Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 Utvalg for byutvikling /10

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : : O: : L12&21-39 : Alf Gyland : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 Utvalg for byutvikling /10 KLAGE PÅ AVSLAG PÅ DELING AV TOMT, GNR 39 BNR 697 FYLKESMANNENS BREV AV SAKEN GJELDER Saken gjelder fradeling av en ny tomt hagetomt for bygging av ny bolig i et regulert område. Saken gjelder således både søknad om fradeling av tomt, og søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplanen. En forutsetning for å kunne få fradelt en tomt, er at en får positivt vedtak på søknaden om mindre vesentlig reguleringsendring for området. Etter klagebehandling hos fylkesmannen fattet utvalg for byutvikling i sak 24/09 i møte følgende vedtak: 1. Utvalg for byutvikling tar til etterretning at saken skulle vært avsluttet ved vedtak i utvalg for byutvikling sitt møte , ref. Fylkesmannens brev av , som bekrefter at nevnte vedtak var endelig, og kunne ikke påklages. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 godkjennes ikke omsøkte deling/reguleringsendring av tomten. Rådmannen la den gang, og med henvisningen til pbl. 30, til grunn at utvalget hadde truffet vedtak kun i reguleringssaken. Et negativt vedtak på søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplanen kan ikke påklages. Klage fra søker ble av den grunn ikke behandlet. Klager sendte derfor saken selv til fylkesmannen. Fylkesmannen sier i brev av : Kommunalstyret for byutvikling har i vedtak av (skal være ) avslått delingssøknaden. Dette avslaget kan påklages. Det er således ikke grunnlag for å avvise den aktuelle klagen. Vi ber derfor om at kommunen tar klagen opp til forberedende behandling. Rådmannen legger nå til grunn at utvalg for byutviklings vedtak gjelder både reguleringssak og fradelingssak, og at i forhold til vedtaket i fradelingssaken er det klagerett. Behandling av klage i utvalg for byutvikling er derfor nå nødvendig. Saken startet i 2005 ved søknad om fradeling. I saken har utvalg for byutvikling gjort flere vedtak om ikke å tillate at eiendommen fradeles en hagetomt som mindre vesentlig endring av reguleringsplanen og vedtak om fradeling av denne tomten. Det gis her en oversikt over saksgangen og vedtakene. I dokumentene framkommer flere ganger uriktige bruksnummer. Riktige betegnelse på eiendommen er gnr 39 bnr 697. OVERSIKT OVER SAKSGANGEN (Kun hovedpunkter er tatt med.) Søknad innsendt om fradeling av hagetomt Brev til søker. Byplansjefen kan ikke se at det er faglig grunnlag for deling av tomten. Delingen er ikke i samsvar med reguleringsplanen. Dersom søker vil gå videre med saken må søker fremme en mindre vesentlig reguleringsendring over det aktuelle området. Fradeling kan ikke skje før en eventuell mindre vesentlig endring er godkjent. Side 1 av 5

2 Brev fra AS Arkitektgruppen BAR med søknad og plan for mindre vesentlig endring. I perioden fram til ble planen i flere omganger bearbeidet og endret og sendt ut på ny høring Plan for mindre vesentlig endring ble lagt fram for utvalg for byutvikling. Rådmannen hadde positiv innstilling. Utvalg for byutvikling gjorde følgende negative vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner ikke, i henhold til plan- og bygningsloven 27.2 mindre vesentlig reguleringsendring for gnr 39 bnr 696 m.fl, plan 6801, plankart sist revidert , samt revidert illustrasjonskart datert (snitt i mål 1:200, samt plan i mål 1:200) Brev til søker med vedtaket og feilaktig opplysning om klageadgang Søker påklager vedtaket. Klagen bygger på saksbehandlingsfeil, lovgrunnlag og usaklig forskjellsbehandling Brev til søker med beklagelse om at det likevel ikke er klagerett på vedtaket. Begrunnelsen er at det ikke foreligger et positivt reguleringsvedtak. Det er kun positive vedtak det er klagerett på Søker ber i brev om at delingssøknaden blir behandlet uten unødig opphold Byplanssjefen avslår delingssøknaden med følgende administrative vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 31 og under henvisning til 63 og 93 gis det avslag på søknaden om fradeling av boligtomt på gnr 39 bnr 697 som vist i søknaden datert Vedtaket blir påklaget Klagen ble behandlet av utvalg for byutvikling som gjorde følgende vedtak: 1. Klagen fra Jarle By datert tas ikke til følge. 2. Byplansjefens vedtak datert opprettholdes, men med hjemmel i plan- og bygningsloven Klage på søknad om deling ble sendt fylkesmannen for avgjørelse Brev fra fylkesmannen. Fylkesmannen stiller saken i bero fordi fylkesmannen har fått en telefon fra kommunen om at klagen på vedtaket om avslag på mindre vesentlig endring ikke er behandlet. Kommentar: På dette tidspunktet burde fylkesmannen sett at det ikke foreligger klagemulighet på et negativt reguleringsvedtak og behandlet klagen på delingsvedtaket. Samtidig var det feil av kommunen å ta opp til behandling en klage på et vedtak som kommunen tidligere har orientert søker om at det ikke er klagerett på, jf. brev av Utvalg for byutvikling behandlet klagen på vedtaket , der utvalget ikke vedtok mindre vesentlig endring. Utvalg for byutvikling gjorde følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner ikke, i henhold til plan- og bygningsloven 28.1, mindre vesentlig endring for gnr 39 bnr 696 m. fl. plan 6801, plankart sist revidert , samt revidert illustrasjonsplan datert (snitt i mål 1:200, samt plan i mål 1:200). Side 2 av 5

3 Oversendes fylkesmannen I tilknytning til saken: 1. Areal som i dag er avsatt til friområde/gangsti beholdes og har verdi som et eventuelt framtidig busstopp. 2. Det planlagte bolighus må senkes. Det tillates kun 1 etasje på grunnplanet, samt loft Vedtaket av ble sendt fylkesmannen Brev fra fylkesmannen. I brevet opphever fylkesmannen vedtaket av om deling. Videre sier fylkesmannen at utvalg for byutvikling må avklare hva som er resultatet i søknaden om mindre vesentlig endring. Søknaden om fradeling av eiendom må behandles på grunnlag av hva som blir resultatet i spørsmål om reguleringsendringen, herunder må det vurderes om det er behov for dispensasjon fra reguleringsplanen dersom kommunen skulle komme til at det ikke kan vedtas som mindre vesentlig reguleringsendring. Fylkesmannen legger til grunn at det fremstår som uklart hvilket resultat utvalget har kommet til i møte vedrørende søknaden om mindre vesentlig endring. Dette fordi at selv om utvalget først ikke godkjente en mindre vesentlig endring av reguleringssaken, så virker det ut fra vedtaket i tilknytning til saken at planen vedtas med visse endringer. Derfor opphever fylkesmannen vedtaket i delingssaken, og samtidig sier fylkesmannen at kommunen må avklare resultatet av søknaden om mindre vesentlig reguleringsendring Sak om mindre vesentlig endring ble på ny lagt fram for utvalg for byutvikling. Saken ble lagt fram uten forslag til vedtak, men med anbefalt forslag til positivt og/eller negativt vedtak. Utvalget vedtok følgende: 1. Utvalg for byutvikling tar til etterretning at saken skulle vært avsluttet ved vedtak i utvalg for byutvikling sitt møte , ref. Fylkesmannens brev av som bekrefter at nevnte vedtak var endelig, og ikke kunne påklages. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 godkjennes ikke omsøkte deling/reguleringsendring av tomten Søker ble i brev meddelt vedtaket av I en e-post til søkerne blir det sagt at negativt vedtak på mindre vesentlig endring ikke kan påklages. Saken ble derfor ikke sendt til fylkesmannen Brev om klage på avslag fra søkerne om deling blir sendt fylkesmannen med kopi til kommunen Brev fra fylkesmannen til Sandnes kommune. Fylkesmannen mener bl. a. at utvalg for byutvikling har i vedtak av (skal være ) avslått delingssøknaden. Dette avslaget kan påklages. Det er således ikke grunnlag for å avvise den aktuelle klagen. Vi ber derfor om at kommunen tar klagen opp til forberedende behandling. Fylkesmannen gjør i brevet søker oppmerksom på at søker må sende inn egen begrunnet søknad om dispensasjon dersom en slik vurdering er ønskelig. Side 3 av 5

4 DOKUMENTER I SAKEN 1. Saksframstillingen i sak 24/09 av Saksprotokollen i sak 24/09 3. Klage av fra Jarle og Marit By. 4. Fylkesmannens brev av VURDERING Denne saken inneholder altså 2 søknader. En søknad om mindre vesentlig endring av en reguleringsplan med den hensikt å etablere en ny tomt, og en søknad om fradeling av denne tomten. Denne saken har en lang historikk, og saken er behandlet i flere omganger administrativt, politisk og hos fylkesmannen. Det skyldes bl. a. at det underveis i behandlingen av saken feilaktig er lagt til grunn at det er klagerett på et negativt vedtak på en søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplan. Et annet forholdsom har bidradd til lang saksbehandlingstid er at fylkesmannen har oppfattet et tidligere vedtak i utvalget som uklart (vedtak av ). Dagens situasjon er at fylkesmannen i brev av legger til grunn at utvalgets vedtak av (skal være ) både er et avslag på søknad om reguleringsendring og et avslag på søknad om fradeling. Videre påpeker fylkesmannen at kommunen må behandle klage på vedtak om å ikke fradele tomt. Rådmannen har tidligere i e-post av til søker lagt til grunn at utvalget i sitt vedtak av kun har avslått søknaden om reguleringsendring (altså søknad om mindre vesentlig endring av en reguleringssak). Dette siden vedtaket er hjemlet i pbl. 30 som omhandler reguleringsendringer. Samtidig er det klart at utvalget skulle ha fattet vedtak også i forhold til søknad om fradeling. Derfor - og av hensyn til søker - legger rådmannen nå til grunn at utvalgets vedtak omhandler begge søknadene. Videre legger rådmannen til grunn at utvalget gjennom alle sine vedtak har ment å avslå søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for området. Av denne grunn legger rådmannen videre til grunn at også søknaden om fradeling må avslås Det er ikke nye opplysninger i saken i forhold til tidligere behandling av søknadene. Det er ikke mottatt noen søknad om dispensasjon fra søker. I forhold til tidligere behandling i utvalg for byutvikling, antas en slik søknad heller ikke å føre fram denne veien. VIRKNING AV REGULERINGSPLAN Plan- og bygningsloven 31 omtaler virkningen av en reguleringsplan. Den sier at endelig reguleringsplan er straks bindende for alle tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 innenfor planens område. 93 omhandler fradeling. KONKLUSJON Utvalg for byutvikling har ikke i noen av sine vedtak vedtatt mindre vesentlig endring eller deling av eiendommen. Med dette som utgangspunkt tilrås følgende Side 4 av 5

5 Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling opprettholder sitt vedtak av og med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 godkjennes ikke omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring av eiendommen. 2. Utvalg for byutvikling opprettholder sitt vedtak av og med hjemmel i plan- og bygningsloven 31 og 93 tillates ikke deling av eiendommen. 3. Klage vedrørende pkt. 2 oversendes fylkesmannen for behandling. RÅDMANNEN I SANDNES, Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Kopi til: Jarle M. By og Marit T. By, Skogveien 34, 4326 Sandnes. tlf Side 5 av 5

6 SAKSPROTOKOLL Utvalg for byutvikling sak 44/10 vedlegg 2 Arkivsak Arkivkode O: : L12&21-39 Saksbehandler Alf Gyland Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling /09 MINDRE VESENTLIG ENDRING, GNR 39 BNR. 697, SKOGVEIEN 34, AUSTRÅTT Saken var lagt frem uten forslag til vedtak, men med følgende anbefalinger: Velger utvalg for byutvikling avslag på mindre vesentlig endring, kan følgende forslag tilrås: Med hjemmel i pbl. 30 godkjennes ikke omsøkte deling/reguleringsendring av tomten. Vedtaket kan ikke påklages. Velger utvalg for byutvikling å gi tillatelse til omsøkte tomtedeling, mindre vesentlig endring, kan et tidligere forslag fra byplansjefen tilrås: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 28.1, mindre vesentlig reguleringsendring for gnr 39 bnr 697 m. fl. plan 6801, plankart sist revidert , samt revidert illustrasjonskart datert (snitt i mål 1:200, samt plan i mål 1:200). I tillegg vedtas følgende tilleggsbestemmelser: 1) Støyskjerming mot Austråttveien skal være oppført ihht støyrapport datert fra Sinus Skogveien 34, Sandnes Vurdering av støy på uterplass fra veitrafikk før byggetillatelse på fradelt tomt, som skilles fra gnr 39 bnr 697 m. fl. kan gis. 2) Oppføring av tilkomstvei og garasje på ny tomt som fradeles gnr 39 bnr 697 skal være ihht revidert illustrasjonskart datert (snitt i mål 1:200, samt plan i mål 1:200). 3) Fradelt boligtomt ut fra gnr 39 bnr 697 skal bebygges med frittliggende enebolig. Det tillates ikke ekstra leilighet. 4) Det planlagte huset må senkes. Det tillates kun 1 etasje på grunnplanet, samt loft. Dette forslaget kan påklages av søker og protesterende naboer til fylkesmannen i Rogaland. Anders Mjelde (Frp) foreslo: 1. Utvalg for byutvikling tar til etterretning at saken skulle vært avsluttet ved vedtak i utvalg for byutvikling sitt møte , ref. Fylkesmannens brev av , som bekrefter at nevnte vedtak var endelig, og kunne ikke påklages. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 godkjennes ikke omsøkt deling/reguleringsendring av tomten.

7 Votering: Mjeldes forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling tar til etterretning at saken skulle vært avsluttet ved vedtak i utvalg for byutvikling sitt møte , ref. Fylkesmannens brev av , som bekrefter at nevnte vedtak var endelig, og kunne ikke påklages. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 godkjennes ikke omsøkt deling/reguleringsendring av tomten. Sandnes, 20. februar 2009 Rett utskrift: Kirsti Lygre Rostøl sekretær 2

8 Utvalg for byutvikling sak 44/10 vedlegg 3

9 Utvalg for byutvikling sak 44/10 vedlegg 4