Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/ Silje Marie Raad

Transkript

1 Ås kommune Byggesak og geodata Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/ Silje Marie Raad Gnr 113 Bnr Nesset Terrasse 7, 9 og 11 - Takoverbygg over tre terrasser Tillatelse til tiltak Det vises til søknad om tillatelse til tiltak mottatt her Tiltakets adresse: Nesset Terrasse 7, 9 og 11, 1407 Vinterbro Gnr./bnr./fnr./snr. 113/195 Tiltakshaver: Bård Reppen og Sissel Drevsjø Pål Fauske og Eva Makowski Jarle Harald Kaarstad VEDTAK Kommunen godkjenner i medhold av 20-2 og 21-2 i plan- og bygningsloven den anmeldte fasadeendringen på gnr. 113, bnr. 195, med tegninger mottatt Godkjente tegninger: Fasade og snittegninger samt situasjonkart mottatt her Ansvar, kvalitetssikring og kontroll: Tiltakshaverne er selv ansvarlige for at tiltaket oppfyller alle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, samt kommunalt regelverk. Tiltakshaverne er også ansvarlig for at tiltaket plasseres i henhold til godkjent dokumentasjon. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no Side 1 av 11

2 Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19 SAKSOPPLYSNINGER 1. Fakta: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for boligområde på Nesset, plan R-213 og er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse. Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt Tiltaket: Tiltaket gjelder fasadeendring takoverbygg over verandaer på Nesset terrasse 7, 9 og 11. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. 3. Bakgrunn: Den ble kommunens bygningsmyndighet per telefon gjort oppmerksom på et ulovlig utført byggetiltak på gnr. 113 bnr. 195 Nesset Fjordterrasse Boligsameie. Den mottok deretter bygningsmyndigheten en skriftlig melding om tiltaket fra en beboer i sameiet. Tiltaket gjaldt oppføring av takoverbygg over tre verandaer. Den mottok bygningsmyndigheten ytterligere presiseringer fra klager med redegjørelse for hvordan sameiet har behandlet tilsvarende saker tidligere. Klager la til at denne saken hadde blitt behandlet på en annen måte enn tidligere og i strid med sameiets vedtekter. Vår ref.: 15/ Side 2 av 11

3 Etter å ha vurdert tiltakenes størrelsesorden, sendte bygningsmyndigheten den ut brev til de ansvarlige om at tiltaket måtte omsøkes. De ansvarlige fikk frist til med å sende inn søknad. Det ble videre presisert at vedtak eller samtykke til tiltaket fra sameiermøtet i Nesset Fjordterrasse måtte legges ved søknaden. Fristen for innsending av søknaden ble deretter på grunn av planlagt ekstraordinært sameiermøte den , forlenget til Søknad om tillatelse til tiltak ble, sammen med protokoll fra sameiermøtet, mottatt den Det kom deretter inn merknader fra tre beboere i sameiet, følgelig Kjell Gunnar Skar, Ellen Karusbakken og Thor Arne Bjørnson. Bygningsmyndigheten ba deretter i brev av om en faglig arkitektonisk vurdering av tiltakene, samt tiltakshavers kommentarer til merknadene. Tiltakshavernes kommentarer til nabomerknadene, sammen med en faglig arkitektonisk vurdering, ble mottatt Bygningsmyndigheten fattet deretter den vedtak om tillatelse til tiltak. Vilkår for tillatelsen var at det innen skulle sendes inn en bekreftelse på at tiltakene var malt i lik farge som resten av bygget. Vedtak om tillatelse ble påklaget av Thor Arne Bjørnson og Kjell Gunnar Skar. Den mottok bygningsmyndigheten bekreftelse på at tiltakene var ferdig malt. I brev av ble tiltakshaverne bedt om å kommentere innsendte klager innen Fristen ble deretter forlenget til Kommentarer til klagene ble mottatt den Den tok HTM klagene til følge og byggetillatelsen av ble opphevet. HTM avslo altså byggesøknaden. Vedtaket ble formidlet til tiltakshaverne Det ble innvilget utsatt klagefrist til Klage på vedtak om avslag ble mottatt Klagesaken ble fremmet i HTM den Etter anmodning fra rådmannen besluttet hovedutvalget under dette møtet å trekke saken fra sakslisten. Saken ble trukket fordi administrasjonen hadde behov for å se Vår ref.: 15/ Side 3 av 11

4 nærmere på ordlyden i reguleringsbestemmelsenes 2.2, og gjøre en mer omfattende vurdering av hvorvidt denne bestemmelsen dekker tiltak som de omsøkte takoverbyggene. Etter nærmere vurdering fant rådmannen at takoverbyggene dekkes av denne reguleringsbestemmelsen. I 2.2 heter det at «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform». Med «bebyggelse» forstås alle former for tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, inkludert garasje, uthus, takoverbygg over veranda m.v. Samtlige tiltak som oppføres innenfor delområde B2 skal derfor ha lik takform som eksisterende boligblokk, følgelig flatt tak. Det følger av reguleringsplanens 2.7 at «mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene i kommunen.» Rådmannen la til grunn at ordlyden «innenfor rammen av bygningslovgivningen» peker på regelen om dispensasjon i plan- og bygningsloven (pbl) I medhold av forvaltningsloven 11 ble tiltakshaverne derfor i etterkant av HTM-møtet informert om sin mulighet til å søke om dispensasjon fra kravet til takform i reguleringsplanen 2.2. Søknad om dispensasjon ble mottatt Søknaden ble kommentert av nabo Thor Arne Johansen og Kjell Gunnar Skar. Saken ble fremmet i HTM den HTM fattet vedtak om dispensasjon, da man fant at takoverbyggene ikke vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsene er ment å ivareta. Videre mente man at det forelå en klar overvekt av fordeler som taler for å innvilge dispensasjon. HTM omgjorde derfor også sitt vedtak om omgjøring av byggetillatelsen av og sitt vedtak om avslag på søknad om oppføring av takoverbygg. Vedtak om dispensasjon ble påklaget av Kjell Gunnar Skar den Tiltakshaverne valgte å ikke kommentere denne klagen. Klagen på dispensasjonsvedtaket ble behandlet i HTM den og HTM tok ikke klagen til følge. Vedtak om dispensasjon av og vedtak om tillatelse til tiltak av ble således stadfestet av HTM. Vår ref.: 15/ Side 4 av 11

5 Saken ble den oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Fylkesmannens slutning ble som følger: «Kommunens (administrative) vedtak (om byggetillatelse av) og (HTM s vedtak om dispensasjon av) oppheves. Saken sendes tilbake for fornyet behandling.» Administrativt vedtak om byggetillatelse ble opphevet fordi Fylkesmannen mente kommunen ikke hadde foretatt en riktig vurdering av kriteriene i pbl om visuelle kvaliteter (estetikk). Videre ble HTM s vedtak om dispensasjon opphevet fordi Fylkesmannen mente det ikke forelå fordeler ved tiltaket som klart veide tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Fylkesmannens avgjørelse medfører at saken nullstilles. Kommunen må således foreta en ny behandling av søknad om dispensasjon- og byggetillatelse for de tre takoverbyggene. Dispensasjonssøknaden ble derfor behandlet på nytt i HTM den HTM fattet følgende vedtak: «HTM har vært i tvil om takoverbyggene krever dispensasjon. Bestemmelsen i pkt. 2.2 lyder «bebyggelsen innenfor hvert delområde skal ha samme takform», og kan forstås både som at «alle tak skal være flate» og at «takformen i delområdet skal være enhetlig». Hensynet bak kravet om takform er uansett at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og arkitektonisk sammenheng i nabolandskapet. Dette er i hensyntatt i og med at de tre takoverbyggene er både nøkternt og identisk utformet. HTM har etter en helhetsvurdering likevel valgt å behandle saken som en dispensasjonssak, og har vektlagt følgende momenter: Tiltakene er utført enhetlig og medfører etter HTM sitt syn ikke et brudd på eksisterende byggestil. Tiltakene er nøkterne og diskré. Tiltakene er lite synlige for forbipasserende. Tiltakene er ikke synlige fra andre leiligheter i sameiet. Tiltakene løser behov for skjerming mot vind og vær og anses som en fornuftig teknisk løsning for å forebygge fuktskader. Vår ref.: 15/ Side 5 av 11

6 Sameiet har med overveldende majoritet tillatt oppføringen av de omsøkte takoverbyggene. Tiltakene er allerede oppført og tiltakshaverne vil bli pålagt en helt unødig kostnad ved en eventuell ombygning til flatt tak. Saken er behandlet gjentatte ganger, både administrativt med ulikt utfall og politisk med ulikt utfall. De samlede ulemper i saken anses å være minimale, da takoverbyggene kun er synlig fra veien ca. 10 høydemeter under takoverbyggene. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper, finner HTM at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. HTM finner videre at fordelene ved å slippe rivning og gjenoppbygging, må anses å være klart større enn ulempene. På dette grunnlag innvilger HTM i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for boligområdet på Nesset 2.2, for oppføring av takoverbygg med skrått tak i Nesset Fjordterrasse nr. 7, 9 og 11. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Takoverbyggene skal males/beises i samme farge som selve bygningen. Dersom det i fremtiden blir aktuelt med takoverbygg i Nesset Fjordterrasse nr. 5, skal dette utføres på tilsvarende måte, med lik utforming og i samme materialer. Med bakgrunn i at HTM har vært i tvil om at denne saken i det hele tatt krever en dispensasjon, frafalles dispensasjonsgebyret. Byggesaksgebyret opprettholdes.» Selve byggesøknaden behandles på dette grunnlag delegert iht. Ås kommunes delegasjonsreglement. Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl. 20-2: Byggesøknaden behandles etter gjeldende regelverk per , følgelig pbl første ledd, bokstav d). Naboer på tilgrensende eiendommer er varslet om tiltaket, og det er ikke innkommet merknader fra disse. Det er vedlagt protokoll fra ekstraordinært Sameiemøte den der det ble fattet vedtak om samtykke til oppføring av de omsøkte takoverbyggene, mot tre stemmer. Vår ref.: 15/ Side 6 av 11

7 Det er innkommet merknader fra tre beboere i sameiet, følgelig Thor Arne Bjørnson, Ellen Karusbakken og Kjell Gunnar Skar. Sammen med merknadene følger også en arkitektuttalelse. Merknadene og uttalelsen vil bli behandlet i forbindelse med vurdering av tiltakets utforming nedenfor. VURDERING OG KONKLUSJON Estetisk vurdering etter pbl. 29-2: Sammendrag av merknader og arkitektvurderinger: Det er tre beboere i Nesset Fjordterrasse Boligsameie som motsetter seg det omsøkte tiltaket. Beboere i et boligsameie skal ikke varsles særskilt om byggetiltak, jf. pbl jf. SAK Dette er fordi deres interesser er ivaretatt gjennom deres private rettigheter til å delta i sameiermøter med forslags-, tale-, og stemmerett. Dette følger av eierseksjonsloven. Selv om beboerne ikke har rett til å varsles særskilt om tiltaket, vil de i en eventuell klagebehandling ha rettslig klageinteresse. Av denne grunn har bygningsmyndigheten likevel valgt å vurdere deres merknader. Ellen Karusbakken viser til at bebyggelsen i Nesset Fjordsameie har en stilren arkitektur med skarpe, rene linjer og flate tak. Hun uttrykker bekymring for presedensvirkningene i denne saken og ønsker at funkisstilen skal bevares. Kjell Gunnar Skar finner det uheldig for boligområdets utseende og attraktivitet å tillate takoverbygg som både i stil, utforming og materialbruk etter hans syn bryter radikalt med den grunnleggende og typiske funkisstil som har preget bebyggelsen fra byggene ble oppført og frem til nyttår 2014/2015. Han vurderer takoverbyggene som skjemmende fremmedelementer. Han ønsker at takoverbyggene skal være i tråd med det som er godkjent ellers i sameiet. Thor Arne Bjørnson viser også til at takoverbyggene bryter med sameiets byggestil. Han mener tiltaket bryter med dets linjer, sammenheng og harmoni. Det er i forbindelse med ovenfor nevnte merknader også sendt inn en uttalelse fra NUNO Arkitektur AS v/peter Aasen. Aasen var ansvarlig arkitekt for bebyggelsen i Nesset Fjordterrasse. Aasen mener de omsøkte takoverbygg blir fremmedelementer i bebyggelsen og at de ikke passer inn arkitektonisk. Han mener det bør benyttes tilsvarende takoverbygg som ble godkjent i nabobygget. Beboerne i Nesset Fjordterrasse Boligsameie nr. 7, 9 og 11 har besvart merknadene i eget følgebrev datert og de har innhentet en faglig arkitektonisk vurdering fra Jansen Arkitekter AS v/jan-fredrik Jansen. Jansen har vært på befaring i området og vurderer at utformingen til takoverbyggene er godt innenfor akseptabelt resultat. Han mener bygningenes plassering og utforming gjør at de fremstår mer som individuelle bygninger enn som en gruppe. Dette mener han forsterkes ved at alle har forskjellig fasadeutforming. Jansen presiserer likevel at Vår ref.: 15/ Side 7 av 11

8 treverket på takoverbyggene bør behandles med lik farge som fasadekledningen for øvrig slik at konstruksjonen nøytraliseres mest mulig. Tiltakshaverne i nr. 7, 9 og 11 mener, slik som arkitekten, at Nesset Fjordterrasse består av ulike enheter, som har en rød tråd ut fra fargevalg og flate tak, men der bygningene likevel ikke kan sies å være i nøyaktig samme stil. På grunnlag av at bygningene er ulike anfører tiltakshaverne derfor at krav til utforming heller ikke kan gjelde likt for alle enheter. De motsetter seg derfor samtlige av klagernes anførsler. Beboerne viser avslutningsvis til at takoverbyggene ble godkjent i sameiemøte med 19 mot 3 stemmer. Atter avslutningsvis henvises det til nytt (og mildere) regelverk som trådte i kraft 1. juli Regelverket: I plan- og bygningsloven 29-2 heter det: «Ethvert tiltak ( ) skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd som sier at hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. Kravet i pbl skal tolkes relativt og tiltakets størrelse og synlighet skal vurderes i forhold til omgivelsene rundt. At byggverket isolert sett har visuelle kvaliteter, er ikke tilstrekkelig. Vurderingen skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Den lokale byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i kommunens skjønnsutøvelse. Kravet til visuelle kvaliteter supplerer også kravet til arkitektonisk utforming i pbl Heter heter det: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Et bygg kan i seg selv altså være godt arkitektonisk utformet, men likevel ha mangelfulle visuelle kvaliteter på grunn av plasseringen eller sammenhengen med omgivelsene Nye byggeregler som trådte i kraft 1. juli 2015 har ikke tilbakevirkende kraft og gjelder kun tiltak som oppføres etter denne dato. De vil derfor ikke få noen innvirkning på dette konkrete tiltaket. Vår ref.: 15/ Side 8 av 11

9 Bygningsmyndighetens vurdering: Selv om pbl isolert sett kan hjemle avslag, så må den som nevnt over sees i sammenheng med lovens øvrige krav til tiltaket, slik som arkitektonisk utforming etter pbl og plassering etter pbl Bygget er funkisinspirert med flatt tak. Arkitktonisk er det likevel ingenting som tilsier at bygget ikke kan ha skrått takoverbygg. Bygningsmyndigheten vurderer således at tiltaket ikke er i strid med arkitektoniske hensyn i pbl Dette baseres hovedsakelig på innsendt arkitektonisk vurdering samt faglig administrativ gjennomgang gjort i samband med kommunens avdelingsarkitekt. Tiltaket får heller ikke innvirkning på krav til plassering i pbl Estetikkparagrafen i pbl stiller kun positive vilkår, følgelig kvalitetskrav som tiltaket må oppfylle for å være i tråd med estetikkhensyn. Bestemmelsene inneholder ikke negative vilkår. Bygningsmyndigheten har flere ganger i denne saken pekt på at kommunen bør være forsiktig med å benytte pbl som avslagsgrunn. Den samme holdningen fremkommer også av Fylkesmannen i Buskerud sin avgjørelse i sak 2016/3525 den Her peker Fylkesmannen på at «bestemmelsen om visuelle kvaliteter innebærer at det skal foretas en vurdering av de elementer i tiltaket som påvirker utseende. Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring og tiltakshaver har forholdsvis vid skjønnsmargin for sine valg. Kommunen bør derfor vise varsomhet ved håndhevingen av de estetiske krav.» Dette har også tidligere blitt presisert av Sivilombudsmannen, blant annet i sak SOMB 1981 s Bygningsmyndigheten fastholder derfor denne holdningen. Kravet i pbl skal som nevnt tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det følger av forarbeidene (ot.prp.nr. 45 ( ) at det blant annet er høyde, volum, materialvalg, samspill mellom flater, som vil være det sentrale elementet i vurderingen av om kvalitetskravene er ivaretatt. I tillegg legges det opp til flere elementer i vurderingen, som fargevalg og hvorvidt tiltaket er plassert sentralt i kommunen. Bygningsmyndigheten slutter seg til den faglige arkitektoniske vurderingen som er innsendt fra tiltakshaver. Bebyggelsen i Nesset Fjordterrasse består av fire separate bygningskropper med arkitektonisk slektskap. De er altså ikke identiske og de bærer ulikt preg. Sett i forhold til omgivelsene er omsøkt bygning klart den som skiller seg mest ut fra de andre, og krav til visuelle kvaliteter for denne bygningen behøver således ikke være det samme som for øvrige bygninger i sameiet. Fasaden hvor takoverbyggene er oppført peker i tillegg ned mot sjøen, og ikke opp mot øvrige bygninger i sameiet. De er derfor kun synlige fra nedsiden, hvor det er friområde og næringsvirksomhet. Omsøkt bygning har heller ikke en sentral plassering i kommunen som tilsier at det er, eller bør være, særskilte krav til utforming på grunnlag av byggets plassering. Vår ref.: 15/ Side 9 av 11

10 Bygningsmyndigheten kan ikke se at tiltakene vil få negative virkninger på naboene, verken med tanke på tilpasning til eksisterende bygninger eller visuelle virkninger for øvrig. Tiltakene er heller ikke visuelt oppmerksomhetsvekkende. Det avgjørende er imidlertid hvorvidt tiltaket oppfyller de positive kvalitetskravene som knytter seg til estetikkparagrafen. Kvalitetskriteriene er standarder som bygger på faglige kvalitetsnormer, ikke den enkelte saksbehandlers subjektive vurdering. Kravet skal ivareta god byggeskikk, men skal ikke hindre nytenkning. Tiltakene er etter bygningsmyndighetens vurdering utformet på en nøktern måte med rene linjer slik som øvrige deler av bygget, men med en vinkel slik at de heller ned mot sjøen. Størrelsesmessig har overbyggene en beskjeden utforming. De har en størrelse på ca. 4 x 2 meter og må således anses som små. Bygningsmyndigheten vurderer at tiltakene har en annerledes utforming, men at dette ikke nødvendigvis trenger å være negativt. Tiltakene harmonerer godt med både bygde og naturlige omgivelser. Selv om takoverbyggene er skrå, vil byggets identitet og karakter likevel bli ivaretatt etter bygningsmyndighetens vurdering. De er oppført i en enkel og ren stil slik som resten av bygningen. Fargemessig har tiltakshaverne bekreftet at de nå har malt overbyggene i lik farge som resten av bygget, noe som medfører at de har fått et svært dempet uttrykk. Det er også etter bygningsmyndighetens vurdering god sammenheng mellom tiltakets utforming og dets skjermingsfunksjon mot vind og vær. Konklusjon: Etter dette finner bygningsmyndigheten at de positive kvalitetskriteriene i pbl er oppfylt i denne saken. Selv om terskelen for å avslå søknader etter 29-2 ikke kan settes like høyt som bygningsmyndigheten i utgangspunktet la opp til i opprinnelig vedtak av , så finner bygningsmyndigheten likevel at tiltakene i denne saken oppfyller kravet til visuelle kvaliteter. Det er innvilget dispensasjon fra reguleringsplanen 2.2, og tiltakene er for øvrig i samsvar med reguleringsplan for boligområde på Nesset, plan R-213. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses også å være tilfredsstillende. Byggetillatelse gis derfor som omsøkt. Vår ref.: 15/ Side 10 av 11

11 Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Silje Marie Raad Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: Bård Reppen, Nesset Terrasse 11, 1407 VINTERBRO Jarle Harald Kaarstad, Nesset Terrasse 7, 1407 VINTERBRO Eva Makowski, Nesset Terrasse 9, 1407 VINTERBRO Pål Fauske, Nesset Terrasse 9, 1407 VINTERBRO Sissel Drevsjø, Nesset Terrasse 11, 1407 VINTERBRO Kopi: Ellen Karusbakken, Nesset Terrasse 48, 1407 VINTERBRO Kjell Gunnar Skar, Nesset Terrasse 56, 1407 VINTERBRO Nesset Fjordterrasse Boligsameie, Nesset Terrasse 11, 1407 VINTERBRO Thor Arne Bjørnson, Nesset Terrasse 21, 1407 VINTERBRO Vår ref.: 15/ Side 11 av 11