjennomsnittlige gesimshøyden på rekkehusene og behovet for å øke tillatt gesimshøyde oppstår. 5

6 Figur 4 og 5. Oversiktsbilder av planlagt bebyggelse på planområdet sett fra nord. Endringene av planen går på endring av formålsgrenser, tillatt BYA og tillatt gesimshøyde. Nedenfor finnes en sammenfattet fremstilling av endringer i planbestemmelsene: Opprinnelig bestemmelse 4.5.Universell utforming Uteområder skal ha en universell utforming som sikrer tilgjengelighet for alle i tråd med Byggeteknisk forskrift Parkering Innenfor planområdet skal det legges til rette for 2 biloppstillingsplasser pr. enebolig for flermannsboliger skal det finnes 1,5 parkeringsplass per boenhet. Endring 4.5.Universell utforming Uteområder skal ha en universell utforming som sikrer tilgjengelighet for alle i tråd med Byggeteknisk forskrift. Minimum 50 % av lekearealet skal være universelt utformet Parkering Innenfor planområdet skal det legges til rette for 2 biloppstillingsplasser for frittliggende eneboliger og enebolig i kjede. For tomannsbolig og eneboliger i rekke skal det finnes 1,5 parkeringsplass per boenhet. 6

7 Formål Innenfor planområdet, kan det etableres konsentrert småhusbebyggelse, i form av frittliggende eneboliger eller eneboliger i kjede/rekke og flermannsboliger med tilhørende parkering og utearealer. Det kan etableres carport/garasje med maks høyde 4,5 meter over ferdig planert terreng. Carport/garasje kan ha flatt tak som kan benyttes til uteoppholdsareal. Bygget skal tilpasses boligenhetens form, takform, materialbruk og farge Formål Innenfor planområdet, kan det etableres konsentrert småhusbebyggelse, i form av frittliggende eneboliger eller eneboliger i kjede/rekke med tilhørende parkering og utearealer. Det kan etableres carport/garasje med maks høyde 4,5 meter over ferdig planert terreng. Carport/garasje kan ha flatt tak som kan benyttes til uteoppholdsareal. Bygget skal tilpasses boligenhetens form, takform, materialbruk og farge. Innenfor arealformål B1 skal det etableres renovasjonsløsning som muliggjør nedgravde containere Grad av utnytting Antall boenheter er minimum 15. Følgende utnyttelsesgrad er tillatt (inkl. 18 m 2 parkering): Felt Minimum % BYA Maksimum % BYA B1 15 % 25 % B2 30 % 38 % B3 45 % 55 % Byggehøyde og takform Bebyggelsen skal best mulig ta opp terrengfallet. Bruk av underetasje tillates slik at skjemmende skjæringer, fyllinger og forstøtningsmurer unngås. Det tillates kun saltak med takvinkel mellom grader Maks gesimshøyde innenfor planområdet er 7 meter og maks mønehøyde 9 meter. Gesims- og mønehøyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng Kjøreveg f_kv er adkomstveg med bredde 3,5 m Grad av utnytting Antall boenheter er minimum 15. Følgende utnyttelsesgrad er tillatt (inkl. 18 m 2 parkering): Felt Minimum % BYA Maksimum % BYA B1 15 % 40 % B2 30 % 60 % B3 45 % 65 % Byggehøyde og takform Bebyggelsen skal best mulig ta opp terrengfallet. Bruk av underetasje tillates slik at skjemmende skjæringer, fyllinger og forstøtningsmurer unngås. Det tillates kun saltak med takvinkel mellom grader Maks gesimshøyde innenfor planområdet er 8 meter og maks mønehøyde 9 meter. Gesims- og mønehøyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng Kjøreveg f_kv er adkomstveg med bredde 3,5 m. Denne kan benyttes for å sikre tilgang mellom planområdet og grøntområdet ved Børselva. 7

8 5.12. Grønnstruktur Det skal settes av areal til grønnstruktur som skal sikre forbindelse (minimum en meter) mellom planområdet og grøntområde ved Børselva Denne paragrafen utgår og tilgang til elva gjennom planområdet sikres via vei i vest av området. 4 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 4.1 OM PLANPROSESSEN Berørte parter fikk varsel om oppstart av endring planarbeid i eget brev/e-post datert Frist for kommentarer og merknader ble satt til VIRKNINGER 5.1 BARN OG UNGES INTERESSER I gjeldende plan for området finnes det et areal satt av til lek. Arealet utgjør 285m². I reguleringsendringen er dette fellesarealet gjort litt større og utgjør nå 315m². Formålsgrensene er også endret slik at lekeplassen ligger som et midtpunkt i planområdet. Slik vil alle enheter i planområdet ha utsyn mot dette friområdet. I tillegg til arealformålet lekeplass vil det også opparbeides areal for opphold rundt bygningene. Disse vil være av mer privat karakter og brukes av beboerne. 5.2 FOLKEHELSE Foreslått planendring fører ikke til endringer knyttet til folkehelse i gjeldende plan. 5.3 BY GGESKIKK OG ESTETIKK Endringen vil føre til at det blir etablert to rekker med rekkehus der det tidligere var planlagt to flermannsboliger. I gjeldende plan ble bebyggelse planlagt med møneretning parallelt med Børselva (øst-vest). Bebyggelsen er nå plassert med møneretning nord-sør. Dette gjør at volumet blir mer oppdelt og fremstår som en bryggerekke med unike enheter. Både oppdeling av takflate og variasjon i kledningstype og farge er grep som gjør at bygningsmassen tilpasser seg bedre den eksisterende bebyggelsen på motsatt side av elva. Planen ivaretar nå enda bedre estetiske verdier i området. 5.4 LA NDSKAP Terrenget innenfor planområdet stiger fra kote 4 i vest til kote 9 i øst. Bebyggelsen planlegges slik at den tar opp terrengfallet i størst mulig grad så en unngår unødvendig oppfylling og støttemurer. Reguleringsendringen forholder seg til samme grunnlaget som den vedtatte planen når det gjelder geoteknikk og tilbakemelding fra NVE. 5.5 TEKNISK INFRASTRUKTUR Vann og avløp Renovasjon Trafikkforhold 8

9 5.6 STØY 5.7 U N IVERSELL UTFORMING 5.8 RISIKO OG SÅRBARHET Det er ingen større risiko og sårbarhet knyttet til reguleringsendringen i forhold til gjeldende plan. Det viktigste vil være å sikre eiendommen i anleggsperioden for å hindre uønskede hendelser. 6 KONKLUSJON Regulant kan ikke se at tiltaket får noen negative konsekvenser for naturmiljø, bomiljø, landskap eller eksisterende nabobebyggelse. Endringen fører derimot til en del konsekvenser som vil være positive for alle disse. Planområdet er i dag dyrka mark og utforming av planen er valgt for å kunne gi en høy utnyttelse. Samtidig gir endringen av planen gode uteoppholdsarealer for beboere- både felles og private. Endringene går ikke utover hovedtrekkene i planen. Regulant mener at bestemmelsene gir gode føringer for hva som kan bygges og på en bedre måte sikrer både god terrengtilpasning, god tilpassing til bebyggelsen på Børsøra og en god lekeplass sentralt i planområdet. Figur 6. Perspektiv av planlagt bebyggelse på planområdet sett fra gangbro i nordvest. 9