Saksframlegg. Trondheim kommune BERGSTUA GNR 27/2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER. Arkivsaksnr.: 00/12036 Saksbehandler: Frøydis Esmann

Transkript

1 Saksframlegg BERGSTUA GNR 27/2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER Arkivsaksnr.: 00/12036 Saksbehandler: Frøydis Esmann Forslag til vedtak: Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Bergstua, gnr. 27, bnr. 2, ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Hartmann Arkitektur og prosjektledelse, datert , sist revidert , og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 00/

2 SAMMENDRAG Planforslaget legger til rette for en utbygging med 9 nye boenheter. Et tidligere innsendt forslag viste 19 boenheter for å ivareta krav til unytting fastsatt i retningslinjer til kommuneplanens arealdel. I planprosessen er det kommet sterke reaksjoner fra nærmiljøet på antall boenheter, begrunnet med trafikkbelastning på adkomstvegen gjennom eksisterende boligområde Væretrøa og med negative konsekvenser for oppvekstmiljøet. Grunneier har ønsket å imøtekomme merknadene og rådmannen finner det riktig i denne saken å foreslå en utbygging mer tilpasset områdets karakter. Et leilighetshus med 12 boenheter er derfor tatt ut av planen og erstattet med 2 eneboligtomter. Felles uteområder og grøntarealer ivaretar naturverdier innenfor planområdet. Saken legges fram for bygningsrådet til 1. gangs behandling fordi utnyttelsen er vesentlig lavere enn kommuneplanen anbefaler og fordi det har vært betydelig motstand i nærmiljøet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG OG PLANPROSESS Bakgrunn Forslag til reguleringsplan for Bergstua er utarbeidet av Hartmann Arkitektur og prosjektledelse på vegne av grunneier Kjetil Wæhre. Plan- og bygningsenheten mottok det siste reviderte planforslaget som nå fremmes Planområdet omfatter deler av gnr. 27/2, hjemmelshaver Kjetil Wæhre og eiendommen gnr. 27/6, hjemmelshavere Kirsti Alterskjær/Thomas Lister og Kristel Killie/Einar Hajum. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging med 9 nye eneboliger. Planarbeidet ble kunngjort igangsatt med annonse i Adresseavisen Naboer og berørte parter ble varslet direkte med brev. Kopi av kunngjøring vedlegges saken. Planstatus Kommuneplanens arealdel viser området som byggeområde, framtidig tettbebyggelse, merket B (boliger), samt framtidig grønnstruktur. Området er i dag uregulert med unntak av adkomstveg fra Væretrøa. Adkomstvegen inngår i Reguleringsplan for Væretrøa (R117C), stadfestet Denne reguleringsplanen omfatter det tilliggende boligområdet på Væretrøa. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet ligger på Være, ca. 9 km øst for Trondheim sentrum, på grensen til Malvik kommune. Området grenser mot eksisterende boligområder i sør og øst, og mot fylkesveg 950 i nord og vest. Planområdet er på ca. 23,9 daa, og omfatter et eksisterende bolighus med hage, samt skrånende skog- og krattområder med eksisterende vegetasjon. I øst ligger en markert kolle som stiger bratt opp fra adkomstvegen. I vest ligger åpen dyrkamark og en rundløype for travhester. Gangveg/tursti i nordvest går ned til Gamle E6. Området skråner bratt ned mot Gamle E6, delvis ved en bratt fjellskjæring. Det er utsikt mot Trondheimsfjorden fra området og gode solforhold, spesielt ettermiddag og kveld. Saksfremlegg - arkivsak 00/

3 Deler av planområdet er registrert på temakart over biologisk mangfold i kommuneplanens arealdel. Et areal sentralt i området er klassifisert som viktig regionalt og randsonene mot nord og sørvest som svært viktig lokalt. Rik blomstervegetasjon og stort artsmangfold er angitt som begrunnelse for verdisettingen. Området er ikke registrert som lekeområde. Det er ikke gjennomført prøveboringer innenfor planområdet, men geoteknisk sakkyndig har studert kommunens grunnkartarkiv og vurdert forholdene ved befaring. Grunnen vurderes til å bestå av siltig leire. På de nordligste delene er det påvist fjell i dagen. Kjøreadkomst til området er fra Væretrøa. Gang- og sykkelveg gjennom området kobler seg til det overordnede gang- og sykkelvegnettet. Det er ca. 5 minutters gange til butikk og servicefunksjoner på Hundhammeren. Områdets beliggenhet inn mot Gamle E6/Malvikvegen gjør deler av området støyutsatt. Skolekapasiteten i området diskuteres i det pågående arbeidet med kommunedelplan for Ranheim, og løses i forbindelse med dette. For barnehagedekning er det et generelt vedtak om full dekning innen Planprosess Planforslaget som nå legges fram til behandling er et resultat av en lang prosess. Igangsatt planarbeid ble kunngjort i februar 2000, men området var den gang i strid med kommuneplanens arealdel. Behandlingen av det første planforslaget ble derfor stilt i bero i påvente av en overordnet avklaring. Området ble tatt inn som framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel og planprosessen kom i gang igjen. For å imøtekomme kommuneplanens krav til boligtetthet ble det utarbeidet nytt planforslag med 7 eneboliger og 2 blokker à 6 boenheter på den sørøstre delen av boligområdet, til sammen 19 nye boenheter. Offentlige instanser og berørte parter/naboer ble innkalt skriftlig til samrådsmøte, avholdt Referat fra møtet vedlegges saken. Styret i Væretrøa grendelag har vært involvert i planprosessen gjennom flere møter. Utnyttelsen av området med 19 nye boenheter slik det har vært foreslått i tidligere planforslag har møtt sterk motstand, spesielt begrunnet med adkomst til området via Væretrøa. Alternative adkomstløsninger er utredet og det ble på denne bakgrunn sendt inn to planforslag til behandling i juni Planforslagene viste adkomst gjennom det eksisterende boligområdet, alternativt helt ny veg på grensen mellom eksisterende boligeiendommer og LNF-området i vest. Grunneier har etter dette ønsket å imøtekomme grendelagets merknader vedrørende boligtall og boligtype og har i samråd med plan- og bygningsenheten redusert antall boenheter til 9 eneboliger. Det fremmes nå ett planforslag med adkomst fra eksisterende boligområde. Ved å redusere boligtallet synes merknadene fra nærmiljøet å være imøtekommet. En avtale mellom grunneier og Væretrøa Grendelag vedrørende bruk av veg og vilkår knyttet til dette skal behandles på grendelagets ekstraordinære generalforsamling Merknader som er kommet fra eierne av den eksisterende boligeiendommen innen planområdet er imøtekommet. Dette gjelder forkorting av støyskjerm, plassering av framtidige garasjer og div. mindre forhold ved gjennomføringen av utbyggingen. Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Området foreslås regulert til boligformål, felles avkjørsler, felles gang- og sykkelveg, felles grønt- /lekeområder og spesialområde friluftsområde. Saksfremlegg - arkivsak 00/

4 Bebyggelse Planforslaget viser 9 nye boligtomter av varierende størrelse, fra ca. 500 m² til over 1000 m². Bebyggelsen er plassert etter gitte terrengforhold og orientert mot sol og utsikt. Tetthet og utforming vil være tilsvarende det eksisterende boligområdet Væretrøa. Reguleringsbestemmelsene setter krav til at bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet (mindre avvik kan tillates ved søknad om tiltak), og tomteutnyttelsen er fastsatt, angitt i T-BRA (alt bruksareal over og under terreng skal medregnes) for de enkelte felt. Bebyggelsen tillates i 3 etasjer (sokkel + 1 etasje + loft) og skal utformes med saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Parkering løses på den enkelte tomt. Det er tegnet inn dobbeltgarasjer på plankartet. Rekreasjonsområder Boligene ligger rundt et felles lekeområde, som innbefatter området med verdifull blomstervegetasjon og artsmangfold. Området vil bli opparbeidet med sandlekeplass og lekeapparater og ellers skal de naturlige kvalitetene som småbiotop bevares. Det er regulert et felles grøntområde som gir adkomt til det felles friluftsområdet i øst. Området planlegges nå kun for eneboliger og alle boligene får gode private utearealer på egen tomt. Reguleringsbestemmelser setter krav til opparbeiding av felles lekeområde før ferdigattest gis. Infrastruktur Kjøreadkomst forutsettes fra det eksisterende boligområdet Væretrøa og betinger avtale om veg med Væretrøa Grendelag. Dette spørsmålet avgjøres på grendalagets ekstraordinære generalforsamling Gang- og sykkelveg gjennom området er koplet til det overordnede gang- og sykkelvegnettet. Kollektivtilbudet er bussavganger ca. 2 ganger i timen med busstopp i Væretrøa. Vann- og avløp knyttes til kommunalt ledningsnett. Det er utarbeidet skisse som viser nye ledninger for tilkopling. Støy Det er utarbeidet støyrapport for området. Støynivået fra Gamle E6/Malvikvegen er høyt og det vil være nødvendig med tiltak for de to boligeiendommene nærmest vegen. I rapporten ble flytting av husene nærmere vegen og støyskjerm anbefalt. Støyskjerm er vist på plankartet og plassering av husene er endret. Støyrapporten gir anbefalinger om planløsning som sikrer luftemuligheter mot stille side og at det settes krav til fasader. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at støyberegninger skal foreligge senest ved igangsettingssøknad. Det er ikke gjort støyvurdering for den eksisterende bebyggelsen på Bergstua da planlagt ny bebyggelse ikke vil påvirke støyforholdene her. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planlagt gjennomføring Utbygging ønskes påbegynt i løpet av Saksfremlegg - arkivsak 00/

5 Natur og miljø Deler av planområdet er registrert på temakart for biologisk mangfold naturverdier (kommuneplanens arealdel). Ved utarbeidelse av reguleringsplanforslaget er det utført en landskapsanalyse med beskrivelse av verdier, landskapets sårbarhet og egnethet for utbygging. Det konkluderes med at den vestre delen av området egner seg for boligbygging dersom dette gjøres på landskapets premisser. Anbefalingene er ivaretatt gjennom regulering av et større friområde i øst, et felles grøntområde/lek sentralt innen boligområdet og et grøntdrag langs bekkedraget i vest. Utbyggingen vil medføre noe reduksjon av utstrekningen for de registrerte områdene og vil ha noen landskapsmesige konsekvenser i forbindelse med veglegging og terrengplanering. Barn og unges interesser Barn og unges interesser er ivaretatt gjennom regulering av fellesarealer og adgang til friområder. Både strandsonen og marka kan nås via gang- og sykkelveger. Antall boenheter vil ikke få konsekvenser for skolekapasitet eller andre tilbud. Samfunnsmessige konsekvenser Området planlegges nå for få boenheter. Bygging av 9 nye eneboliger anses til ikke å medføre samfunnsmesige konsekvenser. RÅDMANNENS VURDERING Retningslinjer til kommuneplanens arealdel 11.1 setter krav til antall boenheter pr. daa. Dette var utgangspunktet for tidligere forslag om 19 nye boenheter på Bergstua. Under planprosessen har det kommet sterke reaksjoner til utnyttelsen fra nærområdet. Det er spesielt trafikkøkningen og belastningene for oppvekstmiljøet som legges til grunn i grendalagets merknader. Grunneier har på grunn av det høye konfliktnivået ønsket å redusere antall boenheter. Rådmannen finner at det i denne aktuelle saken er gode grunner til å avvike fra kommuneplanens krav til utnytting. Utbyggingen som nå foreslås er tilpasset områdets eksisterende karakter med et antall boenheter nærmiljøet kan akseptere. Det vil være uheldig å skape en ytterligere anstrengt situasjon og negative holdninger til nye beboere. Forslaget om eventuelt å opparbeide en helt ny adkomstveg inn til området ville gi store ulemper for gårdsdriften og kreve store investeringer. Området som omreguleres har ikke vært benyttet til jordbruksproduksjon eller hatt annen betydning for gårdsdriften. Rådmannen mener planforslaget nå er godt tilpasset omgivelsene og det eksisterende boligområdet. Naturverdier vurderes til å være tilstrekkelig ivaretatt. Noen inngrep må påregnes da området er frigitt til boligformål i kommuneplanens arealdel. KONKLUSJON Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Bergstua, gnr. 27, bnr. 2, datert , sist revidert , med bestemmelser datert vedtas lagt ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, Saksfremlegg - arkivsak 00/

6 Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:5000 Orienteringsvedlegg 2: Illustrasjonsplan, datert Orienteringsvedlegg 3: Referat fra samrådsmøte Utrykt orienteringsvedlegg: Kopier av sakens dokumenter: Støyrapport, landskapsanalyse,annonse, brev, innspill og møtereferat Saksfremlegg - arkivsak 00/ / 05