Saksframlegg. Trondheim kommune. ROSENBORG GATE 21 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg ROSENBORG GATE 21 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 06/35096 Saksbehandler: Sigbjørn Holst ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR RAM 220/07. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR RAM 220/07 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Grimstad og Tønsager AS, Innherredsveien 9, N-7014 Trondheim. Borettslaget Rosenborg gate 21, Rosenborg gate 21, 7014 Trondheim. Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak RAM 220/07, mottatt byggesakskontoret den nr. FBR Innledning/sammendrag Byggesakskontoret mottok den søknad om rammetillatelse på eiendommen Rosenborg gate 21 A og B gnr./bnr.: 410/76. Bebyggelsen på tomten består av to trehus, en forgård og en bakgård. Tiltaket gjelder bruksendring av tørkeloft og boder til en ny bruksenhet/leilighet på loftet i bakgården. Tiltaket gjelder også bruksendring av del av sokkel i forgården fra næringslokale til bolig. Denne bruksendringen innebærer at det etableres en tilleggsdel til 1. etasje i forgården, og ingen ny bruksenhet. Tiltakene er gjennomført. Det ble også omsøkt en generell godkjenning av det nåværende boligarealet. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret den lå til grunn for behandlingen av søknaden (saksvedlegg 3). Det ble avholdt forhåndskonferanse den Naboer og gjenboere ble varslet på lovbestemt måte. Det ble ikke mottatt merknader til det omsøkte tiltaket. Det ble gitt en delvis rammetillatelse i delegasjonsvedtak nr. FBR RAM 220/07 datert (saksvedlegg 1). Bruksendring av tørkeloft og boder til ny bruksenhet på loftet i bakgården ble avslått, med hjemmel i reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser (orienteringsvedlegg 1). Bruksendringen av del av sokkel i forgården ble godkjent. Det ble også gitt en generell godkjenning av de øvrige løsningene på eiendommen. Byggesakskontoret mottok den klage fra ansvarlig søker, på vegne av tiltakshaver, på vedtak i delegasjonssak nr. FBR RAM 220/07 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig og av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28,29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt , sist endret Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes videre av reguleringsplan R 229, verneplan for Møllenberg/Kirksletten/Rosenborg med bestemmelser, stadfestet Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse. Klagen Klager anfører at byggesakskontoret ikke har benyttet sin anledning til å utøve skjønn i denne saken som er ganske spesiell, og mener at dette burde vært gjort. Klager viser i denne forbindelse til at på grunn av den spesielle karakteren, vil en innvilgelse av dispensasjon ikke være egnet til å skape presedens. Den spesielle karakteren i denne saken begrunnes i hovedsak med at en andelseier kjøpte tørkeloftet i Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 1991, og innredet loftet til en leilighet. Ombyggingen ble imidlertid ikke byggemeldt. Andelseieren som bygde ut loftet til en leilighet døde i 2003, og hans utenlandske enke visste ikke at leiligheten ikke var godkjent for beboelse. Klager anfører at verneplanen tidligere ble tolket ganske liberalt, men at dette endret seg for omtrent 10 år siden. Etter klager sine vurderinger ville bruksendringen blitt godkjent hvis det hadde blitt søkt om dette i Klager anfører at byantikvaren er positiv til tiltaket, og at dette burde vært tillagt vekt, ettersom dette er vanlig praksis i saker der det er snakk om verneinteresser. Dette burde ifølge klager også gjort det mulig å tillegge skjønnsmessige vurderinger større vekt. Klager anfører at en godkjenning av tiltaket ikke vil føre til ekstra belastning på parkering eller utearealer sett i forhold til det som har vært en etablert situasjon i over 15 år. Klager anfører at søknaden går ut på å endre leiligheten fra å være en toroms til en ettroms leilighet. Dette vil da medføre at leiligheten i enda mindre grad vil være egnet for barnefamilier. Den mest aktuelle målgruppen for denne leiligheten vil da være for personer som ønsker å bo sentralt for å unngå å være avhengig av bil. Leiligheten vil være på 28m², som utløser et krav om 0,3 parkeringsplasser. Dette er ifølge klager så lite at det bør ikke være en grunn for avslag. Klager viser videre til at det godkjente tiltaket i sokkel i forgården er en sammenslåing av to enheter, og at dette frigjør areal til parkering som kan benyttes av den omsøkte leiligheten på loftet i bakgården. Klager anfører at det i søknaden er gjort rede for uteområdet som ble opparbeidet og godkjent i 1996, og viser til nærheten til friområdene i Thornæsparken, Rosenborgbanen og Småbergan. Det antas at klager mener det er tilstrekkelig med utearealer som kan anvendes av beboere i leiligheten. Klager mener byggesakskontoret burde ha foretatt en konkret vurdering av utearealene, og viser til at det bare henvises på generelt grunnlag til det økte presset på utearealene innenfor planområdet. Vurdering/begrunnelse 1. Dispensasjon fra reguleringsplanen Reguleringsplan 229 med bestemmelser sier under punkt 2, at et av formålene med verneplanen og de tilhørende reguleringsbestemmelser er følgende: 2. Å åpne for en bedring av bomiljøet ved å hindre økning og muliggjøre reduksjon i utnyttelsesgraden i de tettest utbygde delene av området. Reguleringsbestemmelse nr. 3.2, sier følgende: Bygningsrådet kan tillate bruksendring bare når dette vil styrke områdets karakter og funksjonsdyktighet som bevarings- og boligområde. Reguleringsbestemmelse nr. 7.2, sier følgende: Utnyttingsgraden skal ved nybygg eller ombygging ikke øke på de tomter som etter bygningsrådets skjønn har høy utnyttingsgrad fra før. Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 Etableringen av ny boenhet på loftet i bakgården anses å være en bruksendring, og dermed søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93 c. De siste godkjente tegningene av loftet i bakgården, viser at det omsøkte arealet var godkjent for bruk til tørkerom og boder (saksvedlegg 4). Denne endringen i forhold til hva som er godkjent, er av en slik karakter at den berører krav i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen. Det er i søknaden ikke redegjort for hvordan etablering av en ny bruksenhet vil styrke områdets karakter og funksjonsdyktighet som bevarings- og boligområde. Tiltaket er derfor avhengig av en dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr Ettersom det omsøkte arealet ikke tidligere er godkjent som rom for varig opphold, vil utnyttelsesgraden på tomten økes. Dette framgår av byggeforskrift av 1985 og miljøverndepartementets tolkning av begrepet utnyttelsesgrad på denne tiden. Tiltaket er derfor også avhengig av en dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. En dispensasjon er avhengig av at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Det må da foretas en avveining av søkers ønske mot de hensyn reguleringsplanen ivaretar. Det kreves ikke ekstraordinære omstendigheter for at en dispensasjon kan gis, overvekt av relevante hensyn som taler for dispensasjon vil være tilstrekkelig for en innvilgelse. Det må i den enkelte sak være gode nok grunner til å fravike de formål reguleringsplanen søker å sikre. Det som i første rekke kan begrunne en dispensasjon er areal- og ressursdisponeringshensyn. Sivilombudsmannens uttalelse Somb stiller krav om at en dispensasjon må begrunnes i klare, spesifiserte grunner, som er av en slik vekt at de kan slå gjennom overfor den bestemmelse det dispenseres fra. Loven oppstiller et positivt vilkår for innvilgelse av dispensasjon, det er derfor tiltakshaver som må godtgjøre disse grunnene. Dersom man kommer til at særlige grunner foreligger, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. En dispensasjon må også vurderes i forhold til hvilke følger den kan få for området i sin helhet, og ikke bare det enkelte tiltak, da dispensasjoner kan skape presedenser. Dersom de oppgitte grunnene er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde, kan ikke de oppgitte grunnene sies å være særlige, og det vil i slike tilfeller være mer hensiktsmessig å eventuelt foreta en endring eller omregulering av reguleringsplanen. En reguleringsplan er et resultat av en omfattende planprosess, der det er foretatt avveininger av mange ulike formål og interesser. De offentlige hensyn som ivaretas i reguleringsplanen vil være tungtveiende. Det skal derfor mye til for å kunne fravike en reguleringsplan. har innført en skjerpet praksis angående nyetableringer av boenheter innenfor planområdet, som bemerket av klager. Denne praksisen er i hovedsak begrunnet med det økte presset nye boenheter vil medføre på arealer tenkt brukt til uteopphold og parkering. Området anses for å ha stor boligtetthet og manglende areal til uteopphold og parkering sett i forhold til boligtettheten. Praksisen er derfor etablert for å bedre bomiljøet og for å følge intensjonen i reguleringsplanen, jf. formålsbestemmelsen og reguleringsbestemmelse nr. 7.2 gjengitt ovenfor. Det bemerkes i denne sammenheng at reguleringsplanens bestemmelser gjelder foran sin generelle fortettingspolitikk, jf. bestemmelser til kommuneplanens arealdel 2. Den ovennevnte praksisen vil bli vektlagt uavhengig av om det omsøkte tiltaket ble gjennomført i 1991, og ifølge klager ville blitt godkjent på grunn av en mer liberal tolkning av reguleringsplanen på den tiden. Det er Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 anledning for kommunen å endre praksis hvis endringen kan begrunnes med saklige hensyn. Begrunnelsen for den endrede praksisen er nevnt ovenfor. Ettersom bruksendringen ble gjennomført uten godkjenning fra, er den ikke lovmessig beskyttet, og den vil bli behandlet som om tiltaket ikke var gjennomført. Klagers anførsel om at tiltaket har fungert i over 15 år vil derfor ikke være et argument som kan begrunne en dispensasjon. Angående hensynet til den utenlandske enken som var uvitende om den ulovlige bruksendringen, vil ikke dette kunne bli tillagt avgjørende vekt. Personlige hensyn ved dispensasjonsvurderinger tillegges liten vekt fordi bygninger oppføres i et livslangt perspektiv, mens eierforholdene på stedet ofte vil være skiftende. Etter forarbeidene er det bare i helt spesielle tilfeller anledning til å vektlegge personlige hensyn. Det er i juridisk litteratur, av Frihagen Forvaltningsrett bind 1, uttalt at individuelle forhold vedrørende søkerens person sjelden vil være utslagsgivende, men kan vektlegges hvis det ikke foreligger hensyn som taler mot dispensasjon. Det er i dette tilfellet forhold som taler mot dispensasjon. Angående mulig presedensvirkning i denne saken, kan ikke rådmannen se at en innvilgelse av ny boenhet ikke skal være egnet til å skape presedens. Det er i hovedsak personlige forhold som etter klager sin oppfatning gjør denne saken uegnet for å skape en presedensvirkning, og det forhold at tiltaket er gjennomført for over 15 år siden. For å kunne opprettholde intensjonen i reguleringsplanen og muligheten for å bedre bomiljøet i planområdet, vil en innvilgelse i denne saken gjøre det vanskelig å avslå lignende saker. Lignende forhold, der det er foretatt ulovlig etablering av ny boenhet, og der det samtidig foreligger personlige hensyn, vil etter rådmannen sin oppfatning kunne oppstå senere. Angående klagers anførsel om byantikvaren sin positive innstilling til tiltaket, bemerkes det at byantikvaren ikke har formell myndighet etter plan- og bygningsloven. Byantikvaren er den faglige rådgiveren til byggesakskontoret ved antikvariske spørsmål. Vurderingen av om det skal tillates etableringer av nye boenheter innenfor planområdet, er en vurdering som det ikke tilligger byantikvaren å avgjøre. Det er heller ikke i denne saken antikvariske forhold som er avgjørende. Rådmannen kan ikke se at det er godtgjort at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra reguleringsbestemmelsene nr. 3.2 og 7.2 i denne saken. 2. Arealer til parkering og uteopphold Det fremgår av punkt 4 i reguleringsplanens formålsbestemmelser følgende: 4. Å legge til rette for en løsning av trafikk og parkeringsproblemene på en måte som best mulig ivaretar beboernes behov for å benytte ubebygde areal inklusive gategrunn, til oppholds- og rekreasjonsformål. Plan- og bygningsloven 69 nr. 1, 2. punkt sier følgende: Det skal også i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. s parkeringsvedtekt angir i veiledende parkeringsnorm for sentrale bydeler en parkeringsdekning på minimum 0,3 plasser for egne boenheter inntil 40m². Det sies videre at parkeringsløsningen skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle på bakgrunn av parkeringsplanen og de veiledende normene. Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Rådmannen er enig med klager i at økt parkeringsbehov for bil eller sykkel er marginal i dette tilfellet. Det som likevel er avgjørende ved denne vurderingen er presedensvirkningen. Ved å åpne for en eventuell dispensasjon i slike tilfeller, som kan resultere i flere dispensasjoner, vil den samlede effekten kunne gi et enda større press på parkeringssituasjonen. Angående manglende utearealer, etterlyser klager en konkret vurdering, og viser til godkjent utomhusplan fra Det bemerkes da kort at planen fra 1996 ble godkjent uten at det forelå en godkjenning av bruksendring av det omsøkte arealet på loftet. Ovenfor under punkt 1 er det redegjort for hvorfor har innført en mer restriktiv tolkning av reguleringsplanen. Denne praksisen gjelder for hele planområdet, og rådmannen kan ikke se at det foreligger særlige grunner i denne saken som kan endre anvendelsen av den generelle vurderingen på denne saken. Konklusjon Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR RAM 220/07. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Vedlegg Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR RAM 220/07, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasonssak nr. FBR RAM 220/07, datert Saksvedlegg 3: Tegninger og dokumentasjon Saksvedlegg 4: Tegninger av den siste godkjente løsningen på loftet Orienteringsvedlegg 1: Reguleringsbestemmelser R 229 Orienteringsvedlegg 2: Situasjonskart, målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart, målestokk 1:3000 Orienteringsvedlegg 4: Ortofoto, målestokk 1:1000 Saksfremlegg - arkivsak 06/