Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 68/8 - Mære Østre - fradeling av eiendom til boligformål

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 68/8 Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Beate Svarlien Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 68/8 - Mære Østre - fradeling av eiendom til boligformål Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven , jfr. samme lovs 11-6 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til boligtomter på gnr.68 bnr.8 mfl. jfr. utredning og vurdering av saken. Til Komite plan: Vedlegg: Kart: Oversiktskart målestokk 1:10 000, Ortofoto, 1:1000 Søknad om deling av grunneiendom, mottatt Søknad om deling av grunneiendom - vedlegg til søknad mottatt Svar på søknad om utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen, mottatt Kopi av brev tillatelse til å legge avkjørsel fra offentlig veg Markslagskart i målestokk 1:1000 Uttalelse fra Fylkeskommunen, mottatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Erklæring om veirett, mottatt Gjenpart av nabovarsel Supplerende opplysninger til søknad, mottatt Saksopplysninger Eiendommen gnr/bnr 68/8 ligger på Skatval, ca 1 km sørvest for Skatval sentrum. Eiendommen er på 10,1 daa og ligger i et område avsatt til LNF formål i Kommunedelplan for Skatval sentrum. Nord for eiendommen ligger et eksisterende boligområde. Søknaden gjelder fradeling av et areal på ca. 3 dekar til boligtomt for to til fire boenheter. Det er ikke selvstendig drift på gården. Arealet som søkes fradelt defineres som innmarksbeite og skrinn fastmark jfr. gårdskartet.

2 På vestligste del av arealet som søkes fradelt er det en gravhaug registrert som kulturminne med idnr i Askeladdens register. Gravhauger er automatisk fredede kulturminner. Til et automatisk fredet kulturminne hører en sikringssone som, med mindre noe annet er spesifisert av myndighetene på området, omfatter et fem meter bredt belte rundt fornminnets ytterkanter. Et vilkår for spredt boligbygging i soner for spredt boligbygging (B-soner) jfr. Kommuneplanens arealdel pkt Bygningene skal ikke ligge på dyrkajord. Dyrkajord skal, med mindre spesielle forhold (jfr. presisering) tilsier det unngås. Drifts- og arronderingsmessige ulemper skal unngås. Bygningene skal ikke ligge nærmere vassdrag eller kulturminner enn 100 meter. På sørligste del av eiendommen, der hvor tunet ligger, er det registrert kvikkleire med skredrisiko kl 3. Dette gjelder ikke for den delen av eiendommen som søkes fradelt. Det er i søknad opplyst at det er planlagt to til fire boenheter på det fradelte arealet. Boenhetene er planlagt som flermannsbolig. Det gjelder da krav til reguleringsplan jfr. kommuneplanens bestemmelse pkt Utbyggingen vil ved oppføring av flere boenheter vurderes som et grendefelt. Omsøkte fradeling ligger i en sone hvor en ikke har lagt opp til utvikling av grendefelt. Den generelle byggegrensen langs fylkesveier er 50 meter fra senterlinje veg. Etter søknad til vegvesenet kan det i noen tilfeller gis dispensasjon fra det generelle kravet, dog ikke under 15 meter. Hele arealet som søkes fradelt ligger innenfor en avstand på 50 meter fra senterlinje veg. Arealet som er søkt fradelt ligger ikke i område hvor det er registrert biologisk mangfold. Det foreligger ikke dokumentasjon for påkobling til vannledning, eller avløpsanlegg. Begrunnelsen for dispensasjon og fradeling i følge søknaden er følgende: 1. Området benyttes ikke til allmenn ferdsel og fradeling vil ikke komme i konflikt under noen form for landbruksmessig karakter. 2. Det søkes om en større parsell for å opprettholde områdets karakter i form av frittstående boligtyper med romslig areal uten fortetting. 3. Fradelt parsell vil utgjøre en del av den naturlige utviklingen som har skjedd i området de seneste årene. Arealfordeling på eiendom gnr/bnr 68/8 ifølge gårdskart: Gnr/bnr Fulldyrka Innmarks beite Jorddekt fastmark Skrinn fastmark Annen markslag SUM 68/8 0,5 2,3 4,4 2,4 0,5 10,1 Lovgrunnlag: Denne saken gjelder fradeling av et areal på ca. 3 dekar til boligtomt. Fradelingssaken skal

3 behandles etter jordloven 1, 9 og 12 (deling) og plan- og bygningsloven 26-1 jfr første ledd bokstav m. Vei adkomst, godkjent vann og avløpsforhold må sikres. Jfr. plan- og bygningslovens 27. Planstatus Den omsøkte fradelingen ligger i LNF område med forbud mot deling og bygging. Det hensynet som skal ivaretas gjennom en slik arealdisponering, er hensynet til landbruks-, herunder reindrifts-, natur- og friluftsinteresser. Omsøkt tiltak er dermed i strid med kommuneplanens arealdel, og krever dispensasjon etter plan- og bygningsloven Kommuneplan: Omsøkt fradeling ligger i område som i Kommuneplan er definert som LNF. I LNF område er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele areal for boligbygging slik det er søkt om, vil være i strid med kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven Tiltaket krever en dispensasjon etter plan- og bygningsloven Følgende uttalelse fra høringsinstanser foreligger: Fylkeskommunen, mottatt den : Det er registrert kulturminne på eiendommen. Dette er en gravhaug med idnr i kulturminneregistret Askeladden. Fylkeskommunen har ingen innvendinger mot fradeling til boligformål såfremt nybygg plasseres i god avstand fra kulturminnet. Det bemerkes at det likevel fortsatt kan ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Det minnes derfor sterkt om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Statens vegvesen, mottatt den : Det er gitt avkjøringstillatelse fra Fylkesvei 30 til parsell av eiendommen gnr/bnr 68/8 forutsatt at denne flyttes ca 60 meter sør. Det er flere vilkår for tillatelsen. Bl.a at atkomsten gjelder kun til en ny bolig. Det er ikke søkt om, eller gitt dispensasjon fra byggegrense langs fylkesvei. Kulturlandskapsvurdering: I vestligste del av arealet som er søkt fradelt er det en gravhaug i tilknytning til innmarksbeitet som er et viktig kulturlandskapselement. Det finnes tilskuddsordninger med formål å ta vare på og skjøtte automatisk fredede kulturminner som viktige element i jordbruket sitt kulturlandskap og gårdshistorie. Det er derfor en spesiell kulturlandskapsinteresse for eiendommen. Jordlovsvurdering: Etter jordlovens 12 kan eiendom som er nytta eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke deles. Samtykke til fradeling kan gis dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Ved avgjørelse skal det bl.a. tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan foreligge samfunnsinteresser av stor vekt dersom det fradelte arealet skal selges til en som har landbrukseiendom fra før og det derfor oppnås en god bruksrasjonalisering. Det foreligger ikke samfunnsinteresse av stor vekt i denne saken.

4 Etter Jordlovens 9 må ikke dyrka jord brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Fradeling til boligformål vil være en varig omdisponering, arealet kan ikke føres tilbake til jordbruksproduksjon. Dyrka jord omfatter fulldyrka jordbruksareal, overflatedyrka jordbruksareal og innmarksbeite. Arealet som er søkt fradelt er innmarksbeite og skrinn fastmark med kulturminne. Det som taler for å kunne tillate fradeling til boligtomt med en slik beliggenhet er at det ikke vil medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket eller sette restriksjoner på forsvarlig landbruksdrift. Fradeling vil imidlertid medfører en forringelse av kvaliteten innmarksbeite utgjør som element i kulturlandskapet, og det er også et viktig kriterium i vurdering av omdisponering etter Jordlovens 9. Ut fra dette ville en innstilling fra rådmannen vært negativ etter jordlovens bestemmelser. Plan- og bygningslovs vurdering: Dispensasjon innebærer at en tiltakshaver etter søknad gis unntak fra planer og bestemmelser. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser dersom: hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, eller hensynet i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Det bør ikke dispenseres når statlige eller regionale myndigheter har uttalt seg negativt. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsenes pkt 3.10 til kommuneplanens arealdel gjelder ikke for LNF-områder hvor det ikke er sone for spredt boligbygging. Det er ikke utfyllende bestemmelser for spredt boligbygging der hvor det ikke er sone for spredt boligbygging da det er et generelt forbud mot fradeling til boligformål i disse LNF- områder. Intensjonen bak bestemmelsene for spredt boligbygging i B-soner når det gjelder avstand til kulturminner må allikevel gjøres gjeldende for LNF- områder for øvrig. Det kan følgelig ikke godkjennes fradeling til boligformål når arealet som søkes fradelt i sin helhet ligger nærmere automatisk fredet kulturminne enn 100-meter. Intensjonen i kommuneplanen er at kulturminner skal bevares og skjermes. En dispensasjon og deling vil ikke gi klart større fordeler enn ulemper. Forutsetningen for spredt boligbygging er en del lokaliseringskriterier. Dette vurderes i arbeidet med kommuneplanen. Kommuneplanen er under rullering. Det er ikke foreslått sone for spredt boligbygging der hvor aktuelle areal ligger. Blant annet kan nevnes at for ytterligere boligbygging i Ørhøugen betinges det bygging av gang og sykkelveg langs Fylkesvegen som av kommunen er vurdert som en farlig strekning for skolebarn. Det styrker vurderingen av at etter overordnet planlegging mener en at det ikke skal være spredt boligbygging her. Område vil med all sannsynlighet også etter vedtatt kommuneplan i løpet av 2012 fremstå som LNF(R) område. Der spredt boligbygging ikke skal tillates. Konklusjon: Ut fra en samlet vurdering etter Pbl, Jordloven, kommuneplanens arealdel samt tekstdel anbefaler rådmannen avslag på dispensasjon og fradeling som omsøkt. Omdisponeringer bør skje som følge av en kommunal plan. Dette fordi det da blir foretatt en bredere vurdering av

5 kommunenes arealbehov på lang sikt. Det henvises derfor til områder avsatt til sone for spredt boligbygging, eller regulerte boligområder. Omsøkt boligtomt berører jordbrukets interesser. Tomten blir fremdeles liggende i et LNF område der fradeling og bygging som omsøkt ikke skal tillates. Det er ingen utsikter til at område ved kommuneplanrulleringen blir noe annet enn LNFR. Merk: Dersom komité plan innvilger dispensasjon må saken sendes på høring til de berørte regionale myndigheter som ikke er hørt før evt. endelig vedtak om å gi dispensasjon kan fattes. Jf. plan- og bygningslov 2008 (plandel) 19-1 tredje punkt: Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra plan, plankrav.