Saksframlegg. LUND ØSTRE, GNR 177 OG BNR 1, LUNDÅSEN FORSLAG OM MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING Arkivsaksnr.: 05/02151

Transkript

1 Saksframlegg LUND ØSTRE, GNR 177 OG BNR 1, LUNDÅSEN FORSLAG OM MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING Arkivsaksnr.: 05/02151 Saksbehandler: Kjell Ivar Kjølhamar Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar mindre vesentlig reguleringsendring for Lund Østre, gnr. 177/1, gårdstunet, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Rojo Arkitekter AS senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven?27-2 nr. 1 og 30. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Bakgrunn Planforslaget er innsendt av Rojo Arkitekter som forslagstiller, på vegne av oppdragsgiver Heimdal Utbyggingsselskap AS. Hensikten med planforslaget som behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring, er å fjerne driftsbygningen og erstatte den med ny bebyggelse som kan heve kvaliteten på området som helhet og etterkomme behovet for andre typer boliger. De regulerte utbyggingsområdene på Lundåsen (orienteringsvedlegg 1) ble opparbeidet og bygget ut i perioden Konsekvensen er blitt en relativt homogen bebyggelse med et stort antall ene- og tomannsboliger, med mange beboere i samme aldersgruppe. Mange av disse finner det etter hvert tungt og arbeidskrevende å sitte med store hus, og ønsker seg en enklere og mindre forpliktende boform. Likevel ønsker mange fortsatt å bo på Lundåsen og nær marka. En klar målsetting vil derfor være å etablere et tilskudd av nye boligtyper i området. Bystyret vedtok reguleringsplan for et tilnærmet samme areal. Dette vedtaket åpnet opp for 19 boenheter, hvor den eksisterende låven skulle ombygges til leiligheter. I etterkant av den politiske sluttbehandlingen har det vært foretatt nye bygningstekniske vurderinger av den eksisterende låven og hvorvidt låven har noen antikvarisk verdi. Det ble på grunnlag av de nye vurderingene i saken utarbeidet en endret reguleringsplan. Denne reguleringsplanen ble nabovarslet Planstatus I kommuneplanens arealdel er området vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes videre av endret reguleringsplan r0220j av , hvor området er regulert til byggeområde for boliger. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Gårdstunet på Lund Østre er ubebodd, og for eierne er det ønskelig å utnytte eiendommen bedre enn det gjøres i dag. Det forfalne våningshuset ble revet i 2002, og tunet er redusert til én frittstående driftsbygning. I tillegg til driftsbygningen består planområdet av flere tilbygg fra nyere tid uten bevaringsverdi. Alt i alt fremstår driftsbygningen som uproporsjonert og dårlig utformet, langt fra tradisjonell trøndersk byggeskikk. Samråd- og medvirkningsprosess Det har i forbindelse med reguleringssaken vært avholdt flere møter mellom forslagsstiller og plan- og bygningsenheten. På grunnlag av planforslagets innhold om relativt små reguleringsmessige endringer, innspill fra nabo (orienteringvedlegg 2) og byantikvarens uttalelse (orienteringsvedlegg 3), er det blitt konkludert med at saken kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Det har også blitt tillagt vekt at den foregående planprosessen ikke inneholdt innsigelser med vilkår for egengodkjenning. Det har på grunnlag av ovennevnte ikke vært foretatt offentlig ettersyn i saken, da dette ikke kreves av en mindre vesentlig reguleringsendring. Normalt vil en slik sak kunne behandles på delegert myndighet, men siden det kom spørsmål om riving fra byutviklingskomitéen i forbindelse med sluttbehandlingen av Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 reguleringssak r0220j, er det ønskelig å forelegge denne reguleringsendringen for bygningsrådet. Sammendrag av innkomne innspill Nabo i Øvergeilan 3 har i brev datert kommentert de foreslåtte reguleringsendringene. Merknaden kan oppsummeres på følgende måte: - Positive til den foreslåtte rivingen. - Høydeangivelsene på illustrasjonplanen er satt for høyt i forhold til eksisterende terreng. Høydene for tunet i dag, oppgis til c+ 170,1 og c+170,3. I Illustrasjonsplanen er terrenget satt til c+ 171,0. - Høyden på 1. etasje på bygning mot nordvest bør reduseres med 1 meter. - Det er ingen innvendinger mot flate takkonstruksjoner. Kommentar: Innspillene fra nabo vedrørende forholdet til eksisterende terrengnivå, og høyde for gulv i 1. etasje er etterkommet. Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Det foreslås å rive driftsbygningen og erstatte den med ny bebyggelse. Det foreslås å opprettholde tomtens åpenhet og å bevare en slags tunformasjon med bebyggelse plassert omkring et felles uteareal i midten. Bygningene plasseres slik at det dannes siktlinjer i retningene nord-syd, og øst-vest. I tillegg beholdes den nordlige delen av tomten relativt åpen for bedre å ivareta naboenes behov. Det er utført solstudier av bygningsmassen, og det konkluderes med at situasjonen ikke påvirker naboenes solforhold i nevneverdig grad (orienteringsvedlegg 4). Den foreslåtte bebyggelsen innebærer 24 nye boenheter innenfor planavgrensningen, 5 flere enn i gjeldende reguleringsplan. Boenhetene foreslås fordelt på 4 lameller, som hver inneholder 6 leiligheter. 15 av leilighetene tenkes utført med livsløpsstandard. Det planlegges to 2-roms-leiligheter på ca. 40 kvm, og tjueto 3-romsleiligheter på ca kvm. Alle leilighetene planlegges med innglassede balkonger vendt mot sør eller vest. De er med på å skape klare vegger i tunrommet, men også å skape fasader med liv og variasjon. Gesimshøyden settes til 7 meter over ferdig gulv 1. etasje. Boligbebyggelsen har et samlet bruksareal på ca kvm. I tillegg kommer garasje og boder i kjelleren. Det foreslås en bebyggelse med flate tak, da dette bidrar til å ivareta sol- og lysforholdene for de nærmeste naboene. Det har i prosessen med utformingen av fasadene og plassering av byggegrensene, vært viktig å sikre at svalgangene, heishus og trappehus framstår som en integrert del av bygningene. Fasadeutformingen og materialbruk er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene, og vil bli bearbeidet videre i detaljprosjekteringen. En mulig utforming fremgår av perspektivskissen og utomhusplanen som følger vedlagt (orienteringsvedlegg 5 og 6). Parkering Parkeringen for beboerne blir lagt under terreng av hensyn til eiendommens utearealer og nærmiljøet for øvrig. Gjesteparkering legges også til garasjekjeller, sammen med boder. Det er innpasset garasjer og parkeringsplasser etter kommunens norm. I gjeldende reguleringsplan er det lagt opp til gjesteparkering på terreng, men dette foreslås altså endret. Dette innebærer at det vil bli kun en avkjørsel fra Jørgen Hegstads Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 veg. Rekreasjonsområder Utearealene opparbeides og tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede personer. Det legges opp til en skjerming av rekreasjonsområdene, samtidig som det opprettholdse kontakt med omkringliggende områder. Infrastruktur Det er i planforslaget tatt utgangspunkt i eksisterende gang- og veinett som er tilnærmet det samme som på gjeldende reguleringsplan. Det tekniske anlegget vil ha adkomst fra Jørgen Hegstads veg med nedkjøring til garasjekjeller. Denne trekkes mot øst for å unngå konflikt med krysset mellom Lundvegen og Jørgen Hegstads veg. Fra Lundvegen legges det også opp til en gangadkomst til anlegget, også denne tilpasses orienterings- og bevegelseshemmede personer. Bebyggelsen knyttes til eksisterende vann- og avløpssystem som har tilfredsstillende kapasitet for de nye boligene. Konsekvenser av planforslaget Den største endrede konsekvensen for dette reguleringsarbeidet er at den gamle låvebygningen foreslås revet. Dette må sees i sammenheng med at trønderlåna som sto på eiendommen ble godkjent revet i 2002, før reguleringsplanen ble tatt opp til behandling. Begrunnelsen for rivingen var at forfallet av bygningen var kommet relativt langt. Når det nå foreslås å rive låvebygningen er det etter dialog med Byantikvaren, hvor det konkluderes med at låven er i nokså diskutabel forfatning. Byantikvaren har på grunnlag av dette ingen innvendinger mot rivingen når det gjelder bevarte aldersverdier og eksteriørmessige kvaliteter. Byantikvaren har ikke innvendinger til riving av låven såfremt det legges fram et fornuftig alternativt prosjekt for boligutnyttelse av eiendommen. I forbindelse med den tidligere rivingen av den omtalte trønderlåna ble det utarbeidet et notat til Byutviklingskomiteen i etterkant av møte (orienteringsvedlegg 7). Trafikkbildet i boligområdet vil ikke påvirkes negativt av den planlagte byggingen. Både områdets tilstøtende, og fjernere grønt- og rekreasjonsområder vil tåle en utbygging på 24 leiligheter. Skolekapasiteten i området anses som tilstrekkelig for flere nye boenheter. Det pågår for tiden regulering av en ny barnehage på Lundåsen. Dette vil medføre en bedre barnehagedekning i området. Volumer, form og estetikk Rådmannen mener at eldre gårdstun i utgangspunktet skal bevares, selv om gårdsdriften har opphørt og tunet ligger midt i et eksisterende boligområde. Dette fordi eldre gårdstun ofte har antikvariske verdier, da de minner oss om områdets tidligere bruk og utgjør en grønn oase i et tett bebygd område. I dette tilfellet er det få bygningsmessige verdier som tilsier bevaring, og det anses positivt at prosjektet tar utgangspunkt i en tunform. Det tillegges også vekt at det kun er låvebygningen som står igjen av det tidligere gårdsanlegget. Planlagt utnyttelsesgrad er tilsvarende som i gjeldende reguleringsplan. Utnyttelsen er noe høyere enn for de omkringliggende eiendommene. En utnyttelsesgrad på %-BYA= 30% vurderes imidlertid som akseptabel. Ved å ha parkeringsarealet under bakken, oppnår man at relativt store deler av eiendommen kan brukes som uteareal for beboere, og eiendommen vil derfor framstå som et relativt grønt og åpent område. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Som sol- og skyggediagrammene viser, vil solforholdene for naboene mot nord ikke bli vesentlig forringet av den foreslåtte bebyggelsen, da avstanden mot nabobebyggelsen er såpass stor. Valg av leilighetstyper Boligprogrammet stimulerer til bygging av boliger i konsentrerte boformer med lavest mulig energi- og arealforbruk. Dette innebærer i hovedsak en bygging av små og mellomstore boliger. Boligprogrammet anbefaler videre at boligproduksjonen dekker ulike boligbehov og at det bygges etableringsboliger, familieboliger og seniorboliger i samme skolekrets. Eksisterende bebyggelse på Lundåsen består i hovedsak av eneboliger, og det er ønskelig å få innført andre boligtyper i området. Foreløpig forslag til leilighetssammensetning viser at det skal bygges hovedsakelig 3-roms leiligheter, hvorav nesten 2/3 innehar livsløpstandard. Rådmannen mener at det er positivt at det planlegges andre boligtyper enn i området for øvrig, og ønsker at flest mulig leiligheter blir tilgjengelig for orienterings- og bevegelseshemmede personer Reguleringsbestemmelsene sikrer at minst 50% av leilighetene tilfredsstiller krav om livsløpstandard. Barn og unges interesser Det skal opparbeides et uteoppholdsareal for planområdet som tilrettelegger for opphold og lek. Området for øvrig har flere regulerte og opparbeidede sandlekeplasser. Det er opparbeidet en balløkke ca. 200 meter nord for planområdet. Det er også regulert en kvartalslekeplass for litt større barn ca. 50 meter sør for planområdet. Dette arealet skal være felles for nedre del av Lundåsen. En utbygging med 24 nye boliger vil ikke medføre krav om opparbeidelse av en ny kvartalslekeplass. Planområdet har for øvrig kort veg til marka, som vil være av stor verdi for litt større barn. Planområdet ligger innenfor Åsheim skolekrets, og skolekapasiteten vurderes som tilstrekkelig. Avstanden til Åsheim skole er ca. 700 meter og følger fortau/gang- og sykkelveg. Trafikksikkerhet Utkjørselen fra parkeringskjelleren ligger nær krysset Jørgen Hegstads veg og Lundvegen. Jørgen Hegstads veg er stengt for gjennomkjøring og oppfattes som en boliggate. Trafikken til og fra planområdet vurderes videre som liten, med mellom 48 og 95 bilturer pr. døgn (2,5 5 bilturer pr. bolig). Lundvegen, som ligger på vestsiden av planområdet, fører trafikken direkte ut av boligområdet og har tilstrekkelig kapasitet, også i en framtidig situasjon med 24 nye boenheter. Energibruk Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det vil derfor ikke bli stilt krav om tilknytning til fjernvarmenettet. Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 Rådmannens konklusjon og anbefaling Driftsbygningen foreslås revet slik at det kan bygges 24 nye boenheter innenfor planområdet. Det er fra antikvarisk hold ikke uttrykt motstand mot å rive låven. Rådmannen anser det som positivt at den nye bebyggelsen tar utgangspunkt i en tunform. Rådmannen mener videre at den foreslåtte fortettingen av eiendommen vil være i tråd med Trondheim kommunes politikk om fortetting i eksisterende boligområder, og at planen tilfredsstiller kravene om kvalitet i et bomiljø. Rådmannen anbefaler på denne bakgrunn at forslag til mindre vesentlig reguleringsendring for Lund Østre blir vedtatt. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart i målestokk 1:1000, senest datert Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmer senest datert Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:2.000 Orienteringsvedlegg 2: Kommentar fra nabo datert Orienteringsvedlegg 3: Uttalelse fra Byantikvaren datert Orienteringsvedlegg 4: Sol- og skyggediagram datert Orienteringsvedlegg 5: Perspektivskisse datert Orienteringsvedlegg 6: Utomhusplan sist datert Orienteringsvedlegg 7: Notat til Byutviklingskomiteen, datert Orienteringsvedlegg 8: Terrengprofiler, datert Saksfremlegg - arkivsak 05/