Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Silje Marie Raad

Transkript

1 Ås kommune Byggesak og geodata Ole Jonny Eikrem Elgfaret 14 B 1406 SKI Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Silje Marie Raad Gnr 102 bnr 28 - Elgfaret 14 B - Tilbygg Dispensasjon Det vises til søknad om dispensasjon for oppføring av nye tilbygg til enebolig mottatt her , samt senere mottatte kompletteringer. Tiltakets adresse: Elgfaret 14 B Gnr./bnr./fnr./snr.: 102/28/0/0 Ansvarlig søker: Tiltakshaver: Ole Jonny Eikrem, Elgfaret 14 B, 1406 SKI VEDTAK 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger bygningsmyndigheten dispensasjon fra reguleringsplan for Solbergskogen, plan R b) vedrørende minimum takvinkel på gnr. 102, bnr. 28 for takvinkel 15 grader. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger bygningsmyndigheten dispensasjon fra reguleringsplan for Solbergskogen, plan R c) vedrørende maks tillatt utnyttelsesgrad på gnr. 102, bnr. 28. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger bygningsmyndigheten dispensasjon fra regulert byggegrense i reguleringsplan for Solbergskogen, plan R-171 på gnr. 102, bnr. 28. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Vilkår for dispensasjon 3: Den del av tilbygget som oppføres nærmere nabogrense enn 4 meter skal oppføres i brannhemmende konstruksjoner. Reviderte tegninger som viser dette skal legges ved selve byggesøknaden. Alternativt må det legges ved tinglyst erklæring fra nabo på gnr./bnr. 102/30 som samtykker til at tilbyggets plassering vil kunne sette begrensninger for fremtidig bygging eller deling på hans eiendom. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no Side 1 av 8

2 4. Godkjente tegninger: Situasjonsplan, mottatt Tiltaket tillates ikke igangsatt før det er søkt om tillatelse til iverksetting av tiltak uten ansvarsrett i medhold av pbl Søknadsskjema blankett nr fås på Boligspesifikasjoner i matrikkel, blankett nr må vedlegges søknaden. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at tiltaket oppfyller alle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, samt kommunalt regelverk. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Gyldighet: Dispensasjonen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder søknad om dispensasjon for oppføring av to tilbygg til enebolig på gnr./bnr. 102/28. Det største tilbygget skal plasseres i forlengelsen av husets nordside. I tillegg søkes det om oppføring av et mindre tilbygg i retning øst, for å få entré/gangareal. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Solbergskogen, plan R-171 og er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse, felt B10. Naboer/gjenboere er varslet om søknaden i medhold av pbl jf andre ledd, og det er ikke innkommet merknader fra disse. Vår ref.: 17/ Side 2 av 8

3 VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsene er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: 1. Minimum takvinkel 2. Maks utnyttelsesgrad 3. Regulert byggegrense Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Minimum takvinkel: Søker viser til at de bor i et gammelt boligområde hvor de fleste husene har takvinkel i henhold til reguleringsplanen. Dette gjelder imidlertid ikke alle hus. Søker viser blant annet til Bergveien 3, gnr./bnr. 102/45 hvor det nylig ble gitt tillatelse til påbygg med flatt tak. Foruten Bergveien 3 er det også oppført tilbygg i Elgfaret 15, gnr./bnr. 102/37, som ligger rett over veien for omsøkt eiendom. Avslutningsvis viser søker til at de bor ca. 150 meter fra Israndveien, hvor det er etablert et nytt boligfelt med moderne hus. Søker viser til at de kan vurdere å bytte ut soveromsvinduene i 2. etasje med noen mindre vinduer, som gjør at taket på tilbygget kan trekkes tilsvarende opp på veggen og således skape noe større takvinkel på tilbygget. Dette vil i så fall forringe kvaliteten på deres 2 soverom i 2. etasje med tanke på både lysforhold og synsinntrykk sett utenfra. Vår ref.: 17/ Side 3 av 8

4 Maks utnyttelsesgrad: Søker viser til at de bor i nærheten av Israndveien hvor det er høy utnyttelsesgrad på alle tomter. I tillegg viser søker til naboeiendommen 102/332, som søker mener er utnyttet høyere enn 16 %. Søker mener den generelle normen etter kommuneplanen på 25 % utnyttelse må legges til grunn også i denne saken. Uten dispensasjon fra utnyttelsesgraden vil de ikke kunne bygge noe som helst. Regulert byggegrense: Tilbygget er ønsket på nordsiden mot Elgfaret 16 fordi det er her tilbygget etter søkers syn passer best inn. Søker ønsker et tilbygg uten 2. etasje og dermed er det mest aktuelt å plassere tilbygget i tverrendene på huset. Tilbygg mot nabo i sør er uaktuelt pga. nærhet til både hus og tomtegrense. Ved å få tilbygget i tråd med innsendt tegning vil tilbygget også bli plassert på den delen av tomten som i dag er mest skjermet, hvor det står trær langs tomtegrensen mot nabo. Videre vil det fortsatt være god avstand til bolighuset i Elgfaret 16. Bygningsmyndighetens vurdering: Minimum takvinkel: På omsøkt eiendom er det som nevnt et krav til minimum takvinkel på 22 grader, jf. reguleringsplanen 2 b. Det søkes om oppføring tilbygg med takvinkel 15 grader. Hensynet bak kravet om takvinkel i reguleringsplanen må ses i sammenheng med kravet til visuelle kvaliteter stadfestet i pbl Etter pbl skal alle tiltak prosjekteres og utføres slik at gode visuelle kvaliteter oppnås. Med dette menes blant annet at bygningen gjennom sin form skal bidra til harmoni og sammenheng i nabolandskapet og tilpasses den lokale byggeskikken på plassen. Søker viser til flere eiendommer ellers i området som også har oppført tiltak med lavere takvinkel enn 22 grader. Blant annet ble det innvilget dispensasjon og tillatelse til oppføring av påbygg med flatt tak i Bergveien 3 A, gnr./bnr. 102/45. Videre ble det godkjent tilbygg til enebolig i Elgfaret 15, gnr./bnr. 102/37, her med skrått tak med vinkel 15 grader. Det er også innvilget dispensasjon på gnr./bnr. 102/413 for oppføring av en helt ny enebolig med pulttak. Dette viser at kommunen allerede har en formildet holdning til tiltak med lavere takvinkel, og at det er etablert en presedens i området. Elgfaret er preget av variert byggestil med både saltak og valmet tak, og med forskjellige takvinkler. Kommunen er derfor av den oppfatning at det omsøkte tiltaket ikke vil bryte med den lokale byggeskikken i området. Vår ref.: 17/ Side 4 av 8

5 I tillegg blir det i søknaden vektlagt behovet for en hensiktsmessig utnyttelse av boligmassen. Tiltakshaver tilbyr seg å sette inn mindre vinduer i 2. etasje for å heve taket og dermed skape enn høyere takvinkel. Bygningsmyndigheten mener dette i for stor grad vil forringe bokvaliteten til eksisterende soverom i 2. etasje og det vil heller ikke være heldig rent estetisk. Tatt i betraktning den varierte byggestilen ellers i området mener bygningsmyndigheten at omsøkt tiltak er en fornuftig løsning på tomten. Videre må det presiseres at det i kommuneplanens arealdel ikke stilles krav til saltak ved oppføring av hus i områder avsatt til boligbebyggelse. Dette viser at kommunen har utviklet en mildere holdning til denne problemstillingen enn tidligere, og denne holdningen bør også vektlegges i vurderinger av tiltak i regulerte områder. Reguleringsplan for Solbergskogen er i tillegg av eldre dato, noe som også taler for at den i tvilstilfeller bør tolkes i lys av kommuneplanens nyere bestemmelser. Avslutningsvis finnerbygningsmyndigheten også å kunne legge vekt på at ingen av de tilgrensende naboer har merknader til tiltakets utforming, verken med hensyn til sammenheng og harmoni i nabolandskapet eller boligens tenkte utseende isolert sett. Etter en konkret vurdering av de nevnte fordeler med tiltaket vurdert opp mot estetiske ulemper, finner kommunen at fordelene klart vil veie tyngst i denne saken. Selv om tilbygg med takvinkel 15 grader er i strid med gjeldende regulering finner bygningsmyndigheten at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra likevel ikke blir vesentlig tilsidesatt. Konklusjon: Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon fra regulert takform i planen for Solbergskogen 2b er dermed oppfylt, jf. pbl andre ledd. Kommunen gir med dette dispensasjon for oppføring av tilbygg med takvinkel 15 grader. Maks utnyttelsesgrad: Hensynet bak maks tillatt utnyttelsesgrad er å sette en øvre ramme for bygningers volum i terrenget. Derved reguleres den totale belastningen for omgivelsene og tettheten i et byggeområde ved at forholdet mellom bebygget og ubebygget areal fastsettes. Grad av utnyttelse ivaretar hensynet til landskapskvaliteter, bevaring av vegetasjon, de visuelle fjernvirkninger, lys og luft i nærmiljøet m.m. Vår ref.: 17/ Side 5 av 8

6 I dispensasjonssøknaden vektlegges blant annet at det flere steder i området er en høy utnyttelse av tomtene. Spesielt vises det til Israndveien hvor det er høy utnyttelsesgrad på alle tomter. Bygningsmyndigheten påpeker at området rundt Israndveien faller inn under en annen reguleringsplan. Disse eiendommene kan derfor ikke stå som eksempel for denne konkrete saken. Likevel slutter bygningsmyndigheten seg til søkers andre argument, følgelig at det nå legges opp til en høyere utnyttelsesgrad mange steder i Ås kommune. Det har altså på politisk nivå skjedd en holdningsendring, ved at man i større grad enn før tillater tettere bebyggelse på eiendommer. Dette illustreres blant annet ved at kommuneplanen nå åpner for 25 % utnyttelsesgrad for nye byggetiltak på uregulerte tomter. Hovedutvalg for teknikk og miljø sluttet seg til at man i dispensasjonssaker som gjelder tomter med lavere utnyttelsesgrad enn 25 % skal se hen til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel ved vurdering av byggesøknader. I denne konkrete saken er det i tillegg rikelig med egnet uteoppholdsareal, tiltaket vil således ikke gå på bekostning av rekreasjonshensyn i denne sammenheng. I tillegg er det kun bolighusets fotavtrykk og terrasse, samt parkering på terreng som skal tas med i beregning av utnyttelsesgrad. Omsøkt garasje skal i henhold til reguleringsplanen 3 b) ikke tas med i beregning av utnyttelsesgrad. Samlet utnyttelse for bolig og terrengparkering vil utgjøre 148 m 2, således 20 % utnyttelse. Dette er 4 % mer enn det som tillates i reguleringsplanen.. Utbygging på 20 % er i godt under makskravet på 25 % i kommuneplanen. Tilbyggenes utnyttelsesgrad vil heller ikke være påfallende synlig etter at de er oppført og vil ikke medføre at lys, luft og utsikt i nærmiljøet merkbart forringes. Tiltakene skal tilpasset terrenget og er i tråd med reguleringsbestemmelser vedrørende gesims- og mønehøyde. Etter dette finner bygningsmyndigheten at de hensyn reguleringsbestemmelsen er ment å ivareta ikke vil bli vesentlig tilsidesatt i denne saken. Videre vil fordelene med en hensiktsmessig utnyttelse av tomten klart veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon: Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra kravet om 16 % utnyttelse i gjeldende reguleringsplan 2 c) er dermed oppfylt, jf. pbl andre ledd. Bygningsmyndigheten gir med dette dispensasjon for 20 % utnyttelse. Vår ref.: 17/ Side 6 av 8

7 Regulert byggegrense: Hensynet bak regulert byggegrenser bygger på de samme verdier som avstandsbestemmelsen i pbl Disse er blant annet å ivareta hensynet til brannsikkerhet, sikre lys, utsiktsforhold, luft og trivsel på tomta. I tillegg skal byggegrensen bidra til å ivareta kravene til uteoppholdsareal, parkering m.v. Arealet utenfor byggegrensen skal blant annet kunne brukes til lek, rekreasjon, avkjørsel og biloppstilling. Byggegrensene er videre regulert for å ivareta naboenes interesser best mulig og sikre åpenhet og avstand til nabobebyggelse. Vurderingen av disse hensyn skal foretas på bakgrunn av status i dag, men også med sikte på fremtiden. Søker ønsker et lavt tilbygg og mener dette vil passe best inn på nordsiden av bygget. Søker viser også til at tilbygg på sørenden er uaktuelt på grunn av nærhet til nabobygningen. Basert på avstanden til nabobygget i nord slutter bygningsmyndigheten seg til at det vil være mest hensiktsmessig å plassere tilbygget i nordenden av boligen. Her er det også godt skjermet med tett vegetasjon, slik at det så vidt blir synlig fra nabotomta. På denne siden er det heller ikke vinduer i 1. etasje, tilbygget vil således ikke skape utfordringer mht. lys og utsyn. Etter dette finner bygningsmyndigheten at de hensyn regulerte byggegrenser er ment å ivareta ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at tilbygget oppføres som omsøkt. Videre vil fordelene med denne plasseringen klart veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Plassering utenfor regulert byggegrense vil imidlertid medføre begrensninger dersom eier av nabotomta 102/30 eksempelvis skulle ønske byggetiltak eller fradeling på sin tomt i fremtiden. Den del av tilbygget som skal plasseres nærmere enn 4 meter fra eiendomsgrense må således oppføres med brannhemmende konstruksjoner. Alternativt må nabo på eiendommen 102/30 erklære at han samtykker til at tiltaket vil medføre begrensninger på hans tomt i fremtiden. Slikt samtykke må tinglyses. Konklusjon: Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra regulert byggegrense i gjeldende reguleringsplan er dermed oppfylt, jf. pbl andre ledd. Bygningsmyndigheten gir med dette dispensasjon for plassering av tilbygg utenfor regulert byggegrense, på følgende vilkår: Den del av tilbygget som skal plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter skal oppføres i brannhemmende konstruksjoner. Reviderte tegninger som viser dette skal legges ved selve byggesøknaden. Alternativt må det legges ved tinglyst erklæring fra nabo på gnr./bnr. 102/30 som samtykker til at Vår ref.: 17/ Side 7 av 8

8 tilbyggets plassering vil kunne sette begrensninger for fremtidig bygging eller deling på hans eiendom. Tiltaket: Det er foreløpig kun søkt om dispensasjon for tiltaket. Tiltaket kan således ikke oppføres før det er sendt inn søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett. Søknadskjema blankett nr fås på Boligspesifikasjoner i matrikkel, blankett nr må vedlegges søknaden. Vilkår for dispensasjon fra regulert byggegrense må bekreftes imøtekommet ved innsending av denne søknaden. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr ,- etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. planog bygningslovens Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 6 Disp. takvinkel Kr Kr Disp. utnyttelsesgrad Kr Kr Disp. byggegrense Kr Kr bet 50 % for disp. 2 og 3 -Kr Kr Total sum: Kr Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Silje Marie Raad juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vår ref.: 17/ Side 8 av 8