DELVIS TILLATELSE TIL TILTAK

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR ETT 810/10 Heggenhougen Arkitekter AS Postboks TRONDHEIM DELVIS TILLATELSE TIL TILTAK Vår saksbehandler Odd Morten Hansen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Lianhaugen 10, tillatelse til tiltak for bruksendring fra hytte til bolig, tilbygg til bolig, nybygg bod/hundegård avslag på søknad om dispensasjon fra krav om størrelse på bod/hundegård Byggested: Lianhaugen 10 Gnr./Bnr.: 110/28 Ansvarlig søker: Heggenhougen Arkitekter AS Tiltakshaver: Kari Petersen Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, ett-trinns søknadsbehandling, er mottatt byggesakskontoret Søknaden er komplettert Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder: - Bruksendring fra hytte til bolig - Tilbygg til hytta - Nybygg bod - Nybygg uthus/hundegård Forhåndskonferanse er avholdt Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som LNF-område. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan «Lian / Kystadmarka», vedtatt Eiendommen er regulert til boligformål. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Vurdering/begrunnelse Dispensasjon: Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra følgende bestemmelser: 1. reguleringsplanen 4.1, takvinkel på hundegård 2. reguleringsplan 4, størrelse på uthus 3. TEK 8-2, energikrav 4. TEK 8-35, dagslys En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. 1. reguleringsplanen 4.1, takvinkel på hundegård: Reguleringsplanen sier at takvinkelen skal være mellom 22 og 45. Hundegården har flatt tak. deler søkers syn om at det bør være akseptabelt at hundegården skiller seg fra den øvrige bebyggelsen på eiendommen. anser ikke at hensynet bak bestemmelsen blir tilsidesatt ved at det blir gitt dispensasjon fra denne bestemmelsen. 2. reguleringsplan 4, størrelse på uthus reguleringsplanen sier at «Uthus skal ikke overstige 15 m 2 BRA. Garasje skal ikke overstige 18 m 2 BRA». Hensikten med bestemmelsen er å begrense størrelsen på bebyggelsen. Nå er ikke overskridelsen veldig stor, og uthuset/hundegården vil ikke bli veldig synlig. Det er imidlertid viktig å praktisere en enhetlig og forutsigbar praksis på dette området. anser imidlertid at det er akseptabelt å erstatte garasjen med andre bygg (bod, uthus, hundegård). Det betyr imidlertid at det ikke vil være tillatt å føre opp en garasje på eiendommen med mindre et av byggene fjernes. anser ikke at det foreligger tilstrekkelig begrunnelse for å gi dispensasjon fra kravet om maksimal størrelse i dette tilfellet. Dispensasjon kan derfor ikke gis. 3. TEK 8-2, energikrav Innledningsvis nevnes det at søknaden ble innsendt før , og at det dermed er kravene i TEK07 som gjelder for tiltaket. dette har imidlertid ingen stor praktisk betydning, sammenlignet med TEK10. Det foreligger en fyldig redegjørelse for hvilke tiltak som kan gjøres for å komme nærmere dagens energikrav. Det redegjøres for etterisolering og for innsetting av varmepumpe. Begge tiltakene er fornuftige, men bare etterisolering bidrar til kravet i Kravene til energibehov og energiforsyning er to uavhengige krav. Kravet til energiforsyning gjelder ikke for boliger med energibehov under kwh/år. (Her gjelder beregnet energibehov, og ikke faktisk bruk). Det betyr at man ved etterisolering kommer nærmere kravet enn ved innsetting av varmepumpe. forstår ikke helt hva søker mener med at «etterisolering montering av varmepumpe er konkurrerende tiltak». Begge deler bidrar vel til energieffektivitet uavhengig av hverandre, og begge deler vil lønne seg på sikt. anser imidlertid at å gjennomføre begge deler vil medføre en høy investeringskostnad.

3 Side 3 har i flere saker gitt dispensasjon fra krav til energibruk ved bruksendring fra hytte til bolig i Lianområdet. Sett i sammenheng med sammenlignbare saker anser byggesakskontoret at tiltaket kan godkjennes som omsøkt, med innsetting av varmepumpe. 4. TEK 8-35, dagslys Lysflaten blir under 6 % av gulvarealet i det aktuelle rommet. Tommelfingerregelen på 10 % er nettopp en tommelfingerregel, og er nokså konservativ. Vinduet er i 2. etasje og det er ikke noe vegetasjon av betydning på den siden av huset. Det er imidlertid grunn til å tro at det aktuelle rommet likevel har en dagslysfaktor på noe under 2 % (jf. VTEK 8-35), og at det dermed er i strid med TEK deler søkers syn om at større/flere vinduer vil redusere byggets estetiske kvaliteter. Flere vinduer vil også gi økt energibehov. anser at det kan gis dispensasjon fra kravet til dagslys i dette tilfellet. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanen 4.1, TEK 8-2 og TEK På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret ikke å kunne dispensere fra reguleringsplan 4, størrelse på uthus Adkomst: Det søkes også om dispensasjon fra regulert adkomst. anser at den eksisterende adkomsten har vært der i mange år, og må betraktes som godkjent adkomst. Så lenge adkomsten beholdes på samme sted anses den å være godkjent. Dersom adkomsten endres må den endres i tråd med reguleringsplanen. Ansvarsrett: Foretaket Heggenhougen Arkitekter AS søker om ansvarsrett. Foretaket er kjøpt opp av Solem Hartmann AS. Etter telefonsamtale med Per Heggenhougen ble det avklart at Heggenhougen Arkitekter AS foreløpig er en eksisterende juridisk enhet, og at foretaket fortsatt har sentral godkjenning. Ansvarsrett gis derfor til Heggenhougen Arkitekter AS. Eventuelle overføringer av ansvarsrett vil bli tatt stilling til dersom det blir aktuelt. Igangsetting av tiltakene, as-built-tegninger: anser at en reduksjon av enten boden eller hundegården kan gjøres uten at reviderte tegninger blir innsendt på forhånd. Det gis med andre ord tillatelse til igangsetting til arbeidene under forutsetning av at størrelsen på boden eller hundegården blir redusert. Ved anmodning om ferdigattest må det legges ved as-built-tegninger som viser en bebyggelse i tråd med reguleringsplanens krav til størrelse. har ingen ytterligere innvendinger til omsøkte tiltak og arbeidet kan igangsettes. VEDTAK: SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK GODKJENNES: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanen 4.1 (takvinkel), TEK 8-2 (energibruk) og TEK 8-35 (dagslys). I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen 4 (størrelse på bygninger).

4 Side 4 Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Enten boden eller hundegården må reduseres i størrelse slik at bebyggelsen blir i tråd med reguleringsplanens krav til størrelse på bygninger. - Ved anmodning om ferdigattest skal reviderte tegninger legges ved. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93 og 95. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Heggenhougen Arkitekter AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Aanonli & Konradsen med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig utførende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for utføring av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Begge foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Melding om igangsatt arbeid ber Dem vennligst melde fra om når arbeidene settes i gang. Dette kan gjøres ved hjelp av et elektronisk skjema som finnes på: Velg her menyen Melding om igangsatt / ferdigstilt arbeid. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Når tiltaket er ferdig skal kommunen utstede ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven 99. As-built-

5 Side 5 tegninger skal legges ved anmodning om ferdigattest. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Odd Morten Hansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Kari Petersen, Lianhaugen 10, 7025 TRONDHEIM