SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 55/34 Arkivsaksnr.: 17/2069

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 55/34 Arkivsaksnr.: 17/2069 KLAGE PÅ OMGJØRINGSVEDTAK FOR ENEBOLIG MED GARASJE GNR 55 BNR 34 - KVARTSVEIEN 14, ÅMOT Rådmannens innstilling Vedtak 1: Teknisk Hovedutvalg i Modum tar klage mottatt til følge og opphever vedtak av Vedtak 2: Teknisk Hovedutvalg i Modum gir tillatelse til oppføring av enebolig med garasje på eiendommen gbnr 55/34 med adresse Kvartsveien 14, Åmot. Som grunnlag for tillatelsen vises det til plan og fasadetegninger og situasjonskart datert Vedtaket begrunnes i at boligen vil få en utforming og plassering som samsvarer med eksisterende boligrekke langs Kvartsveien. Vedtaket er hjemlet i plan og bygningslovens 20-1 og reguleringsplan for Jellumhagen Vedlegg Klage på vedtak fra Hovedutvalget Utdrag fra Gyldendals rettsdata vedrørende Forvaltningslovens 24 med kommentarer Snitt og fasadetegninger for bolig i Kvartsveien 12 tilhørende Otto Aasand Tilsvar til klage på vedtak Kortversjon Modum kommune har i en klagebehandling tillagt vilkår til en byggetillatelse for enebolig på eiendommen gbnr 55/34 med adresse Kvartsveien 14, Åmot. Vedtaket er blitt påklaget av utbygger som er av den oppfatning at vedtaket er ugyldig. Rådmannen innstiller på at klagen tas til følge. Bakgrunn Den mottok Modum kommune søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med garasje på den aktuelle eiendommen. Idet det tidligere har vært en byggesak til politisk behandling på samme eiendom, ble søknaden fremmet til hovedutvalget i lys av det forrige utfallet der eier av naboeiendommen gbnr 55/35 fikk medhold av Fylkesmannen. 1

2 I forbindelse med nabovarsling kom det inn merknader fra samme nabo vedrørende plassering av ny bolig. Søknaden ble tatt behandling i Teknisk Hovedutvalg som foretok en befaring på eiendommen for å vurdere innkomne merknader nærmere. Vedtak om byggetillatelse ble deretter fattet den , (PS sak 25/17). Modum kommune mottok siden klage på vedtak den der advokat Erik Blaauw Evensen på vegne av eier av naboeiendommen gbnr 55/35 Otto Aasand, påklagde vedtaket fattet av Teknisk Hovedutvalg. Klagen ble behandlet av Teknisk Hovedutvalg i møte den der det i HFT-sak 39/17 ble fattet følgende vedtak: «Klagen tas til følge på disse punkter: 1. Byggelinje bygget plasseres på linje med annen bebyggelse i Kvartsveien; det vil si at bygget trekkes ca. 3,5 meter lenger vekk fra veien (mot øst) 2. Gesimshøyde boligen må senkes i terrenget slik at den tilfredsstiller kravene til maksimal gesimshøyde på 3,5 meter i henhold til 6 i gjeldene reguleringsplan.» Vedtaket er blitt påklaget av Advokat Ida Camilla Hals på vegne av Eventyrhytter. Klagen er mottatt innen klagefrist. Saksopplysninger Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Jellumhagen vedtatt den med mindre vesentlige endringer av Den aktuelle eiendommen er regulert til eneboligbebyggelse. Byggegrense fremgår i planen. Området er avsatt til boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Klagen Modum kommune har mottatt klage på vedtak den , innenfor klagefrist. I klagen vektlegges følgende: Vedtakets gyldighet. Feiltolkning av byggelinje Feiltolkning av bestemmelse om gesimshøyde Varsel om mulig erstatningskrav Rådmannen viser til vedlagt klage og vil kommentere momentene i sin vurdering av klagens innhold. Kopi av klagen er tilsendt advokat Evensen som representerer Aasand. Vurdering Ugyldighet Rådmannen viser til vedtaket som er fattet i saken, og at klagers påstand om at tillatelsen er ugyldig. Klager begrunner dette med at det kun kan stilles vilkår i saker underlagt fri skjønn, men viser til at en byggetillatelse er et lovbundet vedtak og ikke skjønnsbasert. I tillegg nevner klager at det ikke kan stilles vilkår i et vedtak som er i samsvar med plan og bygningsloven, og at eventuelle unntaksregler ikke er relevant i denne saken. Klager påpeker også at vedtaket som ble fattet i siste møte, ikke er hjemlet eller begrunnet og er 2

3 således ugyldig. Videre stilles det spørsmål om inhabilitet da det var en annen sammensetning av medlemmer i siste utvalgsmøte og ved befaring enn møtet der byggetillatelsen opprinnelig ble gitt. Rådmannen vil ikke kommentere spørsmålet i forhold til inhabilitet, da dette er utvalgsmedlemmers eget ansvarsområde. Rådmannen viser til forvaltningslovens 24 der det stilles krav til at enkeltvedtak skal begrunnes, og at eventuell unntak fra reglen er hvor begrunnelsen er taushetsbelagt. Samtidig vil rådmannen fremheve at begrensninger for arealutnyttelse må følge vedtatte planer og bestemmelser, eventuelt ved tinglyste heftelser. Vilkår som gis i byggesaker omhandler rekkefølge- eller dokumentasjonskrav. Byggetillatelsen som ble gitt den er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Derfor anbefales det at Hovedutvalget vedtar byggetillatelsen på nytt, da dette vedtaket anses som gyldig. Byggelinje I klagen presiseres det at vilkår om tilbaketrekking av bygget 3.5 meter mot øst er basert på anførsler fra nabo Otto Aasand om en tenkt byggelinje. En slik byggelinje er å betrakte som en videreføring av plasseringen til de eksisterende boligene i Kvartsveien. Når det gjelder hvilken tolkning som er lagt til grunn for øvrige byggetillatelser innenfor denne planen, så har tidligere praksis betraktet denne linjen som en byggegrense da husrekken på oversiden av Kvartsveien står et stykke inne på eiendommene. Plasseringen av boligene har fulgt en praktisk tilpasning i forhold til de enkelte boligtomtene. Det er ønskelig med uteareal foran boligene, mens atkomstforhold og stigende terreng i bakkant har gitt en begrensning på hvor hensiktsmessig det er å legge boligene høyere i terrenget. Det må bemerkes at flere garasjer ligger langt nærmere veien da stigningsforhold er også avgjørende, særlig på vinterstid. Langs husrekken nedenfor Kvartsveien samsvarer fasadene i stor grad med byggegrensen vist i plankartet. Selv om det kan oppfattes slik at denne boligrekken har forholdt seg til en byggelinje, mener rådmannen at plasseringen har i stedet en sammenheng med terrenget, da det vil være upraktisk å ha en bratt nedkjøring til inngangspartiene. Reguleringsplanen binder altså ikke nøyaktig bygningsplassering. Gesimshøyde I klagen vises det til overordnet regelverk som tilsier at kommunen kan fastsette høyder på bygninger. I dette planområdet er dette fastsatt gjennom en egen bestemmelse om gesimshøyde. Klager presiserer at planbestemmelsen er tydelig på at angitt gesimshøyde gjelder for hver etasje og at beregninger foretatt av advokat Evensen på vegne av Aasand er feil. Det vises også til tidligere redegjørelse fra rådmannen i saken. Videre nevnes det at plasseringen er hensiktsmessig da koten følger en viss nedtrapping av boligene langs rekken Kvartsveien 10-14, hvorav ansøkte bolig ligger lavest. Samtidig presiseres det at en ytterlig nedsenkning kan medføre risiko for vanninntrenging da det ikke vil være lengre naturlig avrenning nedenfor sokkeletasjen, i tillegg til at det ikke vil være direkte tilgang til utearealer fra hovedetasjen. 3

4 Rådmannen viser til likhetsprinsippet og eksisterende bygningsrekke, og mener at den høydeplasseringen som er foreslått av Eventyrhytter er en god løsning, og vil medføre et terrenginngrep på eiendommen som kan forventes for en slik boligtype på denne eiendommen. Rådmannen viser for øvrig til annen bebyggelse innenfor boligfeltet Jellumhagen/ Engerhagen hvor praksis tilsier at bestemmelsen ikke er håndhevet slik at gesimshøyden på boliger skal være under 3.5 meter totalt. Dette gjelder flere boliger både ovenfor og nedenfor Kvartsveien inkludert boligen til Aasand, idet boligen hans er bygd med sokkeletasje og har en gjennomsnittlig gesimshøyde på 4.1 meter. Dersom intensjonen i planen var at angitt gesimshøyde var totalt, ville ikke planbestemmelsen nevnt noe om etasjer. Erstatningskrav Rådmannen har tidligere nevnt at et endringsvedtak kan medføre erstatningskrav ovenfor Modum kommune for det tapet utbygger måtte lide som følge av omprosjektering og påvente av sluttbehandling før eventuelt salg av boligen. Klager har varslet at det kan bli aktuelt for tiltakshaver å fremme et erstatningskrav da de har innrettet seg etter en byggetillatelse som nå er omgjort. Slik saken står nå er det to mulige utfall av denne behandlingen. Hovedutvalget tar klagen til følge og opphever vedtak av Hovedutvalget fatter deretter nytt vedtak om byggetillatelse. Da Modum kommune har foretatt to vedtak med samme utfall, og omgjøringsvedtaket av er opphevet, kan saken sendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Hovedutvalget tar ikke klagen til følge, saken sendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse Rådmannen viser til opprinnelig behandling i Teknisk Hovedutvalg og innstiller på at det fattes to vedtak. Vedtak 1 Alternativ 1 Teknisk Hovedutvalg i Modum tar klage mottatt til følge, og opphever vedtak av Alternativ 2 Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune gir ikke klager medhold. Tidligere vedtak i saken opprettholdes. Vedtaket er begrunnet i at Hovedutvalget mener at tidligere vedtak er gyldig, og er basert på en korrekt tolkning av gjeldende reguleringsplan. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Vedtak 2 (gjelder kun ved bruk av alternativ 1) Teknisk Hovedutvalg i Modum gir tillatelse til oppføring av enebolig med garasje på eiendommen gbnr 55/34 med adresse Kvartsveien 14, Åmot. Som grunnlag for tillatelsen vises det til plan og fasadetegninger og situasjonskart datert

5 Vedtaket begrunnes i at boligen vil få en utforming og plassering som samsvarer med eksisterende boligrekke langs Kvartsveien. Vedtaket er hjemlet i plan og bygningslovens 20-1 og reguleringsplan for Jellumhagen Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Konklusjon Rådmannen anbefaler at det vedtaket som ble fattet den gjøres gjeldende da rådmannen mener at denne tillatelsen er i tråd med gjeldende reguleringsplan og øvrig regelverk. 5