SØKNAD OM MINDRE REGULERINGSENDRING INNENFOR OMRÅDEPLAN «STRANDA SENTRUM NY» - PLANID , IKRAFTTREDELSE

Transkript

1 Stranda kommune Planavdelingen Ålesund, SØKNAD OM MINDRE REGULERINGSENDRING INNENFOR OMRÅDEPLAN «STRANDA SENTRUM NY» - PLANID , IKRAFTTREDELSE proess AS er engasjert av grunneier av gbnr. 53/307 til å vurdere mulighetene på tomta. I den forbindelse har en hatt dialog med Stranda kommune og en har kommet til at ønsket utbygging på tomta betinger mindre reguleringsendring. Bakgrunnen for dette er at plankartet mangler byggegrense mot nabotomter, noe som gjør at en i gjeldende plan må forholde seg til 4 meters avstand til felles grense eller bygningers halve høyde. Jf. dialog med Stranda kommune har dette ikke vært intensjonen i planen i og med at dette er sentrumsområde der en bør utnytte tomter mer enn det gjeldende plan legger opp til. Tvert imot er dette Stranda sentrum og dertil et område med urbant preg og det naturlige er å plassere bygninger på tomta som er mer av typen bygårder. I gjeldende plans føresegner pkt. 2.4 står det videre at byggegrenser er lik formålsgrenser der byggegrenser ikke er vist. Dette vil da gjelde mot veg/ fortau i sør. I tillegg til ovennevnte gir planen åpning for 50% utnyttelse for B/F/K9 og 80% for B/F/K10. Tomta 53/307 inngår i begge formålene med faktor 89,6% i B/F/K9 og 10,4% i B/F/K10. Ved omregning gir dette utnyttelse 53,1% for 53/307. Endringen omfatter således også justering av %BYA til 53% for planområdet. Samtidig ønsker man også å endre føresegnene slik at det er tillatt gesimshøyde som styrer tillatt høyde og ikke antall etasjer, siden disse 2 elementene i føresegnene ikke samsvarer helt. Det er ikke planlagt å endre tillatt makshøyde, men mer en presisering av hva som gjelder. Kartutsnittet viser planområdet med sort stiplet linje i gjeldende plankart. Søknad om mindre reguleringsendring - «Stranda sentrum ny» av Forslag

2 Gjeldende planføresegner ble godkjent , sak KOM 085/11. Relevant tekst er vist under: «2.9 Gesimshøgder Gesimshøgde skal målast som definert i Teknisk forskrift til plan- og bygningslova. Tillatne gesimshøgder er oppgjevne under dei enkelte byggeområda i føresegnene.» «3.13 Bustad/forretning/kontor Området merka B/F/K1 B/F/K13 på plankartet er sett av til kombinert formål bustad/forretning/kontor, med tilhøyrande funksjonar. B/F/K9: Maks. 4, min. 3 høgder. Gesimshøgd maks. 14 m. Maks BYA=50% 1.etg. kan nyttast til forretning. 2. høgda kan nyttast til forretning, kontor eller bustad. 3. og 4. høgda kan nyttast til bustad.» Vi gjengir tekst i Teknisk forskrift som er gjeldende pr i dag vedr. måling av høyde jfr. planføresegnenes punkt 2.9. Teknisk forskrift 10: «6-2. Høyde (1) Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget/parapetet. Gesimshøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.» Mer detaljert ønsker man i denne søknad å endre planen ved å foreta følgende: 1) Vise regulert byggegrense i plankartet for gbnr. 53/307 mot tomtegrenser. Evt. brannkrav vil naturligvis bli oppfylt. 2) Legge til et avsnitt under føresegnenes 3.13 som angir bestemmelser for gbnr. 53/307. 3) Fjerne tekst under føresegnenes 3.13 som styrer antall etasjer/høgder. Tekst i 3.13 avsnitt B/F/K9 etter foreslått endring (endringer vist med understreking) : «3.13 Bustad/forretning/kontor Området merka B/F/K1 B/F/K13 på plankartet er sett av til kombinert formål bustad/forretning/kontor, med tilhøyrande funksjonar Søknad om mindre reguleringsendring - «Stranda sentrum ny» av Forslag

3 . B/F/K9 gbnr. 53/307: Gesimshøgd maks. 14 m. Maks BYA=53%. 1.etg. kan nyttast til forretning. 2. høgda kan nyttast til forretning, kontor eller bustad. 3. og 4. høgda kan nyttast til bustad. Særskilt for Gbnr 53/307: 1) Det kan etablerast underetasje i tillegg til 1-4 etasje. 2) 1-4 etasje kan nyttast til bustadføremål. 3) Underetasje kan nyttast til parkering og kan plasserast utanfor regulert byggegrense, og inntil tomtegrense, der arealet er plassert under planert terreng. 4) Det kan plasserast støttemurar for å ta opp terrengvariasjonar utanfor regulert byggegrense utan søknad om dispensasjon. 5) Det skal utførast brannvurdering av kompetent konsulent før søknad om tiltak, og eventuelle avbøtande tiltak skal beskrivast og gjennomførast. Prinsipp som viser tenkt løsning som beskrevet i pkt. 3 under «Særskilt for gbnr. 53/307». Bildet til venstre angir underetasje plassert nærmere tomtegrense enn byggegrense definert i reguleringsplan (rød strek), og bilde til høyde viser situasjon for bygning over underetasje, altså eksponert bygningskropp. Illustrasjon over er ikke bindende for byggesak. Søknad om mindre reguleringsendring - «Stranda sentrum ny» av Forslag

4 Kartutsnittet viser plankartet for omsøkt område (gbnr 53/307) slik det er ønsket i forslag til mindre reguleringsendring. Illustrasjonen viser hvordan man ser for seg et mulig nybygg på tomta. Illustrasjonen er ikke bindende for byggesak. Søknad om mindre reguleringsendring - «Stranda sentrum ny» av Forslag

5 Man ser for seg etablering av et moderne leilighetsbygg som estetisk vil ha bygård-karakter. Man vurderer at dette vil utgjøre en god arealøkonomi samtidig som beboerne vil dra nytte av moderne og funksjonelle leiligheter som er sentralt plassert og er tilrettelagt som tilgjengelige boenheter. Med bakgrunn i ovennevnte ber vi om at planendringen blir utført som en mindre reguleringsendring. Med vennlig hilsen proess AS Sindre Øen Maria H. Skylstad Søknad om mindre reguleringsendring - «Stranda sentrum ny» av Forslag